任意売却のメリットとデメリットとは。競売より行いたい理由

住宅ローンの支払いは、様々な事情で予定どおりに行かない場合があります。

「会社を退職せざるをえなくなった」「病気で一時的に収入が得られなくなってしまった」「ローンの金利が上がってしまった」などもあるでしょう。

そうなると、収入が減ったり、予定外の支出が増えるといったことが考えられます。

こういった様々な事情でローンの支払いが困難となり、やむを得ず住宅を手放すことを決断する人もいます。

しかし、住宅を売却したお金でローン完済ができない場合は売却することもできません。

そしてローンの滞納が続く場合は、住宅は競売にかけられてしまいます。

一般売却で住宅を売りローンを完済するのが理想です。

しかし、ローンを滞納している状態での一般売却は難しく、任意売却の利用も検討しなくてはいけません。

1. 任意売却は物件を売却する最終手段

任意売却でローン返済

住宅ローンの返済が滞った場合、債権者である金融機関は一般的に競売によってローンの残りの金額である残債を回収します。

もしくは債務者が任意売却を望み、債権者がそれを承諾すれば競売ではなく任意売却での物件売却となります。

1.1 物件売却はローン完済が必須

住宅ローンを契約する際、金融機関はローンをかける物件に対して担保という抵当権を設定します。

ローン完済ができなければ抵当権はついたままになってしまいます。

抵当権のついたままの物件はどんなにいい物件でも買い手がつかず、売却はできません。

そのため、一般的に住宅ローンの残債がある場合は自己資金か物件売却額で完済することになります。

しかし、住宅ローンの支払いが滞っているような状態では、自己資金だけで完済することは容易ではないでしょう。

ローンを支払うために住宅を売却したいのに、完済できないために住宅が売れない。

そういった悩みを抱えている人が、最終手段として利用するのが任意売却です。

住宅ローンがある家について、任意売却になる前になんとか売却できないかを模索する場合は、以下の記事をご参照ください。

https://www.tochikatsuyou.net/vacant/uritai-2/

1.2 競売と任意売却の違い

住宅ローンを滞納した場合、競売か任意売却のどちらかで物件売却をすることになります。

そこで、2つの違いを理解しておきましょう。

競売とは

住宅ローンの支払いを滞納し続けた場合、債権者が裁判所に申し立てをします。

すると、抵当権を設定していた不動産は競売によって強制的に売却されることになります。

その際の売買価格は個人で価格を決められる通常の不動産取引とは異なります。

裁判所が作成した調査報告書や評価書を基に、市場価格の半値程から購入希望者が入札を行っていくのです。

そのため、低価格になることは否めません。

ようはオークション形式で物件が売買されると考えてください。

任意売却とは

債権者の同意があれば住宅ローンの完済ができなくても、任意売却で物件売却が可能です。

手順はほぼ一般売却と同じで、売却価格も時価となるのが競売との大きな違いになります。

ただし、任意売却は住宅ローンの滞納があり、物件売却時に住宅ローンを完済できない場合に、やむを得ず行うものと考えてください。

1.3 任意売却に費用はかからない

一般売却では仲介手数料、抵当権抹消費用、司法書士報酬などの費用が発生します。

しかし任意売却ではこういった費用を用意する必要はありません。

ただし注意して欲しいのは、決してタダというわけではないという点です。

必要な経費は、全て物件の売却代金から差し引かれることになるため注意してください。

1.4 競売開始までは任意売却が可能

任意売却が可能な期間は、競売の入札が開始されるまでです。

競売にかけられるまでは約1年ほどの期間があります。

しかし、物件売却には3カ月程は時間がかかるため、余裕を持った計画を心掛けてください。

1.5 一般売却と任意売却の違い

一般売却と任意売却の大まかな流れは同じです。大きな違いは、物件売却の意思決定に債権者が関わってくる点だと考えておくといいでしょう。

債権者とは様々な交渉を行う必要がありますが、引っ越し費用などの経費や最終的な売却価格の決定も交渉が必要です。

一般売却であれば、不動産会社と売主、買主だけの意思で決まりますが、任意売却ではそこに債権者の意思も加わることになります。

1.6 任意売却はどのようなときに利用するものか

任意売却は、やむを得ない事情で利用することがほとんどです。

任意売却が利用されるのは以下の2つの場合が多いです。

住宅ローンの支払いが困難な場合

住宅ローンの支払いは、病気やリストラ、収入減といった様々な事情で予定どおりにいかないことがあります。

その結果、ローン支払いを滞納し、連帯保証人に迷惑をかけてしまうといったケースがあることも否めません。

こういった場合、一般売却で問題を解決することは容易ではありません。

建物の価格は築年数を重ねるにつれ、下落していきます。

現在、家を購入した額より売却額が高くなることはほとんどありません。

そのため、一般売却した売却額でローン残債が完済できる可能性は少ないです。

任意売却は債権者である金融機関も売却に関わります。

そのため、売却した金額で残債を支払い、残債が残ったとしても対応してくれます。

ローン完済が難しい場合、任意売却の利用を1度検討してみてもいいかもしれません。

離婚するので住宅が不要になる

離婚によって財産分与を行う場合、不動産とそのローンも分与の対象になります。

ローンは夫婦間で半分にして返済していくということができません。

そのため、離婚までにローンを完済したいと考える人が不動産の任意売却を行います。

1.7 管理費や修繕積立金を滞納しているマンションもできる任意売却

マンションでも任意売却は可能です。

管理費や修繕積立金の消滅時効は5年となっており、それ以上経過すると滞納分を請求することはできません。

そのため、長期滞納者には管理組合から訴訟や競売を申し立てるケースもあるようです。

この滞納分ですが、債権者から同意が得られれば、任意売却の売却代金から支払いをすることも可能になります。

2. 任意売却のメリット

任意売却を考える

任意売却は、競売と比較すると様々なメリットがあります。

ここでは、どのようなメリットがあるのかを確認しておきましょう。

2.1 市場価格での売却が可能

最も大きなメリットに、市場価格での売却が可能という点が上げられます。

競売価格では、市場価格の半値程から入札が開始するため、高値での売却は当然期待できません。

また、競売ではローン滞納時から積み重なっている遅延損害金が競売終了まで加算され続けてしまいます。

任意売却は、ローンを貸し付けている金融機関である債権者の同意が取れた時点で売却が可能です。

遅延損害金に関しては、残債を完済した時に減免を申し出れば、応じてくれる可能性もあります。

債権者も早めに売却をして終結させたいので、スムーズな売却が見込まれます。

それに比べ競売は競売開始まで6カ月、そこから早くても競売が完結する配当日まで約9カ月を要します。

配当日まで遅延損害金は全額が配当されるまで加算していきますので、多額の支払いをする可能性があります。

さらに、競売申し立て費用の80~120万円程の費用も実は債務者負担となります。

やはり金銭的な面から考えても、任意売却のほうが大きなメリットがあると考えられるでしょう。

2.2 引き渡し時期の交渉が可能

一般的に不動産取引では、売買契約が締結した直後に物件の引き渡しを行うわけではありません。

物件内をハウスクリーニングしたり新しい住居に引っ越しをする期間が必要なため、売買契約時に引き渡し時期について買主と話し合いを行います。

任意売却も同様で、買主に対して引き渡し時期の交渉ができ、大体2カ月程度は待ってもらえるようです。

しかし、競売の場合はすぐに退去を求められ、それを断ることはできません。

2.3 引っ越し代が得られる可能性が高い

物件の引き渡しを行う場合、引っ越し代やハウスクリーニング代などそれなりの費用が必要になります。

任意売却であれば借入先やローン残債にもよりますが、引っ越し代などの資金を用意ができることが多いと考えていいでしょう。

以前は、住宅金融支援機構でも引っ越し費用として上限30万円程度の支援を認めていましたが、現在では原則認めてはいません。

しかし、10〜30万円の基準に引っ越し費用を債権者が支払ってくれることもあるようです。

その一方、競売は退去を求められ、多くの場合は引っ越し代などの資金は支払われないようです。

2.4 プライバシーが守られる

任意売却は通常の売却と同じで、チラシや不動産ポータルサイトなどに情報を掲載して販売活動が行われます。

また、インターネット掲載など販売活動の内容についても交渉することが可能です。

しかし競売では、物件情報が裁判所で公開され、インターネットや新聞でも公開されてしまうため、プライバシーに対する配慮はされません。

2.5 任意売却後もリースバックで居住が可能

リースバックとは、自分が所有している物件を売却し、その物件の買主と賃貸契約を結ぶことです。

つまり大家となる買主を探すことが大前提になります。

所有権を手放し、借家としてそのまま住み続けることだと考えてください。

賃貸物件としての購入になりますので、大家となった買主は入居者を新たに探す手間を省けます。

住み続けている間は、賃貸物件に空室になる心配もありません。

任意売却者も新しい住宅を探す手間や、それにともなう引っ越しの手間を省くメリットがあります。

ただし、あくまで賃貸契約になるので月々の家賃がかかることに注意してください。

月日が経ち、経済的に余裕が出れば買い戻すことも可能です。

3. 任意売却のデメリット

任意売却デメリット

任意売却には様々なメリットがありますが、その一方でデメリットがあることも理解しておきましょう。

3.1 新規のローンを利用できない

任意売却を最終手段とする理由のうちの1つです。

任意売却をするということは、ローンの滞納があるということになります。

つまり信用情報には、延滞記録がつくため、任意売却をしてから5~7年は新規のローンは組めなくなります

ただ、クレジットカードに関しては、多くの場合はそのまま利用ができるようです。

3.2 債権者の同意を得るための交渉を行う必要がある

任意売却をする場合、物件の売却代金や返済金額について債権者の同意を得なくてはいけません。

ほかにも売却に必要な経費や、引っ越し費用などの交渉も行う必要があります。

不動産会社が代行してくれる場合もあるようですが、中にはこういった交渉は売主が行わなくてはいけない場合もあります。

そのため、事前に債権者である金融機関と不動産会社にこれからの交渉内容について確認しておく必要があるでしょう。

3.3 任意売却をしても残債の支払いは続ける

任意売却をしても、残債の支払いがなくなるということはありません

あくまでも任意売却は、住宅ローンを完済しなくても物件売却ができるという方法です。

住宅ローンの残債が無くなるわけではないので注意してください。

4. 任意売却後のローン残債はどうするのか

任意売却で残る残債

任意売却を行い、売却代金を返済にあてたとしても残債があります。

これはどのように返済していけばいいのかを確認しておきましょう。

4.1 任意売却後の毎月のローン支払い額

任意売却後の住宅ローン残債は、全額支払わなければいけません。

ただし毎月無理のない範囲で支払いをしていきます。

一般的には1~2万円程度が多いようです。

しかし、財布の事情は人によって異なるため、債権者に収入や生活費の現状を隠さずに伝えてください。

債権者としても、無理な支払いがたたって自己破産されては回収が全くできなくなってしまうため、ある程度融通は効かせてくれます。

4.2 残債が払いきれない場合

残債をどうしても返済する余裕がない場合、債務整理の最終手段である自己破産という選択肢があります。

地方裁判所に破産手続きと免責の申し立てを行い、認められれば残債を支払う必要はもうありません。

ただし、連帯保証人は支払い義務を負うことになるため、注意してください。

債務者は分割返済が可能ですが、連帯保証人は全額を一括返済する義務を負います。

また自己破産をすると、行政機関が発行する官報に名前や住所が掲載されます。

それをチェックしているヤミ業者から貸付可能のDMが届くこともあるため、気を付けてください。

自己破産をすると信用情報に掲載され、新規にカードを作っての借入は行えなくなります。

新規に貸付を行なうのは正規業者ではないため犯罪組織である場合が多く危険です。

このようなDMが来た場合は、無視するのが得策です。

5. 任意売却の流れ

任意売却の流れ

任意売却を進める上で、一般売却の違いは債権者である金融機関の同意を得るということです。

売却金額が売却人のものになるわけではなく、債権者への返済にあたります。

債権者との交渉や媒介契約の種類など、注意すべき点もいくつかあるため、事前に確認しておきましょう。

5.1 任意売却の必要性を確認する

住宅ローンを滞納すると、金融機関(債権者)から督促の連絡があります。

まずは現状を正しく把握するために、専門家である弁護士や税理士に相談をしてみましょう。

現状の滞納状況や残債務を踏まえて、適切な提案をしてもらってください。

場合によっては任意売却以外の債務整理方法で、問題が解決する可能性もあります。

5.2 任意売却会社を選ぶ

まずは任意売却をしてくれる不動産会社を選ぶ必要があります。

この時、複数の会社に査定を必ず依頼しましょう。

それによって物件の適正相場が分かり、相場内で査定金額を提示している優良な会社を見極めることができます。

なお、任意売却では売却価格の最終的な決定は債権者が行うため、会社の査定価格は参考程度に考えておいてください。

任意売却を依頼する不動産会社は、一般の不動産会社でも受けてくれるのであれば可能です。

ただ、債権者との交渉、諸費用の交渉など専門的な知識が必要です。

任意売却を専門的にあつかっている不動産会社のほうが債務者にとって良い条件になるように交渉してくれたり、スムーズに対処してくれるでしょう。

5.3 媒介契約は必ず一般媒介契約以外にする

不動産会社が決まったら、次は媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を選んでください

任意売却で重要な点は、金融機関とのスムーズな交渉です。

そのためには交渉窓口を一般化する必要があります。

また、不動産会社と売主は情報を特に共有していく必要もあるため、複数の会社と契約が可能な一般媒介契約は不向きです。

(専属)専任媒介契約と一般媒介契約の違いは何かと疑問に思った方は、こちらの記事をぜひ、ご覧ください。

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媒介契約

5.4 債権者に任意売却の交渉をする

不動産会社と媒介契約を締結すると、債権者に任意売却の依頼をした連絡を行います。

任意売却は全ての債権者に納得してもらわなくてはいけません。

この時点で売却価格の調整や残債の返済方法、競売の取り下げの協議と調整といった任意売却の交渉が行われます。

支払いが困難であることを感じたのであれば、こちらから先に任意売却を不動産会社に依頼することも可能です。

不動産会社に先に相談することで、交渉がうまくいく場合もあります。

しかし、売却を実際に開始する際は必ず債権者の同意が必須なので、覚えておきましょう。

また、債権者から任意売却をすすめられることもあり、合わせて不動産会社を紹介されることもあります。

依頼する不動産会社は売主が選択できますので、不動産会社と媒介契約がきまったら、速やかに債権者に連絡しましょう。

5.5 販売活動の開始

債権者から任意売却の許可が出ると、不動産会社は販売活動を始めます。

その際、最優先で行われるのが不動産流通機構(レインズ)という、不動産会社間のデーターベースで物件情報の公開です。

なぜならレインズへ登録したコピーを債権者に提示なくてはいけません。

それ以外にも、通常の物件販売と同じようにチラシを配布したり、不動産ポータルサイトでの物件情報公開を行います。

法務上の決まりはないですが、不動産会社は1カ月ごとに販売活動状況報告書を作成し債権者に報告してくれる場合が多いです。

5.6 購入希望者の内見

販売活動によって購入希望者が現れると、売主立ち合いのもとで内見を行います。

内見は、売買成立にいたる重要なポイントです。

そのため内見前には家が少しでも綺麗に見えるよう掃除をしましょう。

特に水回りなどは念入りに行ってください。

全てのカーテンを開け、電気を全てつけ、できる限り明るい部屋を演出することも大切です。

そして、ペットやタバコのにおいが気にならないように、しっかりと消臭もしておきましょう。

5.7 債権者との最終的な交渉

内見によって買主が決まったなら、最終的な売却価格を債権者と交渉することになります。

その価格に問題がなければ、売却価格と仲介手数料や引っ越し費用などの経費が記載された返済配当計画書を作成します。

ここからさらに債権者と交渉を行います。

この段階で、任意売却後の残債務の返済条件などの交渉も行うため、慎重に行いましょう。

返済配当計画書の作成は、任意売却を専門で扱っている不動産会社であれば、一緒に作成してくれます。

5.8 売買契約の締結

債権者から返済配当の了承が得られたら、売買契約を締結します。

通常であれば、売買契約書締結後から1カ月程の期間を経て決済となります。

具体的な引き渡し時期は売買契約時に買主と交渉が可能です。

なお、この猶予期間に買主はローンの融資手続きを行ったりします。

5.9 決済

決済は、買主が融資を受ける金融機関の最寄支店で行われます。

売却代金を全額受け取り、それと同時に所有権手移転登記に必要な書類を預けて、任意売却は完了となります。

ちなみにこの決済場所には債権者や、市税滞納がある場合などには役所の関係者、ほかにも連帯債務者や連帯保証品など、債権に関わる人全員が出席すると理解しておいてください。

6. 任意売却という選択肢があると覚えておこう

任意売却を考える

住宅ローンの返済が苦しくなると、それに併せて生活も苦しくなっていきます。

そういった状況になったら、まずはローンを借り受けている金融機関に迷わず相談してみてください。

その結果、任意売却が必要であれば、生活を元に戻すためにもそれはやむを得ない選択です。

ただし、任意売却は早期売却により不動産価格が安くなりやすい点、さらに住宅ローン滞納者として登録されてしまうデメリットもあることは理解しておきましょう。

あくまでも任意売却は最終手段です。

まずは督促状などが来ていないかを確認してください。

そして任意売却を決める前に再度、一般売却で解決できないか検討しましょう。