家を売る手順の仲介と買取、及び高く売るために必要なこと

家を売る手順を知りたい

不動産の売買は、専門家でもない限り人生で数えるほどしかありません。
したがって、家を売る手順が分からない人と悩まれている人は少なくありません。
手順を知らないと次にどんなアクションをしていいのか分からず、書類を準備するのに手間取ってしまったり、スケジュールどおりに売却するのが難しくなってしまいます。

次に何をするのか分からず、戸惑ってしまわないように、今回は家を売る際の手順を紹介します。
ここでは手順を紹介しますが、手順とは売り方が決まっている場合です。
もしまだ手順が決まっていないケースの場合には、下記の記事をあわせてご覧いただき手順を大体決めてから、この記事を読んでいただくとより理解度が高いです。

ほとんどの人にとって、人生の中で家を売る回数はそれほど多くないでしょう。 そもそも、家を買うときの動機が定住を前提としていますし、予定外の転勤、実家の相続などなければ、売る機会は少ないからです。ここでは、家の種類や、売却の理由、個別の事情などにより、どのような点に注意すべきか、1つずつ具体的に解説していきます。

1.家を売るための準備

家を売るための準備
まずは以下が家を売る手順になります。

(仲介の場合には)

  1. おおまかなスケジュールと売却目標金額を立てる
  2. 家を売る方法を選ぶ(主に仲介か買取かを先に選択することと、買取先行か売却先行かを決める)
  3. 必要書類を揃える
  4. 査定を依頼する
  5. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  6. 査定額から売り出し価格を決める
  7. 購入希望者の内覧
  8. 価格交渉
  9. 買主に物件の情報を提供する
  10. 契約成立、物件引き渡し

(買取の場合には)

  1. おおまかなスケジュールと売却目標金額を立てる
  2. 家を売る方法を選ぶ(主に仲介か買取かを先に選択することと、買取先行か売却先行かを決める)
  3. 必要書類を揃える
  4. 査定を依頼する
  5. 買取価格の提示
  6. 打ち合わせ
  7. 売買契約を締結
  8. 残金を返済、物件引き渡し

家を売る時に家を高く売ることと早く売ることを両立させることは非常に困難です。

高く売りたい場合、買主を探すのに時間がかかるので、それ以外の時間を短縮できるように、売主が行う手続きなどは早め早めの行動を心がけましょう。

1.1 おおまかなスケジュールと売却目標金額を立てる

まずは大まかなスケジュールと売却目標金額を立ててみましょう。
一括査定サイトを活用したり、近隣の販売状況などを不動産会社に問い合わせるなどして、似たような物件の価格を調べ、売却額を決める際の参考にしましょう。
家を売る方法を選ぶ前に、自分の希望額をしっかりと明記しておくことが大事です。
親の家や土地を子が売却する場合には、状況ごとに異なる手順があります。
親名義の家の場合は、こちらも合わせご覧ください。

親の家や土地を売るにしても、タイミングや目的によって取るべき方法が異なります。単純に優劣を比較できるものではありませんが、考えられる3つのパターンを紹介します。

1.2 家を売る方法を選ぶ

次に家を売る方法を選びます。大きなポイントは2つ、両方とも売買のスケジュールや取り引き金額に大きく影響を与えるため、特徴を押さえておきましょう。

仲介か買取か選ぶ

不動産会社の仲介による売却か、もしくは不動産会社による直接買取です。
それぞれのメリットデメリットをまとめてみます。

売却方法取り引きメリットデメリット
仲介 売り主と買い主 ・物件が高く売れる ・売却までに日数がかかることがある
・売却までに何度も内覧を行う可能性があるので家をきれいに保つ必要がある
・瑕疵担保責任がある
・仲介手数料がかかる
・周囲に売却をしていることが知られてしまう
買取 不動産会社と直接 ・売却が早く行える
・内覧が無いので掃除をしなくてよい
・瑕疵担保責任がない
・仲介手数料がかからない
・誰にも知られることなく売却できる
・売却金額が安くなる

一見すると仲介のメリットが少ないようですが、高く物件を売却したい場合には、仲介を選びましょう。売主が自由に価格を設定できるので買主の値引き交渉を視野に入れた価格設定ができ、高く売りやすくなります。

買取は確実に売却できますが、相場価格の7~8割の取り引きになります。

また、雨漏りやシロアリ被害などの不備が売却した家にあった場合、売主は一定期間不備を保証しなくてはならず、これを瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と言います。

瑕疵担保責任は売主が個人の買主に家を売却した際、保証しなくてはいけないケースがほとんどですが、専門業者の買取の場合は、瑕疵担保責任が免責になります。

売却先行か購入先行を選ぶ

家を売却する場合には買い替えることが多く、売却を先行するか購入を先行するか選択しなくてはいけないのですが、この選択が非常に重要です。

もちろん同時に売り買いできるのが理想ですが、現実には難しいため、多くの場合いずれを優先するのか選択しなくてはなりません。
それぞれのメリットとデメリットをまとめました。

売却方式メリットデメリット
売却先行 ・資金計画が立てやすい
・交渉を余裕をもって行えるので、条件を吟味できる
・仮住まいが必要になる
・引っ越しの回数が多くなる
・買うときの焦りで、交渉が上手くできない可能性がある
購入先行 ・新居をゆっくり探せる
・引っ越しの回数が少なくて済む
・仮住まいが必要ない
・2重ローンに陥る可能性がある
・売却を焦るので、交渉が余裕がない
・資金計画を立てるのが難しい

売却先行の場合には売却を焦ることなく、集中でき物件をより高く売ることができます。
その代わり、ネックとなるのが仮住まいと引っ越しの回数です。
購入先行の場合には、新居をゆっくりと探すことができますが、家がいくらで売れるのかわからないため、資金計画を立てることが非常に困難です。

最悪の場合、一定期間二重ローンを組まなくてはなりません。多くの不動産会社は売却先行を勧めています。
これは物件が高く売れた方が不動産会社と売り主にとって良いからです。

特に仲介を選択する場合には、売れる時期を見定めることは、不動産会社でも非常に難しいので、売却期間は少し多め取ってスケジュールを組んでおくと良いでしょう。

1.3 家の査定を依頼する

家の正確な査定額を知りたい場合には、査定を依頼します。主に2つの方法があります。

1つ目が不動産会社に訪問査定を依頼する方法です。大抵の不動産会社は無料で行ってくれるので、このようなサービスを上手に利用しましょう。

しかし、査定額には不動産会社の主観が入るため、選ぶ不動産会社によって若干の差が出ます。したがって複数の業者に依頼をして、比べる必要があります。

もう1つは不動産鑑定士に依頼をすることです。
費用は依頼する鑑定事務所によって異なりますが、一般的な住宅では数十万円が相場です。鑑定してもらう物件が将来どれくらいの収益を出せるのかなど細かく家を見てくれますが、費用はかかってしまうので、よほど細かく見てもらいたいなどの理由がなければ、不動産会社に査定を依頼するのが良いでしょう。

不動産査定は複数の業者に一気に見積もりを貰えることができる一括査定サイトができてから、格段に利便性が増しています。
簡易的な査定においてはこういったサービスを利用すると、楽に家の査定額を調べることが可能です。
査定についてより詳しく知りたい方は、下記もあわせて参考にしましょう。

本記事をお読みの方々は、 「不動産の売却を考えていて、自分の不動産がいくらで売れるか知りたい」 と思って不動産の査定に関心を持っ...

1.4 必要書類を揃える

家を売るためには下記のようなさまざまな書類が必要です。
すぐに揃えることは難しいため、少しずつ期限の無い書類から揃えておきましょう。
またマンションと戸建てでは必要な書類が異なります。

書類期限戸建てマンション
印鑑証明書直近3カ月以内必要必要
住民票直近3カ月以内現住所と異なる場合のみ必要現住所と異なる場合のみ必要
登記済権利書か登記識別情報なし必要必要
固定資産税納税通知書か固定資産税評価証明書なし必要必要
ローン残高証明書かローン返済予定表直近のもの売り主がローン返済時のみ必要売り主がローン返済時のみ必要
銀行口座が解る書類なし金銭の振り込みのために必要金銭の振り込みのために必要
土地測量図や境界確認書なし境界等が不明瞭な時必要不要
建築確認済証と検査済証なし建築基準法に適合しているかを証明するため不要
建築設計図書や工事記録書等なし家がどのようにつくられたのかを証明するため不要
マンション管理規約最新のもの不要必要
マンション維持管理等の書類最新のもの不要必要
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書など最新のもの診断・調査等を行っている場合はつける診断・調査等を行っている場合はつける
地盤調査報告書や住宅性能評価書もしくは既存住宅性能評価書等の書類なし必要ではないがある方が良い必要ではないがある方が良い
その他の住居に関する書類なし必要ではないがある方が良い必要ではないがある方が良い

印鑑証明書と共に実印、身分証明できるものを提示します。書類は揃えることができるならできるほど、物件に対しての信頼度が増します。

特に診断や検査等を行ったような場合は、その書類は大事にとっておきましょう。
必要な書類の詳細なことが知りたい場合には以下のリンクの記事を参考にしてください。

不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

1.5 不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は一括査定サイトを利用することがおすすめです。
一括査定サイトを利用することで複数の不動産会社からの査定額を知ることができます。
また、その査定額を比較することで自分が所有している不動産の価格相場を知ることができるため、非常に便利です。

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2.仲介で家を売るときの手順

仲介で家を売る時の手順

仲介で家を売るときの手順を確認しておきましょう。不動産会社を選定した後の手順を解説します。

2.1 不動産会社との媒介契約を選択する

仲介してもらう不動産会社が決まったら媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。
それぞれの特徴を見てみましょう。

媒介契約専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
依頼する不動産会社1社のみ1社のみ複数の業者に依頼可能
個人間の直契約不可能可能可能
契約の有効期間最長3カ月最長3カ月期限なし
指定流通機構(レインズ)への登録契約締結から5日以内に行う契約締結から7日以内に行う登録義務はない
営業業務等の報告義務1週間に1回以上行う2週間に1回以上行う義務はない

媒介契約の中で、一番スピーディーに対応してくれるのは、専属専任媒介契約です。不動産会社への報酬は、基本売買契約が成立したときの仲介手数料のみです。
したがって利益を得るために3カ月間で売れるように、より不動産会社が力を入れて活動してくれるのは、専属専任媒介契約と専任媒介契約です。

一般媒介契約に関しては、特定の不動産会社が決まっていない場合、もしくは物件が好立地で、売れやすい場合に選択すると良いです。

指定流通機構(レインズ)に登録すると、物件が他の不動産会社や買い主が確認することが可能なため、他の不動産会社などから購入希望者が来ることが多いです。どの契約が一概に良いとは言えません。売る物件の売りやすさによって、複数の不動産会社と相談してみましょう。

2.2 査定額から売り出し価格を決める

不動産会社などの査定から適正な売り出し価格を決めます。これは売り主が自由に決めることができて、最終的な決定権も売り主です。
価格を決めるにあたってはいくつかの工夫をしておくと良いでしょう。

  • 価格交渉で値引きを要請されることがほとんどなので、交渉できる余地の分を価格に上乗せしておく
  • 価格設定に工夫をして多くの人の目に止まるようにする

不動産に関しては買い主が値引き交渉をすることは当たり前です。したがって希望の価格よりやや高めの金額をつけておくと良いです。
しかし条件に対して割安な感じを買い手側に与えないと、内覧希望を申し込まれることは無いでしょう。

よって、不動産の場合には○○80万円や○○90万円等の価格をつけることが多いです。
ですがこれは多くの不動産会社がアドバイスとして用いているため、物件の多くはこのような価格をつけています。
近隣の物件、同じような条件の物件を見て、それよりも10万円程度安くつけると、買い手側からの申し込みが増えます。

また基本、売り手側が1軒の売る物件を見ているのに対して、買い手側は少なくても5軒以上の物件を比較検討しています。そのため安易な値段の付け方や値引きの仕方等は見透かされます。

価格の最終決定は買い主にあるので、周辺や同条件の物件などを調べて、適正な価格設定をすることが大事です。価格が決定したら、サイトや広告への掲載が始まり販売開始になります。
なお諸条件、価格設定によって、家が売れない場合もあります。その場合にはこちらの記事をご覧ください。

家が売れない理由は、大きく分けると価格・物件・不動産会社の3つしかありません。もちろん、それらをどうするかにはいくつもの方法がありますが、何を行うかもケースバイケースなので、よくある状況を想定して紹介します。

2.3 購入希望者の内覧

広告を掲載すると内覧の希望が不動産会社に入ります。
内覧の希望者には積極的に応じて、家を実際に見てもらいましょう。
できるだけ良い印象を持ってもらうためには掃除をして、部屋を清潔に保ち余計なものは片付けておきます。また臭いへの対策も必須です。タバコの匂いや家に染み付いた匂いにも敏感になって、対処しておきましょう。

戸建ての場合には庭等によっても印象ががらりと変わります。庭に花を植えるなどして、きれいに演出するとその分価格交渉が有利になります。
もし可能なら収納も公開できるように片付けておくと、より印象が良いでしょう。

内覧の際にはなるべく内覧者に任せるようにして、必要以上に話しかけないような心配りも大事です。

2.4 買主が見つかったら価格交渉する

内覧で気に入られ、不動産の購入を希望する人とは価格交渉に移ります。売り主と買い主との交渉によって値引きされていくのが通常なやり取りです。
条件は買い主に先に提示してもらい、先に値引きをするような話はしないことが大切です。あまりにも金額に開きがあるときには、交渉は打ち切って別の購入希望者を探した方が良いです。

これも先ほど言ったように買い手側の方が情報量が豊富なので、慎重に値引き等に応じることが必要な心構えです。適正な価格設定をしているときには、この辺りの交渉はスムーズに進みます。

2.5 売買契約する前に物件の情報を提供

もし物件が診断や検査等行っており、それの結果が書かれた書類があるなら、できるだけ提示しましょう。特に瑕疵担保責任が売り主側にはあるので、家の欠陥や不具合等がある場合には、しっかりと契約の際に説明することが大事です。

きちんと説明することで契約締結後のトラブルを防止することができます。

2.6 売買契約を結んだら買主に引き渡しを行う

売買契約を結んだら、代金の決済を行います。
物件の引き渡しの際には所有権移転手続きと、住宅ローンがある場合には解約と抵当権の抹消手続きを行います。

買い主がローンを組む際には司法書士が入ることが多いので、司法書士に任せることも可能です。
自分で行う場合には、法務局へ行き、指定の用紙に印紙を貼り付けて行えます。
手数料は所有権移転登記と抵当権抹消で2,000円です。

この辺りは買い主と相談し、決めて自分で行えるのなら自分で行っても良いです。
公共料金の精算は、日割りにして計算します。これは買い主へ鍵を渡す前にはしっかりと済ませておきましょう。
また固定資産税に関しては、売り主側の支払いになるので、受け渡しの日にちを計算して、日割りの額を買い主が売り主に支払います。

3.買取で家を売るときの手順

買取で家を売る時の手順

  1. 事前準備(書類取得)
  2. 査定
  3. 買取価格の提示(査定額の根拠を確認)
  4. 打ち合わせ(スケジュールや条件確認)
  5. 契約
  6. 物件引き渡し・決済

まず査定を依頼した業者から買い取り価格の提示をしてもらいます。
複数社に依頼している場合には、それぞれの根拠をしっかりと確認するようにしましょう
それによって売る物件の価値が正確に理解できるはずです。(もちろん買取のケースでは一番高い査定額をつけた業者を選定しても構いません。)査定額を提示してもらったら、売買のスケジュールや物件引き渡しの際の条件確認を綿密に行います。

家の住み替えの場合には、新居ができた引っ越しのタイミングを選定すると良いでしょう。この辺りは仲介とは違い、融通が利きます。
条件の打ち合わせ等は、売り主の希望が通りやすいので、すんなりと契約まで行くでしょう。また仲介とは違い瑕疵担保責任もない点も買取の大きなメリットです。
ただし物件引き渡し後に業者がその家を扱うかと言うことまでは希望が通らないケースがあります。(物件によっては公共施設等に建て替えられるような場合もあるため。)

条件が整ったら売買契約を結びます。相手が不動産会社なため、必要な書類は向こうから指示がありますが、できるだけ整えて、不備の無いようにしたいです。

契約を締結したのち、決まった日にちに残金決済と引き渡しを行います。決済日は一般的に銀行などの金融機関で行うことが多いです。
固定資産税も日割りで業者から支払いがあります。買取の詳細の流れについては、下記で詳しく記載しています。

家や土地などの売却を検討する場合、不動産会社に仲介として依頼するのが一般的です。しかし、急な転勤などで売却を急いでいる場合には、買取も考えられます。一般的な仲介の売却に比べると、買取は売却までの期間が短い、すぐに現金化できるという特徴があります。メリットが大きいようにみえますが、ここには陥りやすい注意点があります。

4.家を高く売るために必要なこと

家を高く売るために必要なこと
家をより高く売るために必要な豆知識を紹介します。

4.1 家を売るタイミングを考える

不動産価格には波があり、タイミングを逃すと売約することが難しくなるケースがあります。特に2020年のオリンピックを境に大きく不動産価格が変動します。

駅周辺やホテル街、繁華街に近い不動産はこの時期に地価のピークを迎え、オリンピック終了後に下落します。売る側だけを考えた場合にはオリンピック前に家を売ることを考えておかないといけません。

しかし地方から都市部へ住み替えを考えた場合には、建設費が下がったときを狙って、地方の家を売り都心部のタワーマンション等を購入する手はあります。また再開発や、駅の建設等で、地価が上がる地区もあるので、常にアンテナを張っておき、新しい情報を仕入れることが大事です。

季節でも不動産価格は変動し、2~3月が最も高く売れます。転勤等が多いために多くの人が住居を探す分、競争率が上がるからです。築年数によっても売れやすさは変わり、戸建ての場合には築15年まで、マンションの場合には築6年~15年が売り時です。

ただ立地によって条件は異なるので、この辺りは不動産会社の無料査定などを活用し、傾向を掴んでおくと良いでしょう。
ただし確実に売却額の変化を確認できる方法はありません。最初から確認の方法がないのですから、悩んでいても始まらず、早く売ることに切り替える作戦変更も必要になるでしょう。

売り遅れて価値が下がる資産を保有するよりも、前向きに割り切って売ってしまうほうが、精神的にも健全ですし、本当に売り遅れたときは大きな損失を受けてしまいます。

4.2 家は複数の不動産会社に査定してもらう

1つの業者だけに売却の査定から売買まで依頼するのは危険です。何故なら1つの業者だけでは正確な査定かどうか分からないからです。
この場合には複数の不動産会社に査定を依頼してくれる一括査定サイトを利用してみましょう。
ただし査定額がそのまま売却額にならないことは理解しておきましょう。

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4.3 基本的にリフォームする必要はない

家の掃除や片付けは必要でも、リフォームまでする必要はありません。理由は3つあります。

  • なるべく物件を安く買って、その分自分なりのリフォームにお金をかけたいという人が増えている
  • もしリフォームしたとしても買い手の趣味に合わない可能性がある
  • リフォーム費用が必ずしも査定に反映されない

買い手としては自分の住みよい家にしたいという希望を強く持っています。したがってリフォームやリノベーションを自分で行い、自分の好みに合った家を作りたいと思っています。

もしリフォームしたとしても、買い手の趣味に合わなかったら条件が合っていても買ってはくれません。

例え300万円かけてリフォームしたとしても、実際の価格は立地や築年数に左右されてしまいます。そのまま売却額300万円に上乗せされるかと言うと実際には難しいです。

ただし例外があります。それは配管工事で、配管に関しては清掃・交換工事を行った方が良いケースが多いです。排水管の場合には築年数20年が交換の目安です。水道管は築年数15年~20年を目安に交換工事を行うようにしましょう。
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例外的な事例も踏まえて、下記でも「家を高く売るには」について記載していますので、合わせてご覧ください。

家を相場より高く売ることができるのは、新築同様の家も含め、限られたエリアのみです。土地の値上がりが期待できない今は、売れ残りのリスクの方が大きいでしょう。ただ、できるだけ値を下げないという視点で見ると、売主としてできることもあります。

家を売るにはさまざまな手順が必要なので事前に確認する

家を売る手順で大切なのは準備
仲介と買取の違いやそれぞれのメリットデメリットを知り、最適な条件で家が売れるように使い分けると良いです。適正な価格設定は周囲などの情報収集から始まります。
一括査定サイトやニュースなどいろいろな情報に常にアンテナを張っておきましょう。
家を仲介で売るにしても買取で売るにしても、複数の不動産会社から選ぶことが大事です。
しっかりと納得がいくまで話し合い、失敗することが無いようにしたいです。
家を高く売るにはタイミングが大事ですが、相場を見極めるにはなかなか難しいので、こちらも不動産会社を頼ってみてはいかがでしょうか。
家を売るにはさまざまな手順が必要なので、事前に確認しておくようにしましょう。