空き家を活用して、固定資産税や維持管理費を払うだけの「マイナスの資産」である空き家をどうにかしたい…
空き家に投資して空き家問題を解決しつつビジネスにしたい…
そのような想いから、空き家を有効活用するアイデアにはどのようなものがあるか、具体的な事例から考えたいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
近年、日本では空き家が増加しています。
2019年4月に公表された、最新のデータ（2018年の調査）では全国の空き家数は846万件でした。（総務省統計局平成30年住宅・土地統計調査）
さらには、2033年には全国の空き家数が2,000万件を超えるという予測もあります。
家は年数を経るごとに価値が下がり、人が住まない空き家の劣化スピードはさらに速く、それに伴い維持費用や管理の手間がかかります。そして、管理を怠れば周辺トラブルにも繋がり、場合によっては損害倍書などさらなる損失を生む場合もあります。
空き家の持つリスクに関しては、以下のコラムをご覧ください。
日本全国で「空き家問題」として、放置された空き家のリスクを耳にするようになりました。人口減少が進み、世帯減少時代に突入し、空き家の数はどんどん増えて社会問題化しています。2018年の総務省による住宅・土地統計調査(総務省統計局)では[…]
一方で、空き家は適切に活用すれば、お金を生み出すプラス資産になる可能性も秘めています。
負債だと思っていた空き家が実はお金を生む資産だったとしたらいかがでしょう。空き家に対する見方が変わるのではないでしょうか。
世の中には、空き家を有効活用して大きな収益を手にしていたり、社会貢献を実現していたりする事例が豊富にあります。
空き家の活用方法やメリットやデメリット、それらを踏まえて成功事例から空き家をどのように有効活用すべきか考えていきましょう。
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土地活用を成功させるポイントは、お持ちの土地と相性の良い活用方法を見つけることです。土地に合った収益を最大化できる活用プランを、無料でプロに提案してもらいましょう。
賃貸経営や駐車場経営、トランクルームなどなど…
空き家の活用方法5選〈空き家活用チャート付き〉
空き家の活用方法として、幅広く考えると以下の5つがあります。
- 管理する
- 賃貸物件として貸す
- ビジネス活用する
- 解体して土地活用する
- 売却する
空き家の活用を考える際に、建て替えて二世帯住宅や賃貸併用受託にしたり、別荘としたり自分で利用するケースが多くあります。
リノベーションやリフォームなどお金をかけたものの収益が見込めないことを考慮しなくて良く、心理的ハードルが低く比較して簡単に始められるからです。
ですが、実際に活用して収益につながる方法は、貸す、土地活用する、ビジネス活用する、売却するの4つです。
それらを踏まえて、今回ご紹介したい空き家の活用方法は以下です。
- 空き家をそのまま貸す
- リノベーションして併用住宅にする
- 空き家をビジネス活用する
- 解体して土地活用する
- 空き家を売却する
空き家をどのように活用すべきかお悩みの方は、以下のチャートで簡単に活用方法を見てみると良いかもしれません。
空き家をどのように活用するか決めるために、まずは空き家の状況や目的を考えておきましょう。
空き家の状態や目的により適切な活用方法は異なる
現在、空き家や空き家の周辺はどのような状況でしょうか。
また、その空き家を活用してどうしたいか、何を目的とした活用を考えていますでしょうか。
空き家の活用は、所有している空き家の現状や目的によって、最適な空き家の活用方法は異なります。
空き家にある程度の資産価値や住居としての価値があり、収益を上げることが目的ならば、「賃貸にする」活用ができるでしょう。
海外の人や旅行者に人気なエリアや物件の場合は、Airbnbなどの民泊サービスの利用も有効です。
一方で、住居としての価値が低い場合は別の選択肢が有効となるでしょう。
空き家を建物として残す必要は無いが、土地は保持したい場合は、空き家を解体して土地活用することも可能です。
空き家自体を保持したい場合は、収益を大きく稼ぐよりも自治体に貸してマイナスを少なくするケースもあります。
解体しての土地活用を考える場合には、「土地活用の無料プラン比較【HOME4U】」で土地に合う活用方法を相談してみましょう。契約するまでは無料で利用できますし、土地に合った活用方法やどのくらい収益となりそうか見積もってもらえます。具体的な活用プランや収益の見積もりを自分だけで考えるのは難しいため、土地活用のプロに考えてもらうのはおすすめです。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |
そもそも、空き家を所有し続ける意思がなければ、売却も1つの有効な活用方法です。売却を考えたら、まずは不動産会社に査定をしてもらいましょう。家にいくらくらいの価値があるのか、どのくらいの金額で売れるのか相場を出してくれます。
不動産会社へ査定を依頼する際には、不動産一括査定の利用がおすすめです。複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、複数の査定額から相場を把握したり、対応の丁寧さや相性を比較したりして、確実に売ってくれそうな不動産会社へ仲介を依頼できるでしょう。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
これから、空き家を活用する方法、それらを踏まえた成功事例をご説明しますので、最適な空き家の活用方法は何かを考える際の手助けとなれば幸いです。
まずは、先ほどご紹介した空き家を活用するアイデア5選のうち、そのまま貸す方法をご紹介します。
【空き家の活用方法①】そのまま貸して活用する
空き家にあまり手をかけず、一般的な方法で収益を上げたい方にお勧めな方法は「賃貸」です。新築してからまもなかったり、築年数が経っていても比較的綺麗だったり、居住用不動産として家の価値が高いほど有効な活用方法です。
近年は田舎暮らしが見直され、都市圏からの移住も少しずつ進んでおり、田舎暮らしではアパートなどの集合住宅よりも戸建を希望する人が多くいます。
そのために、全国の各自治体やNPO等が提供している空き家バンクも登場しました。自治体が介在する安心感は、借りたい側に大きく作用するでしょう。
空き家をそのまま戸建て賃貸にする
最もシンプルな方法は、空き家をそのまま賃貸物件として貸し出す方法です。
クリーニングや壁紙の張替えなど最小の費用で始められます。
空き家になる事情は人それぞれですが、家を他人へ貸すことに抵抗がないなら、税金が取られるだけの家から、利益を上げられる家に変えることができます。上手くすると、住宅ローンを家賃収入で返済できる理想的なケースも考えられます。家を貸すた[…]
最近では、空き家を活用する方法の１つとして「全国定額で住み放題」のADDressなどサービスも始まっています。（2019年4月サービス開始）
住む側は月額4万円～で地方の空き家などに住み放題とするサービスで、サイトでは貸し出し用の物件も募集していますので、空き家オーナーは検討してみる価値があるでしょう。
もちろん通常の管理会社を通して賃貸する一般的な賃貸も利用可能です。
所有している空き家を賃貸に出せるのか、いくらくらいの賃料が見込めるのかを把握するにはプロの査定が有効です。
例えば、「HOME4U賃貸経営」は、無料で複数社に査定を依頼することができます。
査定は手間もかかりますので、プロの査定を複数社まとめて受けることが正確さと手間の両面からおすすめです。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 約70社 |
メリット
- 家をそのまま貸せる
- 初期費用が少なく収益を得やすい
デメリット
- 管理や修繕の費用がかかる可能性もある
DIY型賃貸借を活用する
これまで空き家となった田舎の実家を賃貸する場合には、貸主である所有者が物件を管理し、必要なら内外装をリフォームして貸し出すケースが大半でした。手間がかかることや田舎の実家にお金をかけたくない心理から、リフォームして貸し出す方法は敬遠されていたようです。
現在では、借主が改修を行う「借主負担DIY型」の賃貸形態が注目されているため、改修OKにしてリフォームせずに安く貸し出すこともできます。
借主負担のDIY型賃貸借は、居住に支障があるほどの状態でなければそのまま借主に引き渡し、借主が自分で修繕しながら居住する形態です。
借主負担のDIY型であるメリットは双方に大きく、賃貸市場の活発化が期待されています。
貸主のメリット
- 住める状態なら修繕費用が発生しない
- 借主が修繕するため長期契約になりやすい
- 綺麗になって返ってくる可能性がある
借主のメリット
- 自分好みに修繕できる
- 修繕費が借主負担のため家賃が安い
- 自己修繕に対して原状回復が必要ない
デメリット
- かなりひどい状態で返ってくることもある
- 解体するしか方法がない可能性もある
借主負担DIY型でも、事前に修繕可能箇所の取り決めは必要です。
それでも、空き家から収益を得られ管理も借主がしてくれるとなれば、借主負担DIY型の賃貸経営は貸主にとってありがたいものでしょう。
都会にあって、立地の良い空き家に関しては、買い手が付きやすく処理しやすいものです。しかし、田舎にあってなかなか売り手や、住む人が見つからないような空き家に関しては、どうすればよいのでしょう？田舎の空き家物件を上手に活用するために、必[…]
シェアハウスとして経営する
空き家を管理しつつ賃貸とする合わせ技の活用方法です。
空いている部屋はシェアハウスとして貸し出すことで収益を得られます。
また、田舎は賃貸物件が充実しておらず、特に単身者には不都合の多い土地です。そこで空き家活用の1つとして、シェアハウスで賃貸する方法も有効でしょう。
核家族化が進んだ現在では、家族連れにすら田舎の空き家は広すぎることがあり、賃料の安いシェアハウスにも需要があります。
シェアハウスにした場合、1人でも入居者がいれば家賃収入が発生し、複数の入居者がいれば1軒で貸すよりも合計家賃が高く取れます。以下、メリットとデメリットです。
シェアハウスにするメリット
- 1件を貸すよりも複数人に貸すため総収入が上がる
- 空室リスクに強い
- 旅行・出張・出向・交流など多目的のニーズがある
シェアハウスにするデメリット
- 入居者間トラブルの発生
- ターゲットが限られる
- 管理が大変になる傾向がある
近年、核家族化が進んだ日本では、世帯を構成する人数が減り、広すぎる家は売れない・貸せない状況で持て余されています。しかし、広い家を細かく部屋で区切って貸すシェアハウスが増えていることで、広い家の活用が見直されるようになりました。[…]
民泊として貸し出す
外国人観光客の増加や、AirBnB(エアビーアンドビー)などのサービスの成長を受け、民泊が増えています。
民泊新法による規制強化で一時の勢いは無くなりましたが、2021年の東京オリンピックに向けて外国人旅行者数は増加傾向にあること、法律の整備によって健全性が高まったことなどから、中期的には民泊の盛り上がりが続く可能性も高いでしょう。
日本人にとって価値の低い空き家であっても、例えば、古い日本の様式を保持している建物なら、外国人にとっては日本を感じられる魅力的な観光資源である可能性もあります。
リノベーションして綺麗にすることで貸しやすくなりますが、そのまま何も手を加えずに民泊とできるケースもあります。
比較的簡単に始められるでしょう。
メリット
- クリーニング費用だけで始められる
- 収益も見込める
- 住宅を貸すだけで始めやすい
デメリット
- 適切な管理を怠ると、違反となり処罰の対象となる
- 貸し出せる日数は年間180日に制限されていて収益性が低い
民泊についての詳細はこちらの記事もご覧ください。
近年、民泊が話題になりました。元々は民家に泊まることの総称を民泊と呼んでいました。ただ、現在「民泊」と言えば、Airbnbに代表されるような、有償で主に旅行者向けに宿泊施設として家を貸し出すことを指すことが多いでしょう。[…]
空き家を貸す場合の注意点
収益化に有効な空き家賃貸ですが、注意点がいくつかあります。
賃貸管理の注意点
賃貸管理業務を家主が自分で行おうとすると負担が大きく、また具体的な知識や情報の不足からトラブルにもなりやすいものです。
プロの賃貸管理会社に依頼すれば、費用はかかりますが管理業務を任せることができますので、活用を積極的に検討しましょう。
家賃設定の注意点
賃貸物件の収益性を決めるのは「家賃」です。
高すぎれば入居が決まらず、安すぎると収益が減ってしまいます。
適切に周辺相場を見極めつつ、不動産業者に相談して適切に設定しましょう。
契約形態の注意点
賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類があります。
「普通借家」の方が家賃を高くなる傾向にありますが、借主保護のため貸主都合で退去を求めることができません。
「定期借家契約」の場合は期間後に解約となり、空き家を再度自分で利用することができます。その後の活用や居住などが決まっている場合は定期借家契約をおすすめします。
空き家を貸す前にリフォームするべきか
空き家が古い家の場合は破損が酷い、設備が古い、耐震基準が旧耐震基準などで敬遠されるおそれがあります。
そのままでは貸せない空き家をリフォームすることで、借主が見つかる可能性もあります。
ご紹介した借主負担DIY型のような修繕スタイルもありますが、一般的な借主向きではないため、家の魅力を高めるためのリフォームは有力な手法の1つです。
ただし、後ほどご説明する事例のようにリフォームして借り手は見つかったが、リフォーム費用を回収できない、という空き家活用の失敗談も存在します。
くれぐれも賃料でリフォーム費用を回収して、更に儲けを出せるよう綿密なシミュレーションを行いましょう。シミュレーションをするためには、リフォームするといくらかかるのかリフォーム専門の会社に見積もりを出してもらい、試算することをお勧めします。
家が古くなってくると、あちこちで欠陥が出てくるのは当然のことです。そこで考えたいのはリフォームですが、リフォームをする理由は、より住みやすくするためや、売却や賃貸前提など事情は人それぞれです。欠陥の規模が小さければその都度修理し[…]
【空き家の活用方法②】リノベーションして併用住宅
併用住宅は、自宅と併用して一部を賃貸物件とする活用方法です。
賃貸併用住宅や店舗併用住宅があり、自宅として住みながら賃料収入を得ることができます。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、自宅を賃貸住宅として併用する活用方法です。
そのため、他の住人の生活音や会ったときの挨拶など、入居者との関係性を良好に保つ必要がある点には注意しておきましょう。
メリット
- 住宅ローンが使えて低い金利で始められる
- 小規模宅地の特例を受けられる
- 税金の負担を軽減できる
デメリット
- モラルの低い入居者が入る可能性
- 入居者との関係性を保つ必要性
店舗併用住宅
店舗併用住宅は、自宅の一部を店舗として併用する土地活用方法です。
1つの建物で他人と共同生活することがなく、モラルの低い入居者に邪魔されるリスクはありません。
メリット
- 自宅と店舗を併用できる
- 管理がしやすい
デメリット
- 飲食店に貸すと害獣や害虫が発生する可能性
併用住宅として貸す場合の注意点
併用住宅として貸す場合には、モラルの低い入居者に貸してしまわないように注意しましょう。
また、住宅ローンが低い金利で適用できたり、小規模宅地などの特例を受けられたりします。
適用には条件もありますので、活用する前に適用できるかどうか確認しておくと良いかもしれません。
【空き家の活用方法③】空き家をビジネス活用
近年、増加する空き家問題から、どうにか解決しつつビジネスにできないかと活用方法を考えている方も多くいらっしゃることでしょう。
中には、空き家に投資して、リノベーションやデザインで収益を生み出す空き家にしようと画策している方も多いかと思います。
空き家に投資して、ビジネスとして成り立たせると言えばかっこよくも聞こえますが、現実問題として税金など費用面の問題もあります。
以下のリスクを踏まえて、空き家の活用を考えておきましょう。
- 修繕等に費用がかかったものの収益が軌道に乗らない
- 思ったより税金などがかかことに投資してから気づく
- 周辺地域が排他的でビジネスしにくい可能性もある
効率が良いのは、タダ同然の空き家を手に入れて、手を加えて収益を生むようにすることです、
今、日本全国で空き家が増えています。総務省統計局の平成25年住宅・土地統計調査では全国の空き家数は約820万戸とされています。その中で、空き家をお持ちの方には、活用もできず、税金や管理費用など維持コストがかかり続ける空き家の処遇[…]
ただし、無料で手に入れる空き家には問題あることもありますので、以下を踏まえて注意しておきましょう。
田舎暮らしをしてみたい、古民家を活用したい…そう考えられている人もいるのではないでしょうか。そんな方にご提案したいのが空き家です。空き家は立地条件が悪いものや築年数が古く家の状態が悪いものが多く、格安で取引されている場合があ[…]
シェアオフィスにする
空き家に大幅な改修を加えてシェアオフィスにすることで、かなりの費用がかかるものの、大幅な収益も見込めます。
働き方の多様化や副業解禁によりシェアオフィスの需要は増えています。
2時間利用1,000円～の時間制や月毎の契約(サブスクリプション)を併用して貸し出すと良いでしょう。
メリット
- 時間貸しとできるため収益性が高い
- 面倒な手間がかからない
デメリット
- 利用者がいない可能性もある
- 他の活用をしにくくなる
- 税金や固定費が思ったよりかかる可能性もある
オフィス賃貸にする
オフィス棟を建てて、事業者に貸して賃料を得るオフィス用賃貸にする方法もあります。
一般の人に住宅として賃貸するよりも賃料を高くできるため、アパート・マンション経営よりも収益を高く得られます。
そのため、資金回収の期間も短くなる傾向にあり、賃料にもよりますが約10年で回収できると言われています。
メリット
- 継続的な収益が見込める
- 面倒な手間がかからない
デメリット
- 借り手が見つからない可能性もある
- 他の活用をしにくくなる
- 建設費用がかなりかかる可能性もある
ビジネス活用する場合の注意点
ビジネス活用のオフィス建築について注意しておきたいのは、土地によって事業用物件を建築できない土地があります。
法律の規制で、建てられる物件の種別が決まっていたり高さ制限がある場合です。自分の土地の用途を見て事業用物件が建設できるかどうか検討することをおすすめします。
【空き家の活用方法④】解体して土地活用
家が古くて空き家を活用する余地が無いが、土地を所有したい場合は、空き家を解体しての土地活用を検討します。
空き家は管理されていないと行政指導の対象になるおそれもあり、その煩わしさを考えると解体を考える方もいらっしゃることでしょう。空き家の活用方法はどうしても建物の活用に限られているため、解体して更地にすると土地活用の選択肢が広がります。
解体して更地になった後、土地をどのように活用するかは、土地の状況やどのように収益を得たいかにより異なってきます。
活用方法として以下が考えられます。
- アパート経営・マンション経営
- 戸建賃貸経営
- 賃貸併用住宅
- サービス付き高齢者住宅経営
- 事業用賃貸経営
- 駐車場経営
- トランクルーム/貸し倉庫
- 太陽光発電での売電
- 貸地として土地のみを貸す
具体的な土地活用を考える場合、どのように活用できるか、素人目ではわからないことも多くあると思います。
たくさんの土地活用の中から、自分だけで収益を上げられる活用プランを考えるのは難しいものですので、土地活用のプロに収益プランを見積もってもらうと良いでしょう。契約するまでは無料で相談できますので、具体的な活用プランやどのくらいの収益となるのか見積もってもらうことをおすすめします。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |
土地活用を検討する方は、具体的な解説を以下のページでご確認ください。
土地活用にはたくさんの活用方法があり、自分の土地に適したもの、初期費用、収益性などをきちんと見たうえで活用方法を決めないと赤字になってしまいます。ですが、土地活用をせずに使わない土地を所有していると、固定資産税などの管理費がかかりま[…]
ここでは、駐車場経営とアパート経営、借地として土地を貸す方法をご紹介します。
駐車場経営やコインパーキング経営
駐車場経営は更地のまま、初期費用も少なく始められます。駐車できるよう土地を整備し、コインパーキングを設置するなど準備も簡単なものです。
初期費用も比較的にかからないため、更地をとにかく簡単に有効活用したい場合には始めやすいでしょう。
すぐには使わない土地を活用したい、給与とは他に不労所得を得たいと考えているなら、大きな投資を必要とせず、収入も安定している月極駐車場が選択肢となるでしょう。駐車場は自動車が使われている限り需要がありますし、地方なら一家で複数台の車を[…]
月極駐車場もコインパーキングも同じ駐車場経営ですが、初期費用や利回り計算などが多少異なってきますので、ご確認いただければと思います。
土地活用を考えたときに、初心者でもやりやすい駐車場経営には、コインパーキングと月極駐車場の2種類があります。経営する駐車場によって収入の相場やかかってくる税金などの費用、またメリット・デメリットは異なります。駐車場経営を検討する[…]
メリット
- 初期費用が少なくて済む
- 利回りはそれなり
- 更地のままで活用しやすい
デメリット
- 周辺環境や相場によっては稼げない
- 更地でしか始められない
アパート経営
解体しての土地活用で王道の活用方法は、アパートやマンション経営です。
建てる場所によっては、かなりの収益を見込めるためお得な活用方法でしょう。
その一方で、空室リスクなどもありますのでご注意ください。
メリット
- 上手くいけばかなり稼げる
- 不労所得が手に入る
デメリット
- 初期費用が結構かかる
- 人が借りなかったら負債を抱えるだけ
アパート経営のメリットについては、以下の記事をご確認いただければと思います。
土地活用分野では、最もメジャーな活用方法がアパートやマンション（アパマン）を経営です。資産運用としても高い利回りを期待でき、成功すれば大きな収入となります。しかし、一般家庭には大きな投資となり、失敗すれば借金が残るリスクも伴います。[…]
土地を貸す
解体して費用をかけずに収益を得たい場合には、土地を貸す方法をおすすめします。
土地を誰かに貸すことで、自分で活用方法を考えたり初期費用をかけたりせずに、収益を得ることが可能です。
メリット
- 初期費用0円で始められる
- 長期にわたり定期的な収入を得られる
- 借り手がつかなくても別荘や物置として利用可能
デメリット
- 借り手がつかなければ固定資産税だけかかる
土地を貸すと人に取られてしまう、土地を貸したら返ってこないと聞いたことはありませんか？実は半分本当の話。約15年前までは土地を取られてしまうような場合もありました。しかし、今は契約時に気をつければ、最悪の事態になることはありません。[…]
解体して土地活用する場合の注意点
解体して土地活用する場合には、費用面に注意しておきましょう。
空き家を解体すると軽減措置(住宅付きの土地は固定資産税が最大1/6まで、都市計画税が最大1/3まで軽減)が適用できず固定資産税・都市計画税が高くなります。
空き家を解体して更地にする際の詳しいメリットとデメリットは、以下の記事をご覧ください。
「不要な土地を売ってしまいたいけど、建物をなくして更地にした方が良いのか…」と悩まれている人はいるのではないでしょうか。土地を更地にして売却するのと、売った後に更地にするのとでは異なり、いずれにもメリットとデメリットがあります。土地を売[…]
また、空き家の解体には費用がかかる上に、活用方法によっては建築費用などがかかり、更地にすると固定資産税も高くなります。
無計画に空き家を解体しただけでは、解体費用と税金増になるだけですので、土地活用の実現性も考慮して解体を検討しなくてはなりません。
ま解体して土地活用をすると決めて解体した後で、家への愛着に気づき後悔することも考えられるでしょう。
解体する際には、費用面と感情の整理に注意しておくと良いかもしれません。
空き家の解体は、解体業者への見積もりに始まり、解体業者との契約、解体工事、解体後の滅失登記（法務局で建物が失われたことを申請する手続き）で終わります。
空き家の解体を考える場合には、まずは解体費用の見積もりを依頼して相場を把握しておきましょう。
 | 運営会社 | 安心解体業者認定協会 |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2015年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 約5万人 | |
| 提携会社数 | 870社 | |
| 同時依頼社数 | 3社 |
相続などで手に入った住宅は古い場合が多く、そのままで売れない場合は建物の解体を検討してくはいけません。解体費用は解体したい家により大きく異なります。相場を知らずに解体工事を進めてしまうと多額の費用がかかってしまい、苦労して土地を売却[…]
【空き家の活用方法⑤】空き家を売却
価格次第で空き家を売っても良いと思える場合には、売却の検討もお勧めします。
空き家の売却は、空き家や土地など負動産を現金に変えることで、資産を現金化して他の資産に転換する発想の下では資産活用の1つです。
また、資産価値の同じ不動産と現金どちらを所有すべきかの点では、基本的に現金が得だと考えます。
なぜなら、不動産はすぐに処分ができない流動性の低い資産で、使い道の限定されない現金の方が、圧倒的に資産運用の自由度が高いからです。
空き家の売却を考えた際には、まずは一括査定を依頼して、「売った場合にいくらになるのか」空き家の相場を把握しておきましょう。不動産一括査定では、1度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼でき、その査定額を比較することで正確な相場を把握できます。空き家の相場を確認してから売却するか賃貸にするか、活用方法を考えてみると良いかもしれません。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
査定後、空き家の売却は通常の不動産売却と同じ流れで進みます。不動産売却の流れは、こちらのコラムでご確認ください。
初めての不動産売却では、不動産売却の流れや契約の手続きは全体的にどうなっているのか、どのような書類が必要か、わからないことだらけかと思います。家や土地などの不動産売買では大きな金額が動くことや、人生でそう何度も不動産の売却を経験しないこ[…]
ただし、通常の不動産仲介で売却できない場合は、不動産会社に直接空き家を買い取ってもらう、不動産買取の方法もあります。
空き家バンクを活用
多くの自治体が、空き家対策として空き家バンクを設置しています。
その数は500以上にも上りますので、まずは空き家のある地域で空き家バンクを確認してみましょう。
JOIN ニッポン移住・交流ナビ‐空き家バンク・住まい
住み替え・二地域居住‐空き家バンク情報
基本的に空き家バンクは自治体単位での登録ですが、「アットホーム 空き家バンク【全国版】」や「LIFULL HOME’S 空き家バンク」などの大手不動産ポータル事業者が、全国版の空き家バンクのウェブサービスを作成しています。
物件を幅広に探したり、全国の空き家事情を知りたい場合には有益なサイトです。
- 借主と簡単にマッチングできる
- 改修費用の助成・補助金制度がある
- 全国の空き家事情から相場がわかる
空き家バンクにいついての各自治体の取り組みやメリット、デメリットについては以下の記事もご参照ください。
空き家問題は所有者の意識の変化を促すことも大切ですが、市場が縮小し、不動産は輸出もできないため、それだけでは限界が来る可能性が高いとされています。いわゆる「売れない・貸せない」問題で、そうなると地域住民の消費活動が減り、利益が出ないこと[…]
空き家の買取
通常の不動産仲介では買い手がつかなくても、不動産会社なら空き家を買い取ってくれる場合もあります。
一般に土地が広すぎたり、築年数が高かったりする物件は一般の買い手が付きにくいものですが、不動産会社なら直接買取を行ってくれるケースがあります。
不動産会社の場合は、「分割して戸建てやマンションを建てる」「リフォーム・リノベーション工事をした上で売却する」といった選択肢も持っているためです。
不動産を売却する方法には、不動産会社に仲介をしてもらう方法と買取をしてもらう方法の2つがあります。初めて不動産を売るとなると、どちらの方法を選んだほうが自分にとってメリットが大きいのか疑問に思うでしょう。仲介と買取、それぞれ特徴があ[…]
例えば不動産買取業界最大手の「カチタス」では、地方で、そのままでは買い手がつかないような空き家を仕入れの対象として事業を展開しています。
なお、カチタスは世界的な経済新聞であるFinancialTimes紙で「日本の空き家問題を解決する企業」として紹介されています。
簡単に複数社に査定を行い、住宅価格を把握しておけば、それ以外の空き家活用の収支見込が出た際に、どちらが得なのかを比較することができます。
空き家の場合、古すぎたり、場所の問題で一般的な仲介では金額が付きづらい場合があります。仲介が難しい物件の場合は通常の不動産一括査定サイトでも価格がわかりません。
しかし、「HOME4U」なら上でご紹介したような「不動産買取の査定」も行うことができます。
- 空き家活動の目途がなかなか立たない
- 空き家を早く現金化したい
- 古い家や田舎の土地なので仲介では売りにくそう
- 過去に通常の一括査定サイトで対応業者がいなかった
また、空き家を賃貸にした場合の「賃貸査定」も可能です。
通常の査定、不動産買取査定と賃料査定がまとめてできるサービスは極めて貴重ですので、どちらか迷っている場合には利用を検討してみましょう。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
その他、家の売却についてより詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
家を売る際に最も重要なのは不動産会社選びです。不動産会社に頼ると家を安く売られてしまうのではないか、騙されるのではないか…と思われがちですが、実はその逆。良い不動産会社や担当者に依頼することで、家を高く売ったり早く売ったりすることが[…]
遠方にある田舎の土地をなるべく負担なく売る方法はこちらをご覧ください。
親や親戚が急死してしまい、実家や遊休地など遠方の土地を突然相続したが、住む予定はなく、売却したいという人は少なくありません。しかし、売却する際に問題になるのが不動産のある場所が遠くて、売却活動に時間や費用がかかるということです。飛行[…]
売却する場合の注意点
空き家を売却してしまうと、まとまったお金と引き換えに、不動産という資産を手放すことになります。
1度手放してしまうと、もう活用して収益を得たり、住宅として済んだりできなくなりますので、注意しておきましょう。
また、資産である土地を手放すだけでなく、売却において不動産会社に仲介手数料の支払いが必要となります。
仲介手数用は売却益から差し引かれるため、手元のお金が減るわけではありませんが、費用がかかる点にはご注意ください。
空き家活用の成功事例
空き家の活用は必ずうまくいくとは言い切れませんが、空き家を活用しての成功事例もあります。
空き家の活用を始める前に、成功事例から成功のイメージを固めておくと良いかもしれません。
【成功事例①】空き家をほぼ0円でもらい、リノベして民泊にしたら収益が出た
知人が相続した、管理難だけれども思い出があり手放したくない田舎の空き家を、ほぼ0円で譲り受けた友人Tさん。
知人は田舎を出て都内でマイホームを所有しており、なかなか帰ってこれず手入れが行き届かなかったそうです。
さらに近くの源泉から温泉を引いていることも管理が難しかった理由らしく、Tさんは知人から譲り受けた後、許可を貰い空き家を管理しやすいようにリノベーションしました。
また、宿泊できるよう綺麗にしたところ、温泉の入れる家同然の民泊施設として、巷で人気の宿泊施設となっています。
田舎の空き家を活用する方法については、こちらもご覧ください。
都会にあって、立地の良い空き家に関しては、買い手が付きやすく処理しやすいものです。しかし、田舎にあってなかなか売り手や、住む人が見つからないような空き家に関しては、どうすればよいのでしょう？田舎の空き家物件を上手に活用するために、必[…]
【成功事例②】空き家を解体してコインランドリーにしたら儲かった
先輩Hさんは、両親の空き家を相続したものの、かなりの築年数と放置により空き家の劣化が進んでいたらしく、売却は難しいと考えたそうです。
また、周辺にタワマンも建っており、そのままの売却や賃貸は難しいかもしれないと思い、空き家を解体して土地活用を模索しました。
そのときに、多くのタワーマンションでは管理規約により、洗濯物をバルコニーやベランダなど外に干してはいけないことを知ったそうです。
そこから、空き家を解体して更地にし、コインランドリーの経営を始めました。
家族連れは、大量の洗濯物をまとめてコインランドリーを使用するのではと考え、大型をいくつも設置したところ、周辺にそのようなコインランドリーはなかったことから、現在も大繁盛しています。
【成功事例③】空き家に投資してシェアハウスにしたら、人の集まる拠点になった
自分の住処として空き家を購入したものの、空いている部屋をどうにか活用できないかと、シェアハウスにして気のおける友人と住み始めた友人Yさん。シェアハウスの住人がさらに友人を呼んだり、小さなイベントを開いたりして人の集まる拠点になったそうです。
それだけでなく、幅広いバックグラウンドを持った人が集まることから、シェアハウスの枠を超えて認知されていきました。
さらに法人化して、シェアハウスを展開して拡大させつつ、強固なコミュニティをつくっているようです。
空き家の活用方法については、以下もご確認いただければと思います。
自治体やNPO法人による空き家の活用事例
物件の収益化が難しい場合や他の人の役に立てたい場合には、公共用途に利用してもらう方法もあります。
田舎の空き家数に対して、需要の絶対数が少ない事情から、公共の場として再利用する試みもあります。
埼玉県川口市のように、空き家を地域のために利活用する場合には、工事費用の補助金が出るような仕組みも自治体によっては存在します。
コミュニティスペース
地域のコミュニティスペースや活動拠点として、空き家を自治体やNPO法人等に使ってもらう形態です。
住居として人気の無い空き家でも活用できる場合があります。
基本的には寄贈ですが、使用貸借契約が可能かどうかは団体に確認してください。
世田谷区社会福祉協議会 小林ふれあいの家
移住者の体験用住宅
各自治体は過疎化による税収入の低下から、移住対策事業として、田舎暮らしの体験用住宅の提供や体験ツアーを盛んに行っています。
大抵は数日から数ヶ月間を無料または安価に貸し出す方式で、自治体によっては空き家バンクを通して田舎暮らし体験などを行っていますので、自治体に確認してみましょう。
会員制の民宿にした事例もある
古民家の活用事例として、NPO法人の会員に限定した民宿として貸し出しているケースがあり、国土交通省の資料にも掲載されました。
NPO法人にグループで申込み、数千円の安価な宿泊費で提供するものです。
大きな古民家ですが、開業資金の約半分(200万円)を行政から補助してもらい、様々な田舎体験を提供する拠点として活用しています。地域に貢献すると判断されれば、行政から大きな補助を受けられる端的な事例です。
空き家の古民家活用は、以下をご覧ください。
空き家になってしまった古民家でも、リノベーションして活用される事例が最近は増えてきました。日本の住宅で多くを占める木造建築は、雨漏りやシ白アリの被害も考えなければならず、どうしても新築に人気が集まりがちです。しかし、今の技術をも[…]
文化施設への提供
全国的な広がりではないですが、一部の地域では資料館や図書館等の文化施設として、空き家を活用している事例(小浜西組町並み協議会 町並み資料館)
もみられます。
店舗を改装した例(こすみ図書)もありました。
福祉・医療分野に提供
高齢化が進んだ田舎こそ、福祉・医療分野における活用ニーズは高いと考えられます。
実際にも、空き家を利用したフランチャイズ型のデイサービス事業をしている企業がありますし、福祉分野での活用を目指した空き家バンクもあります。
空き家の活用に向けた自治体による補助金
今後、空き家が増加し、空き家問題も増えていくことは間違いありません。
一方で、空き家の増加は空き家の所有者がリスクに困るだけでなく、地域にも悪影響を及ぼしかねません。
そのような「空き家問題」と自治体による補助金などの対応をみていきましょう。
空き家問題は都市部も含めた日本の大きな問題です。空き家対策特別措置法が施行された後、初めて行政によって取り壊しが行われたのも、神奈川県横須賀市の空き家でした。大きな原因は人口減少です。一方で新築の着工数は引き続き多く、空き家は増[…]
空き家問題と空き家対策特別措置法
空き家増加による問題として国土交通省は、以下を挙げています。
- 防災性の低下
- 防犯性の低下
- ゴミの不法投棄
- 衛生の悪化・悪臭の発生
- 風景景観の悪化
- 樹枝の越境、雑草の繁茂
このような状況を防ぐために国や各自治体では「空き家対策特別措置法」のような法律制定を行ったり、地方条例によって罰則や補助金などを設定したりして、できるだけ問題が発生しないようにしています。
空き家対策特別措置法については、以下で詳しくご説明しています。
平成27年2月26日から空き家対策特別措置法（空き家法）が施行されました。空き家対策特別措置法は現在空き家を所有している人や、相続などで今後空き家を所有する人に影響の大きな法律です。知らないとトラブルになったり、固定資産税率が急に6[…]
また、空き家を活用してもらうべく補助金を支給している自治体もあります。
所有している空き家がある自治体の制度や補助金など、空き家の活用を検討する際に調べましょう。
具体的に、空き家に関する補助金には以下のようなものがあります。
空き家の解体や改修に対する補助金
空き家は解体するだけでも大きな費用がかかるため、自治体によっては、解体費用の補助金を支給している場合があります。
一般的には、空き家であることに加え、築年数の古さや耐震強度の弱さを条件としているようです。
解体費用の一部支給となるケースが多いものの、そもそも解体費用が結構かかるため数十万円単位の補助金が出るケースも多くあります。
解体を考えている場合は、解体費用の見積もりで大体の金感を把握して、自治体でも補助金を受け取れるか必ず確認しましょう。
また、空き家をリノベーション(改修)・リフォーム(補修)する場合に補助金が出る場合もあります。
空き家が老朽化したり、使われなくなったりすると様々なリスクの元になるため、空き家の有効活用を促していく趣旨の補助金です。
例えば、神奈川県海老名市では「空き家活用促進リフォーム助成金」として、10万円以上のリフォームに対して、費用の1/2まで最大50万円を補助しています。
空き家の所有者はもちろん、新しく購入した人や賃借人でも申請できるケースがありますので、確認しておきましょう。
空き家の取得を手助けする補助金
空き家の取得に際しても、補助金の支給を受けられる場合があります。
購入だけでも支給されるケースもあれば、リフォームして住むことが条件になるなど、自治体によって制度は様々です。
古い空き家であれば、補助金によりかなり安く購入できる場合もあり助けになるでしょう。
また、全国の自治体における空き家に関する補助金を探せるサイト「空き家活用の匠」もあります。
興味のある自治体の情報を確認しつつ、必要に応じてサイトの有効活用がオススメです。
また、最新の空き家率と空き家問題については、以下の記事に詳しく書いています。
今、世の中では大量に空き家が増えています。2019年4月に公表された最新のデータ（2018年の調査）によると、全国の空き家数は846万件でした。（総務省統計局平成30年住宅・土地統計調査）この846万件という空き家数を、全国の家[…]
その他の補助金や支援活動
東京都の起業家による空き家活用モデル事業のように、全国的に空き家活用の促進と空き家問題の解消が進められる中で、空き家を活用するための新しい取り組みも始まっています。
国の方針に基づく内容ですので、空き家活用関連の政策には公的な補助金、助成金が付与されるケースも多くあります。
他にも、学生の空き家見守り運動や、空き家に放置されている荷物の片付け支援なども行われています。
特に自分が住んでいる自治体や、所有している空き家のある自治体の補助金は確認するようにしましょう。
空き家の活用にかかる税金などの費用
空き家を活用しようと考えた際に、購入する場合には購入費が、所有して活用する場合には固定資産税や維持管理費などの費用、またリノベーション費用がかかってきます。
様々な場合にかかってくる費用を挙げましたので、ご確認いただければと思います。
空き家の購入にかかる費用
空き家を購入する際には、不動産の購入と同じく費用がかかってきます。
ただし空き家の取得に際しては、自治体による補助金があったり、近年では空き家の増加に伴い無料で手に入れたりします。詳細は、自治体で確認してみることをお勧めします。
空き家を購入した場合には、以下の費用がかかってくるでしょう。
- 購入費用
- 仲介手数料
- 印紙税
- 固定資産税・都市計画税
- 登記費用
- 水道光熱費
- 火災保険料など
空き家の所有にかかる固定資産税など費用
空き家の所有には、税金などそれなりの費用がかかることを把握しておきましょう。
空き家の状態によっては、高い固定資産税や都市計画税がかかってきますので注意が必要です。
- 固定資産税・都市計画税
- 水道光熱費
- 火災保険料など
- 維持管理費
- 草刈りや塀の修繕費
- 手がつけられなくなった場合の解体費
- 近隣とのトラブルなど金銭以外のコスト
空き家にかかる税金について詳しくは、以下でご確認いただければと思います。
相続した家に住むことができず、いつかは整理しなくては…と思いつつもまだ手をつけておらず、空き家になっていませんか？誰も住んでいなくても家は家。実は空き家にも一般的な家と同じように税金がかかります。しかも空き家を放置したままに[…]
空き家のリノベーションやリフォームにかかる費用
空き家を活用する前に、リノベーションやリフォームなどをすることもあるかと思います。
どのくらい費用がかかってくるかは、民泊にするためかカフェにするためか、目的によって異なってくるでしょう。かかる費用は、以下のポイントから計算されます。
- 材料費
- 施行費（人件費）
- 現場管理費
- 設計費
- 費用（運送費や駐車場代など）
実際の価格は現状を見てから判断されますので、1度見積もりを出してもらうことをお勧めします。簡単な30秒ほどの入力で、全国にある1,400社のリフォーム会社に無料で相談できます。
また、自治体によっては、改修工事にかかる費用の一部を補助金で負担してくれますので、そちらも併せて確認すると良いでしょう。
空き家の解体にかかる費用
今にも崩れそうな空き家であっても、取り壊しなど解体には費用がかかります。
空き家の解体にかかる費用は、以下のポイントから金額が異なってきます。
- 構造（高さ × 広さ）
- 素材
- 地域
- 土地の条件
具体的にいくらかかるかは、解体の見積もりを出してもらい確認しましょう。情報を簡単に入力するだけで、かかる費用を無料で見積もってもらえます。自治体によっては、解体費用の補助金を支給していますので、空き家のある自治体に問い合わせてみると良いでしょう。
| 運営会社 | 安心解体業者認定協会 |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2015年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 約5万人 | |
| 提携会社数 | 870社 | |
| 同時依頼社数 | 3社 |
空き家の売却にかかる費用
空き家を売却すると、売上るためお金が入ってきそうに感じますが、以下の費用がかかってきます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税・住民税
- 抵当権抹消の登記費用
- 測量費用
- クリーニングなど清掃費用
- リフォームなど改修費用
空き家の売却に際して、手数料や費用が具体的にいくらかかるかは以下をご覧いただければと思います。
不動産を売却するとき、不動産会社に支払う仲介手数料や税金などの費用がかかります。この不動産会社に支払う仲介手数料はいくらかかるか、初めて不動産を売却する際は相場がわからず、またどのタイミングで支払うことになるのかわからず、不安になる[…]
空き家を活用してビジネスにしよう！
空き家は放置していると金銭的負担やトラブルの元などリスクばかりですが、目的に応じて活用すると、収益を生み出すだけでなくコミュニティの活性化や町おこしにも繋がります。
事前に情報収集と検討をしっかり行い、状態や目的から以下を踏まえつつ活用方法を考えていきましょう。
- どのような活用方法が適しているのか
- どのくらい収益が得られるのか
- 補助金は出るのか
放置している空き家があれば、まずは初期費用のかからない活用方法を試すのも、有効活用の第一歩です。
空き家を活用できるまで保持する場合は、以下で具体的なシミュレーションをしてみましょう。
相続などで空き家の所有者になったけれども、実際に住むこともなく、かと言って手放すこともできず持ち続ける方が多くいます。実際に日本の空き家数は増え続けており、現在800万件以上です。しかし、空き家を使わず保有しているだけでも、[…]
収益の見込みを考える際に、自分だけで活用方法を考えて、活用プランから収益プランを試算するのは難しいものです。
そんなときには、「土地活用プランの無料比較【HOME4U】」を使えば、手間なく複数社から収益プランの見積もりを取り寄せられるでしょう。
企業によっては、実地調査をした上で収益プランを試算して、収益性の高い活用プランを提案してくれますので、それを基準にして自分に合う収益性の高い活用方法を探すことをおすすめします。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |