親の土地や家(実家を)を売る4つのパターンと方法について

親の土地

親名義の家や土地を、子が売る機会はそう多くありませんが、親が亡くなってしまったり病気になったりと、親自身が売却できない状況はいつでも起こる可能性を秘めています。

また、売却のように相手と契約する行為には、当事者の自由意思(強制されずに自らの判断で決めること)が必要とされ、認知症や重度の精神障害といった、契約行為ができなくなる状況も起こり得るでしょう。

このような場合に、親の家や土地を子が売却するには、状況ごとに異なる手順があります。
それらを売る事情はそれぞれですが、多いのは次のような状況ではないでしょうか。

  • 子が家や土地を相続した(今後する予定)
  • 親の代わりに売りたい
  • 親が自分で判断できなくなった
  • 贈与を目的に売りたい

これら4つのケースについて、家や土地を売却するまでの流れを説明していきます。

1.親の死後に相続した家や土地を売る

親が亡くなって相続が発生すると、親が所有する不動産は相続人に相続されます。
親の配偶者も亡くなっている(つまり両親とも亡くなった)とすれば、相続人は子だけになるため、子が複数のときは、人数に応じて公平に相続権を持ちます。

ここで、不動産を売る前に、必ずしなくてはならない重要なことがあります。
それは、家と土地の名義を相続人に変更しておく手続きです。

亡くなった親の名義では売却できない

不動産の売却では、買主が所有者である売主と売買契約を結ぶので、売主である親が亡くなっていては、契約のしようがありません。
したがって、売却の前に生存している相続人の誰かに名義変更が必要です。

相続登記と呼ばれるこの手続きは、法務局(全国に支局や出張所などがあります)に行って、登記申請書を提出することで行われます。

  • 亡くなった親の出生から死亡までの戸籍
  • 新たに名義人となる相続人の戸籍と印鑑証明
  • 相続人全員の住民票
  • 遺産分割協議書(遺産分割協議があった場合)

上記のような書類を必要とし、登録免許税という手数料も発生します。
登録免許税は、家と土地それぞれの評価額(相続される家・土地の価値を一定の基準で求めた金額)に対して0.4%で、仮に評価額1,000万円の土地なら、4万円かかるということです。

相続税の支払いについて

相続税の支払いは、親が亡くなったことを知ってから10ヶ月以内と決まっています。
相続税には控除(税金の対象にならない金額)が用意されており、最終的な相続税の金額は控除次第ですが、基本的には次の金額を超えると相続税が発生します。

親の全財産>3,000万円+600万円×法定相続人の数

法定相続人とは、法律で決まっている相続人のことで、亡くなった人の配偶者は常に法定相続人となり、その他は直系卑属(子や孫)、直系尊属(父母や祖父母)、兄妹姉妹の順で優先的に決められます。

法定相続人が子だけの場合、子が1人なら3,600万円、子が2人なら4,200万円と600万円ずつ増えていきます。
何人で相続するのか数え、上記の計算式よりも不動産を含めた財産が少なければ、相続税を心配する必要はないので安心しましょう。

また、相続税を支払う現金がないときは、相続して10ヶ月以内に売らないと、相続税の滞納になっていまいます。
意外と多いケースなので、相続税がいくらになって、支払えるのか確認は大切です。

相続人が複数いると面倒

相続トラブルで典型的なのが、相続人が複数いる場合で、なおかつ相続人同士が協力的ではない場合です。
相続した家や土地の売却は、相続人全員の一致で行われなければなりません。

1人でも反対すると売却ができなくて面倒なので、相続後に行われる遺産分割の話し合いで、誰か1人を代表者として家と土地の名義人にしてしまい、売却後のお金を皆で分ける方法が使われます。

2.親名義の不動産を代理で売る

親本人に家や土地を売りたい意思があっても、療養中などの理由で、実際の手続きができない状況は、高齢になればなるほど起こってきます。
家を売って、介護費用に充てたいケースもあるでしょう。
そのようなとき、子が親の代わりに売ることはできるのでしょうか?

結論を先に言ってしまうとできるのですが、本人以外が契約をすることになるので、買主側がかなり慎重になります。
その理由は、詐欺などの手口と表面上は見分けがつかないからです。

代理で売るには委任状が必要

親の代理として売るには、親が署名押印した「委任状」と印鑑証明を添付して、買主と売買契約するのが普通です。
そうしないと、売買契約に親本人の意思があるのか、買主が確認できません。

親に代わって売る子(代理人)が、本人と同じ権限を持っているのか、一部の権限しか持っていないのかは、委任状の内容次第です。
子が親を代理するなら、全権委任(すべて子に任せてしまうこと)が多いでしょう。

しかし、買主にとっては、本人からの委任状があっても、偽造の疑いはなくならず、親本人に売却の意思を確認したいと言われるかもしれません。
また、親子関係が確かであるか、戸籍や本人証明を当然に確認されます。

ちなみに、親子だからと無条件に委任状が信用されるようなことはなく、万が一にも騙されたくない買主側は、かなり慎重に手続きを進めようとするはずです。
1つの方法として、子ではなく弁護士が代理人であると、買主も信用しやすくなります。

司法書士には本人確認義務がある

決済の場を仕切り、登記手続きを行う司法書士には、取引や登記の公平性・確実性を担保するため、当事者本人の意思を確認する義務を負っています。
したがって、親を代理する子と買主が共謀して、司法書士を介さずに取引するケースを除けば、親に無断で売ろうとしても、司法書士が歯止めになります。

また、本人の意思が反映されず権限のない代理(無権代理)でされた契約は、本人が追認(後から認めること)しなければ、本人に効力が発生しません。
さらに、子が代理権を持っていないと知った買主は、契約を取り消すことができます。

したがって、子が勝手に親の家や土地を売ろうとして、仮に売買契約まで結ばれたとしても、決済の段階で司法書士が親に確認すれば売却の意思がないと気付きますし、事実を知って危険を感じた買主は契約の取消しを求めるので、正当な手続きが必要です。

3.親が判断できない事情がある場合

親の家も土地も、親が生きている限り親の所有物で、身内を含め本人以外の人が勝手に売ることができないのは当たり前です。
ところで、意識不明の重体や認知症など、親が売る意思を示せない状態になってしまうと、それらはどうなってしまうのでしょうか?

親の代わりに売る方法として、代理が可能であることは説明しました。
しかし、代理には委任状が必要で、委任する意思も示せない親では、委任状が正しく本人の意思を反映しておらず無効に扱われてしまいます。

成年後見人は財産を処分できる

自らの意思を示すことができない人に対して、保護的な役割を持たせる成年後見人(せいねんこうけんにん)であれば、親の不動産を売却することが可能になります。
成年後見人は、家庭裁判所に選任される必要があり、手続きは家庭裁判所で行います。

ただし、成年後見人に選任されても、何でも自由に財産を処分できるものではなく、親に必要な費用(介護費や療養費など)でなければ、売却は許されません。
成年後見人は本人に代わって財産を管理できる権限を持っていますが、財産を使うときは必ず本人のためであることを条件とします。

また、現に親が住んでいる家の売却には、別途家庭裁判所の許可を必要としますので、もし売却が必要になっても、親が住んでいない土地があれば、そちらから進めることになるでしょう。

子が成年後見人になれるとは限らない

親が認知症や精神障害を発症して、成年後見人が必要になったとき、子が成年後見人になるのは珍しいことではありません。
あるいは、配偶者が健常なら、配偶者が成年後見人になるのも良くあることです。

これは、後見制度の意義から考えても、身近な親族によって支えていくほうが、本人のためにも良いと考えられているからです。
しかし、成年後見人は、家庭裁判所によって選任される都合上、親族が自由に決められるものではなく、弁護士等の親族以外から選任されることもあります。

家庭裁判所に選任してもらうための申立てでは、候補者を提出するので、子が自ら候補者になることも、親族等の協議で候補者を決めることも可能です。
それでも、家庭裁判所が望んだ候補者を選ぶとは限らず、候補者以外が選ばれても、不服を申し立てることも許されていません。

このような仕組みになっているのは、成年後見人に代理権が与えられているからで、自ら意思を示すことができなくなった本人を保護する目的です。
親の家や土地を売る目的で成年後見人になることは、親の財産を不当に手に入れたい場合と区別が付きにくく、家庭裁判所も慎重になるのです。

4.贈与を目的に売る

2.や3.と似ていますが、どちらも売却後のお金が親本人のものを前提にしているのに対し、こちらは最初から贈与を目的とした売却で、住んでいる家を贈与することは現実的ではないでしょうから、主に土地を想定されます。

親名義の土地を子に名義変更すると、それは親から子への贈与とみなされます。
贈与の対象が土地でもお金でも、贈与であることに変わりはないので、どちらが先でも大きな金額になると、高い税率で贈与税がかかります。

贈与の手続きとしては、名義変更するだけですから、親子が法務局に出向いて(または司法書士などに依頼して)、必要な登記をすれば終わります。
そして、贈与された子は、土地の価値に応じて贈与税を支払います。

ただし、贈与での名義変更は、登録免許税が2%(相続では0.4%)もかかります。
しかも贈与税率は、相続税率よりもはるかに高く、相続が近い場合には税金の負担額を考えて、贈与にするか相続にするか決める必要があります。

贈与してから売る?売ってから贈与する?

贈与前に売って現金で子に渡すのと、子の名義にしてから子が売却するのと、どちらが得になるか気になるのではないでしょうか?
2.の代理で売る場合も、その後の贈与まで想定してのことかもしれません。

実際に支払う税金はケースバイケースになってしまうので、両者にどのような税金が発生するか比べてみましょう。

【贈与してから売る】

  • 親から子への名義変更で登録免許税をどちらかが負担
  • 子が土地の価値に応じた贈与税を負担
  • 子が土地の売却で利益を得れば譲渡所得税(所得税+住民税)を負担

【売ってから贈与する】

  • 親が土地の売却で利益を得れば譲渡所得税(所得税+住民税)を負担
  • 子が贈与金額に応じた贈与税を負担

これらの税金を計算して、総額の高いほうが損となるのですが、贈与が絡むと、親が税金を内緒で負担してあげるケースも考えられ、税金の総額よりも子の負担が少ないほうを選ぶのかもしれません。

まとめ

親の家や土地を売る方法として、ケース別で説明してきましたが、どのケースでも家や土地を売ることができるのは所有者に限られます。
親名義のまま売ることが許されるとすれば、委任状による代理と成年後見人による代理で、成年後見人による代理は、売却が親のために必要な場合だけです。

したがって、子が自由に売るためには、名義変更を先にしなくてはならず、相続なら複数の相続人でトラブルの可能性、相続前なら高い贈与税が発生します。
このように、どのケースだろうと、不動産の売却というのは一筋縄では進みません。

  • 相続した家や土地は名義変更してから
  • 親の代わりに売る場合は委任状が必要
  • 成年後見人は親に代わって売却できる
  • 生前の名義変更は贈与に該当

親の家や土地を売りたいときは、この4つを覚えておけば大抵は大丈夫です。
くれぐれも、親に無断で売ろうと思わないようにしましょう。

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