仲介業者の変更・契約解除のポイントを不動産売却、購入それぞれ紹介

家や土地の売却を依頼した仲介業者が買主を紹介してくれない、報告をしてくれない、話を聞いてくれないと不動産の売却に支障が出るので困ってしまいます。

上記のような場合、仲介業者を変更することは可能ですが、タイミングを誤ると契約上違約金が発生してしまうことがあるので注意が必要です。

記事では、仲介業者を変更したいと考えている方が損をしないで変更できるよう、仲介業者を変更するメリット・デメリット、変更ができるタイミングを紹介します。

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結論:仲介業者は変えられる

まず最も気になる結論を最初にお伝えします。
結論から言えば、仲介の変更は可能です。

特別なケースを除けば、仲介会社を変更することは可能です。
ただし、幾つかの場合には仲介会社の変更が問題になる場合があります。
後ほど上記についても解説しますので、注意点も併せて把握しましょう。

なぜ、仲介会社の変更が可能なのか、もう少し具体的に解説します。

売主向け:専属契約や専任契約はそもそも自動更新ではない

家を売却しようとしている場合は、不動産仲介会社との間に

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

のいずれかの契約をしているはずです。
うち2つ、専属専任媒介契約と専任媒介契約は契約期間を自動更新する形になっておらず、契約が切れたタイミングで仲介会社を変更することは全く問題のないことです。
一般媒介契約においても、自動更新の特約が付く可能性があるだけで、期間が決まった契約です。

裏を返せば、仲介会社を変更することが初めから織り込まれているということですから、安心して変更を行えます。
但し、一般媒介契約の場合は、契約期間の切れ目に注意してください。

仲介業者を変更するなら、不動産一括査定がおすすめ

担当者との相性が合わない、なかなか不動産を売却してくれないなどの理由で仲介業者の変更を検討しているなら、不動産一括査定サイトを利用するとよいでしょう。

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買主向け:レインズがあるため、どこの仲介会社でも同じ物件の取扱が可能

買主の場合は、家の購入の直前に契約をすることが多いです。
その場合は契約の前ですし、仲介会社の変更は問題ありません。

そして、最も大事なポイントですが、いずれの不動産会社でも扱える物件は基本的に同じです。
理由は、レインズという仕組みがあるためです。
レインズには現在売却中の不動産物件が登録されており、仲介会社は買主に対して、この情報を元に物件紹介を行えます。
ごくごくレアケースのレインズ未登録物件以外は、いずれの不動産会社でも取り扱いが可能です。
特殊な事情を除けば、仲介会社を変えても欲しい物件が買えなくなることはありません

仲介会社を変更すべき!売却時・購入時にある営業マンのNG行動

特に仲介会社を変更した方が取引が円滑に進んだり、トラブルを避けられたりする場合があります。
仲介業者にストレスを感じた場合は積極的に仲介業者の変更を検討しても良いでしょう。

多くの人が不信感を抱く営業マンとは

営業マンに不信感を抱く理由は人それぞれですが、いくつかの点は多くの人で共通しているものがあります。
他の人はどんなことで営業マンに不信感を抱いているのか見てみましょう。

・業務の進捗具合が遅い
お願いしてから回答までに時間がかかる。売主側から何度も連絡取らないといけない。

・言っていることが違う
内覧の時と契約の時、言っていることが違う。先日会った時は別のことを言っていた。

・頼りない
何か質問する度に先輩に確認。担当者の能力に大丈夫?って不安になる。

・連絡が来ない
詳細をメールで送ります。言われて数日、1回もスムーズに連絡が来たことがない。

・話が合わない
勘違いしているのか感覚が違うのか、コミュニケーションがうまくいかない。会う度に疲れる。

そもそも営業マンと合わないという人もいますが、多くは営業マンの仕事ぶりなどに不信感を抱き、変更したいと考えている人が多いようです。
契約の進み具合によっては、簡単に営業マンを変更できない場合もありますので、不信感ややりづらさを覚えたら、早めに変更を考えるのも良いでしょう。

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不動産売却時に仲介会社を中途解約・変更できる5つの理由

売却編です。
土地や家を売却する場合は媒介契約を締結しているため、契約途中での仲介会社変更は原則難しいです。
一方で、仲介会社が不誠実で合ったり、本来果たすべき義務を果たさないような場合は、途中解約も認められています
以下のような対応が見られた場合は、途中解約の上で、別の仲介会社と契約をし直す方が良い可能性があります。

  1. レインズに登録しない、登録しても削除した
  2. 他の業者の問い合わせに応じない(囲い込み)
  3. 約束していた広告が出されていない
  4. 購入希望者に嘘を言って売買契約に至らない
  5. 法定義務である定期報告をしてこない

レインズへの未登録や、定期報告をしないなどは媒介契約の内容に反します。
また、自社に有利な両手仲介をするための、囲い込みや特定の購入希望者排除も、売却希望者の利益を反故にする利益相反の行為です。
売主との約束を守らない場合も含み、上記のような対応をする仲介会社や担当者は変更しても良いかもしれません。

不動産購入時に仲介会社を変更するのはこんな時、全3種類

購入の際は内覧の段階などでは契約に至っていないケースが多くあります。
また、複数の仲介会社の案内で、物件を見ている場合もあるでしょう。
そんな中で、以下のような状況がある時は仲介会社の変更を検討しても良いタイミングです。

  1. 仲介会社の対応がずさん、希望通りの対応をしなかったりミスが多かったりする
  2. なかなか希望の物件が見つからず時間がかかる
  3. 仲介手数料が安くなったり、無料になったりする会社を見つけた

対応が今一つで信頼がおけない会社の場合は別会社との契約がおすすめです。
また、例えば内覧した物件が今一つだった場合、不動産会社に他物件の案内を希望するケースがあるでしょう。
しかし、お願いしている仲介業者で良い物件が出てこないなと感じた場合は、仲介業者を変えた方が早く良い物件が見つかる可能性があります。
最後に、最も迷う内容の一つだと思いますが、より仲介手数料が安くなるような仲介会社を見つけた場合です。

不動産を購入する際の仲介手数料負担は大きなものです。
場合によっては、100万円を超える場合もあります。
少しでも出費を減らしたい時期に金銭的に魅力的で信頼できる会社を見つけた場合、そちら経由で契約したくなるのが本音でしょう。
上記のような場合、契約締結直前まで進んでいた、というような場合を除けば仲介会社の変更は可能です。

実際に私の身近でも家の購入を検討していた知人が、新しく知り合った知人が不動産会社にいるとわかり、仲介手数料を安くしてもらう代わりに知人の会社を仲介会社として新築物件を購入したという実体験事例がありました。

今売却を依頼している不動産会社の仲介手数料よりも安い会社を探したい場合は不動産一括査定サイトが便利です。
サイトを使うと多種多様な不動産会社を比較検討することができるので自分に合った1社を選ぶことができます。

より多くの不動産会社を比較検討したい方は、2サイト同時利用をするとよいでしょう。

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上記2サイトを同時利用することで大手不動産会社から地域密着企業までバランスよく不動産会社を選ぶことが可能です。

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不動産会社の営業マンについては、こちらのコラムもご確認いただければと思います。

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不動産売却営業

不利になる場合も?仲介会社変更で起きるリスクやデメリット注意点

とはいえ、無条件に変えることが良いかというと、決して正解ではありません。
売却の場合、仲介業者を変更したからといって売れるかどうかは未知数で、販売活動を最初からやり直すことで、売り遅れるかもしれないリスクを覚悟しなくてはなりません。
売れない原因を仲介業者だけのせいにせず、内見対応や価格面で売り逃していないかも考慮するべきです。

内見への対策(掃除・説明)が不十分、相場よりも価格が高いといった売主からも改善できる要素があるなら、仲介業者ともよく話し合うことから始めてみましょう。
もっとも、アドバイスもしてくれず、連絡も滞る仲介業者なら、最初からやる気が感じられないので、変更の対象になります。

魅力的に見えなくなる「出回り物件」には要注意

物件情報を拡散させようと、一般媒介契約で複数の業者と契約したり、仲介業者を次々に変更したりした結果、売れない物件として逆に市場で有名になってしまうと、ますます売れにくくなります。

物件情報には鮮度があり、時間が経つほど・広く出回るほど鮮度は落ちていきます。
少しでも情報を拡散させた方が売れるように思いますが、魅力的な価格の物件なら、そもそもレインズへ登録される前に、仲介業者の顧客内で売れます。

つまり、情報が広がって時間が経つということは、多数の目に留まっても売れなかった結果を意味するので、自然と敬遠されがちになるということです。
このような物件を「出回り物件」と呼びます。
売れない物件はどのようにしても出回ってしまうのですが、仲介業者の変更も出回る方向へ向かうことを知っておきましょう。

仲介業者の変更でブラック扱い?

不動産業界には持ちつ持たれつの関係もあって、仲介業者を変更することがリスクになる可能性も、まったくないというわけではありません。
よく言われているのは、仲介業者の変更でブラック扱いにならないかというテーマです。

特に、田舎になるほど仲介業者が減っていくのですから、狭い地域の中で力のある(取り扱い物件が多い)業者とトラブルになって、他の業者が敬遠してしまうことは十分に考えられます。

一度断ると再依頼が難しくなる他、仲介業者が「この顧客はブラックだ」と他の業者に触れまわるようなことはないにしても、感情が絡むだけに遺恨なく変更するように努めるべきです。

気になるようなら契約期間満了までやり過ごし、後は契約更新しなければ良いため、わざわざ火種を大きくしてまで早急に変更する必要性を考えてみましょう。

購入時は売主直接販売物件に注意

不動産購入検討時に仲介会社を変更する場合は売主直接販売物件に注意が必要です。
家や土地が仲介案件ではなく、売主が直接販売している物件だった場合、レインズへの登録もなく、変更後の仲介会社からは購入できない可能性があります。
欲しかった物件が手に入らなくなってしまいますので、欲しい物件が決まっていて、かつ仲介会社を変更する場合は該当物件が変更後の不動産会社でも仲介可能であることを確認しておきましょう。

再度契約しなくてはいけない

仲介業者を変更するということは、新しく不動産会社を見つけて査定、媒介契約の種類を選んで契約とまた同じ工程をしなくてはいけません。

現在住んでいる家や相続した家や土地など不動産が近くにある場合は一連の作業もすぐできますが、遠方の土地となるとより面倒になるでしょう。

特に役所などで取得する書類などもありませんが、同じ不動産会社で契約を継続するよりも手間と時間がかかることは覚えておきましょう。

仲介会社を変更するならいつ?ベストなタイミングはここ

買い手の場合は購入の直前まで契約を締結しないのが慣例なので、特にタイミングを注意する必要はありません。
但し、できるだけ早めの変更の方が仲介会社の負担も少ないので、お互いにハッピーです。

一方で、売却の場合は変更のタイミングなど、いくつか注意が必要です。
媒介契約の契約期間は、専属専任媒介契約専任媒介契約なら3ヶ月以内、一般媒介契約なら期間に制限はなく当事者の合意で定めます。
ただし、一般媒介契約においても、国土交通省の標準媒介契約約款では3ヶ月以内としていますから、準拠している仲介業者なら3ヶ月以内でしょう。

1つのタイミングとしては媒介契約から3ヶ月経過後となります。
ただし、契約期間は3ヶ月である必要はなく、初めて依頼する仲介業者など、不安があるなら3ヶ月よりも短い期間で契約してもまったく問題ありません。

媒介契約の契約期間満了時が、最も安全にトラブルなく変更できるタイミングとなり、今すぐにでも変更したいときは、中途解約のリスクを考えておく必要があります。

中途解約の理由が仲介業者にある場合はすぐに解約が可能

契約とはお互いの信頼に基づいて、義務の遂行を約束するために結ぶものです。
仲介業者が不誠実で怠慢が見られる、故意または重大な過失により事実を隠すなど、契約上の義務違反があったときは、売主から中途解約が可能です。

先ほど2.1で触れたような内容があった場合には、契約の中途解約も可能です。

解約前に、仲介業者の対応に納得できないが、契約解除してよいのかわからくて不安だ、という場合、事前に関係行政へ相談してみる(場合によっては指導してもらう)など、先手を打ってから解約を申し出ると、話を進めやすくなるでしょう。
仲介業者も多少なりとも費用をかけて営業しているため、不満があるというだけの理由では、かんたんに中途解約には応じてくれないケースがあります。

仲介業者に非がない場合はかけた費用の精算に注意

自己都合での中途解約、または客観的に見て仲介業者が常識的な営業をしているのに、売主から中途解約する場合は、契約解除による費用償還の請求をされる可能性があります。
費用とは営業活動における実費で、本来なら仲介手数料に含まれるべき金額です。

ただし、営業実費がいくらくらいになるかは、物件の書類関係の取得費用、ポスティングなどの広告費用以外は不明瞭です。
仲介業者との関係が悪化していると、思いがけなく費用請求されるかもしれず、費用を覚悟しているとしても、中途解約はリスクがあると言えるでしょう。

売買契約が進んでいる場合には注意が必要

数少ないケースですが、既に買主と話が進んでいる場合についても考えてみます。

仲介業者が行う業務は、売買契約の成立によって成果があったと言えるため、売買契約が成立した時点で仲介手数料の請求権が発生しています。
したがって、仲介手数料や対応の理由で、売買契約後に売主・買主が仲介業者を排除して取引しても、仲介手数料の請求権は失われません。

仮に裁判で争って減額が認められるとしたら、仲介業者に不誠実な対応が認められる場合ぐらいで、原則としては契約どおりの仲介手数料を満額支払う必要があります。
ただし、一般的には売買契約時に半額、決済後に残額と仲介手数料を分けるでしょう。

上記の理由は、不動産の売買が決済・登記・引渡しまでされないと取引完了にならないためですが、決済前に売買契約が解除されてしまっても当事者の都合であり、仲介業務に対する報酬には影響しないと考えられています。

一方で、決済前に売買契約が解除されたときは、未完了の事情を考慮して、仲介手数料を半額にする対応もあるので、満額を支払うかどうかは仲介業者との協議次第です。
いずれにせよ、売買契約後に媒介契約を中途解約しても仲介手数料は取られます。

なお、売買契約後に仲介業者を変更しようと考えても、変更先の仲介業者には、仲介業務が含まれず仲介手数料が発生しないため、決済・登記・引渡しの立ち会い等だけを引き受けてもらうのは難しいでしょう。

仲介会社変更の手順を契約形態別に具体的に紹介

こちらも売却の場合の内容です。購入の場合は、契約を締結していないので、そもそもこの点の配慮は不要です。
但し、気持ちよく変更するため、仲介会社に対して、別の仲介会社への変更は報告しておきましょう。

ただ売却の場合でも、媒介契約に契約期間がある以上、契約更新せずに契約終了にしてから変更先の仲介業者と契約するだけで、変更に特別な手続きは必要ありません。
また、契約を更新するかどうかは当事者の自由ですから、更新しない理由をあえて仲介業者に伝える義務もないでしょう。

専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合

専属専任媒介契約・専任媒介契約では、売主から契約更新を申し出なければ更新されない決まりで、法律にも規定されているため、勝手に更新されることは絶対にありません(もしあっても法令違反で無効を訴えることができます)。

したがって、先に仲介業者から更新を聞かれた場合は更新しないと伝えればよく、仲介業者が何も言ってこない、自分から更新をしないと伝えた場合は自動的に契約終了です。
契約期間が終わったら、次の仲介業者と契約しましょう。

一般媒介契約の場合

一般媒介契約では、そもそも複数の仲介業者と媒介契約できるので、変更先の仲介業者といつでも契約することができます。
変更前の仲介業者とは、契約更新しなければ自然に契約終了で切れます。

注意したいのは、専属専任媒介契約・専任媒介契約と異なり、一般媒介契約が自動更新の特約を定めることもできる点です。
自分では連絡もせずに更新していないつもりでも、自動更新には気を付けましょう。

もし心配なら、更新しない旨を記した書面を送れば更新はされません
万全を期すなら内容証明郵便で送るくらいはしてもよいかもしれません。

中途解約の場合は告知するべき

中途解約の場合には、なぜ解約したいのかという理由は告知するべきです。
このような契約でも甘く考えてはならず、中途解約に相当するほどの正当な理由を示さないと、わだかまりが残ってはお互いによくないからです。

まずは、現在の対応に不満があることを伝え、猶予期限を付けて改善を求めてから、応じてもらえない場合に中途解約をするべきでしょう。
釘をさしておくことできちんと対応してくれる可能性もあります。

不動産業界は、お互いにお互いの物件を仲介するケースも出てくるため、ライバルでありながらも協力関係がある不思議な構造です。
不用意に中途解約して、悪い噂が広がってしまわないように気を付けましょう。

仲介会社変更についてのよくある質問と回答2点

仲介業者への理解を深めてきたら、仲介業者変更についてのよくある質問と回答を見ていきましょう。

そもそも営業担当者はどうやって決まるの?

営業マンを決めるルールは不動産会社によってそれぞれです。偶然連絡してきたお客さんを対応した営業マンがそのまま担当になったり、
一度連絡したお客さんの情報を一ヶ所に集めて、そこから営業マンの担当しているお客さんの数などを見て割り振っているパターン。担当する物件ジャンルが決まっていて、自分の担当するジャンルのお客さんが来たら担当するという場合もあります。

しかし、いずれにしてもお客さんが営業マンを選べるということはほとんどありません。多くは目の前に現れた営業マンがそのまま担当になります。

仲介会社を変えずに担当者だけを変更することはできる?

仲介会社自体というよりは、担当者との相性が悪い、その人は信用できない場合、担当者のみの変更を希望することもあるでしょう。
結論から言えば、仲介業者の担当者だけの変更は可能です。
但し、あまりお勧めされる方法ではありません
理由としては

  • 担当者の問題だと感じているものが会社共通の問題の可能性がある
  • 担当者変更のコミュニケーションを行うのが意外と手間で負担がかかる
  • 仲介会社の変更と違い、変更前の担当者とその後も会う可能性があり気まずい

などです。
よほどその会社に魅力を感じているが、たまたま担当者と合わない、という場合を除きお勧めできない方法です。

仲介会社を変更したら元の仲介会社にばれる?

仲介会社を黙って変更した場合、元の会社には変更したことが伝わってしまうのでしょうか。
例えば、変更前の仲介会社が登記簿謄本を見て、あなたが購入者であることを知り、別の会社経由で購入したのだ、と認識することは可能です。
但し、そのようなケースは稀ですし、ばれてしまったとしても特に問題はありません。
心配せずに、変更を希望する場合は変更を行いましょう

まとめ

不動産の売却が、仲介業者次第で成功したり失敗したりするのはよく聞く話ですし、仲介業者でも得意不得意があるでしょうから、売れなければ変えてみる、気に入らなければ変えてみるというのは何も不自然ではないです。

ただし、売れない本当の理由が物件や売り出し価格にあって、仲介業者は努力しているのに、誤解したまま変更しようとしているのなら考えものです。
次の仲介業者が「当たり」だとは限らず、変更して悪くなるケースもあるからです。

それ以外の理由で仲介業者を変更したいなら、不動産一括査定サイトを使って新たなパートナーを探すとよいでしょう。

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よくある質問

不動産の売却を依頼した仲介業者は変更することはできる?
できます。
仲介業者を変更したいなら、媒介契約の契約満了時3カ月のタイミングがベストです。詳しくは「仲介業者を変更するならいつ?ベストなタイミングはここ」で解説します。
仲介業者の変更で違約金は発生する?
契約期間が切れるタイミングで仲介業者を変更すれば違約金は発生しません。ただし、レインズへの未登録、法廷義務である定期報告忘れなど不動産会社側の過失で契約を解除する場合は中途解約でも違約金は発生しません。
仲介業者を変更するデメリットは?
仲介業者を変更しすぎると、「売れない物件」として市場で有名になってしまう可能性があります。1度くらいの変更ではブラックリストに入ることはないので安心してください。
詳しくは「不利になる場合も?仲介会社変更で起きるリスクやデメリット」で解説します。

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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