【家を高く売却する】相場の調べ方と7つのコツ

夫の転勤や子供の進学、離婚などで住み替えを考えている場合、今所有している家をできるだけ高く売りたいことでしょう。
多くの方が気になるのが、自分の家がいくらで売れるかです。

家を高く売るためには、家の売却価格を知るだけでなく、家が高く売れる時期に家を売りに出すなど高く売るコツを知っておくことが重要です。

記事では、家の売却相場価格の調べ方、家を売却する流れ、家を相場よりも高く売るコツを紹介します。

※土地のみの売却相場価格を知りたいという方は以下の記事をお読みください。

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今売ったらいくら?家の売却相場価格動向

今売ったらいくら?家の売却相場価格動向
家を高く売りたいなら、相場価格が高い時期に家を売りに出すことが大切です。

家の売却相場市場がどのようになっているのかを見ていきましょう。

家の売却相場価格は2020年がピーク

マンションや戸建ての売却相場価格は2014年からこれまでずっと上昇してきましたが、オリンピックが開催される2020年7月をピークに下落すると不動産投資家の間で予想されています。

以下のグラフを見てください。以下のグラフは不動産取引価格指数の推移を示しています。
不動産取引指数とは国土交通省が作成した不動産市場価格の動向を示すための指標で、家の売却相場価格の動向を知りたいときにまず見るべき指標です。
2010年の住宅地、戸建て、マンションの平均価格を100としています。

不動産取引価格指数 推移 グラフ

※参考:住宅の不動産価格指数|国土交通省(令和元年12月)

グラフを見てわかるように、これまで全国の不動産取引価格指数はアベノミクス効果などもあり順調に上昇してきました。
しかし、2020年7月のオリンピック開催後は景気が悪くなると考えられ、不動産取引指数が下落する可能性が高いです。

前年同月比と比べると、2019年9月分のマンション・戸建てを合わせた家の売却相場価格は高いですが、2019年7月と比較すると既に相場価格は下落し始めています。
家を高く売りたいなら今売却すべきです。

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自分で相場価格を調べる方法

自分で売却相場価格を調べる方法
相場の調べ方は、戸建て、マンションで違っていて、調べる方法も複数あります。

上記方法の中で最も簡単に、正確な相場価格を知ることができるAI査定 HowMaマンションプライスマップの使い方を以下で詳しく解説していきます。

戸建の売却相場価格を知りたいならHowMaがおすすめ

戸建の売却相場価格を知りたいなら、HowMaがおすすめです。HowMaは人工知能(AI)が全国120万件の戸建て・マンション取引価格や公示地価をもとに不動産の価格を算出してくれます。

パソコンやスマホから匿名で無料査定ができるため不動産会社の人と連絡を取る手間はありません。自宅で簡単に家の売却相場が知りたいという方におすすめです。

まずは、URLを開き、戸建てを選択します。

ハウマ使い方1

次に、相場価格を知りたい戸建の住所を入力します。住所を入力すると建築年や延床面積、土地面積、居住の状態を入力する項目が現れますので必要な情報を記入して「次へ」を選択してください。

ハウマ操作方法

結果を受け取るメールアドレスを入力し、利用規約に合意すると結果がわかります。結果は、必要な情報入力後わずか30秒で得ることができました。不動産会社から連絡が来ることなど一切ないのでとても簡単です。

ハウマ査定連絡画面

現在の査定額だけでなく、査定額の変動歴や取引事例の分布もみれます。今すぐに相場価格が知りたい人はHowMaを使ってみるとよいでしょう。

ハウマ結果画面

マンションの売却相場を知りたいならマンションプライスマップがおすすめ

マンションの売却相場価格を知りたいなら、LIFULL HOME`Sが運営するマンションプライスマップが便利です。

先に紹介したHowMaと比較してメールアドレスを入力する必要がなく、さらにストレスフリーに売却相場価格を知ることができます。

まずは、URLを開き、知りたい物件の住所を検索します。

マンションプライスマップ 検索画面

試しに「六本木駅」と入力すると六本木駅周辺のマンション相場価格が見れました。これなら、所有しているマンションの近隣の相場価格を複数比較することができます。築年数と立地の近いマンションを参考にしてみてください。

マンションプライスマップ 結果画面

相場価格の決まり方

記事では、戸建ての売却相場価格を知る方法としてHowMaをマンションの売却相場価格を調べる方法としてマンションプライスマップをご紹介しましたが、これらのサイトに掲載されている相場価格がどのようにして決まっているのか気になるのではないでしょうか。

相場価格の決まり方は各サイトによって異なります。

HowMaや10秒でDoなどのAI査定サイトは、過去の戸建てやマンションの取引事例と現在の土地の地価(路線価・公示地価)、そして入力した家の建物/土地面積・築年数が総合考慮されて相場価格が算出されています。
実際の取引事例と所有している戸建て・マンションの特徴の両方が考慮されているので実際に家が売れる価格と最も近い価格となります。

一方、レインズ・マーケット・インフォメーションや土地情報総合システムといった国の機関が公表しているサイトは、過去の戸建てやマンションの取引事例のみを掲載したサイトです。家の売却を経験した方からのアンケート結果がデータとなっています。
記載されている情報はあくまで他人の家の過去の取引事例のため、家の査定価格とは遠い価格です。

さらに、SUUMOやマンションプライスマップ、athomeなどの不動産ポータルサイトは、今現在売りに出されている家の価格を記載しているサイトです。これから買主の値下げ交渉によって価格が100~200万円ほど下がることが予想され、査定価格よりも低い価格となります。参考にするときには注意が必要です。

家売却の流れ

家売却の流れ
次に、家を売却する流れをみていきましょう。

家を売却する流れ
期間流れ
1週間~1カ月1. 不動産の査定を受ける
2. 不動産会社と仲介契約を結ぶ
3. 家の売り出し価格を決定する
1~3カ月4. 家の販売活動を行う
5. 購入希望者への内覧対応
6. 購入希望者と価格交渉
7. 不動産の売買契約を結ぶ
約1カ月8. 決済と登記
9. 不動産を引き渡す
不動産を売却した翌年の2~3月10. 不動産の売却益を確定申告する
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家を売却するためにまずしなくてはいけないことは、家の査定です。査定とは、不動産会社が向こう3カ月以内に家が売れる価格を算出する作業です。

通常、売却を依頼する不動産会社は査定をしてもらった会社の中から選ぶことが多いので、どの不動産会社に査定を依頼するかは家を高く売るためにとても大切です。

どの会社に査定を依頼すると家を高く売ることができるのかは次の章で詳しく解説します。
 

HOME`S

家を高く売却する7つのコツ

家を高く売却する7つのコツ
家を高く売却するために知っておくべき7つのコツをご紹介します。

家を高く売却する7つのコツ

  1. 査定を依頼するときは不動産一括サイトを使う
  2. 不動産会社は得意な地域と担当者の印象で選ぶ
  3. 相場の高い時期に家を売り出す
  4. 売り出し価格は査定価格よりも高めにつける
  5. 内覧の準備を怠らない
  6. インスペクションを受けておく
  7. 土地の境界線を明らかにしておく

【コツ1】査定を依頼するときは不動産一括サイトを使う

不動産会社に査定を依頼するときは不動産一括査定サイトを使うと家を高く売却することができます。

不動産一括査定サイトとは、家を売却したい人(査定を依頼したい人)と不動産会社とをつなぐマッチングサービスです。サイトを利用すると複数の不動産会社に査定を依頼できるので、家を高く売ってくれる会社を比較検討でき、結果家が高く売れます

不動産一括査定サイトのおすすめは、HOME`SすまいValueです。

「HOME`S」は全国の不動産会社と提携していますので、大手不動産会社から地域密着不動産会社まで幅広く見たいという方におすすめです。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数476万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社

一方、すまいValueは不動産仲介取引領域でTOPの大手不動産会社6社のみが参加していて、不動産会社の質は高い点がメリットではあるものの都市部の査定にしか対応していません。都市部の家を売却したい方はすまいValueがおすすめです。

すまいValue 運営会社住友不動産販売
三井不動産リアルティ
三菱地所ハウスネット等大手不動産会社6社
運営開始時期2016年8月
対象エリア全国
累計利用者数18万人
提携会社数6社
同時依頼社数6社

個人的には、確実に大手の不動産会社に査定してもらうため「すまいvalue」に査定を依頼しつつ、地域密着型の不動産会社にも査定してもらうため「HOME’S」に依頼することをおすすめしています。幅広い不動産会社に査定額を出してもらった方が相場を掴みやすく、より高く売却することができますので、可能であればカバー範囲の異なる2社に査定サイトを使うと良いでしょう。

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【コツ2】不動産会社は得意な地域と担当者の印象で選ぶ

不動産会社は、地域に密着しているかつ売却を担当している営業マンの印象が良い会社を選ぶと家が高く売れます。

不動産会社には、それぞれ得意な地域・不得意な地域というものがあります。例えば、大手不動産会社として名高い「三井不動産リアルティ」は、不動産を販売するための販売網をたくさん持っていて取引実績も多いです。しかし、得意な地域は東京・大阪・名古屋などの都市部に限られており、地方の不動産の売却には詳しくありません。

不動産をできるだけ高く売りたいのなら、売りたい不動産があるエリアに詳しい不動産会社に売却を依頼するとよいです。そのような不動産会社は、そのエリアで不動産を高く売ってもらうための広告の仕方や買主の候補を良く知っているからです。

自分の不動産の売却に得意な不動産会社を探すためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、話を聞く、実績、販売手段を確認するとよいでしょう。
 

HOME`S

また、交渉力にたけた信頼のできる営業マンがいる不動産会社を選ぶことも重要です。

買主候補と家の売却価格の交渉をする際、1.仲介する戸建てのアピールの仕方、2.不動産の知識、3.言葉遣い、4.段取りといった営業担当者の能力やスキルによって売主の希望価格が通るか通らないかが決まるからです。

営業マンの良しあしを判断するには以下の3つの観点を参考にするとよいです。

  1. 顧客の立場に立って物事を考えられるか
  2. 不動産の知識を一定以上持っていて実務に応用できるか
  3. 専門用語が多い不動産の知識やスキルをわかりやすく説明できるか

1つめの観点は、売主の希望を最後まできちんと聞き、質問に的確に答えてくれるかどうかで分かります。戸建てをどのように売却したいかは売主の中に答えがありますので、その答えをきちんと聞いて整理してくれる担当者はできる営業マンと考えてよいでしょう。

2つ目の観点は、担当者が提供してくれるアドバイスの内容で分かります。例えば、中古戸建物件を売る場合、リフォームしたほうがいい、ハウスクリーニングをしたほうがいいなどプロとしての見解を「なぜそうなのか」という根拠をもとに教えてくれる人です。

最後に、3つ目の観点、「わかりやすさ」です。いくら不動産に関する詳しい知識を持っていたとしても、皆さんが理解できなかったら意味がありません。質問をしたとき、わかりやすく答えてくれるかを参考にするとよいでしょう。

【コツ3】資産価値が高いうちに家を売り出す

戸建てやマンションは築年数がたてばたつほど資産価値が減ってしまいます。家を高く売りたいのであれば、資産価値が半減する前に売却すべきです。

戸建てであれば築10年以内に、マンションであれば築20年以内の売却をお勧めします。

以下の表を見てください。以下の表は戸建てとマンションの築年数別の資産価値の減少具合を示しています。

戸建てとマンションの資産価値

戸建てとマンションの資産価値の減少具合を比較すると、マンションのほうが資産価値の減少が緩やかです。これは、木造戸建ての耐用年数が22年であるのに対してマンションの耐用年数が44年と長いからです。

資産価値が半減する前に売ると良いのは、売却価格が高くなるだけでなく買い手が付きやすくなり売れ残り防止となるからです。早め早めの売却を心がけましょう。

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【コツ4】売り出し価格は査定価格よりも高めにつける

売り出し価格は、不動産会社に算出してもらった査定価格に100万円~200万円を上乗せして少し高めにつけましょう

売り出し価格を査定価格よりも高めに設定するのは、家を売りに出して買い手がついた後、買い手が値下げ交渉をしてくるからです。

初めから査定価格ぴったりに売り出し価格を決めてしまうと想定していた売却価格よりも低い価格で家を売却することになってしまうため注意しましょう。

高すぎると売れないので注意

相場よりも家を高く売りたいと思うと、ついつい売り出し価格を高めに設定してしまいがちですが、売り出し価格を高めに設定すると家が売れなくなってしまうので注意しましょう。

半年以上売れない家は買主目線から、「事故物件だから売れていないのではないか」「ご近所トラブルがあるのではないか」などと勘ぐられて余計に売れなくなってしまいます。

特に、立地が悪い、築年数が古いなど条件の悪い家の場合は売り出し価格を妥協しなければならない場合が多いです。売り出し価格を決める時は以下を参考にしてください。

家のランク別 売り出し価格
家の種類売り出し価格
築年数5年未満/立地が良い多くの人が無理をしてでも買いたい人気物件。売主の価格交渉が有利。相場よりかなり高く売れる
築年数6~10年きれいかつ新築よりは安い戸建てを買いたい人向け。相場よりも高く売れる
築年数10~20/立地が悪い安い戸建てを買いたい人向け。競合が多く立地によっては相場よりも安くなることも
築年数20年以上リノベーションをして住みたい、安さが最も大切な買い手向け。買主の価格交渉が有利。相場よりも低くなる。

【コツ5】内覧の準備を怠らない

家を高く売却したいのであれば、内覧の準備をしっかりとしましょう。不動産の購入検討者の7割が内覧の案内を終えるまでに購入の可否を決めているといわれるほど内覧は重要です。

具体的に以下のような準備をしておくとよいです。

内覧前にやっておくべき4つの準備

  1. 物件を明るく見えるようにカーテンをあけ、照明をつける
  2. 室内が広く見えるように、物を減らして整理整頓する
  3. 清潔感を出すために水回りを中心に清掃・消臭する
  4. 物件の周辺にあるレストランや駅、バス停、公共施設など便利な施設を買主に伝えられるようにする

また、内覧当日も不動産会社だけに任せきりにするのではなく売主も一緒に回り内覧希望者とコミュニケーションをとることも大切です。

内覧希望者は物件の良しあしだけでなく、これから取引するかもしれない売主の人柄もよく見ているからです。売買についての詳しい知識を知っている必要はありません。ただそばにいて挨拶をしたり、笑顔を見せたりして真摯な態度を希望者に見せるようにしましょう。

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高く売る

【コツ6】インスペクションを受けておく

家を高く売るためにインスペクションをできる限り受けておきましょう

インスペクションとは、建築士や専門家による住宅診断のことで平成30年4月から宅建業者により「インスペクションを実施したかどうかが説明義務」となりました。

インスペクションをしたかどうかが説明義務になったということは、買主にとってはインスペクションの実施が家を買う上での1つの判断軸になったということです。

インスペクションを実施した物件は買主目線で見ると、建物に瑕疵がないことが明確になる、建物の劣化状況がわかり、今後かかるであろう改装費用が明確になるというメリットがあります。

インスペクションを実施することで中古住宅の購入に付随する不安を解消することができるので売主としてはぜひ実施したいところです。

インスペクションには平均5~10万円ほどかかります。費用対効果を考えて実施しましょう。

【コツ7】土地の境界線を明らかにしておく

家を高く売るために土地の境界線を明確にしておきましょう

土地の境界線があいまいだと、隣人とトラブルが起きやすいので買い手に嫌煙され家の売却価格が安くなることがあります。

土地の境界線が明確化どうかは、境界標(地面に埋まっている石でできた印)、登記、そして測量図を確認しましょう。

これらの印がないときは確定測量を行う必要があります。確定測量とは、隣地の所有者と国や自治体の承認を得て作成される測量図のことです。

確定測量の方法や費用に関して詳しく知りたいという方は下記の記事をご覧ください。

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家を早く売るためにはどうすればいいの?

住み替えが理由で家を売却する方は、できるだけ早く家を売りたいという方が多いでしょう。

通常、家の売却には最短でも3カ月、長い時には1年以上かかります。「1年も待てない」」という方は買取保証をつけるのがおすすめです。

買取保証とは、家が一定期間売れなかった場合に、不動産会社に買取を依頼できる契約方法のことです。

通常の買取だと、査定後すぐに不動産会社が家を買い取ってくれますが、買取価格は仲介による売却価格と比較して価格が2割程度になるというデメリットがあります。

家を高く売りたい、でも早く売りたいそんな思いを両立させてくれるのが買取保証です。買取保証は大手不動産会社の東急リバブルや住友不動産販売が実施しています。不動産一括査定サイトすまいValueを使うとこれらの会社に査定依頼できますので、是非使ってみてください。

 

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ローン中の家は売れるのか

住宅ローンが残っていても、住宅ローンを返済できれば家を売却することができます

ローンが残っていると売りたい土地や建物に抵当権が付けられているのでローンを返済して抵当権を外すことが絶対条件です。

ローンの返済方法には、家を売却した利益で返済する方法、それでも足りない部分は現金で返済するか、住み替えローンを組んで家を売却する方法の2つがあります。ローンの残債以上に家が高く売れるよう工夫をしましょう。

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家を住み替える時は買いが先か売りが先か

家を住み替える時に、購入を先にするべきか、売却を先にするべきかは人によって変わります。

購入を先にしたほうが良い場合
売却したい家にローンの残債がなく経済的な余裕がある場合、住み替えローンが組める場合は、購入を先にしたほうが良いです。
住み替え先があると、引っ越しの準備と売却の準備を同時並行する必要がなくなりますし、売却したい物件の内覧の際、部屋が広く見えて買主に良い印象を持ってもらいやすいです。
売却を先にしたほうが良い場合
住み替えローンが組めない場合、または住み替えのための手付金が用意できない場合は売却を先にしたほうが良いです。住み替えローンを組めない場合、購入を先にすると家の購入費用(手付金)+ローンの返済費用がダブルパンチで降りかかり、金銭的負担が大きくなります。
先に売却をしてしまえば、売却費用からローンの返済や手付金の支払いができ心に余裕が生まれます。ただし、売却を先にしてしまうと住み替え先が見つかるまでの間、居住できる場所をほかに確保しなければいけないことに注意が必要です。
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まずは査定を依頼しよう

ここまで、家の売却相場価格を調べる方法、家を売る流れ、家を高く売る方法を説明してきました。

家を高く売るためには2020年以内に売却することがおすすめです。家の売却は、査定をしてくれる不動産会社を探すところから始まります。

家を高く売ってくれる不動産会社に出会うためにまずは不動産一括査定サイトを使って査定を依頼しましょう。

HOME`s 運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数476万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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