財産分与で家や土地はどうする、離婚時にローンが残っている場合

今や1年間に結婚するカップルの3組に1組が、離婚すると言われている時代です。

夫婦の間の絆が失われてしまえば、離婚で終止符を打つことはやむをえないことです。

しかし、後々揉めないように経済的な財産分与はしっかりと行いたいものです。

離婚時の財産分与は、貯金や有価証券であれば、額面を等分にすれば済みます。

結婚後に購入した家や土地の財産分与は、どうしたら良いのでしょうか。

この記事では、離婚時の財産分与について、特に判断が難しい不動産の分け方について詳しく解説します。

1. 離婚時の財産分与について


離婚するときには、必ず財産分与を行わなくてはなりません。

財産分与とは何が対象になり、どれくらい分けるものなのでしょうか。

財産分与の基礎を解説します。

1.1 財産分与とは何か

まずは財産分与とは何か、その定義についてみていきましょう。

財産分与とは、結婚している期間中に夫と妻が協力して築きあげた財産を、貢献度に応じて分配することです。

これは民法768条1項で定められています。

民法768条1項
1.協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
2.前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。
3.前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。

協議離婚をした場合には、一方がもう一方に対して財産の分与を請求できる権利があります。

協議で決着しないときには、家庭裁判所に処分を請求することができる、ということも法律で明記されています。

財産分与は絶対にしなくてはいけないのか?

財産分与は必ずしなくてはいけないのか、疑問に思う人もいることでしょう。

この点に関しては、夫婦別産制を定めた民法第762条もあるということを理解しておくといいでしょう。

協議で決着しないときには、家庭裁判所に処分を請求することができる、ということも法律で明記されています。

1.2 財産分与は絶対にしなくてはいけないのか?

財産分与は必ずしなくてはいけないのか、疑問に思う人もいることでしょう。この点に関しては、夫婦別産制を定めた民法第762条もあるということを理解しておくといいでしょう。

民法第762条
1.夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産(夫婦の一方が単独で有する財産をいう。)とする。
2.夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定する。

結婚中であっても、どちらかが自分の名前で得た収入は単独で所有する財産になると明記されています。

ということは、夫単独の収入に頼る専業主婦は財産分与を受けられないのでしょうか。

実はここで「夫婦それぞれの貢献度に応じて」という点がカギになってきます。

夫が仕事に集中できたのは家事育児に専念して家庭を守ってくれた妻がいたから、ということになれば、妻の貢献度に応じた財産分与の必要が出てきます。

一方で共働きでお互いがそれなりに収入がある場合には、どうなのでしょうか。

このあたりはケースバイケースでケースごとに全く違うため、詳細は弁護士や家庭裁判所の調停員との話し合いで個別に決められることが一般的です。

1.3 財産分与の方法は3種類

持っている資産を分けることには変わりありませんが、財産分与は以下、3つの種類があります。

精算的財産分与
お互いが協力して築き上げた財産を分ける財産分与です。
離婚の原因などに関わらず、夫婦共有の財産を公平に分配するというものになります。
そのため、夫婦のいずれからも請求できます。
この記事の中で主に取り上げるのはこちらになります。
扶養的財産分与
専業主婦だったり病気であったり一方が離婚後の生活に不安を抱いている場合に、もう一方が生活を助けるための財産分与です。
離婚時にまとまったお金を渡すのではなく、一定額を一定期間支払うというのが一般的です。
この請求が認められるには、受け取る側に扶養が必要であること、支払う側に扶養する能力があると判断される必要があります。
慰謝料的財産分与
離婚の理由が一方の不倫だった場合などに支払われるものです。
もう一方が精神的苦痛を味合わされたことを理由に慰謝料として請求することができます。
ざっくり言うと、財産分与を行う際に慰謝料も含んで分配するというものになります。

扶養的財産分与と慰謝料的財産分与については、個別のケースによって事情が大きく異なってきます。

弁護士や離婚調停員を挟んだ話し合いで具体的な話し合いを進めることをおすすめします。

2. 家や土地はどのように財産分与する?

ここからは、家や土地をどのように財産分与すれば良いのかについて、詳しく見ていきましょう。

家や土地といった不動産は、現金のように2つに割って分けるというわけにはいきません。

しかし、分与するためには、金銭的な価格に換算して考えることが一般的です。

現金のようにすぐに分けられない土地や家など不動産はどのように財産分与をすれば良いのでしょうか。

ここでは、今住んでいる不動産を分与する方法を紹介します。

2.1 現金にして分割する

不動産を分与する場合は、売却して現金化をして分与することがおすすめです。

共有名義にするという方法もあります。

しかし、相手の許可がないと家を売却できなかったりと、これから離婚をし別々に暮らす2人には意味のない選択です。

家や土地など高額で価格が曖昧なものは現金化して分与した方が後々トラブルになることが少ないでしょう。

お互いの独身時代の貯金や実家の援助を購入資金にあてていた場合は、その金額を差し引いた額を分配します。

不動産の売却額を請求する場合は、親の援助分などを加算して請求することは可能です。

交渉時、最初に補填した金額を考慮して分配してほしい旨を先方に伝えましよう。

2.2 どちらか一方が譲り受ける

子供を転校させたくないといった理由で、引越しをしたくないという場合もあります。

親と住むための二世帯住宅を建てた場合には、同居している親と住み続けるために、相手に出ていってもらう場合もあります。

このような場合にはどちらか一方がその家を譲り受けて、住み続けるということもよくあります。

この場合、家の価値を現金に換算して、その半分を支払います。

家を売却した際に取得できる額の半分と同じ額を支払うことで、家を残したまま財産分与できるのです。

離婚時の財産分はどんな場合でも、平等に分配しなくてはいけません

子供などがいない親とも同居していない場合、家をもらうべきか現金をもらうべきか迷うとことかと思います。

結論か言うと、どちらが良いか一概には言えません。

家の所在地や築年数によって家の価値は異なるからです。

しかし、以下のチェック項目に入る不動産の場合は、今後不動産の価値は上がらず、売却も難しくなっていきます。

・築10年以上

・特に周辺で再開発などの予定はない

・どこへ行くにも車、インターチェンジからは遠い

・近くに学校や病院などがない

・土地は借地権である

・市街化調整区域に入っている

項目にチェックが多く入るほど、現金でもらった方がいいでしょう。

自分は住まずに賃貸経営という手段もありますが、上記のように交通の便の悪い物件や築年数の経っている物件は難しいです。

入居者が見つからないと、固定資産税などでマイナスになってしまうので避けた方が無難です。

相手方と話し合う前に一括査定サイトを使って、先に不動産価格を知っておくというのも手です。

最初から不動産をどの状態で分配したいのか主張できるので、相手が迷っているなら、話をもっていきやすいです。

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市街化調整区域は建物を建てられないため売りにくいといわれていますが、売却が不可能なわけではありません。記事では市街化調整区域の不動産を確実に売るための方法を解説します。

3. 財産分与をした際の不動産手続き

3.1 不動産の名義変更が必要な場合の手続きについて

財産分与が決定後、家や土地の名義変更が必要になることがあります。

夫婦共有名義の場合、トラブルを避けるためにも早めの名義変更をしておきましょう。

名義変更が必要な場合の手続きについてです。

名義変更のタイミング

不動産の名義変更は離婚成立後に行います。

離婚を理由にした不動産の名義変更の場合には、財産分与の観点で不動産を取得したという扱いになりません。

そのため、元々持っていたものという精算的な意味合いから不動産取得税はかかりません。

しかし、結婚している時では自らの意志で名義を変更するため税金が掛かってしまいます。

費用としては「固定資産税評価額 × 4%」の税金がかかります。

贈与税も贈与ではなく財産を分与する言う見解から、離婚後はこれらの控除はかかりません。

余計な税金を支払いたくない場合、離婚成立後に手続きをしましょう。

名義変更を行う窓口

名義変更の手続きは登記の手続きになります。

登記を行うのは法務局なので、離婚時の名義変更手続きは法務局で行います。

法務局は対象の不動産が所在するエリアを管轄している法務局へ行く必要があります。

今、別居しているなど分与したい不動産に住んでいない人は別居先の法務局で手続きしないよう気をつけましょう。

名義変更の手続きの種類

夫もしくは妻の単独名義の家を相手の名義に変更するときには所有権移転登記を行います。

共同名義を単独名義に変更する場合には持分移転登記を行います。

名義変更に必要なもの

名義変更に必要なものは次のものです。

  • 登記事項証明書
  • 登記申請書(必ずルールに沿って作成する)
  • 戸籍謄本(離婚の事実を記載のもの)
  • 不動産を譲渡する側の印鑑証明書
  • 不動産をもらう側の住民票もしくは戸籍の附票
  • 不動産の登記済証または登記識別情報
  • 登記原因証明情報(離婚による財産分与があったことを証明する書類。離婚協議書や財産分与協議書でも可)
  • 固定資産評価証明書または課税明細(登録免許税資産のために必要)

登記事項証明書は、法務局で1通取得しましょう。インターネットでも「登記情報サービス」サイトで取得可能です。

登記申請書は1通用意しましょう。法務局のwebサイトでテンプレートが提供されています。名義元と譲渡側、両方で作成する必要があります。

離婚後それぞれの戸籍謄本・不動産を譲渡する側の印鑑証明書・不動産をもらう側の住民票もしくは戸籍の附票・固定資産評価証明書または課税明細は1通ずつ、市役所で用意します。

不動産の登記済証または登記識別情報は、不動産取得時に発行されますが、紛失した場合は、購入時に利用した不動産会社に問い合わせましょう

名義変更に必要な費用

名義変更に必要な費用は、登記の際の登録免許税、書類を用意するための費用、司法書士への報酬です。

登録免許税は固定資産税評価額の2%分の収入印紙を登記申請書に貼り付けて支払います。

書類を取り寄せるためには次のような費用が必要です。

費用が掛かる書類取り寄せ費用その他
登記事項証明書1件につき600円土地と建物なら2件分
戸籍謄本1通につき450円郵送なら小為替手数料100円と郵送料別途必要
印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書1通につき300円程度市町村によって金額は異なる

司法書士に登記手続きは依頼することができます。

司法書士への報酬は依頼する事務所によって異なりますが、離婚時の不動産の名義変更手続きは10万円程度が相場です。

司法書士に頼まず自分で名義変更は可能なのか、もっと詳しく知りたいという場合は、以下の記事を参考にしてください。

土地の名義変更は、土地の取得方法によって必要な書類が異なります。書類の数が多いため、放置してしまう人も多いです。しかし、名義変更をしないままにしていると、思わぬトラブルに発展することもあります。事前に確認しておくべき事項も含めて紹介します。

財産分与で税金はどうなる?

3.2 不動産を買っても売っても、持っていても税金が発生します

先程、結婚している最中に名義を変更をすると税金がかかる書きましたが、他にもかかる税金はあります。

もし、家を売却して購入時より高い値段で売れたのなら、税金が発生します。

また相手方ではなく、子供に不動産を渡すという方法もあり、その場合はまた税金の支払いが異なってきます。

控除できる制度もあるので、実際に不動産を売却などする前にこちらも確認しておきましょう。

財産分与をする側も受け取る側も、税金の支払いが必要になる可能性があります。無駄な税金の支払いを減らすためにも、財産分与でかかる税金の種類や税額の算出方法を知っておくことが大切です。また、節税する方法もあるため、その知識もあわせて学びましょう。

4. 家のローンが残っている場合の財産分与について

家や土地を財産分与するときには、金銭に換算して等分することが基本です。

しかし、住宅ローンが残っている家の場合には、話がややこしくなってきます。

ローンが残っている家を財産分与するためには、どうしたら良いのでしょうか。

4.1 基本は売却してローンを完済してから財産分与

基本的には、離婚するときに売却して売却益でローンを完済してから、残ったお金を等分に分けます。

例えば、ローンの残債が1,200万円の家が、2,000万円で売れた場合には、差額の800万円が離婚時の家の価値になります。

2人とも家を出る場合には、800万円を等分して400万円ずつ財産分与します。

もしも、どちらか一方が住み続ける場合には、基本的に住み続けるほうが残りのローンを支払うことが多いです。

しかし、離婚時は家に800万円の価値があるため、出ていくほうに400万円を支払わなくてはなりません。

一括で支払えない場合には、公正証書を作成して分割払いすることができます。

公正証書とは、法務大臣が任命した公証人が作成する公的書類です。

公証人は法務実務経験のある裁判官や検察官、弁護士などで、これらの公証人が作成した書類には証明力があります。

4.2 オーバーローンの場合の対処法

ローンが2,000万円残っている家が、1,500万円でしか売れなかった、売却してもローンの残債が残ってしまうオーバーローンの場合があります。

そのような時はどうしたら良いのでしょうか。

その場合、売却したあとの残債も、お互いが等分して負うことになります。

夫名義のローンで妻が連帯保証人になっている場合であっても、離婚を理由に保証人から外れたり、保証の責任を半分にしてもらうということはできません。

保証人になっている場合、相手が支払えなくなった場合には、基本的にすべて自分で支払わなければなりません。

5. 財産分与で家を売る方法

どちらも住まず、家を売却する際にはどうすれば良いのでしょうか。

大きく分けて売却方法は3つになります。

5.1 高く売れる仲介

住宅を売却する際、最も一般的な方法です。

不動産会社に買主を探してもらい、不動産を売買します。

不動産の相場額がありますが、売値は売主本人が決められるため、不動産を最も高値で売却することができるでしょう。

なるべくローンを売却額で返済したい方におすすめです。

ただし、買主は基本的に値下げ交渉をしますし、そもそも欲しいと思わなければ購入しません。

買主を見つけるのに時間はかかるでしょう。

不動産の売却方法にもいくつかありますが、大半が仲介による取引です。ここでは、その仲介での取引の流れ・手順と、かかる期間や必要書類、そして各ステップのポイントについて図解していきます。

5.2 すぐ売却できる買取

買取とは、不動産会社に買主を探してもらうのではなく、不動産買取の専門業者に不動産を買い取ってもらうことです。

専門業者は買い取った家をリフォームなどし、価値を高めて再販します。

条件に納得してくれる買主を探さずに済みますし、リフォームなどをする必要もないので、最も早く不動産を売却できます

ただし、専門業者は買い取った後の不動産にリフォームなどでお金をかけるので、買い取る価格は仲介より安くなってしまいます。

新しい生活のために早く引っ越したいという方にはおすすめです。

不動産を売却する方法には、不動産会社に仲介をしてもらう方法と買取をしてもらう方法の2つがあります。 初めて不動産を売るとなると、ど...

5.3 ローンがあっても売れる任意売却

任意売却は、債権者の許可を得てローンが完済できていない物件を売る手段です。

専門業者が債権者と交渉し、不動産を売却します。

売却で出たお金とその後、小学になったローンを毎月返済していきます。

夫婦いずれかが連帯保証人になっているなどで、なるべく残債額は少なくしておきたいという方におすすめです。

いずれを選ぶにしろ、まず始めたいのは不動産の価格を知ることです。

不動産査定をしてもらい、どの売り方にするか検討してください。

不動産を査定してもらう際は、一括査定を選びましょう。

不動産の査定額とは厳密な決まりがないため、査定額に差がでます。

そのため、複数社に依頼をして自身の持つ不動産の価格の幅を認識します。

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6. 共同名義の家にどちらかが住み続けたい場合には

共同名義の財産分与

住宅ローンが残っている状態の共同名義の家に、どちらかが離婚後も住み続けたい場合には、どうすれば良いのでしょうか。

この場合には、名義や保証人をそのままにして、うやむやにしておくことも多いですが、それでは後々トラブルになりやすいです。

対処法としてどんなものがあるのでしょうか。

6.1 出ていくほうは保証人から外せるのか

例えば、夫の名義で借りた住宅ローンの連帯保証人に妻がなっている場合です。

離婚により妻が家を出ていく場合、残りのローンは住み続ける夫が払い続けます。

しかし、出ていく妻が連帯保証人のままでは、万が一夫が支払いを滞らせたら、住んでいない妻に請求が来てしまいます。

保証人は一括返済を求められることが多く、住宅ローンを一括で支払うとなったら、大変でしょう。

しかし、基本的に連帯保証人というのは銀行との契約です。

銀行にとっては、ローンを返済してもらうために連帯保証人は非常に重要なものです。

そのため、離婚を理由に連帯保証人を外すことは認められません

しかし、銀行の承認が得られれば外れることは可能です。

保証人から外れるためには、2つの選択肢があります。

・妻と同等以上に信頼できる保証人を立てる。
・銀行が保証人を必要なしと判断できるだけの、一定額以上の金額を一括返済する。

通常は、現金を一括で用意できる人は少ないため、新たに保証人を見つけます。

この場合には、相手方の親や兄弟が保証人になってくれれば良いのですが、なかなか見つからないことが現実です。

保証人になってくれる人が見つからなければ、連帯保証人から抜けることはできません。

不動産の他にも分配するものなどがあり、お互い疲れているでしょうが、自分が後々損をしないためです。

相手方と話し合い、根気強く代わりの連帯保証人を探していきましょう。

連帯保証人を外すのなら早めに外した方がベター

その家に住み続けるわけではないのなら連帯保証人は早めに外した方がいいです。

万が一、住み続けている方が支払いを滞らせてしまった場合、連帯保証人から外れることはできなくなるからです。

ある程度ローンの支払いが済んでいる場合には、連帯保証人なしでローンを借り換えるということが可能です。

しかし、相手の仕事もこの先定年まで順調だとは限りません。

離婚協議の中で、どうすれば連帯保証人を外すことができるのか、金融機関にも相談してみることも大切です。

6.2 出ていくほうがローンを支払い続けるということも

妻が子供の生活環境を変えたくないため夫が出て行き、養育費の代わりに、ローンを肩代わりするということも良くあります。

この場合には公正証書を作り、万が一支払いを滞らせた場合には、給料の差押えをできるようにすることが一般的です。

ただし、出ていくほうがローンを支払い続けることを約束しても、いつまでも払い続けてくれる保証はないことには注意をしましょう。

公正証書を作って、万が一のときには給料の差押えができるようにしておいても、安心はできません。

相手が仕事を辞めて行方をくらませてしまったら、差押えすらできなくなります。

実際に、離婚後もローンの支払いを約束していた夫が、いつの間にか仕事を辞めて行方知れずになってしまったという事例があります。

妻が督促の連絡を夫が対処することだからと放置していたら、ある日突然住んでいる家が差押えられてしまった。

そして、家を出て行かざるを得なくなってしまったという人も実際にいます。

離婚後は連絡を取らないことが多いです。

何年も経てば、今どこで何をしているか分からないということもあるでしょう。

離婚後に出ていく方に、ローンの支払いを任せるという選択肢は、慎重に判断しましょう。

6.3 離婚後も共同名義のままにしておくと危険

ローンが残っている家に離婚後にどちらかが住み続ける場合には、ローンをどちらが支払っていくのかという 問題が出てきます。

住み続けるほうがローンを支払い続ける場合には、突然差し押さえられるというリスクは小さくなります。

なぜなら、「払ってくれているだろう」という考えがないからです。

ローンの返済が難しい場合はもっと早い段階で対策できますし、突然ということはありません。

どこで何をしているのか分からない相手に支払わせるより安全です。

しかし、気をつけていないと売却をしようと思った時に問題が起きることもあります。

共同名義になっている家は勝手に処分できない

共同名義になっている家は、名義人全員の同意がなくては売れません

また、住み続けていたほうが亡くなって相続が発生した際にも、名義人全員の同意がなくては名義を動かせません。

出て行ったほうに連絡が取れないと、遺産相続の手続きが滞ってしまいます。

このときに、先に家を出ていたほうが亡くなっていた場合は、さらに状況は複雑になっていきます。
離婚後には相手の顔も見たくないと、連絡を完全に断ち切ってしまうことも珍しくありません。

離婚後に何年もたってから、家を出ていったほうの同意が必要になる事態が起きると、とても対処が大変なことになります。

家から出ていくほうを連帯保証人から外し、名義を一本化することはかなり大変なことです。

しかし、うやむやにしておくことのほうが、後々大変な事態を招くことになりかねません。

離婚時には、どのような場合でも、トラブルを避けるためにも名義は一本化しておきましょう。

名義を一本化できないときには

どうしても一本化できないときには、万が一の場合に備えて相手のと連絡を取れる状態を維持しておく必要があります。

離婚原因の多くは、感情的によるものであるため、連絡を取ることは非常に苦痛だという場合もあります。

しかし後々、手を付けられないような状態になることを考えたら、相手がどこにいるのかを把握しておくことは大切です。

7. 不動産の財産分与は難しい問題なのでプロに相談を

財産分与は相談を
離婚のときに、不動産をどのように財産分与したらいいのかということは、とても難しい問題になってきます。

夫婦だけでは判断できないことも多いため、早めに弁護士に入ってもらい、話し合いを進めましょう

ローンがすでに完済されていたり、売却益で完済できるようなら、売却で現金化して精算することが最も手っ取り早い方法です。

財産分与の金額の目安にもできるので、まずは一括査定をしてみましょう。

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