不動産の個人売買はできる?メリット・デメリット・方法を徹底解説


不動産売買の方法には、

  • 不動産会社に土地売買の仲介をしてもらう。
  • 不動産会社に土地を売却する
  • 不動産を個人で売却する

の3つの方法があります。
その中でも、今回、この記事をお読みになっている方々は、

  • 不動産会社を仲介すると高額の仲介手数料がとられるから気が引ける
  • 近所に土地を買い取ってくれそうな人がいる
  • 個人間売買に挑戦してみたい

といったような理由から、特に不動産の個人売買に興味をお持ちになっているのでしょう。

しかし、不動産売却において、個人間売買はレアなケースです。

なぜならば、個人間売却には様々なデメリットも存在しているからです。

今回この記事を読むことで、あなたは、

  • 不動産の個人間売買のメリットとデメリットを知り、そのうえで個人間売買に挑戦するかどうか意思決定できるようになる。
  • 不動産の個人間売買で生じるリスクを最小限にする方法を知る
  • 不動産の個人売買の方法

がわかります。

それでは、さっそく不動産の個人売買のメリットから見ていきましょう。

1 不動産の個人売買のメリット

この記事をお読みの方々は不動産の個人売買に興味をお持ちになっているので、既に不動産の個人売買のメリットをご存知かもしれません。

不動産の個人売買のメリットは大きく2つあります。

  1. 不動産会社に支払う仲介手数料金が発生しない
  2. 不動産売却にかかる消費税を支払う必要がない

です。

以下ではそれぞれについて詳しく見ていきましょう。

1.1 不動産会社に支払う仲介手数料金が発生しない

不動産個人売買では、不動産会社を利用しないため、不動産会社に支払う仲介手数料を支払う必要がありません

宅地建物取引業では、不動産に支払う仲介手数料は、売却額が400万円を超える場合において、

「仲介手数料=売却額×3%+60000円(税抜価格)」

を仲介手数料の上限としています。

この高額な仲介手数料が節約できるというのは大きなメリットです。

※不動産会社に仲介を依頼した場合にかかる、この高額な仲介手数料が半額になる例もありますので、不動産会社に不動産の仲介を依頼するという方法も要検討です。
仲介手数料について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

売り出しから成約までにはさまざまな費用がかかり、契約関係や引っ越し費用は見落としがちです。また場合によっては税金も発生しますが、これらは必ずかかるわけではないので、可能性があるものとその相場をまとめました。

1.2 不動産売却にかかる消費税を支払う必要がない

不動産の個人売買は、消費税が課税される条件の1つ「事業者が事業(商売)としておこなうものであること」に当てはまらないため、消費税が課税されません

消費税が課税される取引について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

参考:どんな取引が課税対象?|国税庁

2 個人間売買のデメリット


続いては、不動産の個人売買のデメリットについて見ていきましょう。

不動産の個人売買のデメリットは5つあります。

  • 買主を自分で探さなければならない
  • 契約書を自分で作成しなければならない
  • 売主に10年間の瑕疵担保責任が科される
  • 住宅ローンが組みにくい
  • トラブルが発生しやすい

個人売買にはたくさんの困難が待ち受けています。

そのため、個人売買を検討されているのならば、これらの困難に対処していく必要があります。

2.1 売主を自分で探さなければならない

不動産会社を仲介する場合は、不動産会社が買い手を探してくれますが、個人売買では買い手を自分で探さなければいけません。

買い手を探す方法としては、

  • 隣人に声をかけてみる
  • 新聞の折り込みチラシを作成して配布する

などの方法があります。

隣人が土地の購入に積極的な場合は、売主を探す手間が省けるため、個人売買をすすめてもよいかもしれません。

また、残念なことに、個人売買の場合、SUUMOやアットホームなどの不動産情報サイトの掲載はできません。

これらのサイトは不動産会社のみ利用できます。ご注意ください。

2.2 売買契約書を自分で作成しなければならない。

不動産売買をするには、必ず契約書を作成しなければなりません。

契約書の作成に関し、特に一般事項に優先する独自の取り決めごとを記載する特約条項の記載内容に関してトラブルが起こることが多いようです。

買い手とのトラブルを未然に防ぐためにも、抜け漏れのない契約書を作成しましょう。

売買契約書を用意する場合、インターネット上のサンプルを利用するという手もありますが、契約書の抜け漏れを防ぐためにも専門家(宅地建物取引士)に契約書の作成を依頼するほうがよいでしょう。

2.3 売主に10年間の瑕疵担保責任が課せられる

瑕疵担保責任とは、契約時に買主が気づかなかった隠れた欠陥(瑕疵)が発見された場合に、買主が売主に対して損害賠償を請求できるものです。

瑕疵とは、雨漏りシロアリ被害など中古物件だと起こりがちなものも含まれるので、油断は禁物です。

瑕疵担保責任は仲介売却の場合は最大1年間、慣例では3ヶ月以下の期限付きです。

また、仲介会社が引き渡し後に欠陥が見つかった場合、買主への保証対応してくれるところも多いので、実際には負担0となることが多いです。

しかし、個人売買の場合は期限が定められておらず、慣例上10年間は瑕疵担保責任を問えることが多いです。

万が一、不動産に瑕疵が見つかったときに、責任を負わなければいけないところが、不動産の個人売買で気を付けなければいけないことです。

2.4 住宅ローンが組みにくい

個人間売買の場合に住宅ローンを組もうとして銀行に行く場合、多くの銀行が「不動産売買契約書」と「重要事項説明書」の提出を求めてきます。

重要事項説明書は、売買を行う不動産の現況と取引内容が記載されていて、売買契約締結前に使用するもので、宅地建物取引士のみが作成できる書類です。

自分では作成することができません。

また、不動産の個人間取引は、不動産会社が仲介をする場合と比べて信頼がおけないため、銀行にとっては大きなリスクとなります。

そのため、銀行は融資を拒むケースが多いです。

2.5 トラブルが発生しやすい

不動産を個人売買する場合、当事者が不動産の取引に慣れていないため、トラブルが発生することが多いです。

よく起こるトラブルとしては、

  • 売買契約書に不備があった
  • 事前の不動産の調査が甘く、売買後に瑕疵が見つかった
  • 買主がローンの不正借り入れをしていた

などです。

買主が信頼のおける相手ならよいですが、赤の他人との契約であれば気を付けなければなりません。

3 個人間売買の方法


次に、個人間取引の方法について説明していきたいと思います。

既に個人間取引の方法を知っている方、もしくは、先に前章で解説したデメリットを対処する方法を知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産の個人売買の流れは以下のようになります。

  1. 不動産の相場を確認する
  2. 不動産の販売価格を決定する
  3. 販売活動を行う
  4. 物件案内を行う
  5. 重要事項説明・売買契約の締結を行う
  6. 決済を行う
  7. 不動産の引き渡しとその後のフォロー

です。以下で詳しく不動産売却の流れについて見ていきましょう。

3.1 Step1 不動産の相場を確認する

まずは、物件の売却価格を決定するのに先立ち、売りたい不動産の相場を確認しましょう。

相場を確認することで、不動産の売却価格を高すぎる価格で設定して不動産が売れないという事態や、逆に格安で売却してしまい、損をするというリスクを減らすことができます。

不動産の相場の調べ方についてはこちらをご覧ください。

家やマンションを売るといくらになるのか?相場がかんたんに分かる4つの方法と、仲介と買取の差、不具合やリフォームの影響、築年数との関係といった、不動産取引における相場のマメ知識を紹介します。

3.2 Step2 不動産の販売価格を決定する

売りたい土地の相場がわかったら、次は不動産の販売価格を決定しましょう。

3.3 Step3 販売活動をおこなう

不動産の販売価格が決まったら、販売活動に移りましょう。

販売活動の方法としては、

  • 隣人に声をかけてみる
  • 新聞の折り込みチラシを作成して配布する

などの方法があります。

3.4 Step4 物件案内を行う

不動産の購入希望者が現れたら、その購入者はその不動産を実際に見たいと問い合わせをしてくるはずです。

買主からの不動産の現地確認の問い合わせに対して、応じるようにしましょう。

この時、問い合わせた買主は、実際に物件をみて購入の可否を決めるわけですから、売主としては買主に

  • 売りたい不動産をよく理解してもらう
  • 良い印象をもってもらう

ことが大切になります。

そのために、

  • 買主視点で、物件の長所を説明できるようになる
  • 室内が見やすいように整理整頓する
  • 物件が明るく広くきれいに見せるようにする

といった事前準備が重要になります。

買主に良い印象を持ってもらうための事前準備に関して詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。

家を相場より高く売ることができるのは、新築同様の家も含め、限られたエリアのみです。土地の値上がりが期待できない今は、売れ残りのリスクの方が大きいでしょう。ただ、できるだけ値を下げないという視点で見ると、売主としてできることもあります。

3.5 Step5 重要事項説明・売買契約の締結を行う

買主が決まったら、重要事項説明売買契約の締結を行うことになります。

重要事項説明とは、宅地建物取引士が不動産の買い手に不動産について勘違い等のないように説明するものです。

なお、宅地建物取引業法で、この説明は、宅地建物取引士のみができるものとされています。

字ずらでは、簡単そうに見えますが、重要事項説明・売買契約を行うにあたり、

  • 買主との条件交渉
  • 条件交渉に基づいた重要事項説明書・売買契約書の作成
  • 必要書類等の準備
  • 住宅ローンの事前審査

などを事前に済ませる必要があり、複雑な手続きが存在します。

※重要事項説明は個人売買の場合義務ではありませんが、ローンを組む際に必要になります。

売買契約に先立ち、必要な書類を取りそろえる必要がありました。

不動産売却に関して、必要な書類を知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

3.6 Step6 決済を行う

通常、契約日と決済日(お金が振り込まれる日)は別に設定します。

日程は売主と買主で調整します。売主の場合は、決済日の前に引っ越しをすませる必要があるので、その日程も考えて希望を伝えましょう。

なお、手付金の受け取りは売買契約と同時に行われます。

3.7 Step7 不動産の引き渡しとその後のフォロー

決済が終わったら、不動産を引き渡します。

不動産を引き渡す際、司法書士同席の下で同時に所有権移転登記手続きを行います。(買主が司法書士への報酬を負担するのが慣例。)

また、不動産を売却した際に利益が出たら、譲渡所得税を支払う必要があり、確定申告の手続きを行わなければいけません。

不動産売却にかかる税金について、より詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産を売却すると税金や諸費用でお金がかかります。せっかく高値で家を売却できても、税金などで売却代金が減ってしまってはその後の住み替えなどに支障が出てしまうのではないでしょうか。控除制度などを上手に利用し、売却を成功させましょう。税金などの計算方法もご紹介します。

4 個人売買で起こるトラブルを未然に防ぐ方法


第2章で、個人売買取引のメリット・デメリットを見てきましたが、明らかにデメリットのほうが大きいことが分かりました。

では、これらのデメリット(トラブル)を事前に防ぐ方法はあるのでしょうか?

一緒に見ていきましょう。

4.1 売却前の不動産の調査を徹底的に行う

先の章でも述べましたが、売却した不動産に瑕疵が発見された場合、売主は瑕疵担保責任を問われ、莫大な損害賠償を支払わなければなりません

そのようなリスクを未然に防ぐためにも、不動産の事前調査は欠かせません。

不動産の事前調査には4種類あり、費用は以下の通りです。

番号検査名検査費用検査内容
インスペクション5~10万円建物の安全性や劣化性を見る
耐震基準・適合証明の検査約10万円建物の耐震性を見る
既存住宅売買瑕疵保険の検査5~10万円建物の構造や雨水の侵入防止を見る
フラット35適合調整の検査約3~5万円住宅金融支援機構の基準に合っているかを見る

この表を見て、わかるように、不動産の調査には費用がかなりかかります。

これらの検査は建築士や既存住宅状況調査士、一級建築士などに依頼して、住宅診断を受けるとよいでしょう。

これらの調査を自分で依頼するくらいなら、不動産会社に仲介を依頼したほうがよいですね。

4.2 売買契約書・重要事項説明書の作成を宅地建物取引士に依頼する

不動産売買初心者にとって一番難関で、トラブルが発生しやすいのが、売買契約書や重要事項説明書の作成です。

これらの書類に不備があったせいで、後々法廷での争いまで発展するなんてことも起こりかねません。

これらの書類は、不動産売却のプロである宅地建物取引士に依頼するのが無難です。

ただ、宅地建物取引士は不動産会社に多く、宅地建物取引士に書類作成を依頼するのであれば、不動産業者に仲介を依頼するのと大して変わりません。

5 まとめ

ここまでお読みくださり、本当にありがとうございます。

さて、ここまで個人売買のメリット・デメリットデメリットを最小限にする方法個人売買の方法について見てきました。

この記事で言いたいことをまとめると次のようになります。

不動産の個人売買を選択すると、

  • 確かに、費用は安くなる
  • しかし、一方で取り返しのつかないトラブルが起こる可能性が高い
  • 不動産を売るのに手間がかかるため、忙しい人には不向き

です。

では、仲介手数料をなるべく取られずに、手間をかけずに土地を売るそんないい方法はないでしょうか?

いや、あります。それは、不動産一括査定サイトを用いる方法です。

不動産査定一括サイトを使うと、一度の情報の入力で、複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

その際に、仲介手数料を聞き出して比較し、最も仲介手数料の低い不動産会社に不動産売買を依頼してください。

不動産一括査定サイトについて、もっと詳しく知りたい方はこちらを参照してください。

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また、不動産の売却を成功させたいと考えている方にはこちらの記事がおすすめです。

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