農地の固定資産税の水準と宅地より評価が低い理由

農地
農地の固定資産税が安いことはよく知られており、保有コストの小ささから、農家が遊休農地を手放さない原因にもなっていると指摘されています。
宅地の固定資産税を毎年負担している側にすると、優遇され過ぎと思うでしょうか。

しかし、農地の所有者にしてみると、耕作しても大きなお金は生まれないのに、固定資産税まで高くされたのでは、たまったものではありません。
そして、市街化区域の農地では、税負担に苦しむ農家が出ているのも確かです。

この記事では、農地の固定資産税が安い理由と、農地の課税方針ならびに固定資産税水準についても取り上げています。

農地の固定資産税はなぜ安いのか

土地の価値というのは、一般的にその土地から得られる収益性で判断されます。
都心の土地が驚くほど高い価格なのは、高い建物を建てることができて、人も多く集まり収益に結び付きやすい理由なのは明らかです。

一方、農地の価格が安いのはなぜでしょうか?

農地は所有者の自由に使うことが制限され、原則として用途は農業利用です。
そして、自分の土地なのに売ったり貸したりすることすら、農業委員会という組織に許可を得なければ法律違反になってしまいます(市街化区域では届出です)。

結果として、農家でもない人が、固定資産税の安さからとりあえず農地を買っておこうと思っても、農業ができないので買うことはできない仕組みです。
転用可能な農地なら買うことはできても、転用後の固定資産税は高くなるので、これではわざわざ農地を買う必要がありません。

農地の収益性は低い

農家以外の人は考える機会すらないかもしれませんが、農地から得られる収入は、ブランド化された作物でもなければ、宅地に比べてごく僅かです。
1反(300坪)の田では、8俵程度(1俵は60kg)の収穫があり、1俵は13,000円くらいなので、年間10万円強の収入にしかなりません。

経費を考えると、とても生産性が高いとは言えず、逆に300坪もの宅地で年間10万円の収入(利益ではない)を得る方法は、誰でも思い付くのではないでしょうか。
そのくらい、農地と宅地の収益性には大きな差があるのです。

このように農業しかできない土地と、自由に使える宅地で固定資産税が同じでは、税の公平性からも問題でしょう。
農地の固定資産税が安いのは、優遇されているというよりも、市場価値の低さが売買価格をベースにした評価額を下げているとも言えます。

また、すべての農地で固定資産税が安いかというとそうではありません。
農地はどこにあるかで税負担がまったく異なり、宅地並みに課税される農地も存在しますし、利用状況によっても異なります。

農地の区分による課税の違い

農地の固定資産税は、市街化区域外にある一般農地と、市街化区域内にある市街化区域農地で、評価方法も課税方法も次のように異なっています。
ただし、生産緑地だけは市街化区域内でも一般農地と同じ扱いです。

区分 評価方法 課税方法
一般農地 農地評価 農地課税
市街化区域農地 生産緑地
一般市街化区域農地 宅地並み評価 農地に準じた課税
特定市街化区域農地 宅地並み課税

表だけでは聞き覚えのない用語があると思いますので、区分別に詳細の解説と、全国平均の固定資産税水準を紹介していきます。

一般農地と生産緑地

一般農地は、いわゆる農村部の農地だと思えばよく、生産緑地は、営農を継続する条件で自治体から指定を受け、市街化区域でも保全を図る農地です。
これらの農地は、食糧自給や環境面から保護すべき対象で、権利も制限されます。

必然的に農地として評価するのですが、農地評価とは実際の売買価格に捉われず、農地として使われることが前提の売買価格を参考に、評価額を求める方法です。
例えば、転用期待から高く売買された事例があっても、そのような事情は排除され、純粋な農地の取引として評価すると、ほぼ確実に評価額は売買価格を下回ります。

農地課税とは、評価額が急激に上がっても、税額は急激に上がらないよう調整するための「負担調整措置」を、農地として適用することを意味しています。
農地と宅地の負担調整措置は異なっており、農地は最大でも前年の1.1倍までしか上昇しない仕組みで、これは宅地に比べて緩やかな上昇です。

平成26年度において、一般農地1㎡あたりの課税標準額は、全国平均で67.84円に過ぎず、10a(約1反・300坪)の固定資産税額が1,000円未満です。

一般市街化区域農地

市街化区域は、既に市街化されているか、概ね10年以内に市街化が図られる地域として定義されていますから、農地であっても将来の宅地化を前提に取引されており、固定資産税上の評価も宅地並みで行われます。

ただし、現況が農地では宅地とまったく同じ評価はできず、宅地化するための仮想的な造成費を、宅地評価から控除する評価方法で、「宅地並み評価」と呼ばれます。
それでも、農地評価よりは遥かに高い評価額で、宅地が高い地域ほど高くなります。

ところが、市街化調整区域から市街化区域に変わるなど、農地評価から宅地並み評価に変わることで、急激に評価額が高くなり、税負担も重くなりすぎます。
そこで、評価は宅地並みでも、税負担を抑える配慮がされています。

  • 課税標準を1/3にする特例(都市計画税は2/3)
  • 農地に準じた課税

課税標準を1/3にする特例は、現に農地として利用している場合に限ります。
登記上の地目が農地であるだけでは足りず、実際に営農していなければなりません

また、「農地に準じた課税」とは、農地としての負担調整措置(1.1倍の上限)を適用することです。
“農地に準じた”という言葉から、一般農地と同じ課税を連想させますが、負担調整措置は同じでも、評価は宅地並みなので誤解しないようにしましょう。

平成26年度において、一般市街化区域農地1㎡あたりの課税標準額は、全国平均で4,172円 、10aの固定資産税額は58,408円です。
一般農地と比べて、いかに高くなっているかよくわかるのではないでしょうか。

特定市街化区域農地

特定市街化区域農地の「特定」とは、三大都市圏(首都圏・中部圏・近畿圏)の指定市を意味し、東京都・愛知県・大阪府ならびにその近郊府県が該当します。
これらの地域では、市街化が進んで宅地の価格は高く、税負担において宅地との不均衡を是正する意味からも、一般市街化区域農地と同様に宅地並み評価されます。

また、課税標準1/3の特例は、農地利用されている特定市街化区域農地でも適用されますが、負担調整措置は宅地と同じ宅地並み課税です。
ですから、特定市街化区域農地になると、一般市街化区域農地よりも税額上昇が早くなる傾向にあります(絶対ではありません)。

平成26年度において、特定市街化区域農地1㎡あたりの課税標準額は、全国平均で13,321円 、10a の固定資産税額は186,494円です。
ちなみに、地価が最も高い東京都では、全国平均の2倍水準です。

市街化区域農地が抱える税制上の問題

生産緑地を除く市街化区域農地では、一般市街化区域農地と特定市街化区域農地のどちらも、農地でありながら宅地並み評価を受けます。
そして、特例で課税標準が1/3になるのは、これまで説明のとおりです。

ということは、農地に準じた課税と宅地並み課税のどちらでも、負担調整措置の違いで上昇率は異なっても、税額が上昇していく先には、上限値として宅地並み評価の1/3を課税標準とした税額が待っています

ここで、当然に宅地評価を受ける宅地の特例を考えてみましょう。
宅地では住宅用地に特例があり、住宅があると戸数×200㎡までは特例で1/6まで軽減され、200㎡を超えても総床面積の10倍までは1/3に軽減されます。

住宅用地は1/6の特例、市街化区域農地は1/3の特例ですから、造成費が控除されるとしても、税額の上限に達すると市街化区域農地のほうが約2倍高くなります
現在は負担調整措置で顕著になっていませんが、営農されている市街化区域農地よりも、宅地の税額が安くなるケースもあり得る制度は、従来から問題視されています。

もっとも、宅地は総床面積の10倍を超えると特例が適用されないのに対し、農地は広大でも1/3の特例が適用されますから、土地が広いほど農地の方が安いでしょう。

まとめ

宅地に比べると農地の固定資産税は安く、不満に思っている人でも、耕作が条件だと知っていれば、農地を欲しいと思う人は少ないのではないでしょうか。
欲しがる人が少ないのに、価値だけ高い土地は世の中に存在しません。

そう考えると、食料供給という基幹産業を支え収益性の低い農地から、高い固定資産税を取ることが不適切な理由も分かるはずです。
また、農地に限らず、固定資産税は現況課税が原則で、耕作放棄すると高くなります

つまり、農地が本来の農地として利用されている限り、固定資産税が安くても妥当で、耕作されない農地は相当の課税がされれば、特に不公平があるものではないでしょう。

農地の一括査定について
農地の一括査定について

農地は食料自給率低下を防ぐため、勝手に他の用途で使ったり、売却、貸地が許されていません。
しかし農家の子が農家であることは少なく、相続で手にした田畑を持て余してしまうケースが増え、耕作放棄地として問題となっています。

実はそんな土地も、鉄道の駅から比較的近い立地であれば、住居用に転用し、売却できる場合があります。
一括査定サービスでは、農地に対応したサイトもあるので、利用してみてはいかがでしょうか?

アグリメディア
市民農園としての活用

宅地にできない農地は活用の幅が極端に狭く、固定資産税が安いからと割り切れるならまだしも、周辺への影響もあって、管理しながら見えない出口に悩む人もいます。
また、農地として貸すにも相手が限られたり、相手が見えない不安、もしくは賃料の安さがためらう理由になることもあるでしょう。

それに対して、家庭菜園や週末農業のニーズは増えており、サポート付き、6㎡ほどの市民農園を提供する、「シェア畑」というサービスがあります。
運営するアグリメディアが農地を預かり、市民農園としての運営を一括して任せることで、一定の賃料も得られることから、農地活用の可能性を広げるものとして注目しています。

都市部を中心に対象地域を増やしているので、活用方法に困ったときは、相談してみてはいかがでしょうか。

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