家を相続する際に知っておくべきこと全知識。手続きや税金についても解説

相続では、相続人同士で話し合いをして遺産の分け方を決めることになります。
特に家のように、分割することが難しい不動産がある場合には注意が必要です。

そして、遺産を相続する時には相続税がかかる場合があります。

ここでは、遺産を相続する時に、

  • 家を相続する時にはどのような流れになるの?
  • 相続する方法は?その決め方は?
  • 何がどのくらい税金としてかかるの?
  • 結局家をどうするのがよいか?

を見ていきます。

相続の際の手続きや税金のことを理解して、相続時のトラブルを回避できるようにしましょう。

1. 家を相続する時の流れ

家相続2

相続の際には、被相続人の遺言書の有無や相続財産を把握する必要があります。
公平に遺産を分配するためにも、相続人全員で話し合い、内容を書面として作成すると良いでしょう。

ここでは、家を相続するとなったときにどのように行なうか、の流れについて見ていきましょう。

1.1 遺言書の有無を確かめる

相続を知った時にはまず、被相続人の遺言書がないかを確認しましょう。
遺言書があれば遺言書に沿って遺産分割を行うことになります。

遺言書がない場合には、法定相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産をどのように分けるかを決める必要があります。

遺言書があるかどうかでその後の手続きの仕方が変わるため、最初に確認すると良いでしょう。

また、遺言書には自筆証書遺言と秘密証書遺言、公正証書遺言の3つがあります。

公正証書遺言以外の場合には、家庭裁判所での検認が必要です。
検認前に遺言書を開封することはできません。
検認前に開封してしまうと、5万円の科料が課せられるため注意しましょう。

1.2 相続財産を把握する

相続に際しては被相続人の全ての財産を把握する必要があります。

家や土地などの不動産は財産として把握することは容易です。
しかし、有価証券や預貯金、各種ローン、税金など本人にしか詳細がわからないものも全て調べて把握する必要があります。
また、相続する時には家や土地などの不動産や宝石類、預貯金などのようにプラスの財産のみならず、借金や住宅ローンなどのマイナスの財産も合わせて相続することになります。

財産を相続するかどうか決める前にしっかりとどのような財産があるか確認しましょう。

1.3 相続人を確定する

相続を行う際には、全ての法廷相続人を調べなければなりません。

法定相続人は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せて見ることで確認することができます。
この法定相続人の人数で相続税の基礎控除額も変わります。

また、遺産分割協議の際には全員がその内容に同意し捺印することが必要です。

そのため、相続が発生した時には遺産分割協議を行う前に法定相続人を確定する必要があります。

1.4 遺産分割協議を行う

相続の際に遺言書がない場合や相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を行って、それぞれの遺産の取り分を決めます。

遺産分割協議を行うことで、遺産の配分を明確にし後のトラブルを防ぐことができます。
(※具体的な遺産の分割の方法については、3章で説明します)

遺産分割協議で決定された内容は遺産分割協議書として書類を作成し、全員の合意と捺印が必要になります。

この遺産分割協議書は相続登記の手続きや被相続人の預貯金の払い戻しの手続きの際に必要となります。

遺産分割協議書の作成には法律上の規制がないため、作成しなくても罰則を受けることはありません。
しかし、きちんと文書として残しておくことで、相続人の誰かが勝手に遺産を処分するというトラブルを事前に回避できます。

遺産分割協議書には、決まった用紙や仕様はありません
必要事項を記入の上で自ら作成します。
記載の内容は、協議の内容ですが、下記にまとめます。

  • 被相続人(亡くなられた方)の名前・本籍・住所
  • 各相続人の名前・本籍・住所と取得する遺産の内容
  • その他、取り決めたこと(例えば、今後遺産が見つかった場合は誰が取得するか、など)
  • 各相続人書名・押印

書き方は自由ではありますが、わからない方は、「遺産分割協議書」とインターネットで調べて、画像検索するとよいです。
多くのサンプルがでてきますし、最近ではダウンロードしてワード形式でサンプルを提供してくれています。

参考までに、法務局が提供している「遺産分割協議書」を記載しておきます。

遺産分割協議書 | 法務局

1.5 相続登記を行う

遺産分割協議で遺産の配分が決まると、相続の手続きを進めることができます。

改めてですが、相続登記は相続した不動産の名義を変更することです。
この登記を行うことでその不動産の所有権を主張することができるようになります。
不動産を売却することができるのは、原則として所有者本人だけです。

2. 複数の相続人で相続するときの4つの方法

家相続3

複数の相続人で遺産を分割して相続する時にはいくつかの方法があります。
遺産分割協議で話し合い、相続人全員の合意が必要です。

2.1 換価分割

複数の相続人がいる場合には、全ての遺産を公平に分ける必要があります。

換価分割は家や土地などの分割して相続しにくい財産を現金化してそれぞれの相続人に分ける方法です。
この方法ですと、公平に分けることはできますが、代々の土地や家を残すことはできません

また、売却の時に譲渡所得税や不動産会社への手数料が発生します。
そして、希望通りの金額で売却できるとも限りません。
換価分割を行う時には分割の割合や誰が相続登記をして売却するかなどの取り決めを行い、遺産分割協議書に記載しなければなりません。

取り決めを行い、全ての相続人の合意が得られると、相続した人が不動産を売却することが可能です。

2.2 代償分割

相続した家に住みたい相続人がいる場合には、代償分割を選ぶこともできます。

代償分割とは誰か一人が家を相続し、その他の相続人に対して相続分相当の金銭を支払う方法です。
この方法をとる場合には、家を相続する相続人は代償として支払う金銭を用意する必要があります。

代償分割の場合、家や土地などの不動産を処分せずに残すことができ、また金銭で相続相当分の支払いを行うので公平に遺産を分けることができます

家を相続する人は、家に住むのもあり活用して運用するのもありです。
こちらでは13の土地活用方法について、6つのニーズから最適な活用方法を紹介しています。

土地の活用方法は15種類あります。記事では、土地の活用方法15種類の一覧と失敗しない活用方法の選び方を紹介します。

2.3 共有分割

共有分割とは相続する不動産を複数の相続人で相続し共有することです。

共有分割にすると家を増築する場合や売却する場合、取り壊しを行う場合にも共有者全員の同意が必要になります。

また、共有者の内の一人が死亡すると、その相続人に引き継がれ共有者がどんどん増える可能性もあります。
家の相続での共有分割はその後のトラブルも多いことから、あまりお勧めできる方法ではありません

共有分割は、遺産分割協議で他の方法で分割できない場合の最終手段として取られる場合が多いです。
しかし、問題を先送りしているだけで遺産分割の解決には至っていないことが多くあります。

2.4 現物分割

最も簡単に遺産を分けることができるのが相続する財産をそのままの状態で相続人に分け与える現物分割です。

例えば、長男は土地と家を相続する場合、次男は預貯金や貴金属など他の財産を相続するという方法です。

しかし、この方法では、あるものを分けるだけなので簡単ですが、遺産を公平に分けることは現金ではないため難しくなります

この方法をとるのは相続人同士で納得ができるよう分割できる場合に限られます。

問題になるのは、家の価格がどのくらいになるのか、です。
家の価値は基本的には劣化していくので、今売却をしたほうが高く現金化できます。

しかし、例外的にその土地の価格が上昇したり、特別に高く買い取ってくれる買主がいたりする場合があります。

よって、現物分割をする場合でも一度不動産会社に査定をしてもらったほうがよいでしょう。

2.5 まずは換価分割で現金化を考えよう

家の相続では、相続人同士のトラブルが多発してしまいます。
すべての相続人が平等に遺産を分割できれば最も無難でしょう。

よって、まずは家がどのくらいの金額になるかはしっておきたいものです。
高い額で売却できれば、分割後の額も自然と大きくなります。

複数の不動産会社に家の売却額の見積もりをとってみましょう。
その際には、一括査定がおすすめです。

3. 相続した家を売却する有効な方法:一括査定とは?

そもそも一括査定サイトとはどういうものなのでしょうか?

身近なところで言えば、車の査定で同じようなサービスがあり、リクルートが運営するカーセンサーが有名です。
厳密に言うと少し違う部分はあるのですが、一度に複数社の査定を受けられるという点では同じです。

一括査定の仕組み

普通複数の会社で査定を受けようと思ったら、図の左側のようにそれぞれの会社に連絡をしなければいけません。
一括査定サービスを利用することで、入口となる1つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了するのが、このサービスの最大の特徴です。

ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか?それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。

この後具体的なサイトも紹介しますが、いずれも不動産をメイン事業としていない会社によって運営されているのが大きな特徴です。
具体的には、Webマーケティングを得意とするベンチャー企業や、大手の別事業部が運営しているケースが多いようです。

もちろんそれ自体まったく問題のないことですが、不動産の仲介には「宅地建物取引業」の免許が必要です。
それを持っていないこれらの会社は、直接不動産を取り扱うことはできず、それができる会社を紹介することが役割となります。(専門知識を持つ社員がいる運営会社もあります)

また、それらの費用は不動産会社側が集客の対価として支払う仕組みとなっているため、利用者側は無料というのも、これらのサイトに共通する特徴です。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公表社数約550社
運営歴はこの手のサイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

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すまいValue

すまいValue

運営会社小田急不動産株式会社
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
運営履歴 2016年8月~
公表社数6社
不動産一括査定と言えど、全国すべての不動産会社の査定が受けられるわけではありません。
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営し、ここにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

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HOME’S

ieul

運営会社株式会社LIFULL
運営履歴 2014年~
公表社数1,300社以上
CMでおなじみのHOME’Sが運営する一括査定サイトで、掲載数1,300以上は業界トップクラス。
不動産・住宅情報サービスの運営で培った情報を活かし、充実した不動産会社の情報を掲載している点も特徴です。

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Re Guide(旧:SBI不動産一括査定)

Re Guide

運営会社株式会社ウェイブダッシュ
運営履歴2007年1月~
公表社数約550社
言わずと知れたSBIグループの旧SBIライフリビング株式会社から分社化し、いくつかのWEBサービスを展開しています。一括査定サイトの中でも長い、約10年の運営歴があります。

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4. 相続の時にかかる税金

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相続財産の金額が基礎控除額を超えると相続税が発生します。
また、不動産の名義を変更する時にも税金がかかります。

4.1 相続税の税率と計算例

相続した遺産の評価額が基礎控除額を超えると相続税がかかります。相続税の税率は相続した財産の金額によって変わります。

決定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

相続人のそれぞれの相続金額に対して上記の税率と控除を適用して相続税額が計算されることになります。
例えば、遺産総額7,800万円を妻と子供二人(長男、長女)で相続することとします。

7,800万円 - 3,000万円 - 3人 x 600万円 = 3,000万円(基礎控除を引いた課税遺産総額)
それぞれの課税相続財産の金額
3,000万円の2分の1 1,500万円 (妻)
3,000万円の4分の1  750万円 (長女)
3,000万円の4分の1  750万円 (長男)
それぞれの相続税額
1,500万円 x 15% - 50万円 = 175万円 (妻)
750万円 x 10% = 75万円 (長女)
750万円 x 10% = 75万円 (長男)

上記のようにして、相続税の金額を計算することができます。
これは法定相続での割合で相続した場合での税額を算出しています。
なお、家の相続税に関して、自分で計算してみたい方は、下記の記事も参考になります。

不動産を相続することになったときに、真っ先に気になることが相続税についてです。相続税はどのくらいになるのでしょうか。この記事では、不動産相続税の計算方法をわかりやすくお伝えするとともに、今すぐ取り掛かりたい節税対策についてお伝えします。

4.2 相続登記の際の登録免許税

家や土地を相続した時にはその名義を変更するために相続登記を行います。

この相続登記には登録免許税がかかります。
登録免許税は、その不動産の固定資産税評価額を利用して計算します。
固定資産税評価額は、毎年その不動産を1月1日の時点で所有している人に送付されてくる納税通知書に記載されています。

相続登記の登録免許税の計算式は以下のようになります。

不動産の固定資産税評価額 x 0.4%

注意が必要なのは、建物と土地のそれぞれに対して相続登記が必要となる点です。
よって、それぞれに登録免許税がかかります。

5. 相続した家を売却する時に利用できる4つの特例・控除

家相続6

家を相続した時には、相続税のみならず多額の税金の支払いが発生することがあります。

少しでも税金の支払いを抑えるためには、適用できる特例を知って自ら申請することが重要です。
控除制度は相続時にかかる税金を減らす上で最も重要なため、忘れずに申請するようにしてください。

5.1 相続税の取得費加算の特例

親の家を相続したがその家に住むことも活用することもない、そのような時には家を売却するという方法があります。
相続した家を売却して利益がでると譲渡所得税の支払いが発生します。

しかし、この売却が相続の開始から3年と10カ月以内であれば、相続した時の相続税を取得費と合わせて売却金額から控除することができる特例があります。
適用条件が合えば譲渡所得税の支払いを抑えることができるため、確認することをお勧めします。

もし、家を相続しても活用したり将来住んだりする予定がないのであれば早めに売却を考えると良いでしょう。家は空き家のまま維持しておくだけでも毎年、固定資産税がかかります。

また、管理せずに放置していると、空き家の老朽化が進み倒壊したり、犯罪を引き起こす原因となったり、害虫などが発生し近隣へ悪影響を与えたりすることもあります。
家の売却を考えているのなら一括査定サイトを利用してみてはいかがでしょうか。簡単な入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。そして、あなたの家の売却に合った不動産会社を見つけることができます。

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5.2 小規模宅地等の特例

相続した家が被相続人が居住していた家である場合、条件を満たすことで小規模宅地等の特例を適用することができます。

この特例は、特定居住用宅地等に該当する場合には限度面積が330平方メートルまでの不動産の評価額を80%減額することができるものです。

また、適用条件には相続人が被相続人と生計を共にしていたなどの条件がありあす。

この特例の適用条件は相続した人によって細かく定められています。
配偶者が取得者となる場合には取得者ごとの要件はありませんが、それ以外の人が相続によって家を取得した時にこの特例を利用したい場合には要件を確認する必要があります。

適用の条件は複雑になるので税理士に相談することをお勧めします。

5.3 相続した空き家を売却した時の3,000万円の特例

相続した空き家を2016年4月1日から2019年12月31日の間に売却して、以下の条件を満たすと3,000万円の控除が適用される特例があります。

  • 被相続人が一人で住んでいた家であること
  • 区分所有建物ではないこと
  • 昭和56年5月31日以前の建築であること
  • 相続から売却までの間に居住したり、賃貸したり、事業用に利用していないこと
  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 相続が開始して3年を過ぎる日の年末までの譲渡であること
  • 家を取り壊して売却すること
  • 取り壊さない場合には家を新耐震基準を満たしたものにしてから売却すること
  • 他の取得費の特例や収用の特例を受けていないこと
  • 夫婦や親子等の特別な関係での譲渡ではないこと

また、空き家が古く取り壊しを行う場合には、解体見積もりサービスを利用すると家の解体業者を見つけることができます。
解体見積もりサービスなら厳選された解体業者が登録されているため、トラブルも少なく解体費用を抑えることができます。

これらの条件を満たすことで特例の適用を受け、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
素人には解体費用はどれくらいかかるのか予測もつきませんが、解体見積もりサービスであれば複数の解体業者から見積もりを取って比較して選ぶことができるので安心です。

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5.4 相続税の配偶者控除

配偶者が相続する課税対象となる相続財産が1億6,000万円以下、もしくは法定相続分以下であれば相続税は0円になります。

ただし2次相続のことも考慮すると、配偶者控除を最大限使うことは結果として多額の納税につながりかねません。
そのため法定相続分で適切に配分することをおすすめします。

例外として、配偶者の方が今後長く生きて、財産自体の評価が下がると考えられる場合は、全てを配偶者に相続することも検討してみてもよいでしょう。

6. 相続登記の必要書類と手続きの仕方

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家を相続する時にはたくさんの書類を揃えなければなりません。手続きをスムーズに進めるためにも司法書士に依頼すると良いでしょう。

6.1 相続登記の必要書類

相続登記を行う時には以下の書類が必要になります。

  • 対象の不動産の登記事項証明書
  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人の戸籍謄本
  • 相続人の住民票
  • 相続人の印鑑証明書
  • 遺産分割協議書
  • 固定資産評価証明書

相続登記を行う際には上記のように書類をたくさん入手する必要があります。
相続人の数が多い場合や被相続人が転居や離婚を繰り返している場合にも、書類を入手するのに手間や時間がかかります。

6.2 相続登記の手続きの仕方

相続登記は個人でも行うことができます。

登記申請書を作成し必要書類を揃えて法務局で手続きします。
また、書類を郵送して手続きを行うことも可能です。時間がない人には自宅で電子申請を行うという方法もあります。

法務局の下記を参考にするとよいでしょう。

登記情報提供サービス| 法務局HP

登記情報提供サービスは,登記所が保有する登記情報をインターネットを使用してパソコンの画面上で確認できる有料サービスです。

登記情報を確認するために、管轄の法務局まで足を運ぶ必要がなくなるため便利です。
しかし、有料である点に注意ください。

相続時の各種証明書請求手続き | 法務局HP

登記事項証明書の請求をオンラインでできます。

あくまで請求のみですが、手数料が安かったり、午後9時まで受付をしています。
登記所の窓口の業務取扱時間は,平日の午後5時15分までなので、夜遅くなる方でも可能になります。

しかし、相続登記に必要な書類は相続人が多いほど多くなり、手間も時間もかかります。
そのため、相続登記は司法書士に依頼することが多いようです。

司法書士への報酬は不動産の数にもよりますが、7万円から10万円程度が相場とされています。

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7. 相続した家は活用するか売却して損失がでないようにしよう

家を相続する時には、遺産をどのように分けたらよいのか、税金の支払いがどれくらいになるのかなど、不安に思うことも多いでしょう。

相続の時に慌てないためにも、事前にどのような税金がかかるのか、遺産分割にはどのような方法があるのかといったことを知ることで、不安を解消することができます。

また、相続した家をその後どうするかということも事前に考えておくことで、その家を空き家のままで維持するための固定資産税なども抑えることができます。

相続時のトラブルを避けるためにも、相続した家の活用方法について、事前に話し合いをしておくと良いでしょう。

家や土地が売れなかった場合には、寄付という形で相続放棄をするという方法もあります。

土地や家を売る方法はまだしも、処分に関する情報があまりありません。もし不動産が売れずに固定資産税で苦しむことになった時のため、寄付の方法や税金についてまとめてみます。

しかし、まずは本当に売ることができないか?活用する方法はないか?で動くほうが賢いです。

家を売りに出したのになかなか売れないとイライラするものです。この状況から形勢逆転するためにも、記事を読んで家が売れない原因を特定して対策を打ちましょう。

もし、土地を相続した場合については、使える控除や活用方法が変わってきます。
下記の記事も合わせて抑えておくとよいでしょう。

相続した不動産を売却したくても、相続登記を行わないと売却することはできません。更に、相続登記せずに放置しておくと固定資産税の支払いが滞るなど、後に相続人同士でトラブルに発展するリスクも生じます。ここでは、相続した際の手続きや費用について解説します。
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ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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