土地の売買?初心者にもわかる土地売却の方法と流れ

土地売買の手続きの流れ

両親が住んでいた家を手放した、などで、初めて土地の売買を考えている方は、

・土地を売りたいけれど、誰に売ればいいのだろう?
・土地を高く売りたいけれど、土地を売ったことがなくて不安

など土地を売るという初めての経験に頭を悩ませているのではないでしょうか?

土地を高値でかつ信頼のできる方法で売買するためには、売却前にいくつかのポイントを押さえておく必要があります。

この記事を読むと、

・土地の売買の流れ
・土地売買にかかる諸費用
・土地を高く売るためポイント

がわかります。1つずつ、土地売買のポイントを押さえながら一緒に土地の売買を成功に導いていきましょう。

※土地売買の成功とは、土地を高く売る・早く売る・楽に売ると定義しています。

この記事の目次

1 土地売買の流れ 7つのステップ


それでは、土地売買の流れについてみていきましょう。

この記事では土地売買の流れを7つのステップに分け、かつそれぞれのステップで重要なポイントを説明しています。

1.1 ステップ1 自分で土地の相場を調べる

まずは、不動産会社に土地の査定をする前に、自分で土地の相場を調べることがとても大切です。

自分で土地の相場を調べることで、不動産会社の提示する査定額が正しいかどうか判断する軸を作ることができるからです。

自分で土地の相場を調べる方法はいくつかあり、以下の記事でその方法を詳しく説明しているので、土地の相場を調べたい方はこちらをご覧ください。

本記事では、目的別に土地売却相場を調べる方法を初心者にも分かりやすく、画像によるガイダンス付きで説明しています。

1.2 ステップ2 土地の査定をする

自分でざっくりと土地の相場を調べることができたら、次は不動産業者に査定を依頼します。

土地査定には、土地の面積や駅からの近さ情報のみ算出する机上査定に加えて、実際に現地に出向いて査定を行う訪問査定を行います。

土地の査定を依頼するなら、大手NTTグループの運営するHOME4Uの一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

HOME4Uの無料一括査定

また、土地査定とは何だろう?どのような方法で行われるのだろうと疑問に思った方はこちらをご覧ください。机上査定と訪問査定の詳しい違いについても解説しています。

本記事では、不動産会社が行う土地の査定方法と土地査定で失敗しないために事前に知っておくべき8つのポイントを解説します。

1.3 ステップ3 価格を決定する

不動産業者の査定が終わると、提示された査定額に基づいて売り出し価格を決定します。

なお、売買価格の決定は、値下げ交渉を想定して行うことに加え、周辺エリアの類似物件と比較して相場からかけ離れた価格設定をしないようにしましょう。

1.4 ステップ4 不動産会社を選ぶ

売り出し価格を決定すると、仲介を依頼する不動産業者と媒介契約を結びます。

土地を高値で売却するために、自分の土地がある地域に精通していて、信頼のおける不動産会社を選ぶことは大切です。

そのような不動産会社を選ぶコツは以下の記事にまとめましたので、ぜひご覧ください。

不動産の売る・貸すの実現には、不動産屋の存在が欠かせません。その選び方が金額や期間など、結果を大きく左右するのです。査定だけではない5つのポイントをまとめます。

自分に合った不動産会社を選べたら、次は媒介契約の種類を選びます。

この媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれメリットとデメリットがあるので、自分に合った契約を選択するようにしましょう。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

1.5 ステップ5 内覧の受け入れをする

不動産業者と媒介契約を結ぶと、土地の売買活動に移ります。

売買活動では、インターネットや折り込みチラシなどを駆使して、より多くの人の目に触れるような工夫が必要です。

その後、購入希望者が現れると物件の内覧の受け入れ、物件の良さを最大限アピールするようにしましょう。

1.6 ステップ6 売買契約を締結する

購入希望者が内覧を経て購入の意思が固まると、売買契約に進みます。

ただし、契約前に値下げ交渉を求められるケースがあるので、売却に向けた交渉に応じるようにしましょう。

その後、双方の合意の下、売買契約を締結し、手付金を受け取ります。

1.7 ステップ7 決済・引き渡しをする

売買契約締結後は、一定の期間を空けて決済を迎えます。

決済日には、土地の所有権移転登記と残金の受け取りを行い、鍵と共に物件を引き渡して売買が完了します。

また、仲介を依頼した不動産業者への仲介手数料はこの時に支払います。

2 土地売買にかかる4つの費用


次に、土地の売買をするのであれば、絶対に外せない知識、土地売買にかかる費用について見ていきましょう。

土地を売却する際には以下の4つのコストが発生します。

  1. 不動産会社に支払う仲介手数料
  2. 売買契約書に添付する印紙税
  3. 売却益にかかる譲渡所得税
  4. 登記の際にかかる登記費用

です。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

2.1 不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に土地の売買の仲介を依頼する場合、仲介手数料が必ずかかります

仲介手数料は、売買契約の成立によって請求権が発生する性質を持っています。

消費者が不当な不利益を受けないよう、不動産会社が受け取る仲介手数料は法律で上限が定められており、以下のコストがかかります。(別途消費税が発生)

売買価格仲介手数料消費税8%消費税10%
200万円までの部分5%5.4%5.5%
200万円を超えて400万円までの部分4%4.32%4.4%
400万円を超える部分3%3.24%3.3%

400万円までは200万円ごとに区切って計算するので面倒ですが、400万円以上になると、下記の速算式によって税込価格を求めることが可能です。

仲介手数料=売却価格×3.24%+64,800円(消費税8%)
仲介手数料=売却価格×3.3%+66,000円(消費税10%)

なお、法律で定められているのは上限額であって、不動産会社が受け取るべき仲介手数料の金額ではないことに注意が必要です。

不動産会社に支払う仲介手数料について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

売り出しから成約までにはさまざまな費用がかかり、契約関係や引っ越し費用は見落としがちです。また場合によっては税金も発生しますが、これらは必ずかかるわけではないので、可能性があるものとその相場をまとめました。

2.2 売買契約書に添付する印紙税

土地を売買する場合、売買契約書を締結して物件を引き渡すという流れで進めていきます。売買契約書には、以下のように契約金額に応じた印紙を購入することで印紙税を支払い、売買契約書に貼付することになっています。

契約金額印紙税軽減措置後
500~1,000万円以下1万円5,000円
1,000~5,000万円以下2万円1万円
5,000~1臆円以下6万円3万円

また、平成25年4月1日から平成30年3月31日までに作成される売買契約書については、印紙税に対する軽減措置が設けられていましたが、さらに平成32年3月31日までの2年間延長されています。
 

※参考文献: 印紙税の軽減措置の延長について(H30/4)|国税庁

2.3 売却益にかかる譲渡所得税

土地や住宅などの不動産を売却して売却益が出た場合、売却益に対して譲渡所得税が発生します。

この譲渡所得税は、以下のような方法で課税譲渡所得金額が算出され、その金額を基準として所得税と住民税がそれぞれ課税されることになっています。

譲渡所得税の速算式

課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費+譲渡費用-特別控除額

なお、譲渡所得税は不動産の所有期間に応じて区別されており、所有期間が5年を超える場合は所得税15%・住民税5%所有期間が5年未満の場合は所得税30%・住民税9%がそれぞれ課税されます。

不動産売却の際にかかる譲渡所得税についてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産を売却すると税金や諸費用でお金がかかります。せっかく高値で家を売却できても、税金などで売却代金が減ってしまってはその後の住み替えなどに支障が出てしまうのではないでしょうか。控除制度などを上手に利用し、売却を成功させましょう。税金などの計算方法もご紹介します。

2.4 売却時に節税できる特例や控除

土地の売却時に適用される特例には、公共事業や特定土地区画整理事業や特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合に受けられる控除が設けられています。

なお、特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合には、面積が30ヘクタール以上という比較的広い面積の土地にしか適用されず、他の特例についても適用条件が厳しかったり、売却先が限定されているケースがほとんどです。

※参考文献:土地や建物を売ったとき|国税庁(H30)

土地売買の税金について更に詳しく知りたい方は、こちらも合わせてご覧ください。

土地を売るとかかる税金は全部で4つ、しかし状況に応じて支払わなくていい税金もあります。土地の売買は取引額が大きい分かかる税金も多額です。本記事では土地の売却時にどんな税金がいくらかかるのか初心者にもわかりやすく説明します。

2.5 登記の際にかかる登記費用

土地を売却した場合、売主は買主に対して、所有権移転登記を行う必要があります。

この際、登録免許税と司法書士に支払う司法書士報酬(不動産登記は、複雑で時間がかかるため、司法書士に依頼することが一般的)が発生します。

ただし、金額が高い所有権移転登記は慣例で買主負担です。

登録免許税は不動産1個につき1,000円と、司法書士への手数料は15,000円ほどかかります。

3 土地を高くうるための3つのコツ


さて、第3章では土地を高く売るための3つのコツについて説明します。

3.1 東京オリンピック開催前に土地を売る

土地を高く売ろうと考えたら、まずは、不動産の需給と価格変動に注目して、世間一般的に不動産の価値が高い時期に土地を売るとよいです

不動産の価値は2019年度内が最も高くなると予想されています。

その根拠について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

相続などで親から不動産を受け継ぎ、不動産を売却したい方々は、「不動産の価値がもっとも高いうちに不動産を売却したい。」と考えているので...

3.2 複数の不動産会社を見てみる

土地を高値で売るために、複数の不動産会社を探すことも重要です。

不動産会社には、特定の地域の不動産の売買に強い不動産会社もいますし、仲介手数料が他の不動産会社と比べて安い不動産会社もいます。

また、不動産業者の中には、高額な査定額を提示して後で値を下げたり、強引に契約させようとする悪徳業者も存在するので注意が必要です。

そのため、複数の不動産会社を検討して、土地の売買の仲介を依頼することが重要になります。

複数の不動産会社を探すのであれば、不動産一括査定サイトを利用するべきです。

当サイトでは、大手NTTグループが運営する一括査定サイトHOME4Uをおすすめしています。

HOME4Uの無料一括査定

3.3 土地を売りに出してからできるだけ早く売る

意外に思われるかもしれませんが、土地を売るに出してからできるだけ早く売ってしまうというのも土地を高く売るためのコツです。

売却希望価格を追い求めて土地の売却時期を先延ばしにしていると以下の3つのリスクが生じます。

  1. 土地が長く売れ残っていると、買主目線からその土地に何か瑕疵があるのではないかと思われ、売れなくなる
  2. 今後、東京オリンピックの影響で地価が下がることが予想される

そのため、土地を売りに出したら、多少希望の価格で売買の交渉ができなくても早めに土地を売ることが大切です

4 損をしないために注意するべき4つのポイント

土地の売却前の注意点

第4章では、土地売買をする際、損をしないために気を付けるべき4つのポイントについてみていきましょう。

4.1 土地の状況や相場価格を調べる

土地の売却を検討した時に、不動産登記簿などを利用して、広さや隣接する土地との境界を確認したり、土地に有害物質が埋まっていないか土地の状態を把握しておくことが大切です。

土地の境界線があいまいだと、売主とのトラブルの原因になったり、隣地とのトラブルの原因になるからです。

また、売主の不注意によって土地に何らかの瑕疵が発見された場合は、売主は瑕疵担保責任に問われ、最悪損害賠償をしなければなりません。

土地の状態によっては、売却前にメンテナンスが発生することもあるので注意が必要です。

また、所有している土地に対する相場を売却前に調べておくことで、損をすることなく適正価格で売却できます。

というのは、土地の相場を事前に調べることで、不動産業者の言いなりになって格安な値段設定をして土地を売ってしまうというようなことを未然に防ぐことができるからです。

なお、周辺エリアにある類似物件の取引価格については、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用することで、相場を知ることができます。

土地の相場や適正価格を知りたい方はこちらを参照して下さい。

本記事では、目的別に土地売却相場を調べる方法を初心者にも分かりやすく、画像によるガイダンス付きで説明しています。

境界線の決め方はこちらを参照して下さい。

土地を売却する際には、測量をした方が良いケースがありますが、測量には数十万円程度の費用が必要なため、予め費用や手順について押さえておくと良いでしょう。これから土地の売却を検討している場合は大体の費用を把握し、スムーズな売却を目指しましょう。

4.2 土地の名義人や相続人を確認する

土地を売却する際に、所有者の名義が本人でない場合には、土地を売却できないので注意が必要です。

このようなケースは、相続や離婚などが考えられますが、共有名義になっている場合でも独断で土地の売却はできません。こちらも、不動産登記簿謄本を取得することで確認することができます。

また、土地を相続した場合には、速やかに相続登記(亡くなった方の名義になっている土地や家の名義を変更すること)を行っていたとしても、相続人全員の同意が必要になるケースがあるため、遺産分割協議にてきちんと話し合うことが大切です。

4.3 住宅ローン残債を確認する

住宅ローンの残債がある場合でも土地を売却することはできますが、売却が難しくなるケースもあるため、住宅ローンの残債を確認しておく必要があります。

その理由としては、住宅ローンを組んだ時に抵当権が設定されていることが挙げられ、売却するためには売却前に抵当権を抹消しておく必要があります。

売却予定の土地に抵当権がついているかどうかは、登記簿謄本を取得することで確認できます。

住宅の買い替えの場合、住宅ローンの上乗せができる「買い替えローン」という仕組みがあるため、これを利用して売却はできますが、その分仮入額が増えることになるので注意が必要です。

買い替えローンを利用する場合は、資金計画をきちんと立てておきましょう。

4.4 土地売却後の確定申告を忘れない

土地売買によって、確定申告が必要になることがあります。

土地の売却後に確定申告が必要になる場合とは、売却益が発生した時です。

売却益とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、売却代金がプラスになった時のことを言います。

売却益は「課税譲渡所得」として区分され、売却益に応じた「譲渡所得税」を収める必要があります。

売却益が発生したら、確定申告をすることを忘れないようにしましょう。

※参考文献:不動産収入を受け取ったとき(H30)|国税庁, 譲渡所得の計算の仕方|国税庁

5 トラブルを未然に防ぐ 土地売買契約書作成時に見るべき4つのポイント


土地を売買する際には必ず土地売買契約書を作成します。

通常、この契約書は仲介を担当してくれる不動産会社が作成してくれますが、だからといって、売買契約書はお金を払う・払わないに関わるとても大切な書類ですので間違いがないかチェックが必要です。

売買契約書作成時に見るべき4つのポイントをこの章では解説します。

5.1 取引対象範囲を確認する

まずは、売買する土地の取引対象範囲に間違いがないかを確認しましょう。

この時、未登記建物、所有権のある駐車場や物置などがある場合は、所有権の帰属が誰になるのか明らかにしましょう

5.2 売買代金とその内訳を確認する

次に、売買価格や支払い方法・スケジュールを確認しましょう。

特に、融資や自己資金を用意するのに時間がかかる場合は、契約書にかかれたスケジュールが、資金を準備するのに十分かどうか検討するようにしましょう

5.3 解除条件を確認する

売主、買主ともに売買契約書の内容で軽視しがちな項目が解除条件です。

契約をする際には、土地を売ることに頭がいっぱいで、解除のことを考える余裕がないためです。

そうなると、いざ解除する際に、解約の方法がわからないや期日ギリギリになってしまうなど、焦る方が多いようです。

そのような事態を防ぐために、契約書を作成する際は、

  1. 解約条件の整理
  2. 解約期日の確認
  3. 解約する場合の対応方法

をしっかりと押さえましょう。

5.4 瑕疵担保責任の範囲を確認する

売買した土地に何かしらの欠陥が発見された際に、買主は売主に対して一定期間の間保証を求めることができます。(瑕疵担保責任

土地売買契約書を作成する際には、売主は何をどの期間の間買主に対して保証しなければいけないのか、瑕疵が見つかった際は、解除できるのか、修復の義務があるのかないのかを確認しましょう。

土地の売買の場合、通常は

  • 原則修復に限って対応しますが、契約の目的が達せられない場合に限って、売買契約を解除できる。
  • 上記で売買契約を解除した場合は、買主は損害賠償請求ができる

となります。
例えば、地盤沈下している等であれば、契約解除が可能ですが、廃棄物等が埋まっている程度なら修復対応になります。

6 土地売買時に必要な書類とは?

土地の売却時には登記簿謄本など普段目にしないような書類を用意する必要があります。

事前に土地売買に必要な資料を用意することでスムーズに売却手続きを行うことができます。

土地売買に必要な書類を知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

7 不動産の査定は複数の不動産会社に頼もう。おすすめの一括査定サイトの紹介

土地を高値で売買するコツの1つとして、複数の不動産会社に出会うということを述べました。

複数の不動産会社に出会うために、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

一括査定サイトを活用すると、1度の土地の簡単な情報の入力で複数の不動産会社に出会うことができます。

取扱い実績等特徴評判
HOME4U・18年の実績年間700万人が利用
・満足度97.5%
NTTデータグループ運営の信頼性
・日本初の一括査定サービス
・地域に精通した地域密着型の不動産会社も多数登録
・営業マンの対応を比較できてよかった。
・信頼できる不動産会社が多数揃っていた。
HOME’S 売却査定・476万人の利用者・全国1,713社が登録されている
・匿名で査定依頼できる
・不動産会社の特徴がわかる
・掲載物件数が多い
・周辺情報、口コミ、評判などとにかく情報量が多い
大手の不動産会社に依頼できない
すまいValue・査定依頼件数18万件(6社合計)
・2017年度成約件数11万件
最大手の不動産会社に一括査定の依頼をできる・ネームバリューもあり
・実績豊富な不動産会社が査定するので安心
ソニー不動産・利用者の満足度90.8%・エージェント制度を採用
・マンション価格推定エンジンを利用
高値で売却できた
担当者の誠実さからの信頼感が強い
HOME4U 土地活用・年間700万人が利用・NTTデータグループが運営信頼性
・最大7社まで請求できる
・完全無料
・多数の活用情報を提供してもらえる
イエウール利用者満足度 98%
累計利用者数 1,000万人以上
・全国1,700社以上の不動産会社と提携
地域密着型の不動産会社も登録あり
・提携の不動産会社が多いので選べる不動産会社が多い

9.1 NTTデータグループの不動産査定サイト【HOME4U】

【HOME4U】は、NTTデータグループの株式会社NTTデータスマートソーシングが運営しており、1997年からサービスを開始した日本初の不動産一括査定サイトです。

このサイトでは、厳選した1,300社の不動産業者と提携しており、NTTデータグループによる運営のため、セキュリティ保護の意識が高いという特徴があります。

HOME4Uの無料一括査定

9.2【HOME’S 売却査定】

【HOME’S 売却査定】は、不動産情報サービス事業を展開する株式会社LIFULLが運営している不動産売却査定サービスです。この際とは、全国1,700社以上と提携しており、大手から地域密着型の業者までさまざまです。

また、メールアドレスと物件情報のみの登録だけで、大まかな査定価格を知ることができる無料の「匿名査定」が利用でき、個人情報の提供が必要ないことが特徴です。

HOME’S 売却査定

9.3 大手6社運営の不動産査定サイト【すまいValue】

【すまいValue】は、住友不動産販売・野村の仲介・東急リバブル・三井のリハウス・小田急不動産・三菱地所ハウスネットという大手6社が運営している不動産査定サイトです。

このサイトでは、国内を代表する大手6社のみの査定から比較でき、大手ならではの安心な取り引きが実現できます。また、年間取引件数が10万件以上と豊富な実績を誇っているという特徴があります。

すまいValueの無料一括査定

9.4【HOME4U 土地活用】

【HOME4U土地活用】は、不動産査定サイト【HOME4U】と賃貸経営プラン比較サイト【賃貸経営HOME4U】と同様に株式会社NTTデータスマートソーシングが運営している土地活用に特化した一括プラン請求サイトです。

このサイトは、あらゆる土地活用に対応した全国各地の最大7社にプラン請求ができ、売却希望者と業者を繋ぐ「マッチング」を目的としています。

土地活用の無料プラン比較【HOME4U】

9.5【ソニー不動産】売却相談・査定申込プログラム

【ソニー不動産】は、ソニーグループの不動産業者である株式会社ソニー不動産が運営している不動産売却サービスです。このサイトは、売却価格納得度ナンバーワンとお客様満足度90%以上という実績を誇っており、多くの利用者に支持されていることが特徴です。

また、買主と売主の担当者を分ける売却エージェント制度を導入していることに加えて、Yahoo! JAPANと共同で不動産売買プラットフォーム「おうちダイレクト」を提供しています。

ソニー不動産の簡易査定

9.6 実績豊富な優良企業が多い【イエウール】

【イエウール】は、株式会社Speeeが2014年から運用をスタートしている不動産一括査定サイトです。このサイトは、全国の厳選された1,400社以上の不動産業者と提携しており、実績豊富な優良企業が多いことが特徴です。

また、提携業者は大手から地域密着型の業者まで幅広く、最大6社に一括査定を依頼できるため、自分に合う業者を見つけやすいと言えるでしょう。

10.ポイントを押さえて土地売買を無駄なくスムーズに

土地売買のポイント

土地の売買をスムーズに進めるためには、土地の状態を確認するなどの事前準備が必要です。また、仲介を依頼する不動産業者を選ぶ際には、土地の売買実績が豊富な業者を選ぶことで、無駄のない売却を実現できると言えるでしょう。

また、一括査定サイトを活用すると、一度に複数の業者に査定を依頼できるだけでなく、その後のやり取りにおいて、誠実な対応の担当者に出会える可能性もあるため、優良な業者をしっかりと見極めることが大切です。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

すまいValueの無料一括査定

人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

おうちダイレクトの無料一括査定

「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
「どのような感じで連絡がくるのか?」
そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
「メリットあるの?」
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