空き家を高値で売却する方法。税金の支払いを抑えて賢く手放す

空き家を売却したい

相続した空き家をどうしようかと悩んでいる人は多いでしょう。使ってはいないが、多くの思い出があるため、手放す決心がつかない。面倒でとりあえずそのままにしている。そんな人もいるかもしれません。
しかし、空き家は住んでいなくても、税金の支払いをしなければなりません。また、空き家を維持するためには、適切な管理が必要です。これらの費用は所有している限り続きます。
ここでは、活用する予定のない空き家を高値で売却するにはどのようなことに気を付ければよいかを解説しています。空き家の対処に困っているのなら、ここを参考に売却を検討してみてはいかがでしょうか。

1. 空き家をそのままにしておくデメリット

空き家を高く売るコツ
空き家は人が住んでいないため、家の換気が行われず湿気でカビがはえてしまったり掃除などの管理がなくなり、老朽化が進みやすく家の中も庭も荒れやすくなります
空き家を放置することで雑草で害虫が発生したり、倒壊の恐れもあります。このように空き家を放置すると、近隣の住民に多大な迷惑をかけることになります。

しいては、空き家は定期的に空気の入れ替えをしたり、掃除をしたりしなければなりません。
そして、空き家は所有しているだけで、固定資産税を払い続けなければなりません
空き家を放置することで発生するデメリットは多く、何もよいことはありません。空き家の管理に疲れているなら、今すぐ売却するべきです。
空き家のデメリットについて詳しく知りたい方は以下の記事もあわせて参考にしましょう。

空き家の悪影響は植栽や防犯面などを考えると、新しい家でもあり得る話です。空き家の水道や庭の管理、郵便物の対応、害虫や防犯の対策は何をどのように行えばよいのでしょうか?また火災や地震保険は入った方がよいのでしょうか?

2. 空き家を高く売却するコツ

空き家売却のポイント
空き家を高く売却するには、事前の準備が大切です。空き家の状況や価値を把握してから売却活動を始めましょう。

2.1 複数の不動産業者に査定に出す

空き家を売却する時には、その空き家に価値があるのかを知る必要があります。これは不動産会社に査定を依頼し、査定額からおおよそどれくらいで売却できるのかがわかります。
この時、気を付けたいのが、査定を複数の不動産会社からとるということです。査定額は不動産会社によって、金額に大きな差がある場合があるからです。

いくつかの査定結果を見て比較して、それをもとに担当者に査定の根拠を尋ねましょう。担当者に話を聞くことで販売方法やその人の知識を確かめることができ、信頼できるかどうかの判断基準にできます。
また、複数の不動産会社の査定を見ることで、だいたいの相場価格を掴むことができます。相場価格を掴むには、事前にネットなどで調べておくとよいでしょう。

そして、相場価格を知っていると、高額な査定額を提示して媒介契約をするだけして十分な売却活動を行わないような、悪質な不動産会社を避けることができます。
1社だけ飛び抜けて高い査定額を提示する不動産会社には注意しましょう。
一括査定なら厳選した不動産会社が多数提携されていて、信頼できる不動産会社が見つけられます。一度の入力で複数社に依頼できるのも魅力です。空き家の売却を考えているなら、まず一括査定サイトを利用してみるのも良いでしょう。
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2.2 売却に必要な資金を計算

売却をする時には、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙代などの費用がかかります。また、売却して利益がでた場合には、税金の支払いもあります。

これらの費用を考えて、売却金額を設定しないとせっかく時間と労力をかけて、高値で売却しても手元に残るお金がほとんどないということになりかねません。
売却が悪い結果にならないよう事前に空き家の売却にはどれくらいの費用がかかるかを計算して、売却金額を設定するなど資金計画をしっかりと立てる必要があります。  

2.3 値下げ交渉には冷静に対応

家の売買で購入者は必ず価格交渉を行います。そして、頑なに価格交渉に応じないと、購入意欲をそいでしまうことになりかねません。

始めの価格を設定するときには、価格交渉に対応できるように自分が売却したい金額よりも少し高めに設定しておくとよいでしょう。柔軟に価格交渉に対応することで、購入者にも好印象を与えられ、売却につなげることができます。
空き家の売却は購入者あってのものです。購入希望者を逃さないような販売方法が大切です。

2.4 腕の良い業者に売却依頼をする

空き家の売却を検討しているのであれば、空き家や更地の売買実績が多い不動産会社を選ぶと良いでしょう。また、空き家がある地域の情報に精通した中小の不動産会社がおすすめです。

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3.空き家の売却時に覚えておきたいポイント

空き家を売却する際のポイントとは

3.1 古い家付きでも売れるかもしれない

空き家の売却では、空き家の状況によっては更地にして売却するほうが高値で売却できるケースがあります。しかし、比較的家の状態がよいのであれば、家付きでの売却も可能です。

空き家を残したままの売却の場合、購入者はリフォームの必要があっても、家を新たに建てるよりは費用を安く抑えられます
また、古い建築物には太くしっかりとした梁が使われていることが多く、その梁を利用したリノベーションを行えます。
このような太くしっかりとした梁は、新しく家を建てる際に購入するととても高価なものなので、再利用できればかなりの節約になります。
以上のような状態の良い空き家だと、少し手を加えて住めるようになる場合もあるため、空き家付きのまま売却を検討してみてもよいでしょう。

3.2 瑕疵担保責任で高額請求されないようにするための工夫

空き家は解体して更地にすると、売却しやすくなります。高く売却したい場合には、この方法が有効です。そして、更地にすることで、建物に瑕疵が出た場合の担保責任が免責できます。
しかし、土地の瑕疵担保責任は残ります。土地に埋蔵物があり家の建築等の際に撤去の必要があると、その費用の請求がくる可能性があります。

売却する前に地盤調査を行うことも1つの方法です。地盤調査で問題なければ、地盤調査を行った証明を付けて瑕疵担保責任を免責にしてもらうように交渉することもできます。
瑕疵担保責任は、売主が個人の場合には、その期間を売主と買主の合意で設定することができます。地盤調査ができない場合には、不動産会社と相談して2~3カ月に設定するとよいでしょう。

地盤調査にかかる費用に関しては以下の記事を確認してください。

土地売却に地盤調査は必要なのか、調査方法やメリットを解説

また、瑕疵担保責任は建物以外にもつきます。土地と建物以外の瑕疵担保責任は以下の記事を確認してください。

法改正もある不動産売却時の瑕疵担保責任とは。リスク軽減方法を知る

3.3 処分が優先なら、買取してもらう方法もある

空き家は所有しているだけで、税金の負担が続いたり、管理の手間があったり、不法投棄の心配や倒壊の心配があったりと、心労が絶えません。
そのため、高値での売却よりも、少しでも早く売却してしまいたいと考える人は多いでしょう。

でしたら不動産会社に買い取ってもらうことも一つの手です
不動産会社に買い取ってもらうと、通常の仲介での売却よりも売却金額は低くなります。しかし、不動産会社に買取を受けてもらえると、確実に売却できます。
買取にすると、さまざまな心労や販売期間が延びてより多く税金を支払わずに済みますし、早期に解決できます。

4. 空き家の売却に掛かる税金

空き家売却にかかる税金
空き家の売却には税金が発生しますが、どんな税金を払うことになるのでしょうか。支払う税金の種類およびその計算方法についても解説していきます。

4.1 譲渡益に対して所得税が課税される

空き家を売却して利益がでると譲渡所得税住民税復興特別所得税が課税されます。譲渡益の計算は以下の計算式で算出できます。

譲渡益=売却価格-取得費‐譲渡費用

短期譲渡所得

空き家の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得となります。この所有期間とは、相続した日ではなく親が所有していた期間からされます。そして、所得税の税率は30%、住民税の税率は9%です。なお、所有期間は譲渡した年の1月1日で何年経過しているかで計算します。
税額は以下の式で計算します。

税額=譲渡所得金額×(所得税30%+住民税9%)

長期譲渡所得

空き家の所有期間が5年を超えている時には、長期譲渡所得となります。長期譲渡所得の税率は、所得税が15%、住民税が5%です。そして、計算式は以下のようになります。

税額=譲渡所得金額×(所得税15%+住民税5%)

4.2 平成49年までは復興特別所得税も

平成49年(2037年)までは、譲渡所得に対して復興特別所得税が課税されます。
この復興特別所得税は譲渡所得税額の2.1%が課税されます。例えば、長期譲渡所得で1000万円の譲渡益が出た場合の計算は以下のようになります。

1,000万円 × 15% = 150万円(所得税)
1,000万円 × 5% = 50万円(住民税)
150万円(所得税) × 2.1% = 31,500円(復興特別所得税)
税額 = 150万円 + 50万円 + 31,500円 = 203万1,500円
土地を売るとかかる税金は全部で4つ、しかし状況に応じて支払わなくていい税金もあります。土地の売買は取引額が大きい分かかる税金も多額です。本記事では土地の売却時にどんな税金がいくらかかるのかわかりやすく説明します。

5. 相続した空き家の売却について

相続した空き家の売却
空き家を売却する際に受けることができる特例があります。ここではその特例がどんなものなのか詳しく説明していきます。

5.1 相続した空き家は特別控除が受けられる

親から相続して住んでいない空き家を売却しやすくするために、税金の支払いを優遇する特例があります。特例の要件は以下の通りです。

  • 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること(2019年12月31日までに限る)
  • 相続する直前まで、被相続人が居住用として使用していた家屋であること
  • マンション以外の家屋であること(区分所有建物登記がされている建物でないこと)
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 相続から譲渡までの間に貸付用・事業用・居住用として利用されていないこと
  • 相続する直前まで被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 空き家を残したまま売却する場合には、現在の建築基準法の耐震基準を満たしたものであること

これらの条件を満たして空き家を譲渡すると、譲渡益から3,000万円を控除できます。譲渡益が出た際の支払う税額を大きく抑えることができるため、空き家の譲渡を検討している人は早めに手続きを始めることをおすすめします。  

不動産を売却した際にも印紙税などの税金に加え、譲渡所得税がかかる場合があります。税負担が増える一方で、一部の税金には3,000万円の特別控除が設けられています。

5.2 手続きには確定申告書の際に特別な書類が必要

空き家の譲渡で特例の適用を受けるには、確定申告書のほかにも以下の書類の提出が必要です。これらの書類を用意して確定申告をすることで、特例の適用が受けれます。

必要書類書類の入手方法
譲渡所得の金額の計算に関する明細書税務署の窓口にて入手
被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書法務局で登記事項証明書を入手
被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等不動産会社からコピーを入手
被相続人居住用家屋等確認書各市区町村へ問い合わせ
被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し建築士や住宅性能評価機関から入手

譲渡所得の金額の明細書は入手後、国税庁のホームページを参考にしながら記入しましょう。
また、被相続人の居住用家屋の耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しは、相続した空き家の場合には見つけることが難しい場合もあります。

しいては新たに書類を入手するために住宅を診断してもらう必要があります。
また、被相続人の居住用家屋等確認書は空き家を残しているか、解体しているかで必要書類は異なります。空き家のある市区町村に直接問い合わせて必要書類を確認しましょう。

6.どちらがお得か空き家の状態を見極めよう

空き家の状態を見極めて売却を
空き家は所有しているだけで、税金の支払いや維持管理にかかわる費用がかかります。そのため、空き家を活用する予定がないのであれば、早めの売却がおすすめです。
また、空き家を売却するときには、空き家を解体し更地にしてから売却する方が良い場合と解体せずに売却した方が良い場合があります。
それは空き家の状態によってどちらが得なのかが異なり、空き家の状態が良い場合は解体しない方が得だと言えます。
このように空き家を売却するときには、その空き家の状態を見て判断する必要があります。空き家を売却するときには、不動産会社と相談しながら、売却できる方法を選びましょう。