不動産価格の下落は起こるか。メカニズムを理解してタイミングよく対策しよう

不動産価格が世界的に下落傾向にあるといわれています。
実際に日本国内でも、駅から離れたマンション価格が下落傾向にあります。

マンションや一戸建てを将来的に売却しようと考えている方は、不動産価格が大幅に下落する前に売却したいのではないでしょうか。

記事では、そのような方が不動産の売却で損をすることがないよう、不動産価格の見通しと今からやるべき対策をご紹介します。

うちの不動産っていくらで売れる?不動産一括査定で確かめよう【24時間申し込み可能】
「HOME4U」は複数の不動産会社に、無料で簡単に査定を依頼できる一括査定サイトです。複数社の査定額を比較でき、不動産を売ったらいくらになるのか最高額と最低額がわかります。1回の記入だけで、手軽に複数社へ査定の依頼ができます。
不動産一括査定サイトHOME4U

https://www.home4u.jp/

下落傾向にある不動産業界の実態とは

不動産下落1

まずは不動産業界がどのようになっているのかをみていきましょう。

加えて、マンション価格が下落傾向にあるのかどうかを紹介しますので参考にしてください。

空室増加

ここ最近、空き家問題というものが大きくクローズアップされています。

一戸建てで管理が行き届かなくなった空き家が問題視されていますが、実はマンションやアパートでも、空室が増加しているという現実があります。

2015年の相続税が改正されたことにより、相続税対策として空いている土地でのアパート経営などが盛んになりました。

そのために、全国各地でアパートや小規模マンションの建設が相次ぎました。

しかし、現実には人口が減少している地域も多く、需要と供給のバランスが合わないことから、空室が増加しています。

関連記事

空き家問題は都市部も含めた日本の大きな問題です。空き家対策特別措置法が施行された後、初めて行政によって取り壊しが行われたのも、神奈川県横須賀市の空き家でした。大きな原因は人口減少です。一方で新築の着工数は引き続き多く、空き家は増[…]

空き家問題

人気の立地でも値下げしないと売れない現実

過疎化が進む地方のアパートで、空室が増えているのは納得がいきます。

しかし、都内の人気の立地でも新築分譲マンションが売れ残るという、今までにはない現象が起きています。

都内で人気の湾岸エリアのタワーマンションなど、新築マンションを建てれば即時完売していた立地でも苦戦するようになっています。

中には1年間売れずに400万円も値下げして、それでもなかなか売れないという物件も出てきているようです。

銀行の融資の硬化傾向

2018年1月に、「かぼちゃの馬車事件」が起こりました。
スマートデイズという企業の女性向けシェアハウスのサブリース事業が経営破綻し、シェアハウスのオーナーに賃料が払えず未払いになったという事件です。

この事件により、スマートデイズが無理な営業をしていたことと、スルガ銀行の不正融資が明るみになり大きな問題になりました。

また、不動産投資への融資に対して、銀行の審査が硬化傾向になりました。

今後の不動産市況の不安定さもあいまって、新しく融資を受けて不動産投資を始めるのは難しくなるでしょう。

関連記事

最近、テレビや不動産会社からの話でよく耳にする「サブリース」という言葉、皆さんはご存知ですか?サブリースとは、賃貸経営の一つの形態で、不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約のことです。サブリース契[…]

サブリース
正確な不動産価格推移を知りたいなら不動産一括査定サイトを利用しよう

不動産価格の推移や自分の家や土地の価格推移を正確に知りたいなら、不動産一括査定サイトがおすすめです。不動産一括査定サイトとは、サイト上に物件の情報を入力すると複数の不動産会社が査定額と相場価格の推移を算出してくれるサービスです。
プロの不動産会社が査定額を算出してくれるので、正確な価格推移が分かり家や土地を手放すタイミングが把握できます

また、サイトの利用は完全無料。メールや電話でのやり取りのみで完結する机上査定が依頼できるので、不動産を売る気がない方も安心して使うことができます。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
一括査定の申し込み手順はこちら!

不動産が下落傾向にある原因とは

不動産下落2

空室や空き家が増えて、金融機関の融資も受けられないということであれば、不動産の価格が下落しても当然のように思えます。

不動産の価格が下落傾向に転じた原因というのは、いったいどのようなことが考えられるのでしょうか。

こちらではその原因についてみていきましょう。

少子化による人口減少

人口減少グラフ

参考:人口減少の見通しとその影響 | 厚生労働省HP

日本の人口は2008年についに減少に転じました。

少子高齢化に歯止めをかける効果的な対策が見いだせない現在、今後も人口減少は続いていくと考えられます。

人口が減少するということは、家を必要とする人の数が減っていくということです。

地方で空き家が増えているのは、まさに今までに建てられた物件の数に対して、人口が減っているためです。

しかも、新築物件の件数はマンションも一戸建ても増え続けています。

都心部ではマンションの建設が続いており、郊外や地方では空地に新しい建売住宅が次々と建設されています。

使う人が減っているのに対し、家の数が増えていれば供給過剰になり、価格は下落します

これらの影響を受け、不動産の価格が除々に下落し始めているということです。

終わらないデフレ傾向

日本経済は長らくデフレ傾向にあります。

デフレが続く最も大きな原因というのは、賃金が上昇しないことといえるでしょう。

家計の収入が上がらければ、安いものを買うしかありません。

住宅費にも回せるお金には限りがあります。

賃貸であればより安い賃貸に、住宅購入費も頭金やローンの返済を抑えて、できるだけ安い価格で、ということが続いていけば、どうしても不動産価格は上がっていきません。

日銀は金融緩和を続けていますが、この傾向はまだまだ長く続きそうです。

株価のピーク

不動産価格と株価というのは密接に連動して動くものです。株価の変動から半年から1年ほど遅れて、不動産価格も同じように動くといわれています。

2018年9月に日経平均株価が26年ぶりの高値となる2万4,000円台を付けました。それが2019年の初値は2万円を割り込みました。

この動きに不動産価格が連動していくと考えると、2019年初頭から春にかけて一度値上がりした後で、不動産価格は暴落する可能性が高いでしょう。

株価の動きも見ながら、不動産をどうするか?の今後の対策を練っていくことが大切です。

そして、自分が考える不動産の価値と、市場が考える不動産の価値をできるだけ近づけておくことも所有している不動産を高く売るために重要です。

また、より詳しく不動産価格が動く要素について詳しく知りたい場合には、下記の記事も参考にしてください。

関連記事

相続などで親から不動産を受け継ぎ、不動産を売却したい方々は、「不動産の価値がもっとも高いうちに不動産を売却したい。」と考えているのではないでしょうか。この記事ではそんな方々に向けて、 不動産の価値を上げる要因 不[…]

不動産価格

今後の不動産価格の下落傾向の見通しについて

不動産下落3

不動産の売却を考えている人や、不動産投資を行っている人は、今後の不動産価格の変化、特に下落傾向の見通しが気になるところです。

さまざまな観点から見通しが論じられていますが、不動産価格の大きな転換点は2019年、2020年、2022年があるといわれています。

この3つの年に一体なにがあるのかを見ていきましょう。

2019年問題

不動産価格を論じる上で欠かせない転換点に、2019年があります。2019年が問題になるのには次の3つの点があります。

  • 東京オリンピック開催の前の年
  • 2014年に不動産を購入した人が長期譲渡所得ができる年になる
  • 日本の総世帯数がピークになる

はじめの2つは、どちらも東京オリンピックに関連しています。

東京オリンピック開催が決まったのが2013年の9月です。

オリンピック特需を見込んだ国内外の投資家たちが、2013年後半から2014年にかけて東京周辺の主要な不動産を購入しました。

日本では不動産を5年所有してから売却すると、売却益での所得税と住民税が長期譲渡所得となり、5年未満の場合と比べて約2倍違います。

オリンピック後の暴落を見込んでいる投資家たちが、長期譲渡所得が適用される5年が経ち、オリンピック前年になった2019年に一斉に売りに出すと考えられます。

その上、日本の総世帯数がピークになるのがこの年だともいわれています。

1世帯につき1軒の家が必要だと考えると、総世帯数が減っていく今後の不動産需要は減っていくことになります。

現在でも供給過多な状況があるところに、必要とする人がますます減っていく状況では、価格の下落が起きるのは当然の結果です。

関連記事

自分の不動産を売却する時に、売却益(利益)が出た場合はその金額がそのまま自分のものになるわけではありません。売却益に対しては譲渡所得税という税金がかかります。実際に「家を売った時の税金はいくらくらい?どうやって計算するの?」[…]

【家を高く売るために】まずは周辺相場を知ろう

2020年東京オリンピック

オリンピック特需によって、オリンピックが開催されるまでは東京周辺は多くの人も物も集まります。

それにともなって、不動産価格も青天井で上昇し続けることができました。

しかし、そのオリンピックバブルも、オリンピックが終了してしまったら一気に終わります。

東京周辺から人がいなくなり、消費が減ることが予測されます。

また、経済が一気に縮小する中で、景気は沈滞傾向になり、不動産価格も一気に下落していくことでしょう。

2022年問題

2022年にどんなことが起きるのかというと、生産緑地制度が解除される土地が一気に不動産市場に流れ込んでくる可能性があるということです。

生産緑地制度というのは、市街化地域で森林や農地を保全することで環境を保つ目的で、指定された土地での営農が義務付けらた制度です。

基本的に指定を受けた農地は転用不可能でしたが、1991年に要件が緩和されて30年を経過した土地は指定を解除してもよいことになりました。

2022年はその30年目に当たります

高齢化や後継者不足により、維持できない大都市近郊の農地が大量に不動産市場に流れてくる可能性があります。

郊外の住宅開発やマンション建設が進むことで、不動産価格の下落を招くことにつながります。

関連記事

皆さんは2022年問題という言葉を聞いたことがありますか?2022年問題とは簡単に言うと、生産緑地地区制度の関係で、2022年に都市部の農地が次々と宅地として不動産市場に売りに出され、不動産が供給過多となり、不動産価値が下がるのでは[…]

2022年問題

少子高齢化、2022年問題があいまって土地や家が希望価格で売れなくなってきています。
できるだけ高い価格で不動産を売るためには、今から自分の不動産がいくらで売れるか、今後の価格推移を把握することが重要です。

不動産一括査定サイトを利用すれば、無料で根拠のある詳しい査定額が分かります。複数社の査定額を比較することができ、偏った情報に惑わされる心配もありません。

 

不動産価格が下落する前にやるべき対策について

不動産下落4

正直なところ、未来になにが起こるのかを正確に言い当てることはできません。

しかし、2019年から東京オリンピック開催を挟んで2022年にかけては、不動産市況に大きな変動が起きることは間違いがありません。

不動産価格が下落する前にやるべき対策にはどんなものがあるのか、ここから見ていきましょう。

景気が悪くなっても大丈夫な物件か見極める

まず、不動産価格が下落して、景気が悪くなったとしても、日本の国内から人の営みがなくなるわけではありません。

家賃や売却価格をを下げざるを得なくなったとしても、家を購入したり、借りたりしなくてはいけない人は必ずいるものです。

そこで、不動産投資をしている人は自分が持っている物件が景気の動向を受けにくい物件かどうかを見極めることが大切です。

アクセスが良く利便性の高い立地にある都市部の単身者向けマンションなら、多少の景気の変動には動じることなく需要はあるはずです。

しかし、利便性が悪い物件であれば、家賃が下落した利便性のいい物件へと引っ越してしまう可能性も大いにあります。

自分の物件が景気の動向に左右されにくい物件であれば、一時的な家賃の下落があったとしても長期的な運用を目指した方がいい場合もあります。

不動産一括査定サイトを利用すれば、自宅にいながら所有している不動産の詳しい資産価値が分かります。24時間査定が依頼できるので大変便利です。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社

長期で利回りが見込めるのなら運用を続ける

長期的に入居者が見込まれる物件であったら、次に利回りを考えましょう。

不動産価格が暴落したら家賃の下落は避けることができません。

しかし、景気が持ち直して来たら、いい立地の物件であれば再び上げることも可能です。

長期的に考えて、利回りがプラスになるようであれば、不動産価格の下落に動じることなく運用を続けるといいでしょう。

関連記事

土地活用の1つとして、アパート・マンション経営は魅力的な選択肢です。何もしないで持っているだけの土地は、毎年税金を取られるだけの存在でしかなく、収益を生み出す土地に変えるには、賃貸物件を建てると効率がよいからです。建物がある[…]

利回り
関連記事

すぐには使わない土地を活用したい、給与とは他に不労所得を得たいと考えているなら、大きな投資を必要とせず、収入も安定している月極駐車場が選択肢となるでしょう。駐車場は自動車が使われている限り需要がありますし、地方なら一家で複数台の車を[…]

月極駐車場

現在、アパートやマンションの賃貸経営を行っていて今後の家賃設定や入居者の募集に関して悩んでいるなら、HOME4U賃貸経営を利用してプロの賃貸経営会社に相談してみましょう。

あなたにぴったりのプランや賃貸経営に協力してくれる各種企業を紹介してもらえます。完全無料で、24時間対応、サイト運営者が厳選した企業が相談に乗ってくれます。

home4u賃貸経営 画像運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数約70社

長期的な利回りが見込めないのなら早めに売却

入居者は見込めても、相当家賃を下げないといけない物件や、ローンを目いっぱい借りていて、毎月自転車操業状態で運用している場合には、長期的な利回りを望むことはできません。

そのような物件を運用している人は、東京オリンピックの後に必ずやってくる不況の波に瞬く間に押し流されてしまい、海の藻屑と散ってしまうことになるでしょう。

長期的にプラスの利回りが望めない物件であれば、不動産価格がまだ維持されている今のうちに売却することが得策です。

不動産を売却するとなったらまず行うべきは不動産の査定です。査定とは、不動産会社が土地や家がいくらで売れるかを試算してくれるサービスで、売り出し価格の参考値となるので非常に重要です。

不動産の査定を依頼するなら、不動産一括査定サイトがおすすめです。
サイトの運営者によって厳選されたプロの不動産会社が複数査定をしてくれるので、正確な査定額が分かります。

また、査定を通して担当者の雰囲気、会社の実績、査定額を比較検討することができるので、自分の不動産を最も高く売却してくれる信頼のおける企業が見つかります

サイトの利用は完全無料で、利用者は損をすることはありません。

不動産一括査定サイトは、HOME4UHOME’Sの2サイト同時利用がおすすめです。

2サイト使うことで、不動産会社の選択肢が広がり自分にぴったりな1社が見つかります。

HOME4Uは情報セキュリティー産業で名高い大手NTTデータが運営する老舗サイトです。運営歴が最も長く、提携している企業はサイト運営者によって厳選された優良企業です。
大手から地域密着企業まで全国各地の不動産の査定に対応しています。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
一括査定の申し込み手順はこちら!
関連記事

始めてHOME4Uの不動産一括査定サイトを使う方は「HOME4Uを使うとデメリットはあるのだろうか」「HOME4Uよりも優れたサイトはあるのだろうか」などと疑問に思うのではないでしょうか。不動産一括査定の公式ページには利用者の口コミ[…]

HOME4U

HOME’Sは提携企業数1,700社と数あるサイトの中でも不動産会社数が多いサイトです。会社数が多い分、選択の幅が広がり、不動産が高く売れます。
査定に対応している不動産の種別も、投資用物件から居住物件まで幅広く信頼のおけるサイトです。

HOME'S運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数612万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社
一括査定の申し込み手順はこちら!
関連記事

ホームズ(HOME`S)と聞くと、賃貸物件を探すときに使うサイト、新築・中古戸建て/マンションを購入するときに情報を得るサイトというイメージが強いのではないでしょうか。そんなイメージとは裏腹に、ホームズ(HOME`S)は不動産の売却[…]

HOME`S

家を売る方法は以下の記事にまとめました。ぜひご覧ください。

関連記事

家を売る際に最も重要なのは不動産会社選びです。不動産会社に頼ると家を安く売られてしまうのではないか、騙されるのではないか…と思われがちですが、実はその逆。良い不動産会社や担当者に依頼することで、家を高く売ったり早く売ったりすることが[…]

家を売る

2018年の地価公示の結果を探る

不動産下落5

2018年に地価が上昇した都市とその原因を見てみましょう。

三大都市圏(東京・大阪・名古屋圏)

三大都市圏の地価公示を見てみると、東京は住宅地、商業地、工業地全てにおいて5年連続地価は上昇しています。

また、大阪では商業地の上昇率が最も高く、これは外国人観光客や国内からの旅行客が増えた影響だと思われます。

観光客の増加に伴い、店舗やホテルの進出が進み地価の上昇へとつながっています。

また、名古屋では住宅地や工業地の地価は5年連続上昇しています。

近年、ネット通販が盛んになり物流施設の建設が増えており、それらの施設を建設できる地域の地価が上昇しています。

三大都市圏の地価の上昇は、徐々に雇用や所得の環境が改善されていることも影響していると思われます。

地方圏(札幌・仙台・広島・福岡の地方四市)

地方圏では札幌、福岡での外国人観光客増加による店舗やホテルの需要の高まりから、商業地での地価の上昇がみられます。

日本の訪日外国人観光客の数は2012年に836万人だったものが、5年後の2017年には2,869万人と約3.4倍増えています。そのうちの10%にあたる298万人が福岡を訪れています。

そのため、特に福岡ではホテルや店舗の需要が高く、地下の上昇率も高くなっています。

そして、これらの地方圏では、住宅地や工業地はわずかながらではありますが地価が上昇しています。

その他の市町村

その他の地域で地価の上昇がみられたのは山形県山形市です。山形市では住宅地においては、県内での中心地への移転が増えているため、中心地での地価が上昇しています。

また、商業地では市街地再開発事業が行われて、25年ぶりに地価が上昇しています。

沖縄県那覇市では国内外からの観光客が多いため、商業地の地価の上昇は堅調となっています。

また、住宅地においても、沖縄都市モノレールの延伸が予定されている地域などが上昇しており、上昇率は6.3%と高い数字になっています。

他にも宇都宮市や新潟市、高松市、鳥取県日吉津村、熊本県益城町などで地価が上昇しています。

特徴的な地価上昇が見られたところ

毎年、地価が高い場所としても有名な東京銀座地区は2018年においても価格順位は全国1位でした。また、住宅価格での1位は東京赤坂地区です。

特に地価の上昇がみられるのは、再開発事業が行われた福井駅や長崎駅周辺の地価です。

また、北海道の倶知安町では観光需要により地価が上昇し、住宅地及び商業地の価格上昇率1位となっています。

そして、物流施設の需要から地価が上昇したのが、茨城県五霞町や京都府の久後山町、沖縄県の豊見城市です。

特に沖縄県の豊見城市では物流施設の需要や利便性の向上から、地価上昇率27.4%で工業地地価上昇率全国1位となっています。

補足:2019年最新の地価公示が発表されました

2019年3月27日に、最新の地価公示が発表されました。

参考:平成31年地価公示の概要 | 土地・建設産業局HP

不動産を売買するタイミング

不動産下落6

不動産を売買するタイミングはいつなのでしょうか。最後に売却するタイミングと、新しい物件を購入するタイミングについてお伝えします。

売却するなら2019年消費税増税前

2019年10月に消費税増税が予定されています。

その直前には、駆け込み需要が見込まれるため、売却を考えているのなら増税前に必ず売り切ってしまうことが大切です。

そうなると、2019年の春から夏にかけてが売却する最後のタイミングと考えていいでしょう。

その理由は消費税10%が適用されるのは10月1日からになるからです。

消費税は実際の現金のやり取りに課税されるため、決済時に消費税がかかります。

9月30日までに不動産を引き渡して、決済を終えないと消費税は10%になってしまうのです。

9月30日までに決済できないとどうなる

日用品や食料品であれば2%の違いは数十円から、せいぜい高額なものを購入しても数百円の違いで済みます。

しかし、数千万円の不動産売買での2%の違いというのは、数十万円の違いになってきます。

1,000万円に対する2%は20万円になります。

たった1日でこれだけの金額が変わってくるので、購入希望者は9月30日を決済のタイムリミットとして動きます。

それから逆算して、売却できるまでに3か月以上かかることもあることを考えたら、春に売りに出して、夏には売買契約を結ばないと難しいことになります。

売却をするのであれば、一括査定を利用してまず所有している不動産の価格を把握することからはじめましょう。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社

住宅ローン減税の適用を受けるなら2019年10月以降

税対策で住宅ローン減税の期間が13年に延長されます。

延長が適用されるのは、2019年10月から2020年年末までに新たに契約し、引き渡しが行われて居住しているものに限られます。

なお、10年目まではローン残高の1%を控除、11年目からは建物価格の2%相当が控除されます。

この住宅ローン減税の適用を受けるなら、契約期間に気を付けて売買・住み替えを行いましょう

都市部の単身者用は値が下がったら買い

その一方で、新しい投資物件の購入時期を狙っている人もいるものです。

次にやってくる不動産の買いのタイミングはどのくらいになるのでしょうか。

世帯数のピークは2019年から、遅くとも2022年ころにやってきて、その後は減少に転ずるといわれています。

しかし、単身者世帯だけは2030年ころまで増え続けことが予想されます。

中高年の離婚や、生涯未婚の人が増加するのに伴って、若者だけではなく中高年の単身者世帯がそのころまで増加し続けます。

そのために、単身者用物件の需要はそれなりに今後も続くことが予想されます。

東京オリンピック後に不動産価格が底を打ったタイミングで格安の単身者物件を購入しておくと、その後の利益を見込めるでしょう。

関連記事

子供が成長して家を出ていったり、夫の転勤が決まったり、定年のタイミングになると住み替えのために家の売却を考えます。苦労して購入した戸建てやマンションですので、「高く売れるタイミングで家を売りたい」と考えますが、家を売るベストなタイミ[…]

タイミング

不動産価格の下落に対する防衛策は今から熟考を

不動産下落7

東京オリンピックを挟んで、やはり不動産価格の下落は防ぎようがないようです。特に東京周辺は大きく変化することが予想されます。

なにも対策をせずに下落の波に飲み込まれるか、今からできる対策をしっかり行い、乗り切っていくのかはあなた次第です。

売却を考える人にとっては、消費税増税までのタイミングまであまり猶予は残されていませんが、どのような防衛策を取れば大切な資産を守ることができるのか、熟考することが大切です。

考えられるパターンをすべてシミレーションし、最良と思える道を選びましょう。

売却を始める際に知っておくべき知識をまとめました。

関連記事

「家を売ろう」と決断することは、人生でそう何度もありません。そのため、実際に家を売ることを考えると、何から手をつければよいのか分からなくなってしまうことは、誰にでも起こりうることです。本記事では、 住宅売却はど[…]

住宅売却をする
HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
一括査定の申し込み手順はこちら!
不動産一括査定を使ったら、価格に330万円の差がありました。