不動産の査定方法 査定額はどうやって決まるの?

不動産の査定を依頼すると、査定額が不動産会社ごとに大きく異なります

同じ不動産なのになぜ査定額がちがうのだろうと疑問に思うでしょう。

高く売りたいから高い査定額を出してくれた不動産会社と媒介契約を結ぶというのも不安ですよね。

査定額だけで不動産会社を選んで不動産の売却で後悔しないためにも不動産の査定方法を学ぶことが大切です。

この記事では、不動産の3つの査定方法と不動産会社ごとに査定額が異なる理由を説明します。

1 不動産の3つの査定方法

不動産の3つの査定方法
不動産の査定額は以下の3つの手法を組み合わせて算出されています。

不動産の3つの査定方法

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

上記3種類の組み合わせの方法は査定をする不動産ごとに異なります

土地と居住用マンションを査定するときは、取引事例比較法。
戸建てを査定するときは土地の部分は取引事例比較法で建物の部分は原価法。
賃貸マンションや商業ビルなど収益目的の査定をするときは収益還元法を用います。

それぞれの査定方法にどのような特徴があるのでしょうか?

以下で詳しく見ていきましょう。

1.1 取引事例比較法

取引事例比較法とは、売りたい不動産と条件が近い不動産の過去の取引事例を複数えらび比較する方法で、土地と居住用マンションの査定をするときに用いられます。

選んだ不動産から1㎡あたりの平均単価を出し、算出された単価に売りたい不動産の面積を掛け、最後にその金額をもとに個別要因を考慮して査定額を算出します。

例えば、売りたい土地の面積が60㎡、売りたい土地と条件が近い土地をそれぞれ土地A、土地B、土地Cとして土地価格が以下の場合の査定額がいくらになるか考えてみましょう。

価格(万円)土地面積(㎡)1㎡あたりの平均単価(万円/㎡)
土地A1,0503530
土地B9004520
土地C8004020

まずは選んだ土地A,B,Cから1㎡当たりの平均単価を出します。

1㎡当たりの平均単価=30万円/㎡(土地A)+20万円/㎡(土地B)+20万円/㎡(土地C)÷3=23.3万円/㎡

次にこの平均単価に売りたい土地の面積をかけます。

売りたい土地の査定額=23.3万円/㎡×60=1,398万円

取引事例比較法を使うとこのように査定額が算出されます。

1.2 原価法

原価法とは、今すでに立っている建物を取り壊したと仮定して同じ建物をもう一度建てたときにいくらになるかを計算(これを再調達価格という)します。その再調達価格から今すでに立っている建物が老朽化した分だけ差し引く(これを減価修正という)ことで査定額を出す方法です。

原価法は戸建ての建物部分の査定額を算出するときに使われる査定方法です。

原価法は以下の計算式になります。

原価法=再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)
残耐用年数とは耐用年数から築年数を引いた年数のこと

再調達価格は不動産会社によって価格が異なりますが、耐用年数は法律により定められたものでどの不動産会社が査定をしても一定です。

1.3 収益還元法

収益還元法とは、不動産が将来どのくらい稼げるか、その収益力に基づいて不動産の査定額を出す方法で、賃貸マンションや商業ビルなど収益目的の査定をするときに使われます。

不動産の収益力が高ければ査定額が高くなり、収益力が低ければ査定額が安くなる仕組みです。

収益還元法にはさらに直接還元法とDCF法という2つの計算方法があります。

直接還元法とは収益目的の不動産から 1年間に得ると予想される利益から現在の不動産の査定額をだす方法です。
一方、DCF法とは収益目的の不動産を長期的に所有した時に得る利益と不動産の維持費などの支出両方を予想し現在の査定額をだす方法です。

直接還元法は1年間という短期的な利益だけで不動産の査定額を計算しますがDCF法は長期的な損益を考慮して不動産の査定額を計算するので計算が複雑です。

よって、多くの不動産会社は収益目的の不動産の査定をする際、直接還元法を使います

直接還元法は以下の計算式になります。

直接還元法=年間家賃収入÷還元利回り×100

なお、還元利回りとは不動産を所有することにより得られると予想される利益のことで、各不動産会社が周辺の賃貸不動産の利回りを参考にして決めます

2 不動産会社ごとに査定額が異なる理由

不動産会社ごとに査定額が異なる理由
不動産会社に不動産の査定を依頼すると不動産会社ごとに査定額が異なります。

不動産会社ごとに査定額が異なるのは、査定額を計算するときに使われる数字が不動産会社ごとに違うからです。

前段で説明した取引事例比較法では取引事例の価格、原価法では再調達価格、収益還元法では還元利回りが不動産会社ごとに自由に決められます。

不動産会社ごとに査定額が大きく異なるときは、その計算の根拠を不動産会社に聞いてみるとよいです。

また、不動産会社ごとに査定額が異なるのは意図的に査定額を高く設定する不動産会社がいるという理由もあります。

不動産会社が不動産の査定を無料で行っているのは、不動産の査定を通して査定依頼者と媒介契約を結ぶためです。

査定額を意図的に高く設定するのは、この媒介契約を他の不動産会社にとられないようにしたいと考えるからです。

査定額が高い不動産会社が不動産を高く売ってくれるというわけではないので査定額のみで不動産会社を選ばないようにしましょう。

3 どのように不動産会社を選べばいいか

どのように不動産会社を選べばいいか

査定額の高さだけで仲介を依頼する不動産会社を選ばないほうがいいといわれるとどのように不動産会社を選べばいいのか疑問におもうでしょう。

結論から言うと、不動産会社を選ぶときは査定を担当してくれた不動産会社の担当営業マンの人柄に注目しましょう

不動産の売買取引は、売主と買主のそれぞれ仲介を担当する不動産会社の営業マン同士で行われます。
不動産が高く売れるかどうかは不動産会社の担当営業マンの交渉力にかかっているのです。

同じ不動産でも不動産会社の担当営業マンが変わっただけで不動産の売れるスピードがかわったとか、売値が50万円も高くなったという話も聞くほどです。

通常不動産の仲介を担当してくれる営業マンは査定をしてくれる営業マンと同じなので、査定を担当してくれる営業マンの対応をよく見ておくことが大切です。

よい営業マンを見極めるコツは以下の表を参考にするとよいでしょう。

誠実さ
  • わからないところを聞くと丁寧に分かりやすく教えてくれる
  • 連絡をするとすぐに返信してくれる
交渉力
  • 売りたい土地のある地域で、営業マンの売却実績が複数ある
  • 自分の主張をするときは人の話をじっくりと聞いてから話す癖がある
相性
  • 話していていやな感じがしない。この人に任せたいと思う
知識
  • 売りたい土地と似たような土地が同一地域内でがどれくらいの速さ値段で、値段で売れているかを聞くとすぐに返事が返ってくる
  • 買い手の候補や探し方を複数知っている

仲介を依頼する不動産会社を選ぶときは、不動産の査定時に印象が良かった営業マンのいる不動産会社を選ぶとよいです。

4 不動産の査定は不動産一括査定サイトを使おう

不動産の査定は不動産一括査定サイトを使おう
不動産会社に不動産の査定を依頼するときは不動産一括査定サイトを使いましょう

不動産一括査定サイトとは、不動産の査定をしたい人と不動産の査定を引き受ける不動産会社とを結ぶマッチングサービスサイトのことです。

一括査定の仕組み

通常、複数の不動産会社に査定を依頼しようとしたら、上の図の左側のようにそれぞれの会社に連絡をしなければいけません。
しかし、一括査定サービスを利用すると入口となる1つのサイトに不動産の簡単な情報を入力するだけで、複数社への査定依頼が一度でできます

不動産一括査定サイトの利用は一切お金がかからないので、不動産の査定を依頼したいときは不動産一括査定を使うメリットは大きいです。

不動産一括査定サイトは大手NTTグループが運営するHOME4Uというサイトがおすすめです。

HOME4Uは全国各地の不動産会社と提携しているほか、NTTグループが査定サイトの運営会社ということで安心感があるからです。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
公表社数約1,000社
運営歴はこの手のサイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

ボタン

HOME4Uの他にも複数の不動産一括査定サイトがあります。比較検討したいという方はぜひ、以下の記事をおよみください。

関連記事

「不動産を売却するなら不動産一括査定サイトを使おう」という文言をよく見かけます。 しかし、実際に使うとなると、不動産一括査定サイトは安全なのか?リスクはないのだろうか?売却をする気がなくても使っていいのだろうかと不安になるのではないで[…]

不動産一括査定