不要な土地は処分しましょう。相続時の税金や対処の仕方を解説

土地は一度所有してしまうと、その所有権を手放すことが難しくなる場合があります。

需要のある土地であれば簡単に売却して所有権を手放すことができます。

しかし、田舎の不便な土地だと売却先が見つからず所有し続けなければならないこともあります。

ここでは、相続するときにはどのようなお金がかかるのか、また相続した土地が不要な時にはどのように処分すればよいのかを解説しています。
相続した土地の処分を考える時の参考にしましょう。

1. 土地を相続する時にはどのような税金がかかるのか

土地処分相続1

土地や建物などの不動産を相続した際には、速やかに相続登記しなければなりません。
相続登記とは所有者の名義変更のことで、登録免許税という税金が課せられます。

また、不動産に限らず財産を相続した際には、金額に応じた相続税の納税義務が生じます。

1.1 名義を変更するための登録免許税

親が残した土地を相続する時には、その土地の名義を親の名前から自分の名前へと変更しなければなりません。この名義変更する手続きを相続登記と言います。この相続登記には、特に手続きに義務や期間は定められていません。

しかし、相続登記を行わないと、いざその土地を売却したり、担保にして融資を受けたり、貸し出したりすることもできません。

また、登記をせずに放置している間に相続人のうちの一人が亡くなると、その権利は次の相続人にに引き継がれて相続人が増える可能性があります。

このような場合、遺産分割協議で土地の所有者となる人物や固定資産税の支払い方法がある程度決まっていても、相続登記に関する意見の調整や書類を集めることが、新たな相続人の発生が原因で困難になる可能性があります。相続登記は、相続を知ったら速やかに行うことをおすすめします。

1.2 相続税

相続によって土地を手に入れた場合には、相続税がかかることがあります。

相続税は、全ての人が支払うわけではありません。

相続税には基礎控除があって、その基礎控除を上回る相続財産がある場合にのみ課税されます。

そのため、相続税額を調べる時には、まずは相続財産を正確に把握する必要があります。

相続税には基礎控除がある

相続税には、消費者の税金による負担を軽減するために基礎控除が設けられており、財産の総額から基礎控除を差し引くことができます。

基礎控除額は、以下の計算で求めることができます。

基礎控除額=3,000万円 + 法定相続人の数 x 600万円

3,000万円の部分は「定額控除」と呼ばれており、経済情勢に合わせた改正が行われてきたという経緯があります。

例えば、平成6年の改訂では5,000万円でしたが、平成27年には3,000万円に改正されています。
600万円の部分は「法定相続人数比例控除」と呼ばれており、定額控除と同様に経済情勢に合わせた改正が行われいます。定額控除は直近の改正で2,000万円アップしていますが、法定相続人数比例控除は1,000万円から600万円にダウンしています。

なお、基礎控除額は相続人の数がで変動しますが、基本的には基礎控除が財産の総額を下回れば相続税の申告は不要です。

相続税の計算方法

民放では、配偶者が2分の1、子どもが4分の1と法定相続分の割合が定められており、相続税も同様の配分で納税しなければなりません。8,000万円の土地を相続する場合、配偶者と子供2人で相続する時の相続税額は以下のようになります。

配偶者:8,000万円の2分の1 4,000万円
子供:8,000万円の4分の1 2,000万円
子供:8,000万円の4分の1 2,000万円

次に、上記の遺産総額をそれぞれ以下の税率の速算表にあてはめます。

課税の対象となる遺産総額税率(%)控除額(万円)
1,000万円以下10
3,000万円以下15200
5,000万円以下20200
1億円以下30700
2億円以下401,700
3億円以下452,700
6億円以下504,200
6億円超557,200

それぞれの相続税の金額は、以下のように計算することができます。

  • 配偶者:4,000万円 × 20% - 200万円 = 600万円
  • 子供:2,000万円 × 15% - 50万円 = 250万円

なお、配偶者の他に法定相続人がいない場合は、配偶者が全てを負担します。

1.3 土地を相続するときの税金の把握の仕方

税金を把握するポイントは、固定資産税評価額を簡単にはやく見積もることができるようになること、基礎控除を適切な人数にすることです。
登録免許税には、土地の固定資産評価額が必要です。土地の評価額は、国土交通省が運営する土地情報総合システムに掲載されている取引事例の7割が目安となります。

しかし、土地の実勢価格は土地の場所や時期によって価格が変化するため、ある程度幅を持って計算しましょう。
また、基礎控除額は、相続人の数が多いほど控除額も高くなりますが、相続人が多いと相続人全員の合意や書類等が必要になるなど手続きが複雑になります。このような手間を防ぐためには、予め遺言に相続人の記載を依頼しておくと良いでしょう。

2. 相続はどのように行うのか

土地処分相続2

相続は相続人全員で行う「遺産分割協議」を開き、分割方法について協議します。そして、協議内容を遺産分割協議書として書面で残し、相続登記を行います。なお、遺産分割協議書は自分達で作成できますが、司法書士に依頼する場合は報酬の支払いが生じます。

2.1 遺言書を確認する

相続することになったら、最初に被相続人が遺言書を残していないかを確認しましょう。

自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合には、勝手に開封することはできないため、家庭裁判所に遺言書を提出して検認を受ける必要があります。これは遺言書の改ざんを防ぐために行われます。

公正証書遺言の場合は公証人が遺言書を作成しています。そのため、すでにその内容などは記録されているため検認の必要はありません。
遺言書がある場合には遺言書にそって相続が行われます。しかし、遺言書がない場合には法定相続で遺産を配分して相続するか、遺産分割協議を行って遺産の配分を決める必要があります。

2.2 法定相続人を調べる

遺産の相続がある場合、誰が相続人なのか調べる必要があります。
そのため、被相続人の生まれた時から死亡した時までの戸籍謄本や除籍謄本を取得して全ての法定相続人を確認しましょう。

法定相続人の数によって基礎控除額も変わるため、法定相続人を調べる作業は重要です。

また、配偶者は常に相続人になり、子供がいる場合には子供も相続人として人数に含めます。

2.3 相続財産を確認する

相続する遺産には土地や家、預貯金や貴金属、宝石などのように資産としてプラスになるものものがあります。

しかし、相続する時には全ての資産を相続することになるので、住宅ローンが残っていたり、カードローンがあったり、未払いの税金があったりするとそれらのマイナス資産も相続することになります。

そのため、相続する前にはプラスになる資産とマイナスになる資産全ての遺産総額を把握して、相続するか相続放棄するかを考えなければなりません。

2.4 遺産分割協議を行う

遺産分割協議は、被相続人の遺産を相続人全員でどのように分割して相続するかを決めるものです。

遺産分割協議の内容は遺産分割協議書として書面化し、全員が同意した後に署名捺印を行います。
この遺産分割協議でもめると、相続の手続きを進めることができません。遺産の分割の方法は主に4つの方法があります。

換価分割遺産を現金化して分割する方法です。この方法だと公平に分割することができます。しかし、土地や建物などの不動産を残すことはできません。
現物分割遺産をそのままの状態で相続人に振り分ける方法です。相続人同士で話し合い、どの遺産を分割するかを納得できるのであれば、一番わかりやすい分割方法です。しかし、公平には分割することは難しくなります。
代償分割相続人の一人が土地や建物を相続し、他の相続人に対して相続額相当分の金銭を支払う方法です。この方法だと不動産を残すことができます。しかし、不動産を相続する人は他の人に支払う分の金銭を用意する必要があります。
共有分割相続人全員で土地や建物を相続し共有する方法です。この方法だと家を売却する時や建て替えやリフォームを行う時には、相続人全員の合意が必要になります。のちにトラブルになることが多い分割方法なので、おすすめはできません。

2.5 遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議書は、相続登記や相続人同士のトラブルを未然に防ぐことを目的として作成されます。この書類は、自分達で作成する方法もありますが、司法書士に作成の代行を依頼できます。
自分達で作成する場合は、法務局のホームページや金融機関のホームページからダウンロードして書式を利用できます。遺産分割協議書は、以下の点に注意して作成するようにしましょう。

  • 不動産を相続する場合、登記簿謄本通りに記載
  • 預貯金がある場合は、支店名や口座番号も記載
  • 遺産分割協議以降、新たな財産が発覚した場合の手順を記載
  • ページが複数になる場合、製本と割印をする など

2.6 相続登記を行う

遺産分割協議で、固定資産税を支払う相続人を明確にしたり土地の活用方法が検討されると、速やかに相続登記を行います。相続登記は、法務局の窓口やオンラインで手続きできます。不動産の相続登記を行う際には、以下のような書類の準備が必要です。

  • 被相続人の戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票か戸籍の附票
  • 相続人の戸籍謄本
  • 相続人の住民票
  • 遺産分割協議
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 登記簿謄本
  • 固定資産評価証明書

なお、遺言がある場合は、遺言書と遺言執行者の選任審判書謄本が必要です。

3. 相続した土地が不要な場合の処分の仕方

土地処分相続3

土地の一番の処分方法は売却です

売却できない場合には寄付することも考えられます。
そして、相続を放棄することで不要な土地を所有することを避けることもできます。

3.1 売却する

相続する土地が自宅から離れた場所にある場合、将来的に相続人の誰も住む予定もなく活用する予定もなければ、毎年固定資産税の支払いが負担になるケースも考えられます。
このような場合には、相続した土地を手放すことになってしまいますが、売却という選択肢もあります。売却することで、まとまった現金を手に入れることができ、そのお金を相続税の支払いに充てたり、子供の教育費に充てたりと他に活用することができます。

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3.2 相続放棄する

土地が田舎にあって、相続しても住む予定も活用する予定もない場合には、相続せずに相続放棄という方法があります。相続を放棄する時には相続財産全てを放棄することになります。

そのため、不要な土地の他に預貯金や有価証券などプラスの資産がある場合でもその遺産も放棄しなければなりません。

なぜなら、相続人が相続が開始したと知ってから3か月以内に、相続人になるかならないかを決めなければならないことが相続法によって定められているからです。

相続の放棄を考える時には全ての遺産の総額を把握して、相続をするか放棄するかを考える必要があります。プラスの資産が多い場合には、不要な土地もまとめて相続することも視野に入れることになります。

手続きが完了するまでの管理責任

土地を相続放棄すると最終的には国の管理となりますが、ここまでの手続きに要する期間は1年以上と言われています。そのため、相続放棄された土地に相続人がいなくても、手続きが完了するまでは管理責任が残ってしまいます。

したがって、手続きが全て完了するまでは、自分で維持管理を行うか相続財産管理人の申し立ての手続きを行って管理人を見つけなければなりません。

不要な財産だけを放棄できない

相続放棄しても、不要な不動産だけを放棄することはできず、相続してしまっても処分に困る場合は、寄付か寄付同然の安い金額での譲渡という選択肢が残地ます。

そのため、売れるのであれば低い額でも売ってしまったほうが良いと言えるでしょう。もちろん、その中でも少しでも高く売れる方法もあります。また、下記記事に寄付の詳細が記載されていますので、そちらも参考にしましょう。

土地や家を売る方法はまだしも、処分に関する情報があまりありません。もし不動産が売れずに固定資産税で苦しむことになった時のため、寄付の方法や税金についてまとめてみます。

3.3 寄付する

相続した土地が田舎にあって、売却を依頼してもなかなか売却先が見つかりません

交通の便が悪かったり、インフラの整備が不十分であったりする場合には、売却できないケースがあります。
このような場合には、土地を無料で譲渡するという方法があります。

一定の要件を満たせば譲渡所得税が発生しない

一番可能性があるのが隣地への寄付です。
この場合には無料での譲渡でも贈与税がかかるため、事前に相談する必要があります。
また、自治体や公益法人へ寄付する方法もあります。

公益法人への寄付は、文化の向上や社会福祉への貢献などの一定の要件を満たして国税庁長官の承認が得られた場合には譲渡所得税は発生しません。

寄付を受け付けていない自治体も多い

自治体では、土地の寄付は受け付けていないケースが多いのが現状です。なぜなら、自治体は土地の所有者から固定資産税を徴収しそれを財源としています。そのため、土地の寄付を受け付けてしまうと財源を減らすことになるためです。

ただし、まれに受け付けしている自治体もあるため、売却先や寄付先が見つからない時には各自治体のホームページを確認してみると良いでしょう。

4. 相続した土地を処分せずに放置するリスク

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相続した土地には固定資産税の支払いがあります。また、土地を放置していると荒れて不法投棄や環境の悪化につながります。

4.1 税金の支払いが続く

土地は所有している限り、固定資産税の支払いをしなければなりません。
田舎の土地で売却先が見つからないような土地ならば、固定資産税もそれほど高くない場合が多いでしょう。

しかし、その支払いが10年20年と続くと大きな額になります。将来の損失を広げないためにも、不要な土地は早めに売却すると良いでしょう。

土地を売却する時には、不動産会社の選び方が大切です。
不動産会社はそれぞれ得意分野があります。
そのため、土地の売却に長けた不動産会社を選ぶ必要があります。土地の売却に適した不動産会社を見つける場合は不動産の一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

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4.2 土地が荒れる

相続した土地を放置していると、土地は雑草がのび害虫が発生するなどし、荒れ果ててしまいます。
また、荒れた土地には不法投棄が行われることがあります。そして、いざ土地を売りたくなっても、荒れたままの状態では売ることはできません。

荒れ果てた土地は草刈や整地などを行い、きれいにしてからでないと売却する時に不利になります。
そして、害虫は近隣住民へ被害を与える可能性があります。また、不法投棄があればそれらの廃棄物を処分する費用がかかります。

例えば、放置している際に、瑕疵(不具合)で他人に損害を与えたときは、民法第171条によって損害に対する賠償責任を負います。
特に土地の放置の場合は、庭木が敷地からはみ出したことによる損害、不法投棄や害虫・犬猫等が棲みつくことによる異臭・悪臭が該当しやすいので注意が必要です。

固定資産税と同時に、放置し続けるリスクは意外と大きいため、思わぬときに露呈してしまうととても面倒です。
また、放置し続けると、更に子どもの世代に引き続くことになり、経済的にも精神的にも負担をかけることになりかねません。

負の遺産を残さないためにも、直視して今のうちに処分のための行動を起こしましょう。

5. 相続した土地を処分する時の注意点

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土地の売却には税金や諸費用がかかります。また、相続した土地を売却した時に利用できる特例があるので条件が合えば利用することができます。

5.1 売却には税金や諸費用がかかる

土地を売却する時には、売却益に対して税金の納税義務が生じます。税金の税率は土地の所有期間で税率が変わります。5年を超える時には長期譲渡所得になります。そして、基準所得税の2.1%が併せて課税されます。

所得税住民税
長期譲渡所得(所有期間が5年を超える)15%5%
短期譲渡所得(所有期間が5年未満)30%9%

なお、売買契約を行う時の契約書には印紙を貼付する必要があります。
印紙税の額は売却金額で変わります。印紙税の金額は以下のようになります。

なお、2020年3月31日までは軽減税率が適用されます。

契約金額本則税率軽減税率
500万円を超え1,000万円以下のもの10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下のもの10万円60,000円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円

そして、土地を売った時には、税金のほかにも売却の仲介を依頼した不動産会社に対して仲介手数料の支払いがあります。
この仲介手数料は、以下のように宅地建物取引法で売却金額に応じた上限が定められています。

売却金額上限
200万円以下売却金額の5%以内
200万円超400万円以下売却金額の4%以内
400万円超売却金額の3%以内

5.2 建物がある場合には解体費用がかかることも

相続した土地に建物が建っていた場合には、建物と一緒に土地を売却する方法と、更地にして土地を売却する方法があります。
建物を解体して土地を売却する場合には、解体費用がかかります。

古すぎる家だと売却先が見つからないため更地にすることで、売却先を見つけることができる場合があります。

解体費用は素人にはどのくらいの費用がかかるのか予測がつきません。
そのため、業者に依頼して見積もりを出してもらっても、その価格が高いのか安いのか判断できない人も多いでしょう。そのような時には複数の解体業者に見積もりを取ることをおすすめします。

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5.3 相続した土地の処分には節税できる特例がある

相続した土地はその相続を知った日の翌日から3年と10カ月以内に売ると、売却した土地の分の相続税を取得費として譲渡費用から控除することができる特例があります。

この特例は「3,000万円の特別控除」と呼ばれており、相続した家を解体して更地にしてから売却した場合も3,000万円の特別控除を受けることができる場合があります。3,000万円の特別控除を受ける場合の条件は、以下のようになります。

  • 相続した家は一戸建てであること
  • 旧耐震基準で建築されたものであること
  • 相続の直前まで被相続人が居住していたこと
  • 2013年1月2日以降に相続が発生していること
  • 相続後売却まで空き家であること

なお、「3,000万円の特別控除」は、2016年4月から2019年12月31日の間に売却したものに限ります。
そして、「3,000万円の特別控除」は、「取得費加算の特例」と併用することはできません。

5.4 相続した土地が農地である場合には農業委員会に相談する

相続した土地が農地である場合、売却は難しくなります。

農地の売却は国の農地の確保のために売却には厳しい制限があります。
そのため、相続した土地が農地の場合には農業委員会に相談すると良いでしょう。

農業委員会に相談することで、農業従事者へと農地の売却を斡旋してもらうことができる場合があります。
農地の売却は簡単にできないのが現状です。

そのため、相続の遺産の中に農地が含まれている時には注意が必要です。

6. 相続した土地は早めに処分してリスクを回避しよう

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相続では、田舎の土地などの住むことも、活用することもない土地を相続することがあります。
不要な土地を相続すると、固定資産税の支払いがあったり、土地を管理するための費用がかかったりと、負の資産となる場合があります。

このような状態を継続しないためにも、不要な土地を相続した時には、速やかに対策を立てる必要があります。
もし、不要な土地を所有しているのであれば早めの売却をおすすめします。

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