家やマンションを売ったらいくら?売却相場を調べる4つの方法

持ち家として戸建てやマンションを保有している方なら誰でも
「自分の家は売ったらいくら位なんだろう、売却相場価格を知りたい」と考えたことがあるのではないでしょうか。
一方で、正しい調べ方がわからなかったり、価格の調べ方の違いがわからなかったりすることも多いようです。

そんな疑問に答えるために、家を売却した際の相場を調べる方法を解説します。
なんとなく相場を知りたい方から売却を本気で考えている方まで、相場を調べる際のニーズ別に家の相場価格を調べる方法を4つ紹介します。

また、家の価格はどういう仕組み、計算で決まっているのか、プロが実際に査定に使っている情報も特別にご紹介します。

なお、実際に家を売却する際に、高く売りたい、早く売りたい、という方は以下の記事をご覧ください。

ほとんどの人にとって、人生の中で家を売る回数はそれほど多くないでしょう。 そもそも、家を買うときの動機が定住を前提としていますし、予定外の転勤、実家の相続などなければ、売る機会は少ないからです。ここでは、家の種類や、売却の理由、個別の事情などにより、どのような点に注意すべきか、1つずつ具体的に解説していきます。

1. 家の売却相場を調べる方法の全体像

家の相場を調べる
今回は4つの方法を目的別にご紹介しています。

まず、2つの公的な性格を持ったサービスによる調べ方をご紹介します。
過去の取引実績を調べて、家がいくらで売れるかの参考にする方法です。
2つのサービスとは

公的な性格を持ったサービスを使った売却相場の調べ方

です。
おおよその売却相場を知りたい場合は、土地総合情報システムを、より正確に実績ベースでの価格を知りたい場合はレインズを利用するのがおすすめです。

次いで、3つ目ににご紹介するのは、より正確な価格の推定です。
今の自分の家の実態に合わせた価格を算出するものです。
具体的には不動産会社に査定を依頼し、実際の家の推定売却価格を算出してもらう方法です。

そして最後に紹介するのが、近年飛躍的に便利さが向上した、民間の不動産ポータルサイトを利用する方法です。
現在ではAIによる査定で、例えばマンションであれば部屋単位で推定価格が紹介されていて、すぐに価格を見ることができます。

それぞれの目的に合った相場の調べ方をすることがポイントです。
以下から知りたい場所を選んでクリックし、読んでいって下さい。

2. おおよその売却額相場を今すぐ知りたい

売却相場を今すぐパパっと知りたいという方におすすめな方法のご紹介です。

価格の幅が広くざっくりとした価格になりますが、今すぐ相場を調べられるのが土地総合情報システムです。

2.1 土地総合情報システムで実際の取引額を調べる

国土交通省が運営する土地総合情報システムは、過去の取引実績から不動産の実勢価格を調べられるサービスです。

実勢価格とは今までに不動産の売買が行われた価格のことです。

国が決めた価格ではなく、実際に市場で取引が成立した価格なので参考にしやすいでしょう。

また、初めての方でも10~15分程度で簡単に調べることができるのも嬉しい点です。

しかし、良くも悪くも実際に取引した価格なので、すべての地域に情報が潤沢にはありません。

古くから住んでいる人が多く売買があまりされていないエリアでは情報が古かったり、調べたい不動産付近の情報がないといった場合があります。

不動産売買が多く行われている駅周辺や商業エリア、新しくできた住宅街などにある不動産の相場を知りたい場合には良いでしょう。

現在の最新の取引時期の事例は、平成31年(2018年)の10月〜12月です。
次回は、取引時期が平成31年(2019年)の1〜3月のデータを、の7月に公表することが予定されています。

取引価格は個別の事情や取引時期によって変化するものであることを大前提に見ることが大事です。

2.2 土地総合情報システムの使い方

土地情報総合システム

画面左側中央の「種類を選ぶ」から「土地と建物」を選択します。

検索対象が戸建住宅や店舗・事務所などになり、「中古マンション等」を選ぶとマンションになります。

「土地と建物」は、土地と建物等を一括して取引したものをいいます。

家を解体して土地のみを売る場合には、「土地」を選択して、土地のみの取引価格を見ましょう。

すぐ下に「地域を選ぶ」があるので、なるべく売りたい家の周辺を選びましょう。

不動産取引価格情報検索‐土地・建物
不動産取引価格情報検索‐マンション

より詳しく知りたい方は、右上の赤枠で囲った「Webの見方」をクリックしてみましょう。

各用語の解説が細かく書かれています。

土地総合情報システムWebの見方

3.より正確に売却額と差分のない相場を知りたい

土地総合情報システムを使った価格調査と同様、自分自身で調べていますぐ相場を知りたいという方向けにおすすめなのがレインズです。

土地総合情報システムと同様分かる相場額に幅が出てしまいますが、今すぐ知りたい引っ越しの多い地域などに住んでいる方はREINS Market Informationです。

3.1 レインズでより新しい取引額を調べる

不動産取引の価格を知るのなら、不動産会社が利用できる不動産データベースがレインズです。

こちらもパソコンやスマホから簡単に検索できます。

レインズは現在取引している不動産の情報を載せているサイトで、登録している不動産会社でないと閲覧ができません。

しかし、過去の取引データなら一般人でも閲覧が可能です。

REINS Market Informationでは過去1年間の取引情報を公開しています。

土地総合情報システム同様、取引価格のデータベースです。

1ヶ月ごとに更新されるので、土地情報総合システムより最新の事例が手に入る場合もあります。

相場を知りたい不動産の周辺で引っ越しが多かったり新しい物件が建っていれば、REINS Market Informationの方がより近々のデータで相場を知ることができるでしょう。

しかし、レインズも取引実績がベースになっているものです。取引実績によっては情報が足りず、検索の際に都道府県が選択できないことも多いです。

検索対象の取引件数が100件に満たないと表示しないからです。

その場合は、国土交通省の土地総合情報システムや、不動産ポータルサイトを参考にしましょう。

3.2 REINS Market Informationの使い方

レインズ取引情報検索

検索はマンションと戸建に分かれるのでどちらか選び、都道府県と地域を選んで検索します。

都道府県を選んで、地域(選べないこともある)も選んでから検索すると、注意を促す表示がされるので、OKを押すと検索結果に移動します。

レインズ取引情報検索‐グラフレインズ取引情報検索‐取引情報一覧

検索結果は、直近1年の取引情報グラフと追加検索条件が表示され、その下に該当する物件情報が表示されるレイアウトです。

追加検索条件を指定すると、地域や間取りなども絞り込みできます。

この画面では、検索結果が100件未満になっても一覧表示されるので、可能な限り売りたい家の近くになるように設定して、再検索を試してみることです。

4. 自分の家の実態を踏まえた正確な価格を知りたい

より正確に価格を知りたい、周囲の不動産から推測するのではなく自分の不動産価格の相場をしっかりと把握したいという方にはこちらです。

不動産会社が無料で行う査定サービスをいくつか利用する一括査定です。

今日、今すぐに分かるわけではありませんが不動産をプロの目から判断してくれるので、より正確な情報を得ることができます。

4.1 一括査定サービスで正確な売却額相場を調べる

土地総合情報システムやレインズを使った売却相場調査は今すぐ手軽に調べることができますが、あくまで周辺の過去の取引事例によるもので、その相場に正確性はありません。

古い情報を参考にしてしまっていたり、相場を知りたい不動産と近い条件の不動産がなく相場価格にかなりの幅ができてしまうからです。

一括査定サービスは複数の不動産会社に査定を依頼するものです。

不動産会社に査定を依頼することで、近所にスーパーがあるかなど付加価値も合わせて査定してくれるので、より売却額に近い相場を知れます。

今すぐ分かるわけではないですがより市場に近い相場が分かるので、本格的に売却を検討している方には良いでしょう。

一括査定サービスのポイントは、複数社に依頼することです。

査定額を比較する

HOME4Uの無料一括査定

査定には厳密な決まりがないため不動産会社によって判断が異なり、ある程度幅があることも珍しくありません。

不動産会社査定価格
準大手不動産会社980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社800~1,000万円
大手不動産会社買取で750万円
準大手不動産会社1,048万円
準大手不動産会社1,080万円

これは実家で簡易査定を受けたときの結果で、800万円前後と1,000万円程度で二極化しました。
この場合は売り出しは1,000万円としても、売れる価格は~900万円と見た方がよいでしょう。

実際に一括査定をしてみた結果や、その過程については詳しく知りたい方は、下記も合わせてご覧ください。
(「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」「どのような感じで連絡がくるのか?」そんな疑問に身をもって体験した結果になります。)

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

結果はすぐには届きませんが、査定依頼は5分以内程度で済みます。
(実家を簡易査定してもらった時は、早いもので約1時間半でメールにて結果が来ました)

しかし、その後不動産会社によっては電話などの連絡が来る場合もあるので、各不動産会社と連絡方法の調整などは必要になります。

4.2 一括査定サービスの選び方

一括査定サービスはいくつかありサービスによって相場の調べ方は異なるので、こちらでは自分に合った一括査定サービスの選び方を紹介します。

それぞれ特徴があるので、違いを理解して一括査定サービスを選べるようにしましょう。

4.2.1 運営歴の長いHOME4U

HOME4Uはこのような一括査定サイトのなかでも古いサイトの1つで、運営歴は16年になります。

運営歴が長い分、経験も豊富なので住宅の他にも店舗や倉庫なども査定が可能です。

住宅件店舗にしている不動産などの相場を知りたい場合、HOME4Uだと安心です。

また、HOME4Uを運営しているのは、NTTグループです。

厳しい審査を経た不動産のみと提携しているので、自身で不動産会社を探すより安心です。

HOME4Uの無料一括査定

4.2.2 提携不動産会社最多のイエウール

イエウールの特徴は提携している不動産会社が最も多いことです。

大手不動産会社はもちろんのこと、地域に密着している不動産会社にも依頼することが可能なので、より地域の情報を踏まえた査定をしてくれます。

提携している不動産会社が多いということは、その分査定可能なエリアも広いはずなので、田舎の家の相場を知りたいといった時にもおすすめです。

サービス開始は2013年と他社に比べると比較的若いサービスですが、提携会社を選ぶ際には審査を行っており、変な不動産会社を紹介される心配もありません。

4.2.3 大手に査定をお願いしたいなら、すまいvalue

すまいvalueはCMでもおなじみの三井のリハウスや東急リバブル、野村の仲介+など大手不動産会社6社で作られた一括査定サイトです。

必ず、6社のなかの不動産会社のなかから紹介されるので、知らない不動産会社は怖いという方におすすめです。

また、たくさんの不動産会社から選ぶのは難しいから、ある程度絞ってほしいという場合にも使いやすいでしょう。

都市部を得意としている不動産会社が揃っているので、地方の家の相場を知りたい場合は避けた方が無難かもしれません。

すまいValueの無料一括査定

その他の一括査定サービスも見てみたい、メリット・デメリットも知りたいという方はこちらの記事を参考にしてください。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

4.3 机上査定と訪問査定

不動産会社に家の査定を依頼する場合、2つの査定方法があります。
それが、机上査定訪問査定です。

自分がなぜ家の売却相場を知りたいのかを確認したうえで、よりフィット感のある査定方法を選択することが大事です。

机上査定の特徴とメリット・デメリット

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、家の立地や広さ、築年数などから価格を推定する方法です。
すぐに査定を行うことができますが、価格推計の精度は過去の取引実績などから推計するものとあまり変わりません。
軽く整理すると以下のようになります。

机上査定のメリット
  • すぐに結果がわかる(1日程度)
  • 情報を入力して結果を受け取るだけなので手間が少ない
机上査定のデメリット
  • 価格推定の精度がそれほど高くない

訪問査定の特徴とメリット・デメリット

訪問査定は実際に不動産会社の担当者が家を見て、状況を元に価格を推定する査定方法です。
物件の具体的な状況や、細かな点まで確認して価格を算出してもらえるので正確性が高いです。
一方で時間や手間はかかります。

訪問査定のメリット
  • より正確な価格がわかる
  • 不動産会社の人に会えるので、依頼する不動産会社選びの参考になる
訪問査定のデメリット
  • 日程調整や訪問を受けるなど手間がかかる
  • 書類などの準備も必要
  • 結果がわかるまでに時間がかかる(3日~1週間程度)

5. おおよその販売額相場を知りたい

相場は相場でも実際買主に売り出す際の価格の相場を知りたい、今すぐ簡単に知りたいという方には民間のポータルサイトがおすすめです。

最も単純な調べ方は、売り物件の中から似たような物件を探す方法です。
そして、最近では売りに出ていないものも推定価格を算出するサービスが増えてきています。
そのようなサービスもあわせてご紹介します。

5.1 不動産のポータルサイトで販売額相場を調べる

例えばアットホーム、スーモなど、物件情報を扱うサイトはいくつもあります。

どのサイトも、地域を選んで物件を表示してくれるので、複数のサイトを確認して情報を集めます。

但し、ポータルサイトで売り物件を検索して得られた結果は、売主の希望売却価格である点に注意が必要です。
つまり、その金額で売れるものもあれば、そうでないものもあるので、表示よりも多少低めに相場を考えておきましょう。

実際には、買主からの値下げ交渉によって価格は下がりますし、売れなければ徐々に価格が下がって再掲載されます。

売り出し価格から値下げして再掲載

5.2 不動産ポータルサイトの使い方

不動産ポータルサイトで相場を調べる際に参考にしたいのはできるだけ相場を知りたい不動産と同じ条件を持った物件です。

より妥当な価格を調べるために、なるべく相場を知りたい不動産と合わせたいポイントを把握しておきましょう。
まずは立地が重要です。土地は番地が変わっただけでも、建てられる建物が変わるなどして価格が大きく変わる可能性があります。

できるだけ相場を知りたい不動産の近くの不動産を探しましょう。

次に大事なのは築年数です。築10年以内の建物と築11年以上の建物では10年以内の方が価格は高く、価格に大きな違いが出ます。

築年数が同じ不動産が望ましいですが、難しい場合は1、2年の差のものを探しましょう。

旗竿地かどうか、土地の形も重要になります。

旗竿地は不整形地になり、土地の価格が長方形や正方形のものよりも下がり、売却相場の結果にも影響します。

特に都心部は住民が多いこともあり、土地が細かく区切られ旗竿地が多くあります。

都心部の不動産の相場を知りたい場合は注意が必要です。

5.3 マンションの部屋単位で価格がわかるIESHIL

東京都内のマンション限定になってしまいますが、IESHIL(イエシル)というサービスでは、マンションの部屋単位での推定価格を算出できます。
算出にはビッグデータを利用しており、価格には幅がありますが、かなり正確な価格が出せるようです。

マンションの部屋単位の価格を、査定もなく即時で把握できるのは大きなメリットです。
都内にマンションをお持ちの方はぜひ試してみてください。
お持ちのマンション名で検索するだけで、価格を見ることが可能です。

5.4 机上査定レベルの診断をAIで行うHowMa

先ほどのイエシルは東京都内のマンションのみの対応でしたが、HowMa(ハウマ)ならば、全国の、戸建て・マンションの両方に対応しています。

HowMaは情報入力が必要ですが、3~6項目の入力だけで、AIが自動的に査定価格を算出してくれます。
算出も、不動産会社に机上査定をした場合とほぼ同様の形になりますので、精度も同程度です。
価格がすぐにわかり、不動産会社とのやり取りも不要な手軽さが魅力です。

5.5 価格相場をわかりやすく見るならHOMES

不動産総合ポータル大手のHOMESでは、相場価格が地域ごとに非常にわかりやすくまとまっています。

例えば港区のマンション相場のように「築年数」「広さ」別に売却相場が整理されています。
東京都のマンション相場一覧のように、地域ごとの概要を見ることも可能です。

戸建てについても同様で、三鷹市の戸建て相場のように、「築年数」「広さ」別に相場を紹介しています。

なお、ご自身の家を売る場合は中古住宅になるはずですが、HOMESでは新築分譲の価格も紹介されています。
住み替えの時などに、家の購入の相場を調べるにも便利なサービスです。

6. 家の価格の決まり方は?プロの査定ツールの紹介

以上、どのように家の売却相場を自分で、あるいは依頼して調べるか、という話をしてきました。
最後に、そもそも家の価格はどう決まるのか、という情報を整理しましょう。
実際に不動産査定のプロが使っているマニュアルを元に、家の売却価格に影響する変数を見ていきます。

6.1 参考にするのはプロの査定マニュアル

実は、公益財団法人「不動産流通推進センター」という団体が、不動産会社向けに既存住宅価格査定マニュアルというツールとマニュアルを提供しています。

「既存住宅価格査定マニュアル」は実際に不動産のプロ向けに提供されている=プロが使っている査定の方法です。
つまり、実際にプロがどのように家の価格を算出しているのか、マニュアルを見れば知ることができます
今回は住宅価格査定マニュアルの内容を具体的に見ていきましょう。

6.2 基本的な査定価格の決まり方

マニュアルを見ると、例えばマンションの価格推定は、

マンションの価格推定方法
  1. 周辺の類似物件の価格事例を基準に平米単価を出し
  2. 築年数や立地など、物件価格に影響を与える変数の評価を加え
  3. 広さを考慮して価格を算出

というような手順で行われています。

事例を基準に、価格に影響を与える変数を1つずつ評価して組み込んでいく、というのはマンションでも戸建てでもほぼ同じようです。

それでは、具体的にどのような要素が価格に影響を与えるのかを見ていきましょう。

6.3 マンションの売却相場に影響する要素

では、実際にマンション査定の査定マニュアルと査定項目から、どのような要素がマンションの価格に影響するのかを見ていきましょう。
実際に価格に主に影響するのは以下のような項目です。(平米単価を算出するので広さは省かれています)
築年数や交通の便の他、建物全体の状況なども影響することがわかります。

中古マンションの価格に影響する要素
  • 築年数
  • 交通の便(徒歩・バス)
  • 立地条件(周辺環境・店舗距離・公共施設など)
  • 住戸の位置(階数や向き)
  • 室内の状況、柱など
  • 修繕状況、管理費の積み立て状況
  • 土地の権利
  • 建物全体の状況・共有部分の状況
  • セキュリティなど

6.4 戸建ての売却相場に影響する要素

続いて、戸建ての場合も見ていきましょう。

戸建ての家の売却相場に影響する要素
  • 標準建築費
  • 経過年数
  • 建物のグレード
  • 部位別のリフォーム・維持管理情報
  • その他の加点・補正を目視で実施
  • 流通性(売りやすさ)補正

7. まとめ

すべての家は唯一の存在で、価格を付けるのは難しいですが、建てるとき・購入するときにも相場があるように、売るときにも相場はあります。
損得が反する売主と買主において、公平に取引するには相場に頼るのが一番です。

しかし、人口減少から住宅需要が落ち込んでいる事情や、多数のライバル物件との競争によって、どちらかというと売主は値引きを余儀なくされます。
その結果、相場で売り出しても、相場より少し低い価格での成約になりがちです。
現在は、家の売却の際の控除や補助金制度も充実しつつあり、家の売却は行いやすくなっています。

今すぐに売却とは言わないまでも、家の価格は年々変化していくので、1年単位でもきちんと相場を把握しておくことは大切です。

過去の事例を参考にしつつも、一括査定サービス等を使い自身や親の家の売却相場を把握して、売り時を見計らいましょう。

実際に家を売却する、より高く売るために必要なことはこちらの記事に書いてあります。
合わせてご参照下さい。

ほとんどの人にとって、人生の中で家を売る回数はそれほど多くないでしょう。 そもそも、家を買うときの動機が定住を前提としていますし、予定外の転勤、実家の相続などなければ、売る機会は少ないからです。ここでは、家の種類や、売却の理由、個別の事情などにより、どのような点に注意すべきか、1つずつ具体的に解説していきます。

また、今回紹介した「戸建て」「マンション」といった家の価格ではなく、土地の価格そのものについて知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

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不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

すまいValueの無料一括査定

人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

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「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
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そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


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