土地の売却に関わる税金とは、控除を活用して利益を最大限に

土地の売却を行う際にどうしても気になるのは税金です。

せっかく売却したのに税金がかかってしまい利益が出ないということはあり得るのでしょうか。

結論から言えば、そんなことはありません。

むしろ、宅地であれば控除を活用することで、税金がかからなくなることがほとんどです。

もちろん、何の手続きもしないまま税金がなくなるというわけではありません。

土地売却に関わる税金をしっかり把握した上で、適用できる控除を最大限活用しましょう。

その他、確定申告や税金を支払うタイミングについても解説します。

1. 土地売却に関わる税金の種類

土地売却税1

土地を売却して得た利益に対して税金がかかることは想像がつくとは思います。

しかし、具体的に知っている人のほうが少ないでしょう。

細々したものを含めると6種類あります。

土地の売却時と、それ以降でかかるものに分けて確認します。

1.1 売買契約時に必要な税金

まず売買契約時に必要となる税金は2種類です。

これはすぐにでも必要になる費用であるため、自己資金あるいは売却額ですぐに支払うことになります。

手続きを迅速に進めるためには、予め準備しておいたほうが安心できるでしょう。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼り付ける印紙代の料金です。

印紙税は取引全般にかかる税金で、契約金額に応じて税額が決まっています。

一般的な土地売買の金額については、それほど高額というわけではありません。

土地売却に多い金額の範囲について印紙税額を一覧で見ておきましょう。

契約金額印紙税額
500万円超え~1,000万円以下10,000円
1,000万円超え~5,000万円以下20,000円
5,000万円超え~1億円以下60,000円

ただし、2019年3月31日までの契約分に関しては軽減税率が適用されます。

よって、上記の金額であればそれぞれ半額となります。

登録免許税

登録免許税は、土地の売買契約が成立して、買主に所有権を移転するときにかかる税金です。

原則として固定資産税評価額の2%がかかります。

しかし、これも2019年3月31日までであれば軽減税率の1.5%となります。

売却額ではなく固定資産税評価額にかかります。

よって、毎年4月ごろに送られてきているはずの固定資産税通知書を確認しましょう。

消費税は不動産会社への仲介手数料にかかる

消費税は、土地の売却自体には消費税はかかりません。不動産会社への仲介手数料にはかかります。

売買契約が成立し、代金全額を受領した際に必要になるため、覚えておきましょう。

仲介手数料は不動産価格の3%に6万円を加えた金額であり、そこに消費税をかけます。

4,000万円台の売却額だった場合、2019年1月現在の消費税率8%では、消費税だけで10万円台となるため注意が必要です。

1.2 売却後には売却益に税金がかかる

売却後に決定する税金は、簡単に説明すると売却によって得られた利益に対してかかる税金のことです。

この利益のことを譲渡所得と呼びます。

譲渡所得は必要経費を差し引いた利益であるため、売却で損をした場合にはかかりません。

これは、確定申告によって決定されます。

譲渡所得税は所有期間に注意しよう

譲渡所得は、不動産の取得費と譲渡費用、そして控除を差し引いた金額を指します。

取得費は土地を買ったときの代金や印紙代、仲介手数料などの総額です。

建物であれば減価償却といって、所有している期間に応じて取得費が下がっていってしまいますが、土地に関しては減価償却がありません。

譲渡費用は売却活動にかかった仲介手数料や土地の測量費、建物の解体費用などが含まれます。

その他の特別控除は、一定の条件を満たす場合に所得額から差し引けるものです。

これを活用すると節税できるため、後半で詳細を解説します。

譲渡所得税は、土地を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は譲渡所得の15%、5年以下の場合は30%です。

復興特別所得税は一律でかかる

復興特別所得税は2013年から2037年まで設定されている税金で、土地の所有の年数に関わらず2.1%がかかります。

ただし、この2.1%は譲渡所得にかかるのではなく基準所得税額が対象です。

基準所得税額というのは譲渡所得から、一部、該当する項目の金額を差し引きます。

その金額に所得税率をかけたものが復興特別所得税です。

差し引かれる項目としては、配当控除、住宅借入金等特別控除などです。基本的には、当てはまる差し引かれる金額は多くないです。

よって、一般の譲渡所得における復興特別所得税を計算する際には、基準所得税額と譲渡所得額は限りなく近い額であると概算してもよさそうです。

差し引かれる項目は国税庁HPを参考に。

住民税も譲渡所得の額で決定する

住民税も譲渡所得の額で決定します。

一般的には、5年を超えて所有していた土地であれば譲渡所得の5%、5年以下であれば9%です。

ただし、住民税に関しては国税ではなく各自治体の管轄になるため、確認しておいたほうが良いでしょう。

下記は、東京都の例です。

東京都の譲渡所得の住民税の税率

①が長期譲渡所得の場合の税率、②が短期譲渡所得の場合の税率です。

東京都の場合は、一律で長期譲渡所得の場合税率は5%、短期譲渡所得の場合税率は9%となっています。

WEB上で、「〇〇市 土地 譲渡 住民税」と調べれば大抵の市区町村のHPがでてきます。

しかし、対象ページが存在しない場合、また記載されていない場合は市区町村の対象の課に直接電話するのが早いです。

また、対象の土地の地元の不動産会社に相談するのも手です。

世の中の不動産会社は基本的には、賃貸業をメインにしているため、売却専門の不動産会社を自分で見つけるのは、難しいです。

よって、地域に強い不動産会社に出会うためには、一括査定サイトにて不動産会社に査定してもらい相談するとよいでしょう。

一括査定では、複数の売却専門不動産会社の査定をみて、参考にしてみるといいでしょう。

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1.3 譲渡所得税の計算例

譲渡所得税を不動産の所有期間5年以下と、5年を超える場合の計算例を見ていきましょう。

試しに売却金額3,000万円と仮定して比較をしていきます。

所有期間5年以下

売却価格3,000万円×所得税30%×市民税9%=1,170万円

所有期間5年超

売却価格3,000万円×所得税15%×市民税5%=600万円1,170万円

所有期間によって、譲渡所得税は約2倍もの差が発生してしまいます。

1.4 節税するためには所有期間に気を付ける

不動産の売却に関わる税金のうち、印紙税、登録免許税、消費税については、必要不可欠な出費です。

印紙税や登録免許税の費用を抑えるには、そもそもの不動産売却価格を低くするしか方法はありません。そ

のため費用を抑えるよりも、費用を工面するという視点に立つことが重要だと考えてください。

ただし譲渡所得税に限っては、売ってしまってから節税しようとしても無理ですが、売る前なら売却のタイミングによっては節税が可能です。

所有期間が5年程度あり、長期譲渡所得になりそうなときは、確実に5年を超えるまで待って売却したほうが、余計な出費を抑えることができます。

税金に関しては実際に計算例を見たほうが算出が容易になります。

下記では、土地と建物のモデルケールを用いて計算をしてみました。

計算例を見て、よりイメージを湧かせたい、自分でもやってみたいという方は合わせてご覧ください。

相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。

2. 確定申告で土地売却の税金額が決定

土地売却税2

譲渡所得が出たときは確定申告が必要です。

このとき注意しなければならないことは、不動産売却による所得は分離課税になるということです。

会社員をしながら副業をしている場合には、会社員としての所得と副業の所得の損益を通算して税額が決定します。

しかし、不動産売却に関しては他の所得と通算しません。これを分離課税と言います。

2.1 確定申告の時期

確定申告は毎年2月半ばから3月半ばまでが申告期間です。

売却した翌年の期間で申告することになります。期限ギリギリで申告しても構いません。

しかし、ここで決定した所得税は期間中に納めなくてはならないため、できるだけ早く申告するようにしましょう。

また、確定申告期間が始まってから書類を揃えようとすると大変なため、予め準備できるものは申告期間に突入する前に揃えておくことをおすすめします。

2.2 確定申告に必要な書類

土地売却に関する確定申告に必要な書類は7種類です。

税務署またはオンラインで取得できる確定申告書だけでも3種類あります。

申告書B第一表、第二表、分離課税用の第三表です。

そのほか、譲渡所得の内訳書、不動産売買契約書、取得費や譲渡費用の領収書の写し、そして譲渡所得申告のチェックシートがあります。

基本的には全て自分で記載して申告できますが、漏れがあると差し戻されてしまいます。

税理士などの専門家に依頼せず自分で行う場合は、とりあえず申告書を取得して把握すべき事項を確認しましょう。

売買契約書を見ながら入力していけば作成可能です。

給与所得の申告も必要

不動産の売却は分離課税ですが、確定申告はその他の所得分もしなければなりません。

会社員なら給与所得の源泉徴収票があるため、確定申告書Bに書き写せば完了します。

予め会社にはその旨を伝えて、源泉徴収票を出してもらいましょう。

2.3 確定申告の方法

確定申告は税務署の窓口とオンラインの2通りの方法があります。

全てをオンラインで行うためにはマイナンバーカードの電子証明書を登録するなどしなければなりませんが、24時間申請可能などのメリットがあります。

電子証明書の登録ができない場合でも、オンラインで作成した書類を印刷して郵送するか、税務署の窓口に持って行くことができます。

全ての手続きを窓口で行おうとすると、混雑して長時間並ばなければならないです。

そのため、オンラインでできるところまでやっておいたほうが良いでしょう。

申告時期になると国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーが利用できるようになります。

2.4 確定申告の間違いや失念に注意

確定申告額の間違いや申告を忘れていたという場合、支払いを申告した日から税金を収めきる日まで、無申告加算税と滞納税が掛かります。

税額は日割りにで計算されますが、おおよそ1年で所得税の10%~30%程度となります。

せっかく不動産売却がうまくいったとしても、確定申告の間違いや申告忘れがあれば余計な出費を避けることはできません。

そのため確定申告は必ず忘れないようにしてください。

確定申告についてより詳しく知りたい場合は、下記もあわせてご覧ください。

土地売却において売却益が出た場合、譲渡所得税の支払いが生じます。また、損失が出た場合でも、確定申告することで税金が戻ってくる可能性もあります。ここでは、土地を売却する際に生じる税金や、確定申告の必要性、必要書類などについて解説していきます。

3. 土地売却関連の控除を活用して節税しよう

土地売却税3

控除によって節税できれば、実際には利益が出ていても譲渡所得としては損失に転じて税金がかからなくなることがあります。

これを活用しない手は無いです。

しかし、控除はそれぞれ適用条件があります。

売却する土地の条件をよく確認し、売却額を決定する前に適用できる控除を把握しておきましょう。

3.1 3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除はマイホームを売ったときに適用できます。

譲渡所得の3,000万円を限度として控除できるため、譲渡所得が3,000万円以下なら全額控除です。

つまり、よほどの利益が出ていない限り、多くの場合において譲渡所得税は発生しないことがわかります。

ただし、3,000万円の特別控除は「特殊関係者」への売却の場合は原則対象外となります。

特殊関係者というのは、親族や生計を一にしている家族などです。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

特殊関係者への売却が「原則」対象外と記載したのには理由があります。

というのも、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」があるからです。

古い空き家がある土地を売却するのであれば、親からの相続による取得であっても控除できるかもしれません。

この条件は細かく、下記に該当する人であれば売却を早急に検討すると良いでしょう。

  • 相続開始のあった日から3年を経過する日を含む年の12月31日までの売却
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋があること
  • 相続した空き家を取り壊しているか、耐震リフォームをしてから売却していること
  • 譲渡価格(売却額)が1億円以下であること

早急に売却を検討すべき理由は、この特例が2019年12月31日までとなっているからです。

まずは、対象の土地の査定額を把握しましょう。

その後に売却価格を決めることができます。

査定額を早急に知るには、一括査定サイトが便利です。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

3,000万円特別控除の手続きについて

3,000万特別控除は、確定申告の際に譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)で適用を行います。

なお、書類に必要な記入事項は譲渡所得の内訳書の記入例を参考にしてください。

ただ実際に書類を作成するのは、手間が掛かってしまいます。

そのためwebページの確定申告書等作成コーナーの利用がおすすめです。

また平成31年1月からPCだけでなく、スマホ専用画面の利用も可能になっているので、自分に合った申請方法を利用してください。

インターネット上から確定申告が可能になる、e-taxも併せて登録しておくと便利です。

確定申告書等作成コーナー

3.2 軽減税率

譲渡所得が3,000万円以上だった場合でも、マイホームの土地であれば軽減税率を適用できる可能性があります。

その条件は、土地の所有期間が売った年の1月1日時点で10年を超えている場合です。

この条件を満たせば3,000万円を控除した上で、軽減税率が適用されます。

軽減税率は課税長期譲渡所得金額を基に計算されます。


(土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税長期譲渡所得金額


課税長期譲渡所得金額が6,000万円であるかを境界線として、所得税と住民税が軽減される税率が変わってきます。

課税対象の所得金額軽減前(所有期間5年以上)軽減税率(所有期間10年以上)
所得税住民税所得税住民税
6,000万円までの部分15%5%10%4%
6,000万円を超える部分15%5%

3.3 買換え特例

10年を超えて所有したマイホームを売った年と前年、翌年を合せた3年間でマイホームを買い換えた場合、譲渡価額が1億円以下であれば買換え特例を受けられます。

この特例を受けると、譲渡所得に対する課税を繰り延べることができます。

いつまで繰り延べられるかというと、次に買い換えるときまでです。また、売却したマイホームより安い住宅に買い換えても適用されません。

注意点としては、買換え特例と3,000万円の控除や10年以上所有の場合の軽減税率を併用できない点です。

どの方法が最も得をするかを考慮したいときには、ノウハウの蓄積がある不動産会社に相談することをおすすめします。

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4. 土地売却の税金を払うタイミング

土地売却税4

土地の売却に直接かかわる印紙税や登録免許税、そして仲介の不動産会社に支払う消費税は都度支払わなければなりません。

一方、譲渡所得に関する税金は確定申告後となります。ただし、悠長に構えてもいられないことに注意しましょう。

4.1 所得税は確定申告後すぐ行いましょう

譲渡所得税と復興特別所得税は、確定申告期間終了期日となる3月15日(土日祝日の場合は前後する)までに支払わなければなりません。

通知書が送られてくることはなく、確定申告時に算出した金額を支払わなければならないです。

そのため、確定申告書の作成は早く済ませましょう。

納付方法は、税務署で納付書を添付して支払う方法と口座振替を申し込む方法の2種類があります。

口座振替の場合は4月中旬

口座振替を選択した場合、原則の納付期限は3月15日ですが、実際に引き落とされる日は4月中旬となります。

どうしても3月15日までに現金が用意できない場合、若干猶予を持たせることができます。

とはいえ、そもそも所得税は得られた利益に対してかかる税金であるため、売却時に試算して確保しておくようにしましょう。

4.2 住民税は年4回に分割できる

住民税は確定申告後、5月から6月頃に通知書が送られてきます。

6月末までに一括納付するか、年4回に分けて納付するかを選択できます。

分割しても税額が変わることはありませんし、コンビニで支払えるため税務署に出向く必要もありません。

5. 税金を計算してから土地の売却額を決めよう

土地売却税5

土地を売却するにあたって最も得をする可能性が高い控除は、マイホーム売却に適用できる3,000万円の特別控除です。

3,000万円以上の利益が得られる場合でも、金額によってはあえて売却額を低くすることで利益が大きくなる可能性があります。

不動産一括査定イトを活用すれば、控除の活用も含めて土地の売却を相談できる不動産会社が見つかります。

実際の売却額は見積もりから変動することもあります。

しかし、まずは税金を試算し、プロに相談しながら最も得をする売却額を設定してみましょう。

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