不動産売却の査定でおすすめの査定サイトと査定方法について

不動産の売却を考えたら、まずは不動産会社に査定してもらう必要があります。この不動産会社による査定は、売却する不動産の価格を決めるために必要なものです。

このことをわかっていても、

どの不動産会社に査定をお願いしたらいい…?
不動産会社の査定額は相場か、どのように見極める?
そもそも、査定額ってどんな方法で計算されている?

と、様々な疑問がでてくることでしょう。
ここでは、不動産会社に査定を依頼する際におすすめな不動産一括査定の紹介をして、査定の依頼を受けた不動産会社がどのように不動産を査定をするのか、ご説明します。

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「HOME4U」は複数の不動産会社に、無料で簡単に査定を依頼できる一括査定サイトです。複数社の査定額を比較でき、不動産を売ったらいくらになるのか最高額と最低額がわかります。1回の記入だけで、手軽に複数社へ査定の依頼ができます。
不動産一括査定サイトHOME4U

https://www.home4u.jp/

不動産売却で査定を依頼するのにおすすめな査定サイト

不動産売却の査定

不動産会社に査定を依頼する方法として、以下の3つがあります。

  • 自分で不動産会社を探して、電話をするか事務所を訪ねて査定を依頼する
  • 不動産鑑定士に費用を払って査定をお願いする
  • 不動産一括査定を使ってインターネットで完結させる

売却を考えている不動産の近くにある不動産会社を自分で探して、電話をしたり事務所に伺ったりして査定を依頼する方法は、手間がかからず楽に査定を依頼できると思われるかもしれません。ですが、その方法では不動産会社に足元を見られて、低い査定額や不都合な売却方法を提示される可能性があります。

売却と購入の仲介をした手数料でビジネスを成り立たせている不動産会社にとって、不動産の相場や売却方法を知らない売却の初心者は、不動産会社にとって格好の餌食でしょう。また、不動産会社だけでなく不動産鑑定士も査定をしていますが、費用面がかかってくることから、不動産会社に査定を依頼をするのが一般的です。

一方、不動産一括査定サイトを使って査定を依頼する方法は、物件情報などの簡単な入力だけで複数の不動産会社に依頼できますので、自分で不動産会社を探して査定を依頼するより手間がかかりません。
また、自分で探すより比較できる不動産会社は少ないかもしれませんが、それは一括査定サイトの運営社による一定条件をクリアした不動産会社のみの紹介であり、ユーザーにとって悪質な不動産会社は契約を継続できないからです。そのため、不利な条件をつきつけられることなく、安心して不動産の売却をできるでしょう。

また、査定を依頼すると「査定だけで〇万かかる」と金銭の請求をしてくる不動産会社もありますが、一括査定サイトは無料で査定を依頼できます。

それでは、たくさんある不動産一括査定サイトの中でも、おすすめな査定サイトをご紹介します。

老舗の査定サイト「HOME4U」

大手NTTデータが運営する、安全な不動産一括査定サイト「HOME4U」です。運営開始時期は2001年と老舗であるため、ノウハウが蓄積されており実績も豊富で、安心して利用できるでしょう。

全国の1,300社を超える不動産会社と提携しており、都市部から地方まで全国の不動産に対応しています。どれを使おうか迷ったら、とりあえず利用すると良いでしょう。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
一括査定の申し込み手順はこちら!

詳しくは、こちらでもご紹介しています。

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HOME4U

売るか貸すか、買取など相談できる「HOME’S」

最近はテレビCMに有名タレントを起用して、認知度の上がった査定サイトかと思います。

先ほどの一括査定と比較して、「HOME’S」の提携している不動産会社は1,800社超と多く、最大6社での査定が多いなか最大10社へ査定の依頼が可能です。
また、売ると貸すではどちらがいいか、買取をお願いできないかなど様々な方法を相談できます。柔軟な対応をお願いしたい場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

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詳しい評判などは、以下の記事をご覧ください。

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HOME`S

大手6社に査定を依頼するなら「すまいValue」

上記の不動産会社だと、知らない不動産会社ばかりで本当に大丈夫か不安…なんて方には、「すまいValue」の利用がおすすめです。

三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、小田急不動産、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネットと地域密着の大手6社のみの査定で、不動産会社である三井不動産が運営しているため安心して利用できるでしょう。

すまいValue運営会社住友不動産販売
三井不動産リアルティ
三菱地所ハウスネット等大手不動産会社6社
運営開始時期2016年8月
対象エリア全国
累計利用者数36万人
提携会社数6社
同時依頼社数6社

こちらでも詳しくご紹介しています。

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すまいValue

田舎にあるなら「SUUMO」か「イエウール」

もし田舎など、売れにくそうだなと感じる場所に不動産がある場合には、「SUUMO売却査定」と「イエウール」の利用がおすすめです。

緑の丸いキャラクターで有名な「SUUMO売却査定」は、大手リクルートが運営していて、不動産領域では圧倒的な認知度を誇ります。賃貸で有名だと思いますが、売却でも業界No.1の2,000社と提携していて、最大10社へ査定の依頼が可能です。

SUUMO

一方の「イエウール」も可愛らしい家をモチーフにしたキャラクターで、認知度では他より劣りますが、「田舎でも家が売れる」と抜群の集客力で利用者No.1の一括査定サイトです。提携社数は1,700社でSUUMOと比較して抑えめですが、これは良質な不動産会社のみの契約によるでしょう。

査定サイトを2つ組み合わせるとおすすめ

それぞれの一括査定では、ご紹介したように特徴がそれぞれ異なります。以下、表にまとめましたのでご確認ください。

不動産査定サイトHOME4UHOME’SすまいValueSUUMOイエウール
運営者NTTデータLIFULL三井不動産リアルティリクルート住まいSpeee
運営開始時期2001年2014年2016年2012年2014年
提携社数1,300社1,870社6社2,000社1,900社
同時査定社数最大6社最大10社最大6社最大10社最大6社

都市部の不動産を売却するなら、「HOME4U」と「すまいValue」を利用して、大手の不動産会社に依頼しつつ複数の不動産会社を比較すると良いでしょう。
田舎にある不動産を売却するのであれば、「HOME4U」と「SUUMO売却査定」で大手だからこそのネットワークを活かす2社に依頼することをおすすめします。

不動産売却の査定方法2種類と査定で見られるポイント

不動産売却での査定方法は簡易査定と訪問査定

不動産会社による査定には、物件情報のみで行う簡易査定である机上査定と、実際に物件を見て立地条件などが考慮される精度の高い訪問査定の2種類があります。この査定方法の違いと、査定で見られるポイントをご紹介します。

机上査定:物件のデータを基に行う簡易査定

物件のデータを基に行う簡易査定は、机上査定とも呼ばれています。
この査定では、物件の築年数や間取りなどの基本的なデータから査定額を導きます
インターネットを利用した一括査定サイトでは、この査定方法が用いられており、比較的短時間で査定できるという特徴があります。
単に査定額を知りたい場合、もしくは査定額を知ってから売却を考えたいのであれば、簡易査定で十分だと言えるでしょう。

机上査定で見られるポイント

査定では、それぞれ以下のようなポイントから査定額が出されます。

簡易査定

  • 物件種別(マンション・一戸建て・土地など)
  • 所在地
  • 面積(専有面積・土地面積・建物面積)
  • 築年数

訪問査定:実際に計測する精度の高い査定

訪問査定は、物件のデータのみから査定額を導き出す簡易査定とは異なり、不動産会社の担当者が実際に対象物件を訪問して査定をする方法です。
この査定では、物件の情報に併せて、対面する道路や周辺環境も加味されるため、より精度の高い査定額が導き出されます。
また、メンテナンスやリフォームなども考慮され、査定額が算出されるまでに3~4日間の期間を要します。

訪問査定で見られるポイント

訪問査定では、簡易査定で見られるポイントに加えて、以下のポイントが見られます。

訪問査定

  • 物件の使用状況
  • 行政的条件(利用規制や用途地域)
  • 土地条件(面積・形状・間口・奥行比・土壌汚染など)
  • 街路条件(公道と私道・接面道路の幅と高低差・舗装状況)
  • 環境条件(騒音・振動・日照・通風・眺望・景観・嫌悪施設)
  • 接近条件(最寄り駅・公共施設・商業施設までの距離)

詳しくは、こちらでもご確認いただければと思います。

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不動産売却で査定額の決まり方

不動産の査定額

実際に何度か査定を受けてみると分かりますが、依頼する不動産会社によって、査定額も言っていることも異なるのが現状です。
また、査定額はあくまでも参考でしかなく、売れる価格ではありません。

これは、不動産会社によって査定額の出し方が異なっているからです。

取引事例比較法

一般的な不動産の売買では、取引事例比較法が用いられます。この方法は、査定対象となる物件と類似した条件の過去の取引事例を比較しながら査定します。
築年数や部屋の広さが考慮される他に、周辺環境や市場の動向も参考にして査定額が算出されます。
なお、多くの不動産会社では、不動産流通機構が提供する取引事例比較法を基に作成した「価格査定マニュアル」が用いられますが、対象となる不動産は2つとして同じものがないことや周辺の事例も参考にしかならないため、不動産会社によって査定額が異なります。
この他には、どの物件を比較対象とするかで査定額に差が生じると言われています。

戸建てによく使われる原価法

原価法は、戸建ての建物部分によく使われる査定方法です。
この方法では、現在の査定対象物件を取り壊して、再度同じ建物を建てたと仮定して予想費用を算出し、予想費用から老朽化部分を差し引いて導き出されます。
農地などを宅地造成した場合など、減価修正ができる不動産に対しては有効な一方で、市街地では再調達価格の算出が難しいと言われています。

投資物件に用いられる収益還元法

収益還元法は、一般的な居住用物件には用いられず、投資物件のみに用いられる方法です。
この方法は、先ず決められた期間の純利益を基に利回りを想定して算出する直接還元法と将来的な利益を現在の価値に割引いて算出するDCF法の2種類に分かれています。
収益還元法は、対象物件が生み出す利益が大きいほど不動産としての価値も高くなる仕組みとなっています。

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不動産 査定 方法

査定額が相場であるか確認する方法

査定方法や査定で見られているポイント、査定額の決まり方をわかっても、査定額が相場であるか自分で判断できない…と思われる方もいらっしゃることでしょう。

実は、不動産会社による査定額は会社によって方法が異なり、法的な責任のない参考価格であるものです。
ここでは、そんな査定額が相場であるか確認する3つの方法をご紹介します。

方法① 固定資産評価額から計算する

固定資産税評価額は、毎年納めている固定資産税額の算出に用いられています。

公示価格の70%はおおよその固定資産税評価額となるため、そこから計算すると売却価格の相場も出せるでしょう。

詳しくは、こちらもご確認ください。

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方法② 路線価から計算する

毎年1月1日時点の道路に面している市街地の価格を、路線価としています。この路線価は、公示地価と調整されて毎年7月頃に発表されます。

基本的に、相続税や贈与税を計算する際に使用されるものであり、売買で使われることはほとんどありません。ですが、実勢価格が参考にならない状態で相場を把握したい際におすすめです。

路線価から計算する方法は、以下の記事をご覧いただければと思います。

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方法③ 不動産会社による査定額を比較する

1番おすすめな方法としては、不動産会社による査定額を比較して、何となくの相場を把握する方法です。

不動産会社は査定をする際に、物件情報に土地周辺の相場も加味して、査定額を算出しています。そのため、なぜその査定額になるのか訊くと、具体的な根拠もおしえてもらえるはずです。根拠のある査定額を比較することで、相場がいくらか正確に把握できるでしょう。

実際に売り出し価格を決める際には、購入希望者から値引き交渉を求められた際の金額を考慮したり、目を引きやすい価格設定にしたりとさまざまな工夫が必要なため、査定額は実際に売り出す金額とも異なりますが、売却できた時の売却価格とも異なりますのでご注意ください。

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不動産の査定時に用意しておきたい書類

不動産の査定で必要な書類

不動産会社に査定を依頼する際には、築年数や間取りなどの物件情報がわかる書類などの準備が必要です。ここでは、査定時に必要な書類と特徴について解説していきます。

購入時の売買契約書

物件の購入時には、買主と売買契約書を交わしています。

売買契約書には、物件の購入時の状況が記載されているため、査定する上での重要な情報の一つとなります。

万が一、売買契約書を紛失した場合は、当時の売主や仲介を依頼した不動産会社に署名・捺印をもらうことで再発行という取り扱いとなります。
この他には、売主や仲介を依頼した不動産会社に売買契約書の写しをもらうことでも査定は依頼できます。

法務局で取得できる登記簿謄本

登記簿謄本とは、物件の権利情報や面積などの詳細が記載れている重要な書類です。

この書類は売買契約書と異なり、各自で保管するのではなく、管轄の法務局で手続きして取得します。

近年では、法務局で取り扱う文書のオンライン請求が可能となっており、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」にアクセスして手続きもできます。なお、登記簿謄本の取得には、手数料として480~600円の費用がかかります。

購入時の重要事項説明書

重要事項説明書とは、土地や物件の購入時に渡される注意事項などが記載された書類です。
通常は、売買契約書と共に保管されているケースが多い傾向にあります。

万が一、重要事項説明書を紛失した場合は、仲介を依頼した不動産会社には10年間の保管義務があるため、10年以内に購入した物件の場合は問い合わせることをおすすめします。

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正確な面積がわかる測量図

測量図とは、土地測量図や境界画定図などを指しており、土地の正確な面積や隣接する土地との境界線が記載された書類のことを指しています。これらの書類は、どこまでが所有地なのかを判断するために必要です。

測量図がない場合は、隣接する土地との境界を巡って売却後のトラブルに発展するケースもあるため、正確な測量図の作成が必要だと言えるでしょう。

トラブルの例としては、買主が新たに建物を建てるなどの工事を行う場合、隣接する土地との境界が曖昧なために工事が進まないケースがあります。
新たに測量図を作成する場合は、一般的な土地で35~45万円程度の費用がかかります。

なお、官民立ち合いの測量を行う場合は、60~80万円程度が相場となっており、決して安い金額では行えません。

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身分証明書や住民票など

査定を依頼する際には、運転免許証などの身分証明書や住民票、印鑑登録証明、実印も準備しておくと良いでしょう。
住民票や印鑑登録証明書は、役所で発行してもらえます。
住民票の写しの発行には1通あたり300円、印鑑登録証明書の交付は1通あたり300円必要です。

なお、印鑑登録証明書には原則として有効期間はありませんが、契約書への捺印などの一部のケースでは、発行から3カ月以内などの有効期間が指定される場合もあります。
実印とは、印鑑登録証明を役所に届けている印鑑のことを指しており、認印とは異なります。

ポイント:インターネットの簡易査定では書類は不要

売買契約書や測量図などの査定に必要な書類が準備できなくても、売却は査定額を見てからでも検討できるため、先ずは自宅の査定を依頼してみましょう。
近年は、インターネットを利用した一括査定サイトが数多く登場しています。

一括査定サイトでは簡易査定を行っており、物件の住所や間取りなどのおおまかな情報がわかれば良いため、特に準備する書類はありません
また、一括査定サイトでは、一度に複数の不動産会社に依頼できるため、査定額を比較できるというメリットがあります。
もし、実際に物件を見に来てもらう場合には、必要な書類を不動産会社に聞いてみると良いでしょう。
一括査定サイトの種類は多いため、自分に合ったサイトを見極め、大手から地元密着型の業者まで幅広く網羅しているサイトを選ぶなど、複数のサイトを見て特徴や内容を見極めるようにしましょう。

不動産売却の査定における注意点

自宅の査定を依頼する際には、できるだけ査定額を上げたいために、欠陥部分は隠したい気持ちが高まるかもしれません。
しかし、重大な欠陥を隠して売却すると、売却後に瑕疵(かし)担保責任に問われ、損害賠償を請求される可能性があるので注意が必要です。

不動産の査定時に隠し事はしない

戸建てやマンションなどの住宅は、毎日人が居住して過ごす場所であるため、築年数が古くなるにつれて劣化部分が増えるのが一般的です。
査定を受ける際には、物件の劣化している場所や気になる点など、わかっていることはマイナス点であったとしても伝えておくことが大切です。
部屋が散らかっている場合は、ある程度の清掃は必要ですが、後々のトラブルを防ぐためにも正直に報告するようにしましょう。
また、日当たりが悪く、昼間でも部屋全体が暗い場合は、買い手がつきにくい傾向にあるため、カーテンを開けて部屋の明るさをアピールするなどの工夫をしてみましょう。

リフォームの有無も確認してみよう

近年では、できるだけ安く物件を購入し、自分好みの部屋にアレンジするリフォームを行うケースが増えています。そのため、リフォームをしても必ず売却できるとは限らず、売り出し価格にリフォーム費用も上乗せできないのが現状です。
そのため、老朽化が目立つ箇所がある場合は、訪問査定時に担当者に確認し、無駄な費用は使わないようにしましょう。

不動産の査定額と鑑定額は違う

不動産の査定には、不動産会社による査定と不動産鑑定士による鑑定の2種類があります。一般的な不動産の売買では、ほとんどの場合が不動産会社による査定が行われます。
不動産会社による査定には特別な資格は必要ありませんが、不動産鑑定士は国家資格で、国が決めたルールに基づいた鑑定が行われるため、不動産会社による査定で決まる査定額は、不動産鑑定士が行う査定で出る鑑定額は異なります。

不動産鑑定士は有料

不動産鑑定士による鑑定は、裁判での証拠となり得る法的根拠が高く、不動産会社による査定額は無料で提示してもらえる一方で、証明力がある不動産鑑定士による鑑定評価額には費用が発生します。
鑑定費用は、不動産の種類と鑑定評価額によって異なります。

例えば、鑑定評価額が1,000万円以下の戸建ての場合は25万円程度、鑑定評価額が1,000万円超5,000万円以下のマンションの場合は60~70万円程度が相場です。

複数の不動産会社を比較する

不動産会社による査定は、不動産流通機構が提供する「価格査定マニュアル」に基づいて算出される場合がほとんどですが、不動産会社によって査定額に多少の差があるのが現状です。
そのため、初めから一社だけの業者に絞らず、複数の業者に査定を依頼し、提示された査定額を検討することが重要です。
不動産会社を一件ずつ訪問して査定を依頼する方法もありますが、一括査定サイトを利用すれば、時間をあまりかけずに一度に複数社の査定情報を知ることができるのでおすすめです。
ただし、サイトによって提携している不動産会社が異なり、一度に査定を依頼できる数も異なるため、自分に合ったサイトを選ぶようにしましょう。

おすすめしたいのは、全国の不動産会社1700社以上と提携しており、どこの査定サイトも6社で査定のところ最大10社で査定をしてくれる「HOME4U」です。

ですが、大手の不動産会社に必ず査定してもらえるわけではありませんので、安心な大手で査定してもらいたい方には「すまいValue」がおすすめです。

すまいValue

なお、一括査定サイトの仕組み、メリットやデメリットを知りたい場合は、下記も合わせてご覧ください。

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不動産売却や査定の仕組みを理解して査定を依頼しよう

不動産の査定方法は、目的に応じた複数の方法が設けられており、一般的な土地やマンションの売買においては取引事例比較法が用いられ、戸建ての場合は原価法、投資物件であれば収益還元法が用いられます。
取引事例比較法では、過去の類似物件の取引を参考にするため、査定を依頼する前に、周辺の類似物件の相場を把握しておくことが大切です。
また、査定額は、オリンピックなどのイベントや再開発などの影響を受けやすいため、先ずは現在の査定額を知り、価値が高まった時に売却するのも一つの選択肢です。

HOME'S運営会社株式会社LIFULL
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数612万人
提携会社数約1,700社
同時依頼社数6社

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不動産会社査定価格
大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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