古家付きの土地とは。その定義と売買時のメリット・デメリットとは

古家付き土地とは何か

進行する高齢化によって、築年数の古い家が空き家となるケースが増えています。

住んでいた方が亡くなると、家は相続されます。

しかし、相続された家の4分の1は遠方に住んでいたり、管理そのものが難しい、処分するのに手間がかかるなどの理由で放置されることが多いです。

家は人が住んでいないと劣化が激しくなってしまいます。

傷んだ状態を放置すれば、建物が崩壊する危険があるだけでなく、地域の治安も悪くしてしまいます。

そうなる前に、所有する古家や古家付きの土地をどう活用するべきか考えみませんか。

その方法について探ります。

1.古家付き土地のメリットとデメリット

古家付き土地とは

本来、不動産広告に表記されている「古家付き土地」には明確な基準がありません。

中古住宅が建っているため、本来なら「中古一戸建て」となるはずです。

しかし、あえて「古家付き土地」と表記するのには相応の理由があります。

1.1「古家付き土地」に分類される基準は「使えるかどうか」

不動産業界でいう「中古一戸建て」と「古家付き土地」を分けるのは、建物が「使えるかどうか」「使えるとして売れるものかどうか」といえます。

一般的に昭和の頃に建てられた一戸建ては古家付き土地と表記されます。

また平成に建てられたものは中古一戸建てと表記されることが多いようです。

それは、「家として十分快適に使える」かを見る人に分かりやすくする狙いがあります。

1.2「使えない」の基準には幅がある

そのため、古家付き土地とされている物件で取引されるものは原則として「土地」です。

建物は住むことも可能ですが、建っているとはいえ「売り物」にならないことがほとんどです。

本来、古家は「リフォームしても住めない」とされるものです。

しかし、その基準は人によって大きく異なり使える程度の古家も「古家付き土地」をされる場合もあります。

その古家が使えるかどうかの判断基準には人それぞれの価値観が影響するため大きな幅があります。

1.3古家付き土地のメリット

古家付き土地が独自のジャンルとして広告されるのは、そのニーズがあるためです。

ここでは、古家付き土地のメリットを紹介します。

相場より安く価格交渉がしやすい

古家付き土地は、建物の解体を前提にしています。

購入者が解体費用を負担することを想定して、土地相場からその費用を差し引いた価格で売り出されています。

そのため、周囲の土地に比べて安く購入できます。

使い方次第では費用を抑えることができるのがメリットです。

通常土地の価格はある程度決まった相場があるため、大幅な価格の交渉はできません。

古家付き土地だからこそ、その解体費用の必要から価格交渉の余地があります。

更地より「建物が建っているイメージ」がつかみやすい

今の建物を使うなら、実際の日当たりや現状の傷み具合を知ることができます。

解体して建て直す場合も、今ある建物を基準にして向きや間取りを決める参考として役立ちます。

最近増えてきた「注文住宅のニーズ」にも古家があることは役立ちます。

窓からの眺めや採光、風通し、隣家との距離感や窓の配置は机上の図面ではなかなかイメージできません。

現に建っている家を設計士が検分することで、より具体的な雰囲気を感じることができ、設計に活かせます。

住宅ローンは「建物付き」が利用しやすい

土地だけを買うために住宅ローンを利用すると融資の制限が強まったり、手続きが難しくなることがあります。

しかし、古家付き土地の場合は建物がついているため通常と同じように住宅ローンを利用できます。

金利の安い住宅ローンが使えればトータルの費用はかなり抑えられます。

たとえ古くて使い物にならないとしても、建物があるかどうかは大きな違いです。

固定資産税の優遇措置が適用される

例えば、古家付き土地を相続した場合、活用方法が見つからず、すぐに解体・建て替えせずに所有する期間が長くなるかもしれません。

土地を相続した場合、活用方法などをどうするか相続する人同士で揉める可能性もあります。

そうなると、土地はそのままで時間が経ち、定期的にかかる固定資産税を負担しなくてはなりません。

そんな時、居住用の建物が建っていると固定資産税額が6分の1になる優遇処置が適用されます。

古家があることで、出費を抑えることができるのです。

1.4古家付き土地のデメリット

一方、注意すべきデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。

古いがゆえの制限がある場合もありますから細かく確認する必要があります。

解体費用がかかる

最も大きなデメリットはおそらく解体費用です。

家を新しく建てるのであれば、古家を解体して更地にしなくてはいけません。

解体費用は木造住宅の場合、1坪あたり3~5万円程度といわれています。

しかし、これが鉄筋鉄骨造、コンクリート造になると坪単価が上がります。

この建物のつくりと面積がわかればおよその解体費用はわかります。

しかし、土地の状態(樹木や雑草がその会社の解体規定より多くある状態)ではさらに費用がかかる場合もあります。

売主の建物に関する「瑕疵担保責任」が免責される

古家付き土地の販売はあくまでも土地の販売です。

築20年以上経ち、建物の資産価値がほとんど0円の古家付き土地では建物の瑕疵担保責任を免責できる場合があります。

瑕疵とは「見えない欠陥や不具合」のことをいいます。

売主が契約時に瑕疵担保責任免責契約も定めた契約を行っていれば、免責になります。

家をそのまま使おうと思っている買主は契約時に売主の瑕疵担保責任が免責になっているか、しっかり確認をしましょう。

雨漏りや床下のシロアリなどは注意が必要です。

いざリフォームしようと思った時、ダメージがあり建て直すしかないとなれば、費用も大幅に増えることになってしまいます。

地中の埋設物は売主が瑕疵担保責任を負うが期限がある

しかし、土地に関する瑕疵担保責任は売主が負います。

土地に関する瑕疵担保責任といえば、「地中の埋設物」でしょう。

買主が建物を解体し、建設する際に出土された埋没物を片付けるのは瑕疵担保責任のある売主の責任です。

コンクリートなど人工物の他に大きな石なども瑕疵担保責任の対象になります。

瑕疵担保責任の期間は売主が個人の場合の多くは、成約から2カ月または3カ月、宅建業者は成約から2年です。

できるだけ早く解体するか事前に専門家による地中の検査を受け不測の事態に備えるなくてはなりません。

古家付きの土地を購入した場合は、売り主の瑕疵担保責任が切れる前に整地などを行っておいた方が良いでしょう。

2020年4月から民法が改正され、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」となります。

今まで、瑕疵担保責任は隠れた瑕疵が対象でしたが、契約不適合責任は契約していない部分に不具合が出た場合も対象となります。

1.5メリット・デメリットを含めてどう活用するかを計画する

古家を購入しリノベーションなどを検討しているのなら、柱など作りがしっかりしている古家を選びましょう。

契約時に瑕疵担保責任を負ってくれる物件を選ぶといいでしょう。

通常、瑕疵担保責任の期間は2~3カ月ですが、交渉ができるであれば瑕疵担保責任期間を長くできないか交渉しておきましょう。

売主が不動産売買の専門家である宅建業者の瑕疵担保責任期間は2年です。

新築と違い、古家は外観、内観ともにある程度の経年劣化があります。

実際に生活を始めてから感じる瑕疵は少なくありません。

これらのメリット・デメリットがある古家付き土地ですが、いずれにしても活用できるかどうか、買うかどうかが決まってしまうような要素ばかりです。

ときには専門家である宅建業者の力を借りてでも、瑕疵担保責任期間の失敗を避けなくてはなりません。

他の物件と異なり、買主の判断に委ねられる割合の高い古家付き土地だからこそ、正確な見極めと万が一に備える慎重さが必要です。

2.解体して活用する

古家を解体して活用
古家付き土地で多いのは、家を解体して更地にし、新たな活用を見出すタイプです。

解体にかかる費用も高額ですから、初期の物件選びは重要な要素になります。

2.1解体後の活用開始までは慎重に進める

建物が建っている間は固定資産税も優遇されます。

しかし、更地にしてしまうと6倍の固定資産税がかかってしまいます。

更地にして新しく家を建てる予定なら、更地である期間を短くしておいた方が良いです。

解体とともに、新しい家の建築の手配を並行して行っておきましょう。

2.2解体にかかる費用

一般的な家屋の解体費用相場

およその相場は、建物の造と延床面積によって計算することができます。

古家付きの土地の購入を決める前に、解体にかかる費用をできる限り正確に見積もりをした方が良いでしょう。

先に書きましたが、古家付き土地の解体は買主が行う場合が多いです。

解体費用も合わせて、土地を取得する予算に合うかどうかを考える必要があるからです。

  • 木造の解体費用相場:1坪あたり2.5万円から6万円
  • 鉄骨造の解体費用相場:1坪あたり3万円から6.5万円
  • 鉄筋鉄骨造の解体費用相場:1坪あたり3.5万円から7万円
  • これは基本となる解体費用だけの相場になります。

    それに加えて塀や車庫、庭の木や庭石の撤去などの費用も加算されます。

    解体費用は相場だけでは計れない

    これはあくまで平均的な解体工事の相場です。

    解体する建物が接する道路が問題なく使え、重機で解体ができることが前提です。

    そのような解体が難しい立地の場合、最悪実際の工事費用が相場の倍以上になることもあります。

    さらに、地域によっては廃棄物の処分費用にも違いがあり、総額に影響します。

    他にも工事に必要な車両の駐車スペースの確保、近隣住民の希望による騒音などの防護装置にも費用が発生することもあります。

    また、解体途中で地中に埋設物が見つかる場合もあります。

    費用は売主に請求できますが、撤去に時間がかかる場合もあります。

    新しい家を建てるスケジュールと重なってしまうと、後々調整が大変です。

    解体のスケジュールは少し余裕をもって行いましょう

    解体業者が具体的な費用を答えない理由

    先でお話したとおり、工事中に地中埋設物が見つかるなど不測の事態が起こることがあります。

    特に築年数が古い家などにはよく起こります。

    その際、対処する工事を行うことは可能ですが、どうしても費用も増えてしまいます。

    見積もりの際に正確に答えたとしても、結局増えてしまうことはよくあるのです。

    経験豊富なプロでも不測の事態は予測できません。

    解体業者は施工主に「余計に請求された」と感じられ、トラブルやクレームになることを避けたいのです。

    そのため、時には倍になってしまう解体費用を解体業者は明確にしないのが一般的です。

    しかし、施工主としては金額は知りたいところ。

    「最低限でいくらになりますか?」と確認しましょう。

    この時点で廃棄物処理費用、養生代、足場などの仮設工事費、重機機材運搬費、が入っていないのは危険です。

    いくら金額が変わるかもしれないからと言って、基本的な費用が記載されていないのはあやしいです。

    後にプラスαでこの金額なのか、元々この金額なのか判断できるようにしておきましょう。

    2.3解体後建て直すときの注意

    既に家が建っているのだから、また同じように家を建てられると考えがちですが、注意が必要です。

    年月が経てば法律も変わります。

    現在建っている古家は古い法律が適用されますが、新しく建築する建物は新しい法律が適用されます。

    そのため、家が建てられない、建てられても今の家より小さくなってしまう可能性があるのです。

    住宅を解体する前は役所や不動産会社などに、再建築ができるかどうか事前に確認を取りましょう。

    地盤や土留め・擁壁の強度

    今まで家が建っていたからといって、地盤の強度が十分だとは言えません。

    2009年に新住宅を供給する事業者に対して施行された住宅瑕疵担保履行法の影響で地盤調査が事実上義務化されました。

    つまり、2009年以前に建てられた家は地盤調査を行っていない可能性があります。

    場所によっては、補強をしないと危ない地盤の上に家が建っている可能性があります。

    また地盤は強くとも、道路と敷地に高低差がある場合は、必ず必ず土留めや擁壁があります。

    建物が古い場合、そちらも古くなっている可能性があります。

    その場合は、現在の基準を満たしていない可能性もあるので再度調査が必要でしょう。

    現在の基準を満たしているかどうかは、家などを建てたときの図面など構造的な根拠を示す書類が必要です。

    書類を専門家に見てもらい判断してもらいましょう。

    その際は地盤調査会社に依頼するのが一般的です。

    「地算調査士」や「地盤品質判定士」や「住宅地盤主任技士」という専門家に依頼をしましょう。

    地盤調査報告書を発行してもらいます。

    その後、改良が必要になれば、地盤改良工事を専門会社に依頼します。

    費用は最低でも30万円で、この改良にも多額の費用がかかる場合があります。

    市街化調整区域内なら建て替えできない可能性がある

    市街化調整区域とは、都市計画法で定められた「市街化を抑制する区域」のことです。

    自治体によって具体的な運用は違いますが、原則としてこの地域内では新たに家を建てることができないとされています。

    ただし、自治体の指定日以前から宅地として登記され、現在まで継続して宅地である場合は別です。

    所有者が変わっても建て替えることが認められています。

    もし、指定日以降に建てられていたら、その土地の売買自体が激しく制限されています。

    購入・建て替えには都市計画法上の許可が必要です。

    この場合は、不動産業者や自治体の担当窓口に建て替え可能かの相談しましょう。

    用途地域や地区計画などの制限

    用途地域は地域の環境や用途にあった利便性を守るために制限を設けた地域のことを言います。

    例えば第一種低層住居専用地域では落ち着いた生活環境を守るためにコンビニを立てられません。

    地区計画は市町村が地域の特性に合わせてどのような街にするのかを定めています。

    いずれも、住宅に関しては建物の高さや外壁・屋根の色などが制限されいます。

    そして、建物の外壁から道路境界線までの距離が定められているのです。

    用途市域や地区計画が定められる前に家が建っていた場合、その建物がルールにそぐわなくてもやむを得ないとされています。

    しかし、建て替えるときはルールに従わなくてはなりません。

    買おうと思っている物件がそれぞれに該当しないかどうか、各自治体の都市計画課で用途地域を確認しましょう。

    2.4更地から活用する方法はさまざま

    建て替えず、土地として活用する方法もたくさんあります。

    最も費用を抑えられる方法として「青空駐車場」があります。

    これなら土地を車1台ずつ区分けすればあとは看板を立てるだけで始められます。

    もちろん契約書は必要ですが、最低限の内容にとどめた簡易的なものでも十分可能です。

    他にも、コンテナを利用した「貸し倉庫」や、大手フランチャイズに加入する「コインパーキング」や「コインランドリー」などがあります。
    さらに、住宅にするなら「アパート経営」という方法もあります。

    それぞれかかる費用や、運営の手間が大きく違います。

    更地からどのように活用するのか、費用負担と収入はどうなるのかを細かく確かめる必要があるでしょう。
    周辺の地域によっても、活用の仕方は異なります。

    土地にあった活用方法を選ぶことが、活かした土地の使い方となります。

    土地活用の詳しい内容、活用方法に関しては以下のリンクを参考にしてください。

    土地活用は人それぞれ違った目的で行われ、それだけ判断材料があります。その方法もさまざまですが、ここでは主な13の方法を取り上げて比較、選び方を考えます。

    2.5リノベーションして活用する

    リノベーションは、リフォーム以上建て替え未満といえる活用方法です。

    特に建物の基本構造だけを残して作り変える「スケルトンリフォーム」では、ほとんど新築として使うことができます。

    建て替えるより費用が抑えられるため近年利用する人が増えています。

    また、リノベーションした後は自分で住むこともできますが、賃貸物件にする手もあります。

    バリアフリーや防音機能を持たせるなど付加価値を加えてより高額で売却することもできます。

    この場合は求められるニーズを的確に把握しタイミングよく市場に売り出さなくてはならないため、難易度は非常に高くなります。

    3.売却するなら解体しない方法も

    売却するなら古家をそのままに

    とはいえ、活用するのは簡単ではないため、運用自体にも手間はかかります。

    そんな煩わしさから解放されたいと思うなら、古家付き土地としてそのまま売却するのもよいでしょう。

    売却する時には、まず、古家を壊しても家を同じように再建できるのか事前に調べておきましょう。

    古家が欲しいという人もいる場合があるため、売却時は古家は壊さない方が良いです。

    買主が決まった後に買主の希望で壊すこともあり、その際、料金は折半ということもあります。

    3.1売却・引き渡しまでの間の管理責任がある

    所有している古家付き土地についての管理責任は、所有者自身にあります。

    今すぐに売り出したとしてもすぐに売れるとは限らないため、場合によっては1年以上かかるかもしれません。

    その間に大雨や台風、地震など大きな災害があれば、建物が崩れたりと近隣に被害を与えてしまう可能性があります。

    売却するまでの間ですが、その期間は管理会社に委託するなどしてしっかり管理しなくてはなりません。

    3.2売却には有能な不動産業者が欠かせない

    古家付き土地は、普通の中古一戸建てとは違います。

    成約に至る過程にはたくさんのハードルがあります。

    買主にはその特徴や瑕疵を理解してもらわなくてはなりません。

    リノベーションを希望する場合は工事業者とのやり取りも増えます。

    それだけ豊富な経験のある、有能な不動産業者出なくては務まりません。

    しかし、不動産取引に詳しくない売主にそれを見抜くことは至難の技です。

    そのために有効な方法は「たくさんの業者に接すること」といえます。

    同じ物件でも、業者はそれぞれの知見にのっとってさまざまな査定をします。

    それらを比較し個別に問い合わせてその態度や経験の豊かさを知ることができます。

    逆にいえば「信頼できる有能な業者にめぐり逢うまで査定依頼を続ける」ということです。

    3.3古家は解体したほうが売れるとも限らない

    築年数の経過した古家を売却する手段は、

    古家のまま販売する
    解体して更地にする
    リフォームしてリノベーション住宅として販売

    この3種類です。

    更地にした状態で販売をし、思い通りの新築を建ててもらうことが望ましいですが、そう簡単にはいきません。

    古家が建設された地代の建築基準法に違いがあり、新たに家を建てることに規約があるかもしれません。

    メリット・デメリットに応じて、どのように販売するか、検討しましょう。

    古家=住めない家ではなく、古民家などは古い程好まれる一面もあります。他にも解体するかどうかは単純には判断できない理由があり、それぞれの利点・欠点をまとめます。

    4.思うような取引のために業者を見極めよう

    古家の売却に必要なもの

    古家付き土地と一口に言っても、1つ1つがまったく異なり、購入希望者のニーズも他の中古一戸建てとはまったく違います。

    活用する方法はさまざまあるため可能性が期待されます。

    4.1「そのまま売却する」には業者のノウハウが不可欠

    そのまま売却する方法は手間がかかり、注意すべきポイントもたくさんあります。

    それらを正しく理解し、ぴったりなニーズがある買い手を探し出すのがポイントです。

    。それには仲介する不動産業者のノウハウが欠かせません。

    4.2一括査定サイトを使って賢く業者探し

    不動産取引の経験がある一般人はそれほど多くありません。

    売却や活用のために今から知識を得ようとすれば、信頼できる有能な業者の協力が欠かせません。

    その入り口として最も簡単で始めやすいのが一括査定サイトです。

    不動産のプロに相談することで、悩みを解決できるでしょう。

    HOME’S 売却査定

    家を古家と呼ぶルールはありませんが、築20年以上の物件は広告で古家と呼ばれることが多いです。

    リノベーションもできますが、リノベーションしても住める頑丈の家なのか、事前に専門家に確認してもらいましょう。
    また、購入する際は、最悪更地にするリスクを覚悟して購入したほうがいいでしょう。

    売却したいと考えている人は、一般的に古家と呼ばれる築20年以上になる前に売却を行いましょう。

    20年以上の場合は広告に古家と表記されることがありますし、価格も下落します。

    また、古家を売却、購入するときは、瑕疵担保責任の確認が大切です。

    できるだけ自分が不利になるような契約になっていないか、専門家に聞いてみることをおすすめします。