土地譲渡は譲渡所得税がいくらかかるかで考える! 取得費加算の特例も確認

土地を譲渡しても、子どもに渡すだけだしお金はかからないと思っていませんか?

実は、土地を売却したらかかる譲渡所得税が、土地を譲渡した際にもかかってきます。

この土地を譲渡したときにかかる譲渡所得税などの税金や、その特例適用できる取得費加算の特例などの控除をご説明します。
また、土地の譲渡と売却の違い、またどちらがいいのか一緒に考えていきましょう。

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土地譲渡とは? 譲渡所得について

土地譲渡と譲渡所得税

土地譲渡とは、「土地を譲り渡す」と言えば、なんとなくの意味はわかりますでしょうか。

譲渡とは、自分の所得している不動産など特定の資産を第三者に譲り渡すことすべてを指します。
無償か有償かは関係なく、所有しているものを譲り渡す行為が譲渡であるため、土地など物件の売却も譲渡のひとつです。

譲渡とは? 売却とどう違う?

それでは、譲渡とは具体的に売却や相続とどのように違うのか、下記の表で比較していきましょう。

種類意味関連する税金
譲渡方法に関わらず、不動産の所有資産を第三者移転させること。譲渡所得税、登録免許税など
売却不動産を第三者に売却し、代金を受け取ること。譲渡所得税、登録免許税、印紙税など
相続土地など不動産を親族に相続すること。相続税、登録免許税、印紙税など
贈与不動産を第三者に贈与すること。贈与税、登録免許税、印紙税など

相続は、相続権を持つ親族に限られてきます。

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土地 相続

先ほど、無償か有償か関係なく所有しているものを譲り渡す行為が譲渡とご説明しました。この有償での譲渡は、一般的に売却として扱います。

金銭のやり取りをして、土地を譲り渡す代わりにお金をもらうことが「売却」で、具体的に言えば「低額譲渡」などもあります。
反対にお金を受け取らずに、第三者への譲渡は「贈与」や「無償譲渡」です。

また、寄付も贈与のうちのひとつです。

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寄付

低額譲渡について

低額譲渡とは、土地を時価よりも低い金額で売却することです。
土地を低額譲渡する場合には、ケースによって以下のようにかかる税が異なってきます。

低額譲渡のケース売る側にかかる税金買う側にかかる税金
個人が個人に土地を譲渡譲渡所得税贈与税
個人が法人に土地を譲渡みなし譲渡所得税法人税
法人が個人に土地を譲渡法人税所得税
法人が法人に土地を譲渡法人税法人税

みなし譲渡所得税は、低額譲渡により実際の売買金額とは異なるが、時価で売買したとみなして課税する税の名称です。
自分は土地を手放したいだけだからお気持ち程度の金額でよく、購入側にとっても低額で購入できてお互いにメリットしかなくても、低額譲渡として税がかかってくる点には注意しておきましょう。

無償譲渡について

第三者へ無償で譲渡することを、「無償譲渡」や「贈与」と言うとお伝えしました。
ほとんど価値がないから、親子であるからなどの理由で無償で譲渡・贈与をしても、譲渡した側にはみなし譲渡所得税が、譲渡を受けた側には贈与税がかかってきますので注意しておきましょう。

無償譲渡によりかかってくる税は、土地を時価で売買したとみなして計算します。

また、明らかに高額なものを無償で譲渡して、無償譲渡だから確定申告や納税は必要ないと放置しておくと、後々に追加で課税される追徴課税の可能性も考えられます。

後で追徴課税とならないためにも、無償譲渡の際には専門家などに相談すると良いかもしれません。
譲渡の相談は、以下の記事からご確認いただければと思います。

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土地譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つ

土地譲渡所得には、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の判断は、土地など不動産の所有期間が、5年以下か超えるかどうかです。

これにより、所得税や住民税の税額を計算する際の税率が異なってきます。所得税率の違いは、また後ほどご紹介します。

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不動産売却短期譲渡

参考
譲渡所得について | 国税庁HP
譲渡費用について | 国税庁HP

譲渡所得の有無はどう判断する?

土地を売却(譲渡)して金銭を受け取り利益が出た場合、この売却益は譲渡所得として確定申告が必要です。

ですが、利益があったときにすべて確定申告をしなくてはいけないわけではありません。確定申告が必要かは、利益額と特定の適用、譲渡にかかった費用、資産によって変わってきます。

例えば、車を買取専門店に行き100万円で売れたとします。しかし、もともと購入した金額(取得費)は200万円であれば、利益は出ません。
この場合は課税の対象外とされますので、確定申告しなくてもよくなります。
反対に、車がマニアの中で人気となり希少価値があるものとなり、300万円で売却できた場合は100万円の利益が出たことになるため、確定申告を行います。

土地の譲渡でかかる税金など費用

土地の譲渡でかかる税金

土地を譲渡するとどのような税金がかかってくるか、また計算のためにかかる費用について知っておくことが大切です。

土地譲渡でかかる税金は下記のとおりです。

  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 相続税
  • 贈与税

このうち、登録免許税と印紙税は、どのような譲渡を行ってもかかる共通の税金です。譲渡をして所有権が移るときに登記が必要となりますが、この登記をする際にかかってきます。

また、譲渡所得税などを計算する際には、取得費や譲渡費用についても考えておくことが必要です。

取得費

取得費とは、土地の所有者がその土地を取得する際にかかった費用のことです。

取得時にかかる、購入代金や購入手数料、設備費用などが含まれます。他にも、不動産取得税や登録免許税、測量費用も該当します。

譲渡費用

譲渡費用は、土地など不動産を譲渡するために直接かかった費用です。
たとえば、土地の譲渡でかかった仲介手数料や登録免許税、印紙税を譲渡費用とできます。

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譲渡所得税・住民税

土地を譲渡して売却益が出た場合、20万円以上であれば譲渡所得として確定申告が必要です。確定申告の際には所得税を、その後に住民税を納める必要があります。

この譲渡所得は分離課税のため、給与所得などとは分離して所得税を計算します。
また、譲渡所得は損益通算してもよい所得です。そのため、赤字の場合にはその他の黒字所得と、黒字の場合にはその他の赤字所得と損益通算できます。

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譲渡所得税・住民税の計算方法

譲渡所得税は、以下の式で計算します。短期譲渡所得であっても長期譲渡所得であっても、特別控除額50万円の控除を受けられます。

課税対象の譲渡所得 = 収入金額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 特別控除額50万円

譲渡所得税 = 課税対象の譲渡所得 × 税率 ( 所得税 + 住民税 )

また、税率は長期譲渡所得か短期譲渡所得かで以下のように異なります。

譲渡の種類譲渡所得税率住民税率
長期譲渡15%5%
短期譲渡30%9%

詳しくはこちらをご覧ください。

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無償譲渡で贈与税がかかる

無償譲渡をすると、譲渡を受けた相手が贈与税もしくは相続税を納めなければいけないケースもあります。

贈与税は、以下のように計算します。

贈与税額 = ( 土地価格 – 基礎控除額110万円 ) × 税率

税率は以下のとおりです。

控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

相続の場合には、土地だけでなくその他に相続した財産と合わせて、相続税を計算していきます。
不動産を相続した際にかかる税金はこちらをご覧ください。

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土地や家の売却にかかる税金
土地を譲渡すると思ったより所得税がかかってくる…と感じる方には、土地の活用もおすすめです。土地を活用することで継続的な収益を得られるため、譲渡しない方が良いケースもあります。土地の状態に合う土地活用ができるか、収益を得られるかどうか、土地活用のプロに相談してみると良いでしょう。契約するまでは無料で利用できますので、まずは活用方法の資料を取り寄せてみましょう。

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取得費加算の特例などの特例や特別控除など

土地にかかる譲渡所得税

もし、土地付きのマイホームを売却しようとしたときに、たくさんの税金がかかってきます。

しかし、知識を持っていれば、少しでも譲渡税を抑えられる可能性があります。

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相続した土地の売却にかかる税金には取得費加算の特例

相続した土地を売却してかかる税金には、相続税額の取得費加算の特例を適用することで、税額を抑えることが可能です。

土地を相続する際には、相続税を支払う必要があります。土地など不動産は資産額が基本的に多額のため、相続税も高額になるケースが多いものです。この相続税額を取得費として控除できます。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 – 取得費(相続税額) – 譲渡費用

取得費は、以下のどちらかで計算します。

  • 実額法:不動産の購入代金 + 取得費用 – 建物の減価償却費
  • 概算法:譲渡による収入金額 × 5%

取得費加算できる相続税の計算方法

取得費加算の特例を適用する際には、取得費について計算する必要があります。

相続税の一部を取得費として含む場合、取得費に加算できる相続税額の計算方法は以下のとおりです。

取得費加算額 = 相続税額 × 譲渡した財産の課税価格 / ( 相続税課税価格+債務控除額 )

取得費が不明な場合にはどうするか

加算する取得費が不明な場合には、概算法を用いて取得費を計算します。計算式は以下のとおりです。

加算できる取得費 = 譲渡による売却益 × 5%

また、取得日が古すぎたり先祖伝来のものだったりで取得費が不明な場合や、取得費が売却益の5%に満たない場合も、取得費を5%として計算できます。取得費を加算できると税額を抑えられますので、適用できないか考えてみると良いかもしれません。

マイホームの売却で適用できる軽減税率の特例

自分の住んでいる土地や建物を売却した際に、少しでも税金を軽くしたいと思うのは当然のことです。

マイホームを売却した場合、ある特例の条件が合えば最高3,000万円の特別控除が受けられる可能性があります。

売却した土地や建物に、収用などに特例があるがほかの特例を受けている場合は適応外となります。
所有している不動産物件を売るか、土地とともに借地権を売ることがあります。

以前入居していた家と土地に済まなくなってから3年後の12月31日までに売却したなどの特例があります。

一定の条件を満たしているのであれば、確定申告の際に必要書類が必要となります。

必要書類
売却した家の登記事項証明書(原本)
売買契約書の写し
住宅借入金等の残高証明書
取得した家の登記事項証明書(原本)
住宅借入金等の残高証明書
建築後25年を超える場合は耐震基準適合証明書
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必要書類

マイホーム買い替えの特例「3,000万円特別控除

マイホームの買い替え特例は住まいを売却して買い替え資産を当年、翌年、あるいは前年に取得した場合に適用される制度です。そして特例が認められた場合は、最高3,000万円まで控除が認められます

ただし手元に現金を多く残したい場合や、再度の買い替えを計画している場合などは、3,000万円の特別控除と低率分離課税を選択したほうがより有利となるケースもあるでしょう。

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3,000万特別控除

自分で特定を適用できるか、どのくらいの金額で売却できるか、判断することは難しいものです。まずは、複数の不動産会社に相談して意見をもらうと良いでしょう。不動産一括査定サイトを使えば、1度の入力だけで複数の不動産会社に査定を依頼できます。査定は無料で依頼できますので、査定の際に不動産会社に相談してみると良いかもしれません。

空き家を解体して売却しても控除となる

相続日から3年後の12月31日までに被相続人の居住用家屋を相続した場合、当該家屋または取壊し後の土地を譲渡すると譲渡所得から3,000万円の特別控除が可能です。

この当該家屋は、仮に空き家だったとしても控除対象となります。ただし、耐震性のない家屋であれば耐震リフォームをしなければいけません。
耐震リフォームは時間と労力が必要となるため、解体する方が手間もかからないでしょう。

解体をする場合は、解体費用の見積もりを算出してくれるサービスの利用がおすすめです。全国にある優良な解体業者に、一括で解体費用を見積もってもらえます。

複数の解体業者に無料でつないでもらえますし、依頼するまではお金がかかりませんので、まずは解体するとどのくらいかかるのか確認だけでもしておきましょう。早いうちからの行動が、解体して高値での売却につながります。

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土地の無償譲渡と売却どちらがいいか

土地の売却と無償譲渡

どのように土地を譲渡するか、譲渡所得税がいくらかかってくるかで考えたい方もいらっしゃるかと思います。
ここでは、どのような譲渡であれば税金を抑えられるのか、具体的なシミュレーションから考えていきましょう。

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無償譲渡と低額譲渡で所得税はどうなるか

まずは、かかってくる譲渡所得税の金額を、無償譲渡と低額譲渡で場合分けして計算してみましょう。

無償譲渡でかかる譲渡所得税

土地を無償譲渡する場合、譲渡した側にはみなし譲渡所得税が、譲渡される側には贈与税がかかってきます。

みなし譲渡所得税は、土地を時価で譲渡したとして譲渡所得税が課税されます。そのため、通常の売却と変わらない税がかかってきます。特例の適用や特別控除があれば税金がかからないケースもありますので、その点を確認してみましょう。

贈与税は、「土地の時価 – 110万(基礎控除額)」に課税されます。時価が110万円であれば贈与税はかかりませんが、110万円を超えたら贈与税がかかってきます。

土地の時価が110万円以下であれば、無償譲渡でも良いかもしれません。110万円で譲渡した場合、みなし譲渡所得税は最高で33万円(短期譲渡所得で取得費と譲渡費用なしとする)かかります。

低額譲渡でかかる譲渡所得税

土地を低額譲渡する場合、時価の1/2以下で譲渡したかどうかで、譲渡した側にかかってくる税が異なってきます。譲渡される側は、無償譲渡と同じく贈与税の納付が必要です。

時価の1/2以下で譲渡した場合にはみなし譲渡所得税がかかってくるため、時価で譲渡したとして税金がかかってきます。そのため、低額譲渡する場合には時価の1/2までの金額で譲渡すると、税金も減らすことが可能です。

譲渡される側から考えますと、土地の時価が220万円であれば110万円で譲渡してもらえば、贈与税がかからない計算になります。

土地の時価が220万円までであれば、1/2の110万円で低額譲渡すると税額を抑えられるでしょう。

土地の状態と売却価格から譲渡方法を考える

土地には、需要や状態から売れやすい土地と売れにくい土地があります。
土地を譲渡する際には、土地の状態や需要から譲渡の方法を考えると良いでしょう。

土地の状態や需要を把握するためには、まずは土地の査定が必要です。不動産会社に査定してもらうことで、今の土地価格を査定額として把握できますし、そこから土地の状態や需要がわかります。

不動産会社へ査定を依頼する際には、物件情報など簡単な情報の入力だけで、不動産会社に無料で査定を依頼できる不動産一括査定の利用がおすすめです。

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その査定額を確認して、無償譲渡でもいいのか、低額譲渡がいいのか、もしくは売却の方がいいのか考えていきましょう。
査定額によっては、売却方法を工夫すべきかもわかりますし、状況によっては子どもへの譲渡も選択肢に入れる必要があります。

それでは、具体的な土地を想定して考えてみましょう。

築10年以内の建物と土地の場合

建物の価格を左右する重要な材料が築年数です。
一般的に築年数の浅い5~10年以内であれば、戸建て新築時の45~60%の売却価格となり、買い手を探すのに苦労はしないでしょう。

売却金を別の用途に活用したい、住み替えたいなどの希望もあれば、伝えておくと不動産会社も売却に力を入れてくれます。

子どもがその土地で今後暮らしたり、何かに活用したりする予定がないのであれば、高値での売却をおすすめします。

築20年前後の建物と土地の場合

築年数が20年前後になると、戸建て新築時の16~18%の売却価格となるものの、修繕積立金の高騰といった懸念から買い手がなかなか見つかりません。

売却をする場合は、解体をして更地で売る方法が一般的です。将来的に子どもがその土地を相続したとしても、売却に苦慮することは目に見えているでしょう。
そのため、子どもが使用する予定がないのであれば、売却で手離してしまうことをおすすめします。

もし子供がその土地で暮らしたり、賃貸アパート経営などの活用を考えているのであれば早めに譲渡しておくと良いでしょう。

子どもへ贈与と第3者へ売却どちらがいいか

土地の譲渡

子どもへ贈与するか、土地を第3者に売却や低額譲渡をするかで悩んでいる場合、土地を譲渡する目的を考えてみましょう。

例えば、ほとんど価値のない土地で手離したいのであれば、低額譲渡や無償譲渡をしても良いかもしれません。その場合には、先ほどのかかってくる譲渡所得税から考える必要があります。
手離すのははばかられるが、税額はなるべく抑えたいのであれば、子どもへ贈与すると良いでしょう。

また、住み替えなどで新居の購入費に充てたい場合には、第3者へ高値での売却がベストかもしれません。

譲渡の方法や売却、贈与は目的から考える必要もあるでしょう。

自分の子どもに土地を譲渡する

子どもが成人を迎えて親が60歳以上の年齢であれば、「相続時精算課税制度」を利用できます。
2003年1月に施行された相続時精算課税制度とは、亡くなってしまう前に子供たちに資産を贈与をするときに、2,500万円までは贈与税が非課税となります。

しかし、贈与した人が亡くなってしまった場合、その人の遺産だけではなく、過去に生前贈与を受けたものも一緒に相続税として課税されてしまいます。

土地をそのまま子どもに譲っても贈与税はかかってきます。贈与税の場合は、税金がかからない控除額は110万円程度です。

子どもに土地を譲渡して名義変更するときもさまざまな出費が必要となり、不動産取得税や登録免許税など、いずれにせよ多くの費用がかかります。

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土地を売却するとなると、利益が出てきますので所得税を納める必要があります。

例外があり、土地購入価格より、売却価格の方が低かったときは税金を納めなくてもよいこととなっています。

土地をずっと持っていることで、相続問題が発生し身内のトラブルにつながりかねません。

また、そのような事態を避けるためには売却がおすすめです。

売却を行う場合は、まず査定をして土地の価格を知る必要があります。土地の価格を知るためには、無料で土地の査定を依頼できる不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。1度の簡単な入力だけで複数の不動産会社に査定を依頼でき、さらに複数社から査定額を提示してもらえるため、正確な売却価格の相場を把握できます。

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土地を売却するのが初めてであれば、どのように土地を査定されるのか、売却はどのように進むのかわからないものでしょう。土地査定について、詳しくは以下をご覧いただければと思います。

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土地の売却に関しては、こちらに詳しく記載しましたので合わせてご覧ください。

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土地の時価や譲渡したい目的によって、どのような譲渡をした方がいいか、売却がよいか、売却するにもどのような売却がいいか変わってきます。

ですが、何をするか選択すべきかを決めるにも、土地の時価を把握しておく必要があります。土地の価格を把握するために、不動産会社に査定してもらいましょう。

不動産会社による査定も、1社の査定額だけですと査定額が適正か、相場と比較して高いか安いかわかりません。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額を比較することをおすすめします。

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大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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