不動産の査定方法 査定額はどうやって決まるの?【監修記事】

不動産の査定を不動産会社へ依頼すると、査定額が会社ごとに大きく異なります

同一の不動産なのになぜ査定額がちがうのだろうと疑問に思うでしょう。

高く売りたいからといって高い査定額を出してくれた不動産会社と媒介契約を結べば良いというものでもありません。

査定額だけで不動産会社を選ぶと不動産の売却後に後悔する可能性があるので不動産の査定方法を学ぶことは大切です。

この記事では、不動産の3つの査定方法と不動産会社ごとに査定額が異なる理由を説明します。

福谷陽子
【監修】福谷 陽子
京都大学法学部卒業の元弁護士
保有資格:司法試験合格、簿記2級
不動産の売買や相続、破産管財、任意売却など多種多様な経験を積んでいる。
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不動産の3つの査定方法

不動産の3つの査定方法
不動産の査定額は以下の3つの手法を組み合わせて算出されています。

不動産の3つの査定方法

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

上記3種類の適用方法は査定対象の不動産ごとに異なります

土地や居住用マンションを査定するときは、取引事例比較法。
戸建てを査定する場合、土地の部分は取引事例比較法で建物の部分は原価法。
賃貸マンションや商業ビルなど収益目的の物件査定をするときは収益還元法を用います。

それぞれの査定方法にどのような特徴があるのでしょうか?

以下で詳しく見ていきましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、売りたい不動産と条件が近い不動産の過去の取引事例を複数選び比較する方法で、土地と居住用マンションの査定をするときに用いられます。

比較対象として選んだ不動産の1㎡あたりの平均単価を出し、算出された単価に売りたい不動産の面積を掛け、その不動産の個別要因も考慮して最終的な査定額を算出します。

例えば、売りたい土地の面積が60㎡、売りたい土地と条件が近い土地をそれぞれ土地A、土地B、土地Cとして土地価格が以下の場合の査定額がいくらになるか考えてみましょう。

価格(万円)土地面積(㎡)1㎡あたりの平均単価(万円/㎡)
土地A1,0503530
土地B9004520
土地C8004020

まずは選んだ土地A,B,Cから1㎡当たりの平均単価を出します。

1㎡当たりの平均単価=30万円/㎡(土地A)+20万円/㎡(土地B)+20万円/㎡(土地C)÷3=23.3万円/㎡

次にこの平均単価に売りたい土地の面積をかけます。

売りたい土地の査定額=23.3万円/㎡×60=1,398万円

取引事例比較法を使うとこのようにして査定額が算出されます。

原価法

原価法とは、今すでに建っている建物を取り壊した場合に同じ建物をもう一度建てたらいくらになるかを計算(これを再調達価格といいます)する方法です。その再調達価格から現在の建物が老朽化している分だけ差し引く(これを減価修正といいます)ことで査定額を出しますです。

原価法は、主に戸建ての建物部分の査定額を算出するときに使われる査定方法です。

計算式は以下の通りです。

原価法による査定価格=1平方メートルあたりの再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)
残耐用年数とは耐用年数から築年数を引いた年数のこと

再調達価格は不動産会社によって異なる可能性がありますが、建物の種類ごとの耐用年数は法律により定められているのでどの不動産会社が査定を依頼しても一定です。

収益還元法

収益還元法とは、その不動産が将来どのくらい稼げるか、収益力に基づいて不動産の査定額を出す方法で、賃貸マンションや商業ビルなど収益目的物件の査定をするときに使われます。

不動産の収益力が高ければ査定額が高くなり、収益力が低ければ査定額が安くなります。

収益還元法にはさらに直接還元法とDCF法という2つの計算方法があります。

直接還元法とは収益目的の不動産から1年間に得られると予想される利益から現在の不動産の査定額をだす方法です。
一方、DCF法とは収益目的の不動産を長期的に所有した時に得られる利益と不動産の維持費などの支出の両方を予想して現在の査定額をだす方法です。

直接還元法は1年間という短期的な利益だけで不動産の査定額を計算しますがDCF法は長期的な損益を考慮して不動産の査定額を計算するので計算が複雑です。

多くの不動産会社は収益目的の不動産の査定をする際、直接還元法を使います

直接還元法の計算式は以下の通りです。

直接還元法=年間家賃収入÷還元利回り×100

なお、還元利回りとは不動産から得られることが予想される利益です。不動産会社は周辺の賃貸不動産の利回りを参考にして判断しています

不動産会社ごとに査定額が異なる理由

不動産会社ごとに査定額が異なる理由
不動産会社に不動産の査定を依頼すると不動産会社ごとに査定額が異なります。

不動産会社ごとに査定額が異なるのは、査定額を計算するときに異なる数字を使うからです。

例えば前段で説明した取引事例比較法では取引事例の価格、原価法では再調達価格、収益還元法では還元利回りが不動産会社ごとに異なります。

不動産会社によって査定額が大きく異なるときは、計算根拠を不動産会社に聞いてみましょう。

また、意図的に査定額を高く設定する不動産会社もあります

不動産会社が不動産の査定を無料で行っているのは、不動産の査定を通して査定依頼者と媒介契約を結ぶためです。

査定額を高く設定すれば依頼を受けやすくなると考えて、本来より意図的に高い査定額を提示する不動産会社があります。

査定額が高い不動産会社が必ずしも不動産を高く売ってくれるわけではないので、査定額のみで不動産会社を選ばないようにしましょう。

どのように不動産会社を選べばいいか

どのように不動産会社を選べばいいか

査定額の高さだけで仲介を依頼する不動産会社を選ばないほうがいいなら、どのように不動産会社を選べばいいのか疑問ですよね?

結論から言うと、不動産会社を選ぶときは査定を担当してくれた不動産会社の担当営業マンの人柄に注目するとよいです

不動産の売買取引は、売主と買主それぞれを担当する不動産会社の営業マンによって行われます。
不動産が高く売れるかどうかは不動産会社の担当営業マンの交渉力にかかっているといえるのです。

同じ不動産でも不動産会社の担当営業マンが変わっただけで不動産が売れるスピードが変わったとか、売値が50万円以上高くなったなどという話も少なくありません。

通常、不動産売買の仲介を担当する営業マンは査定担当の営業マンと同じなので、査定を担当してくれる営業マンの対応をよく見ておくことが大切です。

よい営業マンを見極めるコツは以下の表を参考にするとよいでしょう。

誠実さ
  • わからないところを聞くと丁寧に分かりやすく教えてくれる
  • 連絡をするとすぐに返信、返答してくれる
交渉力
  • 売りたい土地のある地域で、その営業マンの売却実績が複数ある
  • 話をするときはあなたの話をじっくりと聞いてから話をしてくれる
相性
  • 話していて、いやな感じがしない。この人に任せたいと思う
知識
  • 売りたい土地と似たような土地が同一地域内でどれくらいの速さ・値段で売れているかを聞くと、すぐに返事が返ってくる
  • 買い手の候補や探し方を複数知っている

仲介を依頼する不動産会社を選ぶときは、不動産の査定時に印象が良かった営業マンが所属する不動産会社を選びましょう

不動産の査定は不動産一括査定サイトを使おう

不動産の査定は不動産一括査定サイトを使おう
不動産会社に不動産の査定を依頼するときは、不動産一括査定サイトを使いましょう

不動産一括査定サイトとは、不動産の査定をしたい人と不動産の査定を引き受ける不動産会社とを結ぶマッチングサービスサイトです。

不動産一括査定の仕組み

通常、複数の不動産会社に査定を依頼しようとしたら、上の図の左側のようにそれぞれの会社に連絡をしなければいけません。それでは非常に手間がかかります。
一括査定サービスを利用すると入口となる1つのサイトに不動産についての簡単な情報を入力するだけで、一度に複数社への査定依頼ができます

不動産一括査定サイトは一切利用料金がかからないので、不動産の査定をしたいときに使うメリットは大きいといえます。

不動産一括査定サイトには多くの種類があるので、どれを使えばよいか迷う方もおられますが、お勧めは大手NTTグループが運営するHOME4Uというサイトです。

HOME4Uは全国各地の不動産会社と提携していますし、NTTグループが運営しているので安心感も高く、運営機関が長く実績と信用が蓄積されているからです。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社

HOME4Uの他にも複数の不動産一括査定サイトがあります。比較検討したい方はぜひ、以下の記事をおよみください。

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不動産会社査定価格
大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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