住宅ローンの支払いが苦しい。その時の対処法と家を売る方法とは

住宅ローンが苦しい時どうする
決心をして購入した家、住宅ローンも返済を考えて組んだけど、病気や事故など予期せぬことが起こって今ローンの返済が苦しい、家計を圧迫しているという事態になってしまうこともあるでしょう。

お金のことで相談しづらい、苦しいけど家計が破綻してしまうほどではないから…と考えてまだ手をつけていないことも多いのではないでしょうか。

しかし、本当に苦しくなってから手を打っていては厳しさが増したり、最悪自己破産をしなくてはいけなくなってしまいます。

そうなる前に、なにか対策を考えてみませんか?

住宅ローンが苦しくなった時に試したい方法を紹介します。

なお、住宅ローンがある家を売るためのより具体的な方法は以下の記事にも記載しています。
合わせてご参照ください。

ローン中の家には抵当権が付いており、滞納すると金融機関は差し押さえて売ることができます。これが外れるのは完済した時で、つまり全額返済が売却の条件となるのです。

1.住宅ローンが苦しくなる原因は環境の変化


従来の日本では、年功序列で終身雇用制度が当然とされてきましたが、時代の流れと共に働き方や企業の雇用方法などが変化しています。

リストラによる失業や業績悪化によって収入が減ってしまうなど、安定した生活が続くとは限らない状況です。

そのため、住宅ローンを利用して家やマンションを購入しても、住宅ローンの返済が苦しくなる可能性は誰にでもあると言えるでしょう。

また、雇用や収入による不安だけでなく私たちの周囲には以下のような、住宅ローンの返済が苦しくなる可能性がある原因が数多く潜んでいます。

  • 必要以上に教育費が発生した
  • 親の介護費用が必要になった
  • 定年後に収入が減り払えない
  • 返済負担率が高過ぎる
  • 生活水準を下げられない など

このように、人によってさまざまな状況が起こり得る可能性があるため、収入の高さに関わらず住宅ローンの返済で苦しい状況になるリスクはあります。

どのような原因であっても住宅ローンの返済が苦しいと感じた場合、速やかに対処法を考えることが最善の策だと言えます。

2.住宅ローンが苦しくなったらやりたい支出の見直し


住宅ローンを借り入れてから何年も経過していると、借入額や残債の把握が曖昧になりがちです。

住宅ローンの返済が苦しくなった際には、まずは借入額と残債の確認をしましょう。

2.1住宅ローンの借入額と残債を確認する

住宅ローンの借入額や残債を確認する場合、各金融機関で時期は異なりますが毎年10月頃になると各金融機関から送付される住宅ローンの年末残高証明書で、借入額や残債を確認できます。

ただし、この書類に記載されている借入額は、金利を含めた金額が記されていないため正確な返済額は把握できません。

このような場合、住宅ローンの借入額と金利を入力するだけで、金利を含めた金額を計算してくれる以下のサイトを利用すると良いでしょう。

返済プラン比較シミュレーション|住宅金融支援機構

このサイトを利用し、金利を含めた今後の返済額や現時点での元本を把握し、家計の見直しで対処できないか判断してみましょう。

2.2家計を見直す

家計は世帯ごとに異なり、収入と支出のバランスを維持することが大切です。

収入を急に増やすことは難しく、負担も大きくなってしまいます。

そこで、収入を増やす前に行いたいのが支出の見直しです。

返済を続けられるようにするには、どの支出を見直すと良いのでしょうか。

固定費の見直し

固定費とは、スマホの利用料金やインターネットの通信費、生命保険料、水道光熱費など、毎月支払う必要がある費用のことを指しています。

固定費は生活していく上で必要不可欠な費用で、家計の見直しで重要な項目の一つです。

固定費の中でも、生命保険の見直しが重要です。

なぜなら、住宅ローンを利用している場合、団体信用生命保険に加入しているため、生命保険が不要なケースが多いです。

生命保険に支払う金額は大きいため、これを削ることで家計はかなり楽になるでしょう。

ただし、保険の契約内容によっては、解約しない方が良い場合もあるため内容を確認するようにしましょう。

生活のレベルを下げる

一度贅沢な生活をしてしまうと、元の状態に戻すことをストレスに感じてしまうかもしれません。

しかし、住宅ローンの返済が苦しくなった際には贅沢をしている部分を削り、生活レベルを下げることも大切です。

例えば、外食費、ファッション費用、レジャー費、車の維持費など、生活水準の見直しをしてみましょう。

また、生活レベルを見直すことで余裕ができると、貯蓄に回せます。

住宅ローンでは、一度にまとまった金額を返済する繰り上げ返済という方法もあるため、将来的に役立つ可能性が高いと言えるでしょう。

ファイナンシャルプランナーに相談する

自分たちでは解決しきれないと感じたら、お金のプロに相談するのも大切です。

ファイナンシャルプランナーは、家族構成や収支状況などを踏まえて客観的に家計を確認し、将来のライフプランニングや資金計画などのアドバイスをしてくれます。

ファイナンシャルプランナーに相談する場合、1時間あたり5,000円~10,000円程度の費用がかかりますが、定期的に無料相談会が開催されています。

ファイナンシャルプランナーに相談して、解決の糸口を見つけてもらいましょう。

2.3銀行に相談する

住宅ローンの返済が苦しくなった場合、住宅ローンを借り入れている金融機関をやめて、より金利の低い金融機関に借り換えるのも対処法の一つです。

また、金融機関に返済金額の変更を相談するのもよいでしょう。

住宅ローンの乗換えを相談

政府は1995年4月に金利を引き下げ、さらに1999年にはゼロ金利政策を開始しました。

これによって現在も長期間低金利の状態が続いているため、金利の低い金融機関へ借り換えると、毎月の返済額が減少する場合があります。

借り換えには30万円程度の諸費用がかかりますが、完済時の総返済額を計算してもお得なケースが多いと言われています。

乗り換えサービスを行っている金融機関もあるため、ホームページやパンフレットなどで情報を仕入れて比較することが大切です。

一定期間の返済額軽減を相談

各金融機関では支払い者、本人が病気や怪我で収入が減った場合や、家族の入院などで支出が増大するなどの状況になった場合、一定期間を条件として月々の返済額を軽減してくれるサービスを行っています。

ただし、軽減期間終了後は従来の返済額に軽減期間中に軽減された額+金利の返済が追加されるので注意が必要です。

返済金額の変更を相談

一度契約した住宅ローンの返済額は、途中で変更できないと思われがちですが、住宅ローンを取り扱う金融機関によっては相談すれば変更してもらえる場合もあります。

この方法は返済額自体が減るという訳ではなく月々の返済額が減り、返済期間が延長されるという仕組みです。

支払う額は変わらず返済期間は延びますが、毎月の負担は軽減されます。

3.住宅を売却してローンを返済するには


家計を見直したり金融機関に相談しても住宅ローンの負担から逃れられない場合は、家やマンションの売却も視野に入れると良いでしょう。

ただし、住宅ローンの残債が多すぎる場合、通常の売却ができない可能性があります。

3.1住宅ローンは残債を完済して売却するのが基本

自宅を売却する場合、原則として住宅ローンを完済することが前提です。

売却した金額を住宅ローンの返済に充てて完済できる場合もあるため、まずは完済できる金額で売却できるかを見極めるため不動産会社に査定を依頼してみましょう。

不動産会社に査定を依頼するときには、完済するために少しでも高く売却できる不動産会社を選ぶ必要があります。

より高く買い取ってもらえる不動産会社を探すには複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額や販売方法等を比較することが大切です。

これは、不動産会社によって査定額や販売方法が異なるためです。

不動産の査定の依頼は、一括査定サイトを利用すると、一度に複数の業者に査定を依頼できるのでおすすめです。

参考: HOME4Uの無料一括査定

3.2残債を完済できない場合は「任意売却」

住宅ローンを滞納してしまい今後も返済の目途は立たない、家を売却したくても売却時にローンを完済できないので家を売却できないといった場合もあるかと思います。

そんなローンを売却時に一括完済できないときは、任意売却という手があります。

任意売却とは、専門知識のある不動産会社が金融機関などの債権者の間に入り交渉し、債権者の合意を得た上で住宅ローンの残債を下回っても不動産を売却できる方法のことです。

任意売却は交渉次第

任意売却は、住宅ローンの返済を滞納してから3カ月から半年の間に届く「期限の利益喪失」という通知が届いた時点から、競売にかけられるまでの約半年間と期間が限定されています。

任意売却という選択は、通常の売却と異なり債権者と交渉する手間が伴います。

しかし、引っ越し費用の負担や住宅を明け渡すタイミングを調整してもらえる場合があります。

しかし、これらは全て交渉次第であるため任意売却に慣れた不動産会社を介すなど、専門業者に依頼することをおすすめします。

なお、任意売却のメリットやデメリットを深く知りたい場合は、以下のリンクにアクセスしてみてください。

住宅ローン完済をせずに、住宅を売却する任意売却。そのメリットとデメリット、競売との違いを理解することで、どういうときに任意売却を選択すればいいのかを理解しましょう。また、任意売却の流れについても併せて把握していきます。

3.3マンションから戸建てに住み替える

マンションは戸建てと異なり、管理費や修繕積立金などの費用を毎月支払わなければならないことから、住宅ローンの返済と併せると毎月の支払額が膨らんでいる可能性があります。

このような場合、毎月の支払額を抑えることができる戸建てへの住み替えも選択肢の一つです。

戸建てに住み替える際に「住み替えローン」を利用すれば、現在残っている住宅ローンの残高を次のローンに引き継げます。

そのため、住宅を売却しても住宅ローンが完済できない状況に陥っても、任意売却ではなく、通常の方法で売却できる可能性もあります。

4. ローン減税の延長、その対象とは

住宅の購入では購入代金は高額になるため、消費税もばかになりません。

そのため、政府では、度重なる消費税率の引き上げに伴い、住宅を購入した際に支払う消費税の負担を軽減するために、政府は2014年から住宅ローン減税を設けています。

住宅ローン減税は、2019年6月30日までに住宅ローンを利用した人を対象としていましたが、2019年の税制改正で3年間延長されることが決定しています。

ただし、これは2019年10月1日から2020年12月31日までに居住することが条件となっており、現在すでに住宅ローン減税の対象となっている場合は適用外となるので注意が必要です。

このように、事前に利用できる特例を調べたりしながら、計画的に住宅を購入することも支払いの負担を少しでも減らすためには大切です。

5.住宅ローンが苦しいと感じたら早めに対処することが大切


住宅ローンは、長期間にわたって毎月決まった金額を返済しなければならないため、返済期間中に失業などで収入が減り、返済が苦しくなる可能性があります。

最終的には売却する方法もありますが、日々の家計や生活レベルを見直すことで、住宅ローンの苦しみから逃れられる場合もあります。

また、ローン滞納で信用情報機関のブラックリストに載らないためにも、住宅ローンの返済に負担を感じたら、速やかに対処するようにしましょう。