今から始める住宅売却。費用・税金の支出を踏まえてやるべきこととは

「家を売ろう」と決断することは、人生でそう何度もありません。

そのため、実際に家を売ることを考えると、何から手をつければよいのか分からなくなってしまうことは、誰にでも起こりうることです。

本記事では、

  • 住宅売却はどのように進むのか
  • 注意すべきことはなにか
  • まずはやっておきたいことはなにか

などの住宅売却に関する基礎知識を流れに沿って解説します。

見落としがちな諸費用(税金を含む)や必要書類も押さえて、失敗しない住宅売却を目指しましょう。
更に、少しでもよい売却ができるようコツについてもお伝えしていきます。

1. 住宅売却の全体像と流れ

まずは住宅売却がどのように進むのか、から見ていきましょう。

住宅売却は、概ね下記の流れで進みます。

  • 住宅の相場を自分で調べる
  • 住宅の査定を不動産会社にしてもらう
  • 住宅の仲介を不動産会社と契約する
  • 住宅の販売価格を決めて不動産会社に販売してもらう
  • 住宅を購入したい方と会う
  • 住宅を購入したい方と売買の契約を結ぶ
  • 住宅の引き渡しを行う

家を売る際の流れについては下記に詳しく記載しました。

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ポイントは、住宅の査定から引き渡しまで、「不動産会社」に売却を手伝ってもらうという点です。
住宅の売却には不動産会社のサポートが必須です。

よって、住宅の売却には、依頼する不動産会社が重要だと言えます。

2. 依頼する不動産会社はどこがいい?

少なくとも、売却を専門で扱っている不動産会社を選びましょう。

世の中に不動産会社は13万程度存在すると言われています。
その大半が賃貸をメインとしている会社です。

不動産売却では、売却を専門で扱っている不動産会社に依頼することが基本となります。

その中で、依頼する不動産会社があなたにとっていいかどうかは、売却の意向によって決まります。

例えば、早く売りたいのか、高く売りたいのか、周りの方に知られずに売りたいのか・・・
このような売主の意向を汲み取り売却をサポートしてくれるかは、不動産会社の営業マンの力量次第なのです。

2.1 営業マンを見極めることが重要

不動産会社から査定額を提示された際に、査定額の根拠を示してくれる営業マン誠実で信頼性が高いと言えるでしょう。
しかし、他社と比べて異常に高い査定額を提示する業者もあるので注意が必要です。

一方で、不動産の売却においては、不動産会社にしっかりと営業要素があることを理解しておく必要があります。
査定額や売却できる背景をきちんと確認した上で営業マンに依頼することが重要です。

2.2 良い営業マンがいる不動産会社の探し方

良い営業マンを見つけるためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較すると良いでしょう。

優良な不動産会社でも営業マンの印象が悪いと、売却活動を任せて良いのか不安になりがちです。

一度に複数社に一括で査定を依頼できる一括査定サイトが便利です。
一括査定サイトを利用すれば、複数社とやり取りできるので業者選びに役立ちます。

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2.3 営業マンを見極めるポイント

良い営業マンを見極めるポイントは、

  • 査定額が以上に高く提示していないか
  • 仲介手数料が安くしていないか
  • 売却価格の値下げをやたらと勧めてこないか

です。

もちろん、査定額が高いからと言って、だめな営業マンかといういとそうではありません。
理由や背景があって、高い査定額を提示されていれば、安心して任せてよいでしょう。

最終的に決めるのは自分自身なので、少しでも不安や疑問があれば納得できるまで聞くようにしたいです。

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3. 住宅売却にかかる諸費用について

住宅売却は、手続きや書類請求などに伴い、諸費用がかかります。「決まってかかる費用」と「売却額で異なる費用」があります。

3.1 住宅の売買契約時に支払う全費用一覧

売買契約時に支払うのが「仲介手数料」と、売買契約書に必要な「印紙税」の2つです。特に大きいのが仲介手数料ですが、以下の計算式を元に上限金額が決められており、売買契約が成立しない限りは発生しません。
また支払い条件も不動産会社側と協議することができ、通常の仲介業務などで発生した費用は請求してはならないとされているため、仲介手数料についてもしっかり確認しましょう。

仲介手数料印紙税
内訳・200万円以下の部分:200万円×5%+消費税
・200万円超400万円までの部分:売却価格×4%+消費税
・400万円を超える部分:(売却価格-400万円)×3%+消費税
・100万円超500万円以上は1,000円
・500万円超1,000万円以下は5,000円
・1,000万円超5,000万円以下は1万円
*売買価格に応じて変化
支払い例売却価格が1,000万円の場合:
200万円×5%=10万円
200万円×4%=8万円
(1,000万円-600万円)×3%=18万円
合計:36万円+消費税
1,000万円の場合:
5,000円(軽減特例適応)
支払い時期・売買契約締結時
・残金支払い時
売買契約締結時

3.2 登記手続きにかかる費用

家を売却すると、持ち主は買い主へと移ることになりますが、その所有権移転に伴う法的な手続きが「住居変更登記」です。基本的には買い主側が請け負うため、売り主に費用の負担は掛かりません。
売り主側で行う必要があるものは「抵当権抹消」で、登録免許税として不動産1個につき1,000円と、司法書士への手数料は15,000円ほどかかります。不動産登記は、制度も複雑で時間がかかるため、司法書士に依頼することが一般的です。

3.3 売却で利益が出た場合にかかる「譲渡所得税」

住宅の売却によって得た譲渡益には、譲渡所得として所得税と住民税が課税されます。譲渡益とは、住宅売却額が住宅購入費や諸費用を引いた際に、プラスになった場合の利益のことです。
たとえば、3,000万円で購入した家が4,000万円で売れ、手数料が140万円かかったとすると、「4,000万-3,000万-140万=860万」で、売却益は860万円になります。
ただし、マイホームの場合は、3,000万円の特別控除や買換えの特例、軽減税率の特例などがあるため、基本的には譲渡所得税を支払うことはありません。しっかりと確定申告をして、控除や特例を活用しましょう。

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3.4 住宅のある土地の測量の際にかかる費用

土地の境界線や越境物の有無、面積の確認のために測量が必要になる場合に、測量費用がかかります。依頼する業者や敷地面積によっても異なりますが、一般的には100坪前後までで50万円程度、国や市の立ち合いが求められる場合は、80万円近くかかることもあります。
この測量が正しくないと、誤った金額を買い主に請求することになるため、確かな測量情報がない場合は、行ったほうが賢明です。

3.5 引っ越しの際にかかる費用

引っ越し費用や不用品の処分費用についても、しっかりと諸費用に含めて計算しておきましょう。とくに、仮住まいに一度暮らす場合は、引っ越し費用が2回かかることになります。また不用品の処分費用は、量や業者によっても異なるため、処分品が出ることが分かった時点で、処分業者についても複数業者の見積もりを取り、きちんと比較検討しましょう。

3.6 その他の諸費用

その他の諸費用として、印鑑登録証明書、ローン残高証明書、住民票などの取得費用がかかります。
ただし、これらは物件の条件や売却物件と住所が異なる場合など、条件次第でかかる費用です。

そのため、一律でどの程度かかるかは不明確であり、基本的には売却決定後に支払うことになります。

4. 住宅売却にかかる期間について

住宅を売却するまでの期間は、条件にもよりますが3カ月から半年が目安と言われます。
どのような流れになっているのか、見ていきましょう。

住宅売却の期間
住宅売却の期間

事前にどのような場合だと住宅を売却するか、を決めておくとより売却をスムーズに行うことができます。

5. 売却の前にやっておくべきこと

売却の前にやっておくことは、「売却の希望条件」を決めておくことです。
売却の条件がないと、せっかく買主が現れても決めきれず、いつの間にか他の物件に決めていて売却の機会を逃しかねません。

売却の条件を決める前に、「なぜ住宅を売るのか」を明確にしておくとよいです。
住宅を売却する理由は、不動産会社や住宅を買いたいと希望する人に対して、説明することもあるため、分かりやすくまとめておくと便利です。

5.1 まずは売却理由を整理しておく

「なぜ住宅を売るのか」という理由は、はっきりとさせておきましょう。

たとえば、

子供が生まれて今の家が手狭になってしまったのであれば、より大きな家に引っ越すことが理由となります。反対に子供の独立とともに、都心のより便利なマンションへ引っ越したい

という理由もあるでしょう。

「○○だから、××のために家を売りたい」と簡潔に言えると、人に説明しやすくなります。

理由が具体的に整理できたら、確認事項として「今の住まいは完全に手放したいのか」という点や「手元の資金」を明確にしましょう。

5.2 売却の希望条件を決めておく

希望条件とは「売却希望価格」や「いつまでに売りたいか」「新居は購入か賃貸か」といった、新たな暮らしのための希望条件です。

もし、今の住まいにローンが残っているのであれば、そのローン以上の売却額なら、ローンを一括返済して次の住まいに移ることができます。
その場合は「売却希望額はローン残高以上にしたい」と不動産会社に相談したり、ある程度ローンを返済してから売却を検討したりできます。

また、売却完了時期を決めることで、いつ頃から住宅売却活動に手をつければよいのか、逆算しやすくなります。新居を購入するのであれば、手元資金から考えて、あとどのくらい貯めたほうが良いか、しっかり検討することも必要です。

6. 住宅売却に必要な書類について

書類の準備段階としては「売却を依頼するとき」「売買契約をするとき」「確定申告をするとき」の3つの段階があります。

6.1 住宅売却を依頼する際に必要な書類

住宅の売却を依頼する際に必要な書類は、必須とされる書類のほか、不動産会社によって違うものもあるため、必ず確認しましょう

一戸建てマンション
必須登記事項証明書
固定資産税納税通知書
住宅購入時の売買契約書
重要事項説明書
物件の図面
設備の仕様書
あったほうが良いもの建築確認済証マンションの管理規約
土地測量図マンションの維持費など明細
境界確認書マンションのパンフレット

必須とされる登記事項証明書は、売却したい住宅のある地域を管轄する、法務局にて申請できます。
固定資産税納税通知書は、毎年支払いのために郵送されてきたもののうち、最新のものを用意しましょう。

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6.2 売買契約をする際に必要な書類

無事に買い主が見つかったあとで、売買契約を結んだ際に、引き渡し時までに用意すべき書類は次の通りです。

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書・実印
  • 銀行口座の通帳
  • ローン残高証明書
  • 住民票(登記上の住所と売り主の現住所が違う場合)

必ず必要になるものは、身分証明書など本人確認ができる書類と実印、印鑑証明書です。

実印があると、不動産売買において証拠能力や信用度が高まるため、もし持っていなければ早めに作り、あらかじめ実印として届け出をしておきましょう。

確定申告についても知っておくと、書類漏れがおきずスムーズです。

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7. 住宅売却に成功させるコツ

基本的な知識を抑えた上で、住宅売却を成功させるコツを知るとよりよい売却ができるはずです。
ここでは、「家を高く売る方法」と「家を早く売る方法」をコツとしてお伝えします。

7.1 住宅を高く売る方法

住宅を高く売る方法は、価格の下落を防ぐため早く売ること、水回りを中心に見た目をよくする、複数の不動産会社に査定依頼をするなどです。

高く売るための考え方やポイントをチェックしておきましょう。

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7.2 住宅を早く売る方法

住宅を早く売るには、いくつかポイントがあります。

適正価格かそれより安く売り出す、不動産買取で売る、協力的な不動産会社の担当者を探すことなどです。

ただ安く価格を設定するだけではなく、売主として努力できるポイントも抑えておきましょう。

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住宅売却に関するQ&A

コツを知っても、状況によってうまくいかないケースがあります。

ここでは、住宅売却の際によくある疑問を様々なケース別に見ていきます。
方法まで紹介していますので、状況に応じて対応して、住宅売却を実現できるようになります。

Q1:住宅ローンが残っている家を売却することは可能か?

結論から言えば、現段階で住宅ローンが残っていても家の売却は可能です。

家を売りたいが、住宅ローンの残債が残っている場合に家は売れるのか、気になる人も多いでしょう。
住み替え、引っ越し、離婚などにより家を売却しようとする際に、ローンが残っていることは珍しくありません。

ただし、一筋縄に行かない場合もあるため、自分の住宅を売る際には注意が必要です。

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Q2:遠方の家を売るときはどうすればよい?

家を売却する際には、家と同じエリアにある不動産会社に査定や仲介を依頼した方が良いと言われています。

なぜなら不動産会社によって査定額が異なり、特定のエリアに詳しい不動産会社の方がより高くスピーディに売却できる可能性が高いからです。

また、遠方の土地を売却する場合、手続きなどで何度も足を運ばなくてはならないことが難点です。
時間的にも体力的にも大変です。

遠方の家を売却する際には、遠方の不動産会社の選びが重要になります。

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Q3:相続する・した家を売る際の税金はどうなる?

相続した土地や家に後々住む予定や活用をする予定がないのなら、思い切って売却してしまうことをおすすめします。

しかし、相続した土地の売却額がすべて手に入ることはありません。
なぜなら、土地を売却すると税金が発生するからです。

税金の存在を忘れていると、思わぬ出費に以降の売却額の使い道に支障をきたすかもしれません。

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Q4:新築の家を売る場合に気をつけるべきことは?

安ければ変に思われて事情を探られやすいので、月並みな言い方しかできないですが、適正価格で売り出すのが無難なのでしょう。

その他、新築の住宅を売るからこそ気をつけたいことがいくつかあります。

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Q5:住宅が古い場合は売れるの?

古くなってしまった家は売れないのかというと、そのようなことはなく、半分本当で半分は間違いです。

なぜなら、建物の状態が悪く、たとえ価値がゼロになってしまったとしても、土地の価値がなくなってしまうことはないからです。

土地に古いも新しいも関係ありません。
時代の変化で土地代が上下することはあっても、0円になってしまうことはありえないのです。

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Q6:今後住宅価格はどうなるの?

大阪万博や東京オリンピックの開催や消費税増税が決まっている中、今後の住宅価格がどのようになるか気になる人は多いのではないでしょうか。

2020年までは、住宅価格は上昇傾向と言われています。
景気上昇の影響に伴って海外投資家からの注目を集めているのが主な理由です。

住宅価格が上昇傾向だからといって、個々の事情があるため今売るべきとは限りません。
ただし、今後長い目で住宅の売却を検討している人は、住宅価格や価格の下落の仕組みについて知っておくべきでしょう。

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まとめ:住宅売却を検討する際は基礎知識をしっかり身に付けよう

「家を売る」ということは、とても大きな決断です。
一方で、勢いで売却を決定するとリスクが跳ね上がり、あなた自身が損をしてしまうかもしれません。

耳慣れない言葉も多いため、話を聞いてみても良く分からず、かえって混乱する場合もあります。

したがって、まずは基礎知識をしっかり身に着けて、住宅売却をどのようにしたいかを検討しておくことが大切です。

自分の話をきちんと聞いてくれて、マイナス面や価格の根拠も把握した不動産会社の営業マンに巡り合える一助となりますように、

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