農地の売却は難しい?売却方法や相場、売却成功のコツを解説!

日本では就農人口が年々減少し、それに伴い農地の需要も減っています。農地の売却を検討している方は、「農地は売れるのだろうか」と不安に思っているのではないでしょうか。

通常の不動産売却とは違い、農地を売却するには農地委員会からの許可を得なければいけません。また、買い手も農業を行っている人に限られるなど厳しい規制が敷かれています。

農地を確実に売却するためにも、農地に課せられた規制を知って、農地を売却する方法を学んでいきましょう。

記事では、農地に課せられた規制、農地を売却する方法、かかる費用を解説します。

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農地を売るのは難しい?

農地を売るのは難しい?
マンションや戸建ての売却と比較して農地を売却するのは難しいといわれています。農地を売却するのが難しいといわれる3つの理由を見ていきましょう。

農地の売却が難しい3つの理由

  • 農地の需要が減っている
  • 買い手が農家に限られる
  • 売却には許可が必要

農地の需要が減っている

日本では、農業従事者の高齢化、若者の都市部への流出の影響により、年々農業を営む人の数が減少しています。

農家の数が減少すると、当然農地を必要とする人の数も減っていきます。そのため、農地を買ってくれそうな人を探すのは大変でしょう。

もし、今農地を所有しているのなら早め早めに売却の準備を始めると良いでしょう。
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買い手が農家に限られる

農地は買い手が農家に限られてしまうというのも農地が売りにくい理由の1つです。

農地法第3条では、農地を購入することができるのは以下の条件を満たしている人のみと定めています。

  • 農地を効率的に利用できる
  • 年間150日以上農作業に携わることができる
  • 原則50ha以上(北海道は2ha)の農地を運営すること(市区町村によっては面積が小さくなることがある)
  • 周辺の農地の利用に悪影響を及ぼさないこと

農地を売却するには、上記条件を満たす農家を探さなければいけません。農地を確実に売却するためには農地の売却に慣れている不動産会社に仲介を依頼したほうがよいでしょう

売却には許可が必要

農地を売るときは、農地法3条に基づき農業委員会に許可申請をしなければいけません。この時、申請書を記入したり、必要な書類を揃えたりと初心者には難しい手続きが待っています。

そのため、通常の不動産の売却と比べて農地の売却は少々複雑です。

農地の売却に限りこのような厳しい規制が定められているのは、国が貴重な資源である農地を保護し、食料自給率の維持・向上に努めていきたいと考えているからです。農地を売るためには、売却に必要な手続きを理解する必要があります。

農地のまま売却する方法

農地のまま売却する方法
第4章では農地のまま農地を売却する方法とかかる税金について解説します。

農地を売却する流れ

農地を農地のまま売却する流れは以下のようになります。

  1. 不動産会社に仲介売却を依頼する
  2. 農業従事者と許可を条件とした売買契約を結ぶ
  3. 農地法3条に基づき農業委員会に農地売却の許可申請をだす
  4. 許可が下りたら農地の所有権移転登記・引き渡しを行う

売主がまず行うべきことは、農地の売却を依頼する不動産会社を選ぶことです。この時、今後の農地委員会への許可申請などを見据えて、農地の売却に手慣れた不動産会社を選ぶようにしましょう。

前段でも説明しましたが、農地の売却に詳しい不動産会社を選ぶには不動産一括査定サイト リビンマッチを使うことがおすすめです。

農地委員会に売却のあっせんをしてもらうという方法もある

不動産会社に農地の売却仲介を依頼するという方法以外に、農地委員会のあっせんにより農地の売買を行うという方法もあります。

農地委員会による農地のあっせんとは、農地委員会が市の広報誌などで農地の買い手を探し、売主と売買契約を締結させる方法です。仲介を行うのが不動産会社ではなく農業委員会になったと考えるとわかりやすいでしょう。

農地のあっせんを利用すると、譲渡所得が800万円控除され節税ができるというメリットがあります

ただし、農地のあっせんを依頼できるのは農用地区域内の農地(市区町村が定める生産性の高い農地)を売却したい売主に限られます。また、市区町村によっては積極的に買い主を探そうとせず、いつまでたっても農地の売却に至らない可能性もあります。そのため、まずは不動産会社に売却仲介の相談をした方が良いでしょう。

農地転用して売却する方法

農地を転用して売却する方法
次に農地を宅地に転用して売却する方法について見ていきましょう。

農地を宅地にして売れる?

農地を宅地に転用したいと思っても、すべての農地が宅地化できるわけではありません

農地を宅地化するためには、農地法第5条で定める「立地基準」と「一般基準」といった2つの基準を満たしている必要があります。それぞれの基準がどのようなものなのか以下で詳しく見ていきましょう。

立地基準

農地には、5種類の区分があります。区分によって転用できる農地と転用できない農地があり、これを立地基準といいます。

5種類の区分のうち、宅地に転用できる農地は第二種農地第三種農地のみです。農地の区分は、市役所の農政課に問い合わせることで確認することができます。

農地の種類農地の状況転用可/不可
農用地区域内農地生産性の高い優良農地不可
甲種農地生産性の高い優良農地不可
第1種農地生産勅の高い農地不可
第2種農地市街地近郊農地
第3種農地市街地の農地

※参考文献:農地転用許可制度の概要|農林水産省(H31)

農用地区域内農地

原則的に農業での利用と決められています。
そのため、開発行為がかなり制限されており、農地転用も原則不可です。

甲種農地

農業公共投資の対象となって8年以内の優良農地で、市街化調整区域内にある農地です。
原則、農地転用はできません。

第1種農地

土地改良事業に限った農業公共投資の対象となった土地です。
農地転用は原則できませんが、公共事業により転用の必要があれば転用できます。

第2種農地

公共投資の対象ではない小規模農地や、将来的に都市開発される可能性のある農地です。
一部の土地に限り、転用できます。

第3種農地

生産性の非常に高い集団的農地区域内の農地で、原則、転用できます。
ちなみに、集落からの距離で第1種農地→第2種農地→第3種農地となります。

一般基準

一般基準とは、農地転用の目的が市区町村の定める目的に合致しているかどうかを見るための指標です。農地を転用するためには、以下の一般基準を満たさなければなりません。

  • 申請目的を実現できる資力や信用がある
  • 転用する農地の関係権利者から同意を得ている
  • 転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある
  • 許認可が必要な事業で許認可を受けられる見込みがある
  • 必要な協議を行政と行っている
  • 転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある
  • 事業の目的に合った広さの農地である
  • 周囲の農地等への影響に適切な措置を講じる見込みがある
  • 一時的な転用では農地に戻されることが確実と認められる

以上のように農地を宅地に転用するためには、行政と認識をすり合わせたり転用後の計画を立てたりなど諸準備が必要になります。農地の転用を考えているのであれば、転用の流れをよく知っている不動産会社に相談するべきでしょう。

農地を転用して売却する流れ

農地を転用して売却をする場合は以下のような流れを踏みます。

  1. 不動産会社に仲介を依頼する
  2. 宅地化した土地を買ってくれる買主と転用許可を前提とした売買契約を結ぶ
  3. 農地法第5条に基づき自治体に転用許可申請を出す
  4. 許可が下りたら農地を宅地化する
  5. 宅地化した土地の所有権移転登記を行い、買主に引き渡す。

農地を転用して売却するときは農地のまま売却するときと異なり、自治体に転用許可申請を行う必要があります。また、買主も農業従事者だけでなく、一般の人にも売却が可能です。

農地のまま売るにしても、転用するにしても、まずは農地の売却に詳しい不動産会社に相談してみるとよいでしょう。不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイト リビンマッチがおすすめです。

農地を売るための3つのコツ

農地を売るための2つのコツ
第3章では、難しいといわれている農地を売却する2つのコツをご紹介します。

自分にあった売却方法を選ぶ

農地を売却する方法は2つあります。それぞれ売却の仕方が大きく違い、所有している農地に合った売り方をすることで農地が売れやすくなります

1つ目の方法は、農地を農家に売却する方法です。農地は農家にしか売却することができないので、買ってくれそうな農家を探すことが売却のカギになります。(詳しくは「第4章 農地のまま売却する方法」へ)

2つ目の方法は、農地を宅地に転用して売却する方法です。農地の場合は農家にしか売却することができませんが、宅地に転用してしまえば一般の人にも売却が可能になります。ただし、農地を転用するのにも、農地委員会からの許可が必要になります。詳しくは「第5章 農地を転用して売却する方法」で解説します。

農地売却する時期を考える

農地を売却する際には、売却時期も考えておきましょう。
農作物は季節の影響を受けますし、売りやすい時期や売れにくい時期、価格が高くなる時期などもあります。
売却する際には、農地売却に詳しい不動産会社に相談してみることをおすすめします。

農地の売却に詳しい不動産会社に売却を依頼する

先ほど、農地を売却する2つの方法を説明しました。どちらの方法をとるにしても、農地委員会から許可を得るために手続きをしなければいけません。手続きは売却初心者には難しいため、農地の売却が得意な不動産会社に依頼することが売却成功のコツです。

農地の売却に詳しい不動産会社を探すのであれば、不動産一括査定サイトのリビンマッチがおすすめです。不動産一括査定サイトとは、不動産の売却を考えている人と不動産会社とをつなぐサイトです。数ある不動産一括査定サイトの中でもリビンマッチは農地の売却に精通している不動産会社を紹介してくれます。

不動産一括査定サイトの利用は無料ですし、サイト上で農地の面積や所在地などの簡単な情報を入力するだけで、あなたにぴったりの不動産会社を紹介してくれます。

リビンマッチ 運営会社リビン・テクノロジーズ株式会社
運営開始時期2006年12月
対象エリア全国
累計利用者数データなし
提携会社数約1,400社
同時依頼社数6社

農地の相場はいくら?

農地を売却したらお金になる?
農地の需要が減っている、買い手が農家に限られてしまうということを聞くと農地を売ってお金になるのか疑問に思う方が多いでしょう。

農地を売却するといくらになるのか相場を見ていきましょう。

農地の売却相場

農地の価格は、都市部にある農地と都市から離れた農地とで大きく変わります。記事では都市部にある農地と都市から離れた農地とで相場を比較しました。
※都市部にある農地とは、都市計画法上でいう市街化区域と市街化調整区域を。都市から離れた農地とは、それ以外の農地と定義しています。ご自身の農地がどの区域に属するかは、都市計画図を見ることで分かります。

10haあたりの農地の相場
都市から離れた田都市から離れた畑都市部の田都市部の畑
全国118.2万円87.2万円317.6万円304.7万円
北海道24.7万円11.7万円45.2万円49万円
東北57.2万円34.3万円151万円128.5万円
関東152.1万円163万円181.1万円235.6万円
東海228.3万円206.2万円666.8万円651.1万円
北信135.9万円93.1万円240.5万円208.3万円
近畿196.8万円140.4万円351.8万円330.3万円
中国74.6万円439.6万円401.7万円272.3万円
四国172.6万円95.2万円458.3万円377.8万円
九州87.4万円59.3万円182.7万円156.2万円
沖縄89万円128.8万円182.7万円156.2万円

平成30年田畑売買価格等に関する調査結果(平成31年3月22日発表)

どの地域でも、都市部の農地価格は都市部から離れた農地価格の2倍強となっています。都市近郊の農地が高いのは消費地や居住区から近く便利だからです。

また、地域ごとに農地の相場を比較すると、東海、近畿、関東、四国地方は比較的高く、北海道、東北地方は相場が低くなっています。同じ機能を持った農地でも、東海地方と北海道地方の農地の相場を比較すると9倍もの差があります。農地の売却相場は地方によって格差があると言えるでしょう。

さらに、農地の相場の推移についてみてみると、農地の相場は24年連続で下落しています。価格が下がっている最も大きな原因は、農地の担い手が減り、農地の需要が減退していることです。農地を売却するのなら早めの売却をおすすめします。
農地の売却は、「リビンマッチ」がおすすめです。

農地の価格が決まる7つのポイント

農地の相場は何となくわかったものの、実際に自分の農地がいくらになるのかわかりにくいかと思います。
農地の価格は、以下の7つのポイントから価格が決められていきます。

  • 日照・乾湿・雨量の状態
  • 土壌・土層の状態
  • 灌漑排水の状態
  • 耕うんの難しさ
  • 集落・集荷地との距離
  • 農道の状態
  • 災害のリスク
  • それでは、農地の価格が決まるポイントの、具体的に何が見られているかご説明します。

    日照・乾湿・雨量の状態

    大前提として、農業に適した農地かどうかは見られます。
    農地に適した農地か判断するポイントは、日照・乾湿・雨量です。

    日照:日照時間はどれくらいで、日照割合はどのくらいか
    土地の乾湿:土地は乾いているか、湿っているか
    降雨量:雨はどのくらい降るか

    土壌・土層の状態

    農地をする上で、土壌や土層も非常に重要です。
    そのため農地の価格を決める上で、以下のポイントも非常に見られます。

    土壌:土壌汚染していないか、農作物が育つか
    土層:農地に適した土層か、地盤は頑丈か

    灌漑排水の状態

    灌漑(かんがい)とは、人工的な水路をつくり、農地の外から水を引き農地を潤すことです。
    排水は、その逆で水を排出することで、灌漑と排水はまとめて評価されます。なぜなら、水を引くだけでも排出するだけでも予想外の天候に対応できないためです。
    この水の循環がしっかりできる仕組みかどうか、価格を決める際には見られるでしょう。

    耕うんの難しさ

    耕うんは、農地を耕すことを指します。具体的には、土壌の改善や農作物の種まきなど農地としての活用です。
    耕うんしやすい農地かどうか、農地を総合的に見て判断されます。

    集落・集荷地との距離

    農地で採れた農作物を運ぶ場所や、流通できる場所があるかも重要なポイントです。
    そもそも、人の住む集落から農地までに結構な距離があると、価格は安くなる傾向にあります。
    農地は、都市部など集落から近い順に、第1種農地→第2種→第3種と分けられています。つまり、この順番に価格は安くなりますので、農地を売却する際にはご注意ください。

    農道の状態

    農地を活用するためには、農地を耕す耕うん機などが必要です。この耕うん機がスムーズに通れる道であるか、人がアクセスできる道が整っているかも見られます。
    自分で農道を新しく作ることは難しいかもしれません。売却する際には、マイナスポイントになる可能性があることをおぼえておいていただけたらと思います。

    災害リスクの高さ

    近くに山があり土砂崩れのリスクがある、または川が近く氾濫すると浸水するリスクがあるなど、災害リスクも注意して見られます。
    農作物を継続的に作れない環境になると、農家としては非常に困りますので、この点も価格に響きます。

    農地を売却したら税金がかかる

    農地を売却して利益が発生すると、ほかの所得と区別して譲渡所得税・住民税を支払う必要があります。

    農地を売却したときに発生する利益(譲渡所得)とは、農地の売却価格から農地を購入したときの価格(取得費)や仲介手数料などの諸費用(譲渡費用)を引いたときに残る金額のことです。仮に、農地の売却価格が低く利益が出なかった場合は、所得税と住民税を支払う必要がありません

    譲渡所得税・住民税として支払う額は、譲渡所得に譲渡所得税・住民税率をかけた金額です。

    譲渡所得税・住民税率は農地の保有期間によって以下のように変わります。農地を売った年の1月1日地点で農地の所有期間が5年を超える場合には長期所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。

    譲渡所得税・住民税の税率
    区分所得税住民税
    長期譲渡所得15%5%
    短期譲渡所得30%9%

    参考文献農地を売った場合の税金|農林水産省

    譲渡所得税・住民税率がわかったら、さっそく税額を計算してみましょう。農地の保有期間が5年を超える場合の税額は以下のように計算します。

    譲渡所得税額=譲渡所得金額(売却益)×15%
    住民税額=譲渡所得金額(売却益)×5%

    保有期間が5年以下の農地の譲渡所得税・住民税を計算したいときは、税率をそれぞれ30%、9%に置き換えればいいだけです。

    農地売却にかかる費用

    農地売却にかかる費用
    農地の売却には以下のような費用が掛かります。

    • 不動産会社に支払う仲介手数料
    • 宅地化するのにかかる工事費

    それぞれ具体的にいくらかかるのか、詳しく見ていきましょう。

    不動産会社に支払う仲介手数料

    不動産会社に支払う仲介手数料は、不動産会社ごとに異なります。しかし、仲介手数料は法律で上限が定められていて、多くの不動産会社は上限額ぎりぎりの手数料を請求してくるでしょう

    不動産会社に支払う仲介手数料の上限金額は以下のようになります。

    仲介手数料の上限

    売買価格仲介手数料消費税8%消費税10%
    200万円までの部分5%5.4%5.5%
    200万円を超えて400万円までの部分4%4.32%4.4%
    400万円を超える部分3%3.24%3.3%

    不動産の売却金額が400万円以上の場合、以下の簡易式を使って仲介手数料を計算することができます。

    仲介手数料=売却価格×3.24%+64,800円(消費税8%)
    仲介手数料=売却価格×3.3%+66,000円(消費税10%)

    例えば、2019年9月1日現在(消費税8%)、3000万円の不動産を売却したときにかかる仲介手数料は、仲介手数料=3000万円×3.24%+64,800円=103万6800円となります。

    宅地化するのにかかる工事費

    農地を宅地に転用する場合は、農地を道路と同じ高さにするための盛土をしたり、整地をしたりなどの工事費用が掛かります。

    工事費用は、だれに依頼するか、工事をする面積、農地がある場所によって変わります。東京都の場合はおおむね以下の金額がかかります。

    • 整地:700円/㎡
    • 伐採・伐根:900円/㎡
    • 地盤改良:1,700円/㎡
    • 盛土:6,200円/㎡
    • 土留:64,900円/㎡

    宅地造成費の金額表|東京都(H30年)

    農地の売却を考えたら一括査定で相談しよう

    農地を売却するためには、農地委員会から許可を取ったり、売却方法を選んだり初心者では難しい手続きが多く大変なものです。

    確実に農地を手放したいと考えているなら、まずは不動産一括査定サイトを使って農地の売却を得意とした不動産会社に相談してみることをおすすめします。

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    不動産一括査定サイトを使って実際に査定をしたら330万円の差があった

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    体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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