【土地の種類は23種】調べ方と地目の変更方法、税金を完全ガイド

土地の種類である地目によって、住宅を建てられる土地が決まり、かかる税金が違ってきます。

土地の種類や用途地域から、考えていた土地活用ができなかったり、できないからと売却を試みても売れにくかったり、様々な問題に直面するかもしれません。

ですが、土地の「地目(ちもく)」や「用途地域」を把握して、土地に適した効果的な土地活用を行うと、かなりの収益を得られるのも事実です。

この記事では、23種類に分けられる土地の地目や用途地域、地目の変更について、また地目毎にかかる税金をご説明します。

土地は23種類の地目に分けられる

土地は23種類の地目

土地は、不動産登記規則・第68条により、23種類の地目に分けられています。
この記事では、一般的に分類されている23種類の地目から、6種類の土地についてご説明します。

地目コード土地の種類(地目)土地の概要
10宅地建物の敷地として維持・効用を果たす土地
31学校用地校舎・附属施設の敷地また運動場
32公園公衆の遊楽のための土地
33境内地境内に属する土地で、宗教法人法第3条第2号・第3号による土地
34墓地人の遺体・遺骨を埋葬する土地。
35公衆用道路一般交通ための道路(道路法による道路かを問わない)
36鉄道用地鉄道の駅舎・附属施設また路線の敷地
40農耕地で用水を利用して耕作する土地
50農耕地で用水を利用せずに耕作する土地
60牧場家畜を放牧する土地
71山林耕作の方法によらず竹木の生育する土地
72保安林森林法より農林水産大臣が保安林と指定した土地
73原野耕作の方法によらず雑草・かん木類を生育する土地
81防水のために築造した堤防
82水道用地給水目的で敷設する水道の水源地・貯水池・ろ水場・水道線路の土地
83運河用地運河法(第12条第1項第1号・第2号)の土地
84用悪水路灌がい用・悪水排せつ用の水路
85井溝田畝・村落の間にある通水路
86ため池耕地の灌がいのための用水貯留地
87池沼灌がい用水でない水の貯留地
88鉱泉地鉱泉(温泉を含む)の湧出口・その維持に必要な土地
89塩田海水を引き入れて塩を採取する土地
90雑種地いずれにも該当しない土地

学校用地や公園、保安林などは聞いたことがあるかもしれません。

ですが、

土地の種類(地目)を調べる方法

所有している土地の地目を調べる方法は、登記簿を取り寄せることです。

登記簿に地目コードが記載されているはずですので、そのコードを上記の表にあるコードと照らし合わせるとわかるでしょう。

また、固定資産税の納税通知書にも地目は記載されていますが、これは課税年度の1月1日時点における利用状況から判断されます。そのため、地目としては山林なのに、家を建てて利用している場合には宅地として課税されるケースもあります。

状況によっては、登記簿の地目と固定資産税評価における課税地目の2つが記載されているでしょう。どちらも、地目が実際の利用状況と異なる可能性もあります。

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どうしても売れない場合は寄付や贈与をしよう
地目に合う土地の活用方法はプロに提案してもらおう!

収益を得られる土地活用の方法を考えるだけでも難しいものでしょう。さらに、地目を踏まえた土地活用を考えるとなると、非常に難しいかと思います。

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住宅を建てられる4種類の地目

家を建てられる4種類の地目

実は、23種類もある土地の地目ですが、家を建てられる土地は4種類の地目だけです。

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宅地

原則として、地目が宅地でない土地の場合には、家は建てられないようになっています。

ですが、宅地でない地目の土地を購入して、宅地に転用して家を建てる方法もあります。
ただ、家が建っている土地なのに建て替えられない土地や、そもそも建てられない土地も存在します。

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用途地域や容積率、建ぺい率、土地の形、道路に面しているかなど、家を建てるために必要な条件を満たしているか、それぞれの確認も必要です。

家が建てられない土地について詳しくは、以下の記事をご確認ください。

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山林・原野・雑種地

原野は「耕作の方法によらず雑草・かん木類を生育する土地」で、山林と雑種地は上記で説明したとおりです。

これらの地目も、宅地に転用することで家を建てる土地とできます。ですが、地盤改良が必要となったり、かなりの費用がかかったりするケースもありますので、転用する場合には事前に確認すると良いでしょう。

一般的に、山林や原野、雑種地の固定資産税は、宅地と比較して低額です。しかし、宅地とした場合には登記と関係なく、宅地としての利用状況を見て課税されます。
そのため、山林の固定資産税は低いことを利用して宅地としても、固定資産税は宅地として通常の課税がされる点には注意しておきましょう。

また、家の建築は都市計画上の規制を受けるため、市街化調整区域外だったり建築の制限を受ける用途地域だったりする場合には、家を建てられない可能性もあります。

農地

農地は、農地転用をして農業委員会による許可が下りたら、転用して家を建てられる土地とできます。

農地以外に転用する場合にも、農地転用届を提出して、農業委員会からの農地転用の許可が必要です。

農地の転用については、また後ほどご紹介します。

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土地活用に適した5種類の土地

土地活用に適した5種類の土地

土地の活用に適している土地は、23種類ある地目のうち5種類の地目です。
それ以外の土地でも活用できるかもしれませんが、収益を得る活用方法としては難しいかもしれません。
まずは、5種類の地目のうち宅地からご説明します。

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13の土地活用比較

宅地

宅地は、家や店舗などを建てられる土地で、「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定められています。

多くの人が家を建てるために探す土地は、ほとんどが宅地となっているはずです。建物が建っていない土地でも、将来的に建物を建てる目的で取引する土地で、市街地にあればほとんどが宅地として扱われます。

墓地や農地であっても、将来的に建物を建てるのであれば、宅地扱いとするケースもあります。

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空き家

田は、「農耕地で用水を利用して耕作する土地」で、以下のように第1種から第3種に分類されています。

  • 第1種:生産性の高い広大な農地
  • 第2種:市街地として発展する環境に近い農地
  • 第3種:300m以内に鉄道の駅がある農地
  • 農地は、農地転用などの手続きをして、農地法など法律的観点からも問題がないと判断されれば、宅地としての利用も可能です。

    水を含む土地は地盤が緩くなる傾向にあり、建物を建築するには安全性が保障できないケースもあるため、すべての田が宅地として利用できるとは限りません。そのため農地転用には、申請して許可を受ける必要があります。

    ちなみに、第1種は農地転用が原則不可、第2種は周辺に転用可能な土地があれば許可、第3種は農地転用が可能となっています。

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    農地

    畑は、「農耕地で用水を利用せずに耕作する土地」で、単純にお米以外の農作物を耕作している土地と覚えておけば間違いないでしょう。

    畑も、田と同様に農地転用の手続きにより、家を建てる宅地としての利用も可能です。
    田と比較しても、水分を多く含まない土地のため、地盤もそこまで弱くなく転用しやすいかもしれません。

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    耕作放棄地

    山林

    山林は、「耕作の方法によらず竹木の生育する土地」で、雑木林など広大な土地である場合が多いでしょう。

    山林は土砂災害警戒区域に指定されていたり、保安林や自然公園などとして指定されていたりするケースが多くあります。都市計画法上で建築を認められない可能性が高く、また広大な土地であることからメンテナンスが大変であり、購入の際には注意が必要です。

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    森林

    雑種地

    雑種地は、「いずれにも該当しない土地」で、ゴルフ場や駐車場、飛行場、野球場など該当する地目のない土地です。

    全く使用されていない空地や荒れ放題で原野に見える土地、また畑、遊休地に見えても、地目状では雑種地となっているケースも多くあります。

    雑種地は語感からマイナスな印象を受けがちですが、宅地に転用することもできますし、元が畑などであれば農地に転用することも可能です。

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    土地の種類により税金は変わる?

    土地や建物など固定資産を所有すると、固定資産税がかかってきます。

    土地の種類によりかかってくる固定資産税が多少変わってきます。

    宅地にかかる税金

    宅地にかかる固定資産税は、家付きか更地かで異なってきます。
    更地には、以下のように固定資産税がかかります。

    固定資産税額 = 課税標準額 × 税率1.4%
    都市計画税額 = 課税標準額 × 税率0.3%

    宅地である土地に家が建っている場合、土地にかかる固定資産税額には住宅用地の特例の適用が可能です。
    特例を適用することで、以下のように税額を少なくできます。

    固定資産税都市計画税
    敷地面積200㎡まで課税標準額 × 1/6 × 1.4%課税標準額 × 1/3 × 0.3%
    200㎡超の敷地課税標準額 × 1/3 × 1.4%課税標準額 × 2/3 × 0.3%
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    農地転用した宅地にかかる税金

    農地から宅地に地目を変更する(宅地に転用する)と、固定資産税額が大幅に変わります。
    農地を転用して宅地とする場合には、以下のように届け出が必要です。

    • 市街化区域内の農地:転用の届出
    • 市街化調整区域の農地:転用許可を受ける

    届出を出したり許可を受けたりすると、農地は介在農地や雑種地として扱います。
    宅地となると、農地の負担軽減措置を適用できなくなるため、宅地の更地と同じ固定資産税額となり高くなってしまいます。

    農地にかかる税金

    農地は以下の種類に分けられ、それぞれ以下のように税金がかかってきます。

    区分評価方法課税方法
    一般農地農地評価農地課税
    市街化区域農地生産緑地
    一般市街化区域農地宅地並み評価農地に準じた課税
    特定市街化区域農地宅地並み課税

    それでは、同じように課税される一般農地と生産緑地の固定資産税額からご紹介します。

    一般農地・生産緑地

    一般農地は農村部の農地であり、生産緑地は市街化調整区域で営農を条件とされた農地です。

    農地課税は、農地としての利用を条件に、土地の評価額が上がっても税額は上がらないように「負担調整措置」を適用することを意味しています。

    固定資産税額 = 前年度の課税標準額 × 負担調整率 × 税率1.4%

    一般農地の負担水準 = 前年度の課税標準額 / 当該年度の評価額

    負担調整率は以下のように計算します。

    負担水準の区分負担調整率
    0.9以上1.025
    0.8以上0.9未満1.05
    0.7以上0.8未満1.075
    0.7未満1.1

    一般市街化区域農地

    一般市街化調整区域農地の評価額は、宅地並みの基準を用いられて計算されます。
    この宅地並みでの計算は、宅地と同じ評価とするのではなく、同様と認められる宅地の価格から、農地を宅地とするのにかかる費用を差し引いて算出します。

    宅地並みの農地評価額 = 同様と認められる宅地の売買価格 – 宅地へ農地転用にかかる費用

    さらに、農業は収益性が低いため、課税標準額を1/3として計算します。

    固定資産税額 = 前年度の課税標準額 × 1/3 × 税率1.4%

    特定市街化区域農地

    特定市街化区域農地も、農地の負担軽減として1/3をかけます。
    そして、前年度の課税標準額を用いて、以下のように計算します。

    固定資産税額 = ( 前年度の課税標準額 + 当該年度の評価額 × 1/3 × 5% )× 税率

    農地にかかる固定資産税についてもご覧ください。

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    山林にかかる税金

    山林は、木の生えている土地部分で、固定資産税が計算されます。
    土地が盛り上がっていたり木が生えていたりしますが、その部分は資産の計算に影響しません。

    計算補法は、以下のとおり更地と同じです。

    固定資産税 = 固定資産税評価額 × 税率1.4%

    ですが、固定資産税評価額の計算をされる際に、山林は宅地と比較して少し低めに算出されます。
    山林にかかる税金について詳しくは、以下の記事をご確認ください。

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    土地の種類(地目)は変更できる?

    地目変更

    土地の種類は、変更することが可能です。これを地目変更と言います。

    地目を変更する方法

    地目の変更は、登記申請書類を作成して、法務局の窓口に提出したら地目変更はできます。

    地目を変更する手続きのために、まずは法務局で土地の登記事項証明書か登記事項要約書、また地積測量図を取得します。

    登記簿と固定資産税額の通知書で地目が異なっているように、登記と現況が異なっている場合もあります。申請する地目に間違いがないか確認し、地目を変更する登記申請書類を作成しましょう。

    作成した申請書類を法務局の窓口に提出した後、1週間前後で登記は完了します。

    不動産登記法では、地目の変更があった場合には、変更日から1ヶ月以内に地目変更の登記を申請しなければいけませんのでご注意ください。

    農地を転用する場合には、市街化区域や生産緑地などにより申請方法が異なり、また、農業委員会からの許可を受ける必要もあります。専門的な手続きが必要となってきますので、行政書士などに相談してみると良いかもしれません。

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    地目の変更に必要な書類

    地目の変更には、以下の書類が必要となります。

  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 登記申請書
  • 土地の案内図
  • 農地転用許可書・非農地証明書(田や畑など農地)
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    地目の変更にかかる費用

    地目を変更する費用として、1筆あたり5万円程度がかかり、2筆以降は約2万円ずつ追加されます。そのため、複数の地目を変更する予定があれば、まとめて依頼すると安く済ませられるでしょう。

    地目の変更には、ざっくりと以下の費用がかかります。

  • 登記簿など書類の取得にかかる費用
  • 土地家屋調査士などに登記を依頼する費用
  • その他実費(地積測量図の取得費用や交通費)
  • 住宅などの建物を建てるなら注意したい土地

    土地活用の注意点

    土地活用をする際にも、家の建築を見越して地目を変更する際にも、いくつか注意しておかなければいけない点があります。
    注意点をしっかり確認していなかった場合には、家を建てられないどころか土地の活用も難しく、手離したいと思っても売却できない可能性すらあります。
    それでは、土地の注意点についてご説明します。

    用途地域により土地に建てられるものが決まる

    用途地域とは、住居や商業、工業など土地の利用を定めるものです。
    都市計画法に基づいて、第一種低層住居専用地域など13種類の用途地域が定められています。

    用途地域により建築物に制限がかけられ、5年に1度この用途地域は見直されます。

    用途地域により定められるものは、以下のとおりです。

  • 建物の種類
  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 高さ制限
  • 前面道路の幅員による容積率制限
  • 道路斜線制限
  • 隣地斜線制限
  • 日影規制
  • 詳しくは、以下の記事をご覧ください。

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    市街化調整区域にある土地

    市街化調整区域は、都市計画区域における区域区分のひとつで、人の住める土地である市街化を抑制する区域です。
    つまり、家などの建築物を増築したり、土地活用のために活用したりは基本的にできません。

    地目を十分に確認しても、市街化調整区域内の土地である可能性もあります。地目の確認と同時に、市街化調整区域についても確認しておきましょう。

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    農振法など土地に利用制限がないか

    農振法は、「農業振興地域の整備に関する法律」のことで、補助金で整備した農地や、今後農地として利用する土地が指定されています。

    地目が山林や原野でも、農振法が適用されている可能性があり、農振法に指定されると家は建てられません。その土地にどうしても家を建てたいと思っても、市役所などに農振法の除外申請を提出して、市区町村長から許可を受ける必要があります。
    申請手続きが難しく、許可を受けるのも大変なため、避けるのが一般的です。

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    所有している土地の種類によっては、活用したい方法が合わない可能性もあります。
    土地の活用を考える場合には、まずは地目の確認をおすすめします。地目を確認する場合には、登記簿か固定資産税額の納税位通知書を確認しましょう。

    そして、土地活用で効率良く収益を生み出したい場合には、土地活用のプロに提案してもらう方法がおすすめです。自分だけで地目に合う活用方法を考えることは難しく、初期費用や利回りも自分で試算するとなるとかなり大変な作業でしょう。

    土地活用のプロに相談すると、契約するまでは無料で具体的な収益プランを見積もってもらえます。そのため、まずは一括で土地活用の資料を取り寄せてみることをおすすめします。

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    準大手不動産会社F1,080万円
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    体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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