家の売却相場の調べ方 私の家は売れる?

家 売却 相場
家の売却を考えたとき、まず初めに思いつくのが「自分の家はいくらで売れるか」ということではないでしょうか。

家は年月とともに痛みます。よって、家の売却額は購入額よりも下がります。

いったい中古の家はいくらで売れるのでしょうか?そもそも家を売ってお金になるのでしょうか?

この記事では、家の価格の決まり方、家の売却相場の調べ方、家の売却方法を解説します。

※記事では家を戸建てと定義しており、戸建ての相場を記載しています。土地の売却相場を知りたい方は以下の記事をご覧ください。

土地を売ろうか迷っている方は、所有している土地がいくらで売れるのか気になるものです。また、できるだけ高く売却したいと考えているのではないでしょうか。この記事では、土地の売却相場の調べ方と土地が高く売れるタイミングをご紹介します。

1 私の家は売れる?家の価格の決まり方

自分の家は売れる?家の価格の決まり方
まずは、家の価格がどのようにして決まるのかについて見ていきましょう。

家の価格を決めるポイントは以下の2つです。

  • 築年数
  • 建物の品質

1.1 築年数と家の価格との関係

建物の築年数は家の価格に大きな影響を与えます

建物には、材質別に耐用年数が定められています。耐用年数とは、不動産価値を公平に算出するために国が設定した年数のことです。例えば、木造戸建て住宅は22年、鉄筋コンクリートマンションであれば47年となっています。

戸建てを売却するとき、築年数が耐用年数を超えると戸建ての売却価格が大きく下がります。つまり、22年を超えると売却価格がほぼ0になるでしょう。以下の表は建物の築年数と資産価値の関係を表したものです。

建物の築年数と資産価値の関係

築10年以内の戸建て
中古の戸建ては築10年で新築時の価格の半額になります。ただし、築10年が経過しても大手ハウスメーカー施工の戸建ては下落幅が少なくなる可能性があります。
築11~20年の戸建て
中古の戸建ては築15年を目安に下落幅が緩やかになります。築15年で新築時の価格の約2割程度になります。
築20年の戸建て
築20年を超えると、戸建ての資産価値はほぼなくなると考えてよいでしょう。築30年の戸建てについては「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが通常です。

築20年を超えた戸建ては売ってもお金にならないことが多いですが、土地とセットで売却すれば売ることはできます。戸建ての売却について不動産会社に相談してみたいという方は、第2章で紹介する「不動産一括査定サイト」を使って不動産会社に相談することをお勧めします。

1.2 建物の品質と家の価格との関係

建物の品質も家の価格に影響します。戸建てが建設された当時、上質な日本瓦など高級な材質が使われていれば、価格が高くなります。建物の品質と戸建ての価格の関係を以下の表にまとめました。

以下の表は、戸建てを3ランクに分け、標準仕様を1としたときの価格差を割合で示しています。

戸建ての品質と価格の関係
高級仕様標準仕様並仕様
価格差1.21.00.8
屋根上質な日本瓦、高級S型洋瓦日本瓦(地瓦)、カラーベスト厚型ストレート、鉄板瓦棒葺
外壁タイル貼り、リシン掻落とし吹付タイル、スタッコ仕上げモルタルリシン、吹付、カラー鉄板
内壁京壁(じゅらく壁)、布厚クロス新京壁(新じゅらく壁)、布クロス、上質ビニールクロスプラスター(漆喰壁)、並みのビニールクロス、プリント合板
設備高級システムキッチン、高級洗面化粧台(キャビネット付き)、大型給湯(4カ所以上)システムキッチン、洗面化粧台(キャビネット付)、中型給湯(3カ所)台所3点セット、洗面化粧台(キャビネットなし)、個別給湯

上記項目は、建物の品質を評価するときに用いられる代表的なチェックポイントです。この他にも、戸建てに床暖房やインターホン、自動点灯照明などが付属している場合には価値が高くなります。

2 家の売却相場の調べ方

家の売却相場の調べ方
家の売却相場を調べたいと思ったとき、自分でネットから相場を調べる方法と不動産会社に依頼して相場を調べる方法があります。

先ほど前章で説明した通り、家の価値は家の築年数や品質で決まるものです。相場を調べたとしても、相場が自分の家の売却価格とぴったり同じ金額になるとは限りません。自分の家がいくらで売れるか正確な価格が知りたい場合は不動産会社に依頼して家の価値を査定してもらうようにしましょう

2.1 自分で相場を調べる方法

自分で家の売却相場を調べる方法は2つあります。

自分で相場を調べる2つの方法

  • 土地情報総合システムで相場を調べる
  • レインズ・マーケット・インフォメーションで相場を調べる

上記2つの方法のうち、おおよその売却相場を知りたい場合は土地情報総合システムを、より正確な価格情報を知りたい場合はレインズを利用するのがおすすめです。

土地情報総合システムで相場を調べる方法

価格の幅が広くざっくりとした価格になりますが、10分~15分程度で相場を調べられるのが土地総合情報システムです。

土地情報総合システムとは国土交通省が運営する過去の不動産の取引実績を掲載しているサービスです。サイトを使うと過去に実際に取引された家の価格を調べることができます。

しかし、良くも悪くも実際に取引した価格なので、すべての地域に情報があるとは限りません。古くから住んでいる人が多く売買があまりされていないエリアでは情報が古かったり、調べたい不動産付近の情報がないといった場合があります。情報がない場合は、不動産会社に依頼して相場を調べてもらいましょう

それでは実際に土地情報総合システムの使い方を見ていきましょう。

土地情報総合システム

まず、画面左側中央の「種類を選ぶ」から「土地と建物」を選択します。建物だけの項目はなく、「土地と建物」を選択すると土地と建物の取引価格を見ることができます。

次に、「地域を選ぶ」のタブの中から住所を選択します。なるべく売りたい家の周辺を選びましょう。住所を選択すると、指定した条件で取引価格が表示されます。

不動産取引価格情報検索‐土地・建物
不動産取引価格情報検索‐マンション

より詳しく知りたい方は、右上の赤枠で囲った「Webの見方」をクリックしてみましょう。各用語の解説が細かく書かれています。

土地総合情報システムWebの見方

レインズで相場を調べる方法

土地情報総合システムよりもより正確な価格情報を知りたいときはレインズ・マーケット・インフォメーションを使って相場を調べましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトで、実際に売買が行われた物件の取引価格を検索することができます。土地情報総合システムよりも細かい条件で取引価格を絞り込むことができるため、自分の戸建てに近い情報を知ることができます。

ただし、レインズも取引実績がベースになっているものです。取引実績によっては情報が足りず、検索の際に都道府県が選択できないこともあります。そのような場合は、次の章で紹介する不動産会社に依頼して相場を知る方法を試しましょう。

では、レインズの使い方を見ていきましょう。

レインズ取引情報検索

検索はマンションと戸建に分かれるのでどちらか選び、都道府県と地域を選んで検索します。

都道府県を選んで、地域(選べないこともある)も選んでから検索すると、注意を促す表示がされるので、OKを押すと検索結果に移動します。

レインズ取引情報検索‐グラフレインズ取引情報検索‐取引情報一覧

検索結果は、直近1年の取引情報グラフと追加検索条件が表示されます。そして、追加検索条件の下に書かれているのが検索条件に該当する物件情報です。

追加検索条件を指定すると、地域や間取りなども絞り込みできます。可能な限り売りたい家の近くになるように条件を設定するとよいでしょう。

2.2 不動産会社に依頼して相場を知る方法

自分で家の売却相場を調べる方法では、自分の家が実際に売れそうな価格を出すことができません。家の価格は、家それぞれの個別事情(築年数・建物の材質)によって変わるからです。

家の売却を考えていて、自分の家がいくらで売れるのかを知りたいのであれば、不動産会社に家の査定を依頼して正確な価格を出してもらいましょう。家の査定では、不動産会社が家を詳しく調査して正確な価格を算出してくれます。

家の売却を考え始めたら、まずは不動産会社に査定を依頼して、家がいくら位で売れるのか調べてもらいます。この記事では査定時にどの様な点がチェックされるのか、またどうすれば高い評価を得ることができるのかなど、査定を受ける際のポイントを解説します。

家の査定を不動産会社に依頼するときは不動産一括査定サイトを利用するとよいでしょう。

不動産一括査定サイトとは、査定を依頼したい人と不動産会社とをつなぐマッチングサービスです。サイト上に査定したい家の築年数や所在地を入力するとあなたに合った不動産会社を複数社紹介してくれます。

家の査定を依頼すると査定額が以下のように不動産会社ごとに異なります。そのため複数社に依頼して、実際に売れそうな価格を判断することがポイントです。

査定額を比較する

不動産一括査定サイトは現在35サイトも存在していますが、多くの人が使っている主要3サイトは、「HOME4U」「イエウール」「すまいValue」です。

HOME4U

HOME4Uは大手NTTグループが運営する一括査定サイトで、運営歴は16年と歴史があります。運営会社に知名度があり、提携不動産会社数も次に紹介するイエウールの次に多いので、最もバランスのとれた一括査定サイトといえるでしょう。

当サイトの一番のおすすめもHOME4Uです。

東京・大阪・名古屋などの都市部から地方まで多くの不動産会社と提携しておりますので、すべての方が自分にぴったりの不動産会社と出会うことができるでしょう。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
公表社数約1,000社
運営歴は一括査定系サイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

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イエウール

イエウールの特徴は提携している不動産会社が最も多いことです。

大手不動産会社はもちろんのこと、地域に密着している不動産会社にも依頼することが可能なので、より地域の情報を踏まえた査定をしてくれます。

提携している不動産会社が多いということは、その分査定可能なエリアも広いはずなので、田舎の家の相場を知りたいといった時にもおすすめです。

サービス開始は2013年と他社に比べると比較的若いサービスですが、提携会社を選ぶ際には審査を行っており、変な不動産会社を紹介される心配もありません。

イエウール

イエウール

運営会社株式会社Speee
公式サイトhttps://ieul.jp/
運営履歴2014年
公表社数1,800社以上
提携会社数が1,800社と、一括査定サイトの中でも最も多い会社数です。
運営は2014年からと査定サイトのなかでは新鋭ですが、累計利用者数も1,000万人と多くのユーザーから選ばれています。

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すまいValue

すまいvalueはCMでもおなじみの三井のリハウスや東急リバブル、野村の仲介+など大手不動産会社6社で作られた一括査定サイトです。

必ず、6社のなかの不動産会社のなかから紹介されるので、知らない不動産会社は怖いという方におすすめです。

また、たくさんの不動産会社から選ぶのは難しいから、ある程度絞ってほしいという場合にも使いやすいでしょう。

都市部を得意としている不動産会社が揃っているので、地方の家の相場を知りたい場合は避けた方が良いです。

すまいValue

すまいValue

運営会社野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
等6社
公式サイトhttps://sumai-value.jp/
運営履歴 2016年8月~
公表社数6社
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営。すまいValueにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

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3 家の売却方法

家の売却方法
最後に家を売る方法について説明していきます。家を売りたい方は以下の手順に沿って家を売却しましょう。

    家を売る手順

  1. 【仲介or買取?】家を売る方法を選ぶ
  2. 【査定】家の査定を依頼する
  3. 【媒介契約】不動産会社を選ぶ
  4. 【売り出し】査定額から売り出し価格を決める
  5. 【見学】購入希望者の内覧に応じる
  6. 【売買契約】売買契約を締決する
  7. 【決算・引き渡し】残預金を受け取って家を引き渡す
  8. 【確定申告】家を売却した翌年に確定申告する
大きな金額になる家を売る手順について解説します。仲介と買取の特徴とその手順、価格設定や査定の方法等について知っておきましょう。家を高く売るには、タイミングが大事です。ちょっとしたコツから高く家を売る方法を知り、上手に売ってみましょう。

3.1【仲介or買取?】家を売る方法を選ぶ

家を売る方法には、不動産会社に戸建ての仲介を依頼する方法と戸建てを買い取ってもらう方法の2つがあります。

通常不動産を売却するときは仲介を選ぶ人が多いです。仲介は不動産を最も高く売ることができる方法だからです。仲介では、不動産会社が不動産の購入希望者をネットや新聞広告を使って公募します。そのため、人気のある物件はオークションのように価格が徐々に上がっていく仕組みです。

一方、古くてもう誰もすまないような家や原則建物を建てることができない市街化調整区域にある家などは仲介では売りづらいことがあります。そのような場合は買取を検討するとよいでしょう。

買取は仲介と比べて不動産の売却金額が安くなりますが、売却が早く行える、内覧のために準備をする必要がないなどのメリットがあります。買取りについて詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

家の買取とはどのようなものか知ってますか。家を売るときには不動産会社に依頼して売却先を探すことを想像する人が多いでしょう。ここれは家の買取にはどのようなメリットやデメリットがあるのかを解説しているため売却の際の参考にして下さい。

3.2【査定】家の査定を依頼する

家を売る方法を選んだら、次は家の査定を行います。

「査定」とはこれから売却する戸建ての売値を決めるために、いくらで売れるかを不動産会社が調査することです。

査定には訪問査定と簡易査定の2種類あります。訪問査定は不動産会社が実際に戸建てを見て査定額を算出します。一方、簡易査定は物件の面積や所在地などの書類情報のみで戸建ての価値を算出します。

いづれにしても査定をするには不動産会社に査定を依頼する必要があります。不動産会社に査定を依頼するのであればHOME4Uの一括査定サイトを使って複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

HOME4Uの無料一括査定

不動産の査定を依頼すると、査定額が不動産会社ごとに大きく異なります。 同じ不動産なのになぜ査定額がちがうのだろうと疑問に思うでしょ...

3.3【媒介契約】不動産会社を選ぶ

家の査定が終わったら、売却を依頼する不動産会社を選びます。売却を依頼する不動産会社は査定を依頼した不動産会社の中から選ぶ人が多いです。

売却を依頼する不動産会社は査定額が高いという理由のみで選ばないことがポイントです。不動産会社の中には媒介契約を締結するために意図的に査定額を高めに出す不動産会社もいるからです。

不動産会社を選ぶときは、不動産会社の担当営業マンの人当たりの良さや説明の丁寧さなどで選ぶとよいでしょう。

不動産会社に仲介を依頼するときは不動産会社と媒介契約という契約を結びます。媒介契約にもさらに専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の契約があります。

各媒介契約ごとに特徴が異なります。各媒介契約の特徴やメリット、デメリットについて知りたい方は以下の記事をお読みください。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

3.4【売り出し】査定額から売り出し価格を決める

家の売却を依頼する不動産会社が決まったら、次は家の売出価格を不動産会社と相談して決定します。

家の売出価格は通常査定価格に100万円~200万円を上乗せして少し高めにつけられます。これは買主がいくらか値下げ交渉をしてくることを見越したうえで、想定した金額が入ってくるようにするためです。

売り出し価格が決まったら、ネットや新聞に広告を出しますが、広告を出すのは通常不動産会社です。売主としては不動産会社が必要とする家の情報や写真、付近の交通・店舗情報などを提供することになるでしょう。

3.5【見学】購入希望者の内覧に応じる

家の販売広告を出稿すると、買主が現れ実際に家を見学したいといってくるでしょう。見学の依頼がある場合は、通常売却を依頼した不動産会社から「この日は空いていますか」と連絡が入ります。

日程に問題がなければ売主は承諾し、都合が悪ければ別の日時を伝えて調整してもらいます。ただし、田舎の家や古い家などの売りにくい家を売る際はなるべく買主の都合に合わせるようにしましょう。

物件の見学は見学者に家を購入してもらう大チャンスです。売主は家を魅力的に見せるための事前準備をすると家が売れやすくなります

売主ができる事前準備とは例えば、以下のようなものがあります。

  • 買主視点で、物件の長所(日当たり・風通しが良いなど)を説明できるようにする
  • 室内が見やすいように整理整頓する
  • カーテン等を明け、明るく広くきれいに見せるようにする

家を購入する人の約7割は見学中に購入の可否を決めているというデータもあるほど人は見た目を気にします。売主は家の説明などを不動産会社任せにせずに積極的に見学者と話をするとよいでしょう。

家を相場より高く売ることができるのは、新築同様の家も含め、限られたエリアのみです。土地の値上がりが期待できない今は、売れ残りのリスクの方が大きいでしょう。ただ、できるだけ値を下げないという視点で見ると、売主としてできることもあります。

3.6 【売買契約】売買契約を締決する

買主が現れたらいよいよ不動産の売買契約を結びます。

売買契約を結ぶには、まず不動産会社が重要事項説明書と売買契約書の読み合わせを行い、買主が書類の内容に納得したら書類に署名押印をして売買契約が締結されます。重要事項説明書とは不動産会社が買主に知ってほしい家の権利関係や管理関係などをまとめた書類です。

重要事項説明書ならびに売買契約書は家の所有権の移転時期や契約の解約条件などトラブルになりがちな重要な項目が記載されています。万が一分からないことがあったら遠慮せず不動産会社に質問をしてみると良いでしょう。

3.7 【決算・引き渡し】残預金を受け取って家を引き渡す

売買契約をしてから約2カ月後に売主は買主から残預金を受け取り、建物の所有権移転登記手続きをします。(手付金は売買契約時に買主が売主に支払う)

建物の引き渡しをするのに2カ月もかかるのかと驚かれる方も多いでしょう。2カ月もかかるのは決済・引き渡しを行うまでに売主は抵当権抹消手続き、確定測量、引っ越し・残置物処分などすべきことがたくさんあるからです

3.8 【確定申告】家を売却した翌年に確定申告する

家を売却したら、家を売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をするようにしましょう。確定申告をするのは、家を売却して利益が発生した場合に売主は譲渡所得税を支払わなければいけないからです。

利益が発生しなければ確定申告をする必要はありませんが、家を売却して損をした場合確定申告をすると「損益通算」という仕組みによって税金が戻ってくる場合があります。したがって利益が出た、出ていないにかかわらず確定申告を行うとよいです。

また、家の場合は売却をして利益が発生しても、3000万円の特別控除といって、3000万円までは利益が出ても税金が発生しないといった仕組みがあります。

特別控除を利用するためには確定申告が必須です。忘れずに確定申告をするようにしましょう。

家の売却は何度も経験することではないため、どのような税金がかかりどれくらいの税額になるのか、とても不安に感じる人は多いと思います。ここでは、家を売却する際の税金や、その税金の支払いを抑えるための特例をお伝えするので参考にしてください。

まとめ

記事では家の売却相場を調べる方法として、自分で相場を調べる方法2つと不動産会社に依頼して家の査定をしてもらう方法をご紹介しました。

家の価値は築年数や材質によって決まるので、家ごとに違います。つまり、相場を調べても自分の家が相場通りに売れる保証はありません。

家の売却を考えていていくらで売れるのか正確な価格が知りたい方は、不動産一括査定サイトを使って不動産会社に家の査定をしてもらいましょう

サイトの利用も査定自体も無料です。この機会に家の価格を調べてみてはいかがでしょうか。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

すまいValueの無料一括査定

人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

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