財産分与で家や土地はどうする、離婚時にローンが残っている場合

今や1年間に結婚するカップルの3組に1組が、離婚すると言われている時代です。夫婦の間の絆が失われてしまえば、離婚で終止符を打つことはやむをえないことですが、経済的な財産分与はしっかりと行いたいものです。

離婚時の財産分与は、貯金や有価証券であれば、額面を等分にすれば済みますが、結婚後に購入した家や土地の財産分与は、どうしたら良いのでしょうか。この記事では、離婚時の財産分与について、特に判断が難しい不動産の分け方について詳しく解説します。

1. 離婚時の財産分与について

離婚するときには、必ず財産分与を行わなくてはなりません。財産分与の対象になる財産にはどのようなものがあり、対象にならないものはどのようなものなのでしょうか。まずは、財産分与の対象になるものについてみていきましょう。

1.1 財産分与とは何か

まずは財産分与とは何か、その定義についてみていきましょう。財産分与というのは結婚している期間中に、夫と妻それぞれの貢献度に応じて、夫婦が共同で築き上げた財産を分配することです。法律では民法768条1項で定められています。

民法768条1項
1.協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
2.前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。
3.前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。

協議離婚をした場合には、一方がもう一方に対して財産の分与を請求できる権利があります。協議で決着しないときには、家庭裁判所に処分を請求することができる、ということも法律で明記されています。

財産分与は絶対にしなくてはいけないのか?

財産分与は必ずしなくてはいけないのか、疑問に思う人もいることでしょう。この点に関しては、夫婦別産制を定めた民法第762条もあるということを理解しておくといいでしょう。

民法第762条
1.夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産(夫婦の一方が単独で有する財産をいう。)とする。
2.夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定する。

結婚中であっても、どちらかが自分の名前で得た収入は単独で所有する財産になると明記されています。ということは、夫単独の収入に頼る専業主婦は財産分与を受けられないのでしょうか。実はここで「夫婦それぞれの貢献度に応じて」という点がカギになってきます。

夫が仕事に集中できたのは家事育児に専念して家庭を守ってくれた妻がいたから、ということになれば、妻の貢献度に応じた財産分与の必要が出てきます。

一方で共働きでお互いがそれなりに収入がある場合には、どうなのでしょうか。このあたりはケースバイケースでケースごとに全く違うため、詳細は弁護士や家庭裁判所の調停員との話し合いで個別に決められることが一般的です。

夫婦別産制の適用は特別な場合だけ

ただし、一般的な労働の収入に夫婦別産制が適用されることは滅多にありません。夫婦別産制はどちらか一方に極端に大きすぎる収入があった場合に適応されるものです。例えば、親からの相続が生じた場合や、音楽やアートのような才能を発揮する仕事や、株などの投資で巨額の富を得た場合などです。

平均的な一般世帯の収入は基本的に家計とみなされ、分与の対象になります。この場合、相続財産以外には関係ない話だということも覚えておきましょう。

財産分与の方法は3種類

財産分与には3種類あるということも覚えておきましょう。精算的財産分与と、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与です。

精算的財産分与とは、お互いが協力して築き上げた財産を分ける財産分与です。この記事の中で主に取り上げるのはこちらになります。

扶養的財産分与とは専業主婦だったり病気であったり一方が離婚後の生活に不安を抱いている場合に、もう一方が生活を助けるための財産分与です。

慰謝料的財産分与とは、離婚の理由が一方の不倫だった場合などに支払われるものです。もう一方が精神的苦痛を味合わされたことを理由に慰謝料として請求することができます。

扶養的財産分与と慰謝料的財産分与については、個別のケースによって事情が大きく異なってきます。弁護士や離婚調停員を挟んだ話し合いで具体的な話し合いを進めることをおすすめします。

1.2 財産分与の対象になる財産とは?

離婚時の財産分与の対象になるものは、基本的に結婚してから夫婦二人の努力によって築き上げた財産になります。結婚後に二人で働いて築いた財産は、共有財産と言って分与の対象になります。

これは共働きで収入に差があっても、どちらかが一馬力で働いて、もう片方は専業主婦や専業主夫だった場合でも、関係ありません。結婚後に、夫婦のどちらかでも一般的な労働で稼ぐお金というのは、個人の所有ではなく、すべて家計に入れることが原則だからです。

専業主婦や専業主夫でも、家事や育児に専念して家を守っていたからこそ、配偶者が外で心置きなく働くことができたという、内助の功が認められます。専業主婦で自分の財産がないと思っている人も、財産分与を請求できるため安心しましょう。

離婚時の財産分与の対象

離婚時の財産分与の対象となるものは、次のものです。プラスの財産もマイナスの財産も家庭生活を営む上で必要なものは全て分与の対象になります。

  • 現金・預貯金
  • 有価証券
  • 不動産
  • 家具・家電
  • 自動車
  • 宝石、骨とう品などの価値の高いもの
  • ゴルフ会員権など
  • 保険料(自動車、生命、損害、学資など)
  • 共同で作った負債(住宅ローン、子供の教育ローン等)

ローンなど夫婦共同のマイナス財産も分与対象に

借金やローンも財産分与の対象なります。借金の内容が、自宅を購入するためであったり、子供に教育を受けさせるためなど、家庭生活を営むうえでやむを得ないものであった場合には、返済の義務は離婚後も夫婦それぞれが負わなくてはなりません。

勝手に作った借金は財産分与の対象外

借金も財産分与の対象となると言うことで、自分が背負っている借金を半減させることができると思う人もいるかもしれません。しかし、配偶者の借金癖に困っている人には朗報ですが、配偶者の許可を得ずに勝手に作った借金は、財産分与の対象外になります。

離婚したい理由のトップ10に、配偶者の金銭問題があります。「パチンコなどのギャンブルや、スマホゲームへの課金にはまって家計に生活費を入れない」「自分が知らなうちに高額なエステを契約していた」「ブランド品を買いあさり、クレジットカードの請求がとんでもない金額になっていた」など、金銭問題が離婚理由の上位にきます。

ギャンブルや浪費で自分勝手に作った借金は、財産分与の対象外になります。配偶者の金銭問題に悩んで離婚を考えている人は安心して良いでしょう。

結婚前のお互いの貯金などは分与の対象にならない

結婚生活における努力で作った財産以外のものは、財産分与の対象になりません。例えば、結婚前にお互いが作った貯金は共有財産ではありません。また、結婚後であっても、親から相続したり生前贈与を受けたりした財産も、共有財産ではありません。それぞれの個人の財産になり、財産分与の対象ではありません。

1.3 財産分与の割合とは

財産分与の割合は、原則、すべての分与するべき財産を金銭に換算して、夫婦で2分の1ずつ分けます。収入や専業主婦・主夫だったかどうかということは一切関係ありません。基本的には、2分の1ずつ分けることになっています。

1.4 財産分与の請求権には時効がある

まず離婚を成立させてから、財産分与について話し合うこともありますが、財産分与の請求権には、時効があるため注意が必要です。離婚時の財産分与の請求権は、2年しかありません。相手が応じず、引き延ばしにかかられると2年はあっという間に過ぎていきます。2年を過ぎると、法的な請求権はなくなってしまうので、注意が必要です。

また、財産分与の際に発生する税金があります。税金は節税が可能ですが、財産分与した時期が、離婚前・後によって課税される税金も変わってきます。財産分与は離婚前に何を分与するのかを決めておくことが重要です。

2. 家や土地はどのように財産分与する?

ここからは、家や土地をどのように財産分与すれば良いのかについて、詳しく見ていきましょう。家や土地といった不動産は、現金のように2つに割って分けるというわけにはいきません。しかし、分与するためには、金銭的な価格に換算して考えることが一般的です。

2.1 売却して現金にして分割

結婚後に、2人の力で購入した家や土地の場合には、売却して現金化した後に、財産分与をすることがおすすめです。なぜなら、鑑定士に家や土地、貴金属や車を査定してもらい査定額を知った上で調整して半分に分けるという方法もありますが、平等性のある折半が難しいため、家や土地のような高額になるものに関しては現金化することが後腐れなく済みます。購入時に、お互いの独身時代の貯金を購入費に充てていたり、実家の親の援助を受けていた場合には、それらを差し引いた金額を2等分にします。

あくまで夫婦間の財産分与なので、それぞれの分与分としては差し引いた金額の2分の1になりますが、どちらかの親からの援助を受けていた場合、その金額を加算したものを請求することは可能です。損をしないように、交渉時には最初に補填した金額を考慮して分配してほしいことを伝えておきましょう。

2.2 どちらか一方が譲り受ける

子供を転校させたくないといった理由で、引越しをしたくないという場合もあります。親と住むための二世帯住宅を建てた場合には、同居している親と住み続けるために、相手に出ていってもらう場合もあります。このような場合には、どちらか一方がその家を譲り受けて、住み続けるということも良くあります。

譲り受ける場合でも、家の価値を現金に換算して、財産分与するべき金額分を現金で支払うことが基本です。離婚時の財産分与はどんな場合でも、お互いが平等に財産を分け合わなくてはなりません。

もらったほうがいいのかどうか迷う場合には?

子供の学区や親との同居といった心情的な理由がなくても、分与される財産として家と現金をどちらか選ばなくてはいけないときには、家をもらったほうがいいのでしょうか。

家をもらったほうがいいのかどうか迷う場合には、離婚後にどのようにその家を活用するのか、その後の見通しを考えて決めます。

売却や賃貸に出して将来的に現金化する予定であれば、財産分与の現金と比べて、高い金額になるのかどうかを決断する前に計算しておくことをおすすめします。売却や賃貸に成功して現金よりも高額になる場合は家をもらう、損をする可能性の方が高ければ現金を選びます。

売却や賃貸が成功するのかは、立地や間取り、築年数で大きく変わってきます。現在、東京を除いて人口減少に伴い土地の価格は下がってきています。建物は月日が経つにつれて価値が下がっていきます。

売却や賃貸に出しやすい物件なのかどうか、財産分与の現金よりも高い金額になるのかどうか、見極めたうえで決めましょう。また、賃貸経営ができる物件かどうか判断するためには不動産のプロの目線で一度査定してもらうといいでしょう。

参考:HOME4Uの無料賃貸相談

2.3 不動産の名義変更が必要な場合の手続きについて

財産分与が決定後、家や土地の名義変更が必要になることがあります。夫婦共有名義の場合、トラブルを避けるためにも早めの名義変更をしておきましょう。名義変更が必要な場合の手続きについてです。

名義変更のタイミング

不動産の名義変更は離婚成立後に行います。離婚を理由にした不動産の名義変更の場合には、財産分与の観点で不動産を取得したという扱いにならないため、精算的な意味合いから不動産取得税はかかりませんが、結婚している時では自らの意志で名義を変更するため税金が掛かってしまいます。また、費用としては「固定資産税評価額 × 4%」の税金がかかります。

贈与税も贈与ではなく財産を分与する言う見解から、離婚後はこれらの控除はかかりません。余計な税金を支払いたくない場合、離婚成立後に手続きをしましょう。

名義変更を行う窓口

名義変更の手続きは登記の手続きになります。登記を行うのは法務局なので、離婚時の名義変更手続きは法務局で行います。

名義変更の手続きの種類

夫もしくは妻の単独名義の家を相手の名義に変更するときには所有権移転登記を、共同名義を単独名義に変更する場合には持分移転登記を行います。

名義変更に必要なもの

名義変更に必要なものは次のものです。

  • 登記事項証明書
  • 登記申請書(必ずルールに沿って作成する)
  • 戸籍謄本(離婚の事実を記載のもの)
  • 不動産を譲渡する側の印鑑証明書
  • 不動産をもらう側の住民票もしくは戸籍の附票
  • 不動産の登記済証または登記識別情報
  • 登記原因証明情報(離婚による財産分与があったことを証明する書類。離婚協議書や財産分与協議書でも可)
  • 固定資産評価証明書または課税明細(登録免許税資産のために必要)

登記事項証明書は、法務局で1通取得しましょう。インターネットでも「登記情報サービス」サイトで取得可能です。登記申請書は1通用意しましょう。法務局のwebサイトでテンプレートが提供されています。名義元と譲渡側、両方で作成する必要があります。

離婚後それぞれの戸籍謄本・不動産を譲渡する側の印鑑証明書・不動産をもらう側の住民票もしくは戸籍の附票・固定資産評価証明書または課税明細は1通ずつ、市役所で用意します。

不動産の登記済証または登記識別情報は、不動産取得時に発行されますが、紛失した場合は、購入時に利用した不動産会社に問い合わせましょう

名義変更に必要な費用

名義変更に必要な費用は、登記の際の登録免許税、書類を用意するための費用、司法書士への報酬です。登録免許税は固定資産税評価額の2%分の収入印紙を登記申請書に貼り付けて支払います。書類を取り寄せるためには次のような費用が必要です。

費用が掛かる書類取り寄せ費用その他
登記事項証明書1件につき600円土地と建物なら2件分
戸籍謄本1通につき450円郵送なら小為替手数料100円と郵送料別途必要
印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書1通につき300円程度市町村によって金額は異なる

司法書士に登記手続きは依頼することができます。司法書士への報酬は依頼する事務所によって異なりますが、離婚時の不動産の名義変更手続きは10万円程度が相場です。

3. 家のローンが残っている場合の財産分与について

家や土地を財産分与するときには、金銭に換算して等分することが基本です。しかし、住宅ローンが残っている家の場合には、話がややこしくなってきます。ローンが残っている家を財産分与するためには、どうしたら良いのでしょうか。

3.1 基本は売却してローンを完済してから財産分与

基本的には、離婚するときに売却して売却益でローンを完済してから、残ったお金を等分に分けます。例えば、ローンの残債が1,200万円の家が、2,000万円で売れた場合には、差額の800万円が離婚時の家の価値になります。2人とも家を出る場合には、800万円を等分して400万円ずつ財産分与します。

もしも、どちらか一方が住み続ける場合には、基本的に住み続けるほうが残りのローンを支払うことが多いようです。しかし、離婚時は家に800万円の価値があるため、出ていくほうに400万円を支払わなくてはなりません。一括で支払えない場合には、公正証書を作成して分割払いすることができます。

公正証書とは、法務大臣が任命した公証人が作成する公的書類です。公証人は法務実務経験のある裁判官や検察官、弁護士などで、これらの公証人が作成した書類には証明力があります。

3.2 オーバーローンの場合の対処法

ローンが2,000万円残っている家が、1,500万円でしか売れないといった、売却してもローンの残債が残ってしまうオーバーローンの場合には、どうしたら良いのでしょうか。

その場合、売却したあとの残債も、お互いが等分して負うことになります。夫名義のローンで妻が連帯保証人になっている場合であっても、離婚を理由に保証人から外れたり、保証の責任を半分にしてもらうということはできません。保証人になっている場合、相手が支払えなくなった場合には、基本的にすべて自分で支払わなければなりません。

4. 共同名義の家にどちらかが住み続けたい場合には

共同名義の財産分与

住宅ローンが残っている状態の共同名義の家に、どちらかが離婚後も住み続けたい場合には、どうすれば良いのでしょうか。この場合には、名義や保証人をそのままにして、うやむやにしておくことも多いですが、それでは後々トラブルになりやすいです。対処法として何が最適であるのかみていきましょう。

4.1 出ていくほうは保証人から外せるのか

例えば、夫の名義で借りた住宅ローンの連帯保証人に妻がなっていて、離婚により妻が家を出ていく場合、残りのローンは住み続ける夫が払い続けます。しかし、出ていく妻が連帯保証人のままでは、万が一、夫が支払いを滞らせたら、住んでいない妻に請求が来てしまいます。

また、基本的に連帯保証人というのは、銀行との契約です。銀行にとっては、ローンを返済してもらうために連帯保証人は非常に重要なものであるため、離婚を理由に連帯保証人を外すことは認められません。

しかし、銀行の承認が得られれば外れることが可能です。妻が保証人から外れるためには、2つの選択肢があります。1つ目は、妻と同等以上に信頼できる保証人を立てるという方法です。2つ目は、銀行が保証人を必要なしと判断できるだけの、一定額以上の金額を一括返済することです。

通常は、現金を一括で用意できる人は少ないため、新たに保証人を見つけます。この場合には、夫の親や兄弟が保証人になってくれれば良いのですが、なかなか見つからないことが現実です。保証人になってくれる人が見つからなければ、連帯保証人から抜けることはできません。

連帯保証人を外すのなら早めに外した方がベター

ただし、その家に住み続けるわけではないのなら連帯保証人を早めに外した方がいいでしょう。というのは、万が一、住み続けている方が支払いを滞らせてしまった場合、連帯保証人から外れることはできなくなるからです。

ある程度ローンの支払いが済んでいる場合には、連帯保証人なしでローンを借り換えるということが可能です。相手の仕事もこの先定年まで順調だとは限りません。離婚協議の中で、どうすれば連帯保証人を外すことができるのか、金融機関に相談してみることも大切です。

4.2 出ていくほうがローンを支払い続けるということも

妻が子供の生活環境を変えたくないため夫が出て行き、養育費の代わりに、ローンを肩代わりするということも良くあります。この場合には公正証書を作り、万が一支払いを滞らせた場合には、給料の差押えをできるようにすることが一般的です。

ただし、出ていくほうがローンを支払い続けることを約束しても、いつまでも払い続けてくれる保証はないことには注意をしましょう。公正証書を作って、万が一のときには給料の差押えができるようにしておいても、相手が仕事を辞めて行方をくらませてしまったら、差押えすらできなくなります。

実際に、離婚後もローンの支払いを約束していた夫が、いつの間にか仕事を辞めて行方知れずになってしまったという事例があります。妻が督促の連絡を、夫が対処することだからと放置していたら、ある日突然、住んでいる家が差押えられてしまい、家を出て行かざるを得なくなってしまったという人も実際にいます。

そのことから、離婚後に出ていく方に、ローンの支払いを任せるという選択肢は、慎重に判断したほうがいいでしょう。

4.3 離婚後も共同名義のままにしておくことの危険性とは

ローンが残っている家に、離婚後にどちらかが住み続ける場合には、ローンはどちらが支払っていくのかという 問題が出てきます。

住み続けるほうがローンを支払い続ける場合には、突然差し押さえられるというリスクは、ずっと小さくなります。というのは、ローンの支払いを滞らせてしまったら、住む家がなくなってしまうため、なんとしてでもローンの支払いを続けるためです。出ていく方に支払いを任せるよりも、安全な選択でしょう。しかし、ローンを完済した後で、子供も独立したから家を売却しようとしたときに問題が起こります。

共同名義になっている家は勝手に処分できない

共同名義になっている家は、名義人全員の同意がなくては売ることができないという問題が起こります。また、住み続けていたほうが亡くなって相続が発生した際にも、名義人全員の同意がなくては名義を動かせません。出て行ったほうに連絡が取れないと、遺産相続の手続きが滞ってしまいます。このときに、先に家を出ていたほうが亡くなっていた場合は、さらに状況は複雑になっていきます。

離婚後には相手の顔も見たくないと、連絡を完全に断ち切ってしまうことも珍しくありません。離婚後に何年もたってから、家を出ていったほうの同意が必要になる事態が起きると、とても対処が大変なことになります。

家から出ていくほうを連帯保証人から外し、名義を一本化することはかなり大変なことですが、うやむやにしておくことのほうが、後々大変な事態を招くことになりかねません。離婚時には、どのような場合でも、トラブルを避けるためにも名義は一本化しておきましょう

名義を一本化できないときには

どうしても一本化できないときには、万が一の場合に備えて、こまめに相手と連絡を取り続けておく必要があります。離婚原因の多くは、感情的によるものであるため、連絡を取ることは非常に苦痛だという場合もあります。しかし後々、手を付けられないような状態になることを考えたら、相手がどこにいるのかを把握しておくことは大切です。

5. 不動産の財産分与は難しい問題なのでプロに相談を

財産分与は相談を

離婚のときに、不動産をどのように財産分与したらいいのかということは、とても難しい問題になってきます。夫婦だけでは判断できないことも多いため、早めに弁護士に入ってもらい、話し合いを進めましょう。

ローンがすでに完済されていたり、売却益で完済できるようなら、売却で現金化して精算することが最も手っ取り早い方法です。売却の際は、国内有数の物件取扱数を誇る【HOME4U】で一括査定をしてみると、信頼できる不動産業者を探すことができます。財産分与の金額の目安にもできるので、まずは一括査定をしてみましょう。

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