土地譲渡をしたら譲渡所得税など税金はいくらかかる? 取得費加算の特例も確認!

土地を譲渡しても、子どもに渡すだけだしお金はかからないと思っていませんか?

実は、土地を売却したらかかる譲渡所得税が、土地を譲渡した際にもかかってきます。

この土地を譲渡したときにかかる譲渡所得税などの税金や、その特例適用できる取得費加算の特例などの控除をご説明します。
また、土地の譲渡と売却の違い、またどちらがいいのか一緒に考えていきましょう。

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土地譲渡とは? 譲渡所得について

土地譲渡と譲渡所得税

譲渡とは、自分の所得している不動産など特定の資産を第三者に譲り渡すことすべてを指します。この「すべて」は、「どのような状況」であるかは具体的でなくてもよいのです。

また、無償か有償かは関係なく、所有しているものを譲り渡す行為が譲渡であるため、物件だけではなく債権でも譲渡できます。

土地譲渡とは、「土地を譲り渡す」と言えば、なんとなくの意味はわかりますでしょうか。

譲渡とは、売却とどう違う?

まずは、下記の表で売却と譲渡を比較していきましょう。

種類意味関連する税金
譲渡方法に関わらず、不動産の所有資産を第三者移転させること。譲渡所得税、登録免許税など
売却不動産を第三者に売却し、代金を受け取ること。譲渡所得税、登録免許税、印紙税など
相続土地など不動産を親族に相続すること。相続税、登録免許税、印紙税など
贈与不動産を第三者に贈与すること。贈与税、登録免許税、印紙税など

譲渡と似た言葉として、相続や贈与を聞いたことがあるかと思います。
相続は、親族など相続権を持つ者に渡すことです。

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土地 相続

先ほど、無償か有償か関係なく所有しているものを譲り渡す行為が譲渡とご説明しましたが、有償での譲渡は一般的に売却と認識されています。

金銭のやり取りをして、家を譲る代わりにお金をもらうことが「売却」です。
反対にお金を受け取らずに、第三者へ譲渡することを「贈与」や「無償譲渡」と言います。

また、寄付も贈与のうちのひとつです。

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寄付

無償譲渡について

第三者へ無償で譲渡することを、「無償譲渡」や「贈与」と言うとお伝えしました。

無償譲渡をする場合、明らかに高額なものを無償で譲渡すると、低額譲渡として後々に追加で課税される可能性も考えられます。そのため、無償譲渡の際には専門家などに相談すると良いかもしれません。

譲渡の相談は、以下の記事からご確認いただければと思います。

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土地売却 確定申告

譲渡所得の有無はどう判断する?

土地を譲渡した際に受け取る金銭を、譲渡所得と言います。ここでは、この譲渡と譲渡所得についてご説明していきます。

土地を売却して自分に利益が出た場合、この売却益は譲渡所得として確定申告が必要です。

ですが、利益があったときにすべて確定申告しなくてはいけないわけではありません。確定申告が必要かは、利益額と資産によって変わってきます。

例えば、車を買取専門店に行き100万円で売れたとします。しかし、もともと購入した金額は200万円であれば利益は出ません。
この場合は課税の対象外とされますので、確定申告しなくてもよくなります。

反対に、車がマニアの中で人気となり希少価値があるものとなり、300万円で売却できた場合は100万円の利益が出たことになるため、確定申告を行います。

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土地譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つ

土地譲渡所得には、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の判断は、土地など不動産の所有期間が、5年以下か超えるかどうかです。

これにより、所得税や住民税の税額を計算する際の税率が異なってきます。所得税率の違いは、また後ほどご紹介します。

参考
譲渡所得について | 国税庁HP
譲渡費用について | 国税庁HP

土地の譲渡でかかる税金など費用

土地の譲渡でかかる税金

土地を譲渡するとどのような税金がかかってくるか、また計算のためにかかる費用について知っておくことが大切です。

土地譲渡でかかる税金は下記のとおりです。

  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 相続税
  • 贈与税

このうち、登録免許税と印紙税は、どのような譲渡を行ってもかかる共通の税金です。譲渡をして所有権が移るときに登記が必要となりますが、この登記をする際にかかってきます。

また、譲渡所得税などを計算する際には、取得費や譲渡費用についても考えておくことが必要です。

取得費

取得費とは、土地の所有者がその土地を取得する際にかかった費用のことです。

取得時にかかる、購入代金や購入手数料、設備費用などが含まれます。他にも、不動産取得税や登録免許税、測量費用も該当します。

譲渡費用

譲渡費用は、土地など不動産を譲渡するために直接かかった費用です。
たとえば、土地の譲渡でかかった仲介手数料や登録免許税、印紙税を譲渡費用とできます。

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譲渡所得税・住民税

土地を譲渡して売却益が出た場合、20万円以上であれば譲渡所得として確定申告が必要です。確定申告の際には所得税を、その後に住民税を納める必要があります。

この譲渡所得は分離課税のため、給与所得などとは分離して所得税を計算します。
また、譲渡所得は損益通算してもよい所得です。そのため、赤字の場合にはその他の黒字所得と、黒字の場合にはその他の赤字所得と損益通算できます。

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譲渡所得税・住民税の計算方法

譲渡所得税は、以下の式で計算します。短期譲渡所得であっても長期譲渡所得であっても、特別控除額50万円の控除を受けられます。

課税対象の譲渡所得 = 収入金額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 特別控除額50万円

譲渡所得税 = 課税対象の譲渡所得 × 税率 ( 所得税 + 住民税 )

また、税率は長期譲渡所得か短期譲渡所得かで以下のように異なります。

譲渡の種類譲渡所得税率住民税率
長期譲渡15%5%
短期譲渡30%9%

詳しくはこちらをご覧ください。

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無償譲渡で相続税と贈与税がかかる

無償譲渡をすると、譲渡を受けた相手が贈与税もしくは相続税を納めなければいけないケースもあります。

贈与税は、以下のように計算します。

贈与税額 = ( 土地価格 – 基礎控除額110万円 ) × 税率

税率は以下のとおりです。

控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

相続は、土地だけでなくその他に相続した財産と合わせて、相続税を計算していきます。
不動産を相続した際にかかる税金はこちらをご覧ください。

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土地や家の売却にかかる税金

取得費加算の特例などの特例や特別控除など

土地にかかる譲渡所得税

もし、土地付きのマイホームを売却しようとしたときに、たくさんの税金がかかってきます。

しかし、知識を持っていれば、少しでも譲渡税を抑えられる可能性があります。

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相続した土地を売却してかかる税金には相続税額の取得費加算の特例

相続した土地を売却してかかる税金には、相続税額の取得費加算の特例を適用することで、税額を抑えることが可能です。

土地を相続する際には、相続税を支払う必要があります。土地など不動産は資産額が基本的に多額のため、相続税も高額になるケースが多いものです。この相続税額を取得費として控除できます。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 – 取得費(相続税額) – 譲渡費用

取得費は、以下のどちらかで計算します。

  • 実額法:不動産の購入代金 + 取得費用 – 建物の減価償却費
  • 概算法:譲渡による収入金額 × 5%

取得費加算できる相続税の計算方法

取得費加算の特例を適用する際には、取得費について計算する必要があります。

相続税の一部を取得費として含む場合、取得費に加算できる相続税額の計算方法は以下のとおりです。

取得費加算額 = 相続税額 × 譲渡した財産の課税価格 / 相続税課税価格+債務控除額

マイホームを売却したときの軽減税率の特例がある

自分の住んでいる土地や建物を売却した際に、少しでも税金を軽くしたいと思うのは当然のことです。

マイホームを売却した場合、ある特例の条件が合えば最高3,000万円の特別控除が受けられる可能性があります。

売却した土地や建物に、収用などに特例があるがほかの特例を受けている場合は適応外となります。
所有している不動産物件を売るか、土地とともに借地権を売ることがあります。

以前入居していた家と土地に済まなくなってから3年後の12月31日までに売却したなどの特例があります。

一定の条件を満たしているのであれば、確定申告の際に必要書類が必要となります。

必要書類
売却した家の登記事項証明書(原本)
売買契約書の写し
住宅借入金等の残高証明書
取得した家の登記事項証明書(原本)
住宅借入金等の残高証明書
建築後25年を超える場合は耐震基準適合証明書
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マイホーム買い替えの特例がある

マイホームの買い替え特例は住まいを売却して買い替え資産を当年、翌年、あるいは前年に取得した場合に適用される制度です。そして特例が認められた場合は、最高3,000万円まで控除が認められます

ただし手元に現金を多く残したい場合や、再度の買い替えを計画している場合などは、3,000万円の特別控除と低率分離課税を選択したほうがより有利となるケースもあるでしょう。

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3,000万特別控除

自分で特定を適用できるか、どのくらいの金額で売却できるか、判断することは難しいものです。まずは、複数の不動産会社に相談して意見をもらうと良いでしょう。不動産一括査定サイトを使えば、1度の入力だけで複数の不動産会社に査定を依頼できます。査定は無料で依頼できますので、査定の際に不動産会社に相談してみると良いかもしれません。

空き家を解体して売却しても控除となる

相続日から3年後の12月31日までに被相続人の居住用家屋を相続した場合、当該家屋または取壊し後の土地を譲渡すると譲渡所得から3,000万円の特別控除が可能です。

この当該家屋は、仮に空き家だったとしても控除対象となります。ただし、耐震性のない家屋であれば耐震リフォームをしなければいけません。
耐震リフォームは時間と労力が必要となるため、解体する方が手間もかからないでしょう。

解体をする場合は、解体費用の見積もりを算出してくれるサービスの利用がおすすめです。全国にある優良な解体業者に、一括で解体費用を見積もってもらえます。

複数の解体業者に無料でつないでもらえますし、依頼するまではお金がかかりませんので、まずは解体するとどのくらいかかるのか確認だけでもしておきましょう。早いうちからの行動が、解体して高値での売却につながります。

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土地の無償譲渡と売却どちらがいいか

土地の売却と無償譲渡

土地をどのようにして処分すればいいか迷っているときは、2つの方法で考えてみましょう。

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自分の子どもに土地を譲渡する

子どもが成人を迎えて親が60歳以上の年齢であれば、「相続時精算課税制度」を利用できます。
2003年1月に施行された相続時精算課税制度とは、亡くなってしまう前に子供たちに資産を贈与をするときに、2,500万円までは贈与税が非課税となります。

しかし、贈与した人が亡くなってしまった場合、その人の遺産だけではなく、過去に生前贈与を受けたものも一緒に相続税として課税されてしまいます。

土地をそのまま子どもに譲っても贈与税はかかってきます。贈与税の場合は、税金がかからない控除額は110万円程度となります。

子どもに土地を譲渡して名義変更するときもさまざまな出費が必要となり、不動産取得税や登録免許税など、いずれにせよ多くの費用がかかります。

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土地を第三者に売却する

土地を売却するとなると、当然売手に利益が出てきますので所得税を納める必要があります。

例外があり、土地購入価格より、売却価格の方が低かったときは税金を納めなくてもよいこととなっています。

土地をずっと持っていることで、相続問題が発生し身内のトラブルにつながりかねません。

また、そのような事態を避けるためには売却がおすすめです。

売却を行う場合は、まず査定をして土地の価格を知る必要があります。土地の価格を知るためにあh、無料で土地の査定を依頼できる不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。1度の簡単な入力だけで複数の不動産会社に査定を依頼でき、さらに複数社から査定額を提示してもらえるため、正確な売却価格の相場を把握できます。

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土地を売却するのが初めてであれば、どのように土地を査定されるのか、売却はどのように進むのかわからないものでしょう。土地査定について、詳しくは以下をご覧いただければと思います。

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土地の売却に関しては、こちらに詳しく記載しましたので合わせてご覧ください。

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子どもへの贈与と第三者への売却どちらにすべきか考える

土地を第三者に売却するか、子供への贈与にするかという2つの選択で悩んでいる場合、土地を譲渡する目的をまずは考えてみてください

新居購入費に充てる

もし土地の売却金を新居購入費などに充てることを考えているのであれば、当然重要視すべきは高値での売却になります。

そのうえで重要なのは業者選びです。業者によって最終的な売却価格は異なるため、まず所有している土地の査定を複数の不動産会社に依頼しましょう。

子どもの将来を考える

子供の将来のことを考えるのであれば、相続税による負担を軽減するためにも生前贈与しておくことが好ましいでしょう。

さらに子供が贈与した土地に二世帯住宅を建てて、一緒に暮らすということが可能になる場合もあります。

また、仮にご自身が亡くなった後、空家となった家を管理させてしまうといった不安もなくなるため安心です。

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所有している土地の状態と売却価格から譲渡方法を考える

不動産には売れやすいものと売れにくいものがあります。

特に売却価格は不動産会社に必ず査定価格を出してもらうようにしてください。

価格によっては、そもそも売却すべきなのか、それとも売却方法を工夫すべきかが変わってきます。

そして土地の状態も含め、売却、もしくは子どもへの譲渡どちらにすべきかを考えていきましょう。

築10年以内(戸建て新築時の45~60%の売却価格)の建物と土地の場合

建物の価格を左右する重要な材料が築年数になります。

一般的に築年数の浅い5~10年以内であれば、買い手を探すのに苦労はしないでしょう。

そのため売却金を別の用途に活用したいのであれば、比較的簡単に売却することが可能です。

そのため子どもがその土地で今後暮らしたり、何かに活用したりする予定がないのであれば、高値での売却をおすすめします。

築20年前後(戸建て新築時の16~18%の売却価格)の建物と土地の場合

築年数が20年前後になると、修繕積立金の高騰といった懸念から買い手がなかなか見つかりません。

そのため売却をする場合は、解体をして更地で売ることが一般的です。将来的に子供がその土地を相続したとしても、売却に苦慮することは目に見えているでしょう。

そのため相続税を軽減する意味も含めて、子供に譲渡することがおすすめです。

もし子供がその土地で暮らしたり、賃貸アパート経営などの活用を考えているのであれば早めに譲渡しておくとといいでしょう。

  • 相続した土地を相続人同士で平等に分割する場合→売却
  • 2,500万円以下の土地を譲渡する場合→譲渡
  • 第三者への売却と子供への贈与で悩む場合→今後の必要性に応じた選択を
  • 築10年以内の物件の場合→速やかに売却を
  • 築20年以上の物件の場合→子供に譲渡する

土地の相続を考える人は、こちらも合わせてご覧ください。

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売却をするのであれば優秀な不動産会社選びを

売却価格によって譲渡したほうがいいか、売却したほうがよいか、売却するにもどのように売却するとよいかと変わってきます。

まず、何をするか選択すべきかを決めるには売却価格を知る必要があります。

売却価格は不動産会社に査定価格を提示してもらい、ざっくり相場を把握しておくことが大切です。

売却成功に導くために、不動産会社の選び方を理解していきましょう。

よい不動産会社の見分け方

電話の受け答えというのは、意外と重要なポイントとなります。

その人が担当にならなくても、会社の顔として電話の応対をしているため、教育が行き渡っているところはよい不動産会社といえます。

不動産会社の中には、得意分野と不得意分野というものが必ずあります。
自分が売却したいのは土地であるため、土地を売却しているという実績を調べておきましょう。

しかし、ほとんどのホームページではよいことしか書いていないため、見極めることも大切です。

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工業地域

複数の不動産会社から査定を受ける

1社だけで査定を見るのは、高いのか安いのかがわかりません。

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土地を賢く譲渡して次のステップへと向かおう

土地の譲渡

土地を所有していると、よいことも悪いこともさまざまなものが押し寄せてきます。

土地を有効活用できる場合はそのまま将来的にも長く使用できますが、使用していない土地を所有していても、なにひとつ得になることはありません。

土地の維持費を年間で考えると、譲渡したほうがよいという結果にたどり着く人も多くいます。

土地を譲渡する方法で税金も変わってきますが、うまく税金を抑えられることができるのであれば売却をして新しく建物を購入したほうがよいといえます。

明るい未来に期待を抱き、自分の所有している土地に感謝しながら譲渡していきましょう。

土地を活用することも念頭にあるのであれば、こちらの記事を参考に土地活用を検討してみてください。

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どうしても譲渡や活用が難しければ、最終手段として土地を寄付することも考えられます。

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大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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