土地の売買?初心者にもわかる土地売却の方法と流れ

土地売買の手続きの流れ

両親が住んでいた家を手放した、などで、初めて土地の売買を考えている方は、

・土地を売りたいけれど、誰に売ればいいのだろう?
・土地を高く売りたいけれど、土地を売ったことがなくて不安。。。
・土地に家を残すべきなのか取り壊すべきなのか迷っている

など”土地を売る”という初めての経験に頭を悩ませているのではないでしょうか?

土地を高値でかつ信頼のできる方法で売買するためには、売却前にいくつかのポイントを押さえておく必要があります。

この記事を読むことで、

・土地の売買の種類・流れ
・土地の売買を成功させるための不動産業者の選び方
・土地売買にかかる諸費用

がわかります。1つずつ、土地売買のポイントを押さえながら一緒に土地の売買を成功に導いていきましょう。

※土地売買の成功とは、土地を高く売る・早く売る・楽に売ると定義しています。

1. 目的別!土地売買の方法3パターン


まずは、土地売買の方法について説明していきます!土地売却の方法には、3パターンあります。

・不動産業者に売買の仲介をしてもらう
・不動産業者に土地を買い取ってもらう。
・個人間で土地を売買する

です。では、さっそく1つ目のパターンから見ていきましょう。

1.1 不動産業者に売買の仲介をしてもらう

まずは、不動産業者に売買の仲介をしてもらうパターンです。

一般的に、土地を売買する場合、不動産業者に売買の仲介を依頼するのが王道です。

プロである不動産業者に買い手を見つけるための広告作成から契約までをすべて一任してもらうため、土地売買にかかる手間が最小限であるというメリットがあります。

基本的には、不動産業者に仕事を一任するため、信頼できる優良業者に依頼できるかどうかが土地売買を成功させるための鍵になります。

不動産業者との媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属選任媒介契約の3通りがあります。

簡単に説明すると、

一般媒介契約とは

依頼者(売主)が複数の宅健業者に重複して依頼できる媒介契約のことです。依頼者自身も自分の力で取引の相手方を発見して、直接契約することができます。

専任媒介契約とは

依頼者(売主)が他の宅健業者に重複して依頼できない媒介契約を言います。ただし、一般媒介契約と同じく、依頼者は自分の力で取引の相手方を発見して直接契約することは可能です。

専属専任媒介契約とは

依頼者(売主)が他の宅健業者に重複して依頼できない・依頼者自身も自分の力で取引の相手方を探してはいけないという契約のことです。

このように媒介契約には3つの種類があります。

土地を売買する目的に従って適切な媒介契約を選ぶようにしましょう。

不動産業者との媒介契約についてさらに詳しく知りたい方はこちらを参照してください。

家や土地を売る場合、不動産会社に売却依頼して市場に物件情報を流してもらい、購入希望者が現れるのを待つのが一般的な流れです。 このとき、...

1.2. 不動産業者に土地を買い取ってもらう

郊外の土地や何かしらの瑕疵が発見された土地は、不動産業者を仲介した売買では売れないことがしばしばあります。

そんな時は、土地を不動産業者に買い取ってもらうという方法がおすすめです。

この方法のメリットは、売却の相手方が不動産のプロであるために、売却から入金までの流れがスムーズであるというメリットがあります。

デメリットは、相場よりも安い売却価格になることが多いことです。

不動産業者はあなたの土地を買いとったあと、再びその土地を売りに出すという作業をしなければいけないので、そのための費用が差し引かれてしまうからです。

1.3 個人間で土地を売買する

不動産会社を通さずに、自分で土地を売りに出し、買主を探して売買する方法がこちらです。

不動産業者を介さないために、不動産業者に仲介手数料を取られないというメリットがあります。

一方デメリットとしては、

・買主を見つけるための集客をすべて自分で行わなければいけない
・土地に関する問い合わせの対応をしなければならない
・買主が見つかったときは、自分で契約書を作成しなければいけない
・土地の売買に関して何らかのトラブルが発生したとき、その責任をすべて追わなければいけない

など、初心者には大変な手間が発生します。

そのため、お仕事で忙しい人や、売りたい土地が近くにない人、土地の売買を1人で行うことに不安がある人は避けるべきです。

個人間売買のメリット・デメリット、方法について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産売買の方法には、 不動産会社に土地売買の仲介をしてもらう。 不動産会社に土地を売却する 不動産を個人で売却する の...

2.土地売買の流れとは

土地売買は、マンションや戸建てなどの一般的な不動産の売買とほぼ同じ流れで進めていきます。
土地売買を行う流れ

2.1 土地を売買する計画を立てる

土地や住宅などの不動産を売却する場合、すぐに不動産業者に査定を依頼するのではなく、売却までの計画を立てることをおすすめします。

その理由としては、きちんと計画を立てることが、土地の売却を成功させることにつながるからです。

具体的には、売買の理由はもちろんのこと、いつまでに契約したいか、いくらで取引したいかなどを明確にしておくと良いでしょう。

ちなみに、新年度の始まる1~3月や人事異動のある9~10月頃は、転勤や転居などで不動産市場が活発になると言われており、毎年この時期になると不動産の売買が活発化しています。

そのため、おすすめの売却活動の時期は、11月から3月であるといわれています。

2.2 売買成立までの流れ

土地や住宅などの不動産の売買は、主に下記ような流れで進めていくのが一般的です。

なお、購入希望者が現れない場合は、媒介契約から内覧の受け入れまでの期間が長くなります。以下では、それぞれの手順の詳細について順に解説していきます。

Step1 不動産の査定

土地を売却するまでの計画を立てたら次は、不動産業者に査定を依頼します。

不動産業者では、物件の状態から算出する机上査定に加えて、実際に現地に出向いて査定を行う訪問査定を行います。

Step2 価格の決定

不動産業者の査定が終わると、提示された査定額に基づいて売り出し価格を決定します。

なお、売買価格の決定は、値下げ交渉を想定して行うことに加え、周辺エリアの類似物件と比較して相場からかけ離れた価格設定をしないようにしましょう。

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Step3 媒介契約

売り出し価格を決定すると、仲介を依頼する不動産業者と媒介契約を結びます。

この媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれメリットとデメリットがあるので、自分に合った契約を選択するようにしましょう。

Step4 内覧の受け入れ

不動産業者と媒介契約を結ぶと、土地の売買活動に移ります。

売買活動では、インターネットや折り込みチラシなどを駆使して、より多くの人の目に触れるような工夫が必要です。

その後、購入希望者が現れると物件の内覧の受け入れ、物件の良さを最大限アピールするようにしましょう。

Step5 売買契約締結

購入希望者が内覧を経て購入の意思が固まると、売買契約に進みます。

ただし、契約前に値下げ交渉を求められるケースがあるので、売却に向けた交渉に応じるようにしましょう。

その後、双方の合意の下、売買契約を締結し、手付金を受け取ります。

Step6 決済・引き渡し

売買契約締結後は、一定の期間を空けて決済を迎えます。

決済日には、土地の所有権移転登記と残金の受け取りを行い、鍵と共に物件を引き渡して売買が完了します。

また、仲介を依頼した不動産業者への仲介手数料はこの時に支払います。

土地売買を行う流れ(まとめ)

3.土地の売却前の注意点

土地の売却前の注意点

土地をスムーズに売買するためには、表面上はわからない地盤の緩みや土壌汚染などのリスクが潜んでいる可能性があるため、売却前に確認しておく必要があります。

2.1 現在の土地の状況を確認

土地の売却を検討した時に、不動産登記簿などを利用して、広さや隣接する土地との境界などを確認し、土地の状態を把握しておくことが必要です。

また、土地に建物が建っている場合は、建物の築年数を確認し、雨漏りなどの欠陥についてきちんと確認しておくようにしましょう。

土地の状態によっては、売却前にメンテナンスが発生することもあるので注意が必要です。

その理由としては、土地などの不動産を売却した場合、売却後に欠陥が見つかると瑕疵(かし)担保責任を売主が負うことになります。

そのため、売却後でも必要に応じた修繕を行わなければならず、場合によっては損害賠償を請求されるリスクが生じます。

また、所有している土地に対する相場を売却前に調べておくことで、損をすることなく適正価格で売却できます。

というのは、土地の相場を事前に調べることで、不動産業者の言いなりになって格安な値段設定をして土地を売ってしまうというようなことを未然に防ぐことができるからです。

なお、周辺エリアにある類似物件の取引価格については、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用することで、相場を知ることができます。

土地の相場や適正価格を知りたい方はこちらを参照して下さい。

この記事をお読みの方は、 「今まで大切に所有してきた土地を売却しようと思っているが、その前に一度土地の価格をしっておきたい。」...

2.2 名義人や相続の状況

土地を売却する際に、所有者の名義が本人でない場合には、土地を売却できないので注意が必要です。

このようなケースは、相続や離婚などが考えられますが、共有名義になっている場合でも独断で土地の売却はできません。こちらも、不動産登記簿謄本を取得することで確認することができます。

また、土地を相続した場合には、速やかに相続登記(亡くなった方の名義になっている土地や家の名義を変更すること)を行っていたとしても、相続人全員の同意が必要になるケースがあるため、遺産分割協議にてきちんと話し合うことが大切です。

2.3 ローンの残債の有無

住宅ローンの残債がある場合でも土地を売却することはできますが、売却が難しくなるケースもあるため、住宅ローンの残債を確認しておく必要があります。

その理由としては、住宅ローンを組んだ時に抵当権が設定されていることが挙げられ、売却するためには売却前に抵当権を抹消しておく必要があります。

売却予定の土地に抵当権がついているかどうかは、登記簿謄本を取得することで確認できます。

住宅の買い替えの場合、住宅ローンの上乗せができる「買い替えローン」という仕組みがあるため、これを利用して売却はできますが、その分仮入額が増えることになるので注意が必要です。

買い替えローンを利用する場合は、資金計画をきちんと立てておきましょう。

土地の売却前の注意点(まとめ)

4. 土地売却後の注意点


土地売却後には確定申告が必要になる場合があります。土地を売って無事終了というわけではないので注意しましょう。

4.1確定申告

確定申告とは、1月1日から12月31日までの間に生じた所得の合計金額を所轄の税務署に申告・納税することです。

一般的にサラリーマンは給料所得以外に所得がなければ会社が年末調整の手続きを行ってくれるので確定申告の必要はありません。

土地の売却後に確定申告が必要になる場合とは、売却益が発生した時です。

売却益とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、売却代金がプラスになった時のことを言います。

売却益は「課税譲渡所得」として区分され、売却益に応じた「譲渡所得税」を収める必要があります。

売却益が発生し、確定申告が必要になったら、売却益が発生した翌年の2月17日から3月16日の間(2019年度分の話。年によって変わる)に行いましょう。

売却益が発生しなかった際は、確定申告の必要はありません。
>>>>※参照:不動産収入を受け取ったとき(H30)|国税庁, 譲渡所得の計算の仕方|国税庁

5.売買を成功させるための不動産選びのコツとは?

成功のコツ

土地や住宅などの不動産を売買する場合、仲介を依頼する不動産業者選びが大切です。

ここでは、不動産業者選びのポイントについて順に解説していきます。

5.1 会社によって得意分野がある

不動産業者には、大手から地域密着型の業者まで幅広く、公益法人不動産流通推進センターが公表したデータによると、不動産業における法人数は平成27年度で約32万件と非常に多いことがわかっています。

このように多い不動産業者の中から1社に絞ることは難しいと言えますが、業者によって得意分野があるため、土地を売却したい場合は土地の売買実績が豊富な業者を選ぶことをおすすめします。

不動産業者が得意とする分野を見分けるには、広告や公式ホームページなどに掲載されている不動産を見ることで、得意な傾向が読み解けます。

また、大手の場合、全国展開しているだけでなく、取り扱う物件数も多いことから安心感や信頼感を得ることができますが、地域密着型の業者の場合、地域の特性についての知識があるため、大家との繋がりも深いと言えるでしょう。

5.2 信頼出来る不動産会社を探す

不動産業者の中には、高額な査定額を提示して後で値を下げたり、強引に契約させようとする悪徳業者も存在するので注意が必要です。

そのため、不動産業者を選ぶ場合、近所だからという理由だけで決めるのは危険だと言えます。

このような理由で不動産業者を選んだ場合、高額な査定額を提示されても気づくことができず、また、良い担当者に出会えるとは限りません。

そのため、売却時に悪徳業者を見極める手段の一つとして、無料の一括査定サイトを活用することがおすすめです。

5.3 担当者との相性は重要

不動産業者を選ぶ場合、担当者の対応などから相性をきちんと確認することが重要です。

具体的には、不動産に関する専門的な知識を持ち合わせていることや、しつこい営業をしてこないという点で判断すると良いでしょう。

成功のコツ(まとめ)

6.土地売買にかかる税金とは?

土地売買に関する税金

土地を売却すると、固定資産税や都市計画税の他に、売却益が出た場合には譲渡所得税が発生します。

なお税金の種類によっては、一定の要件を満たすことで特例や控除を受けることができます。

6.1 売買契約書に貼付する印紙税

土地を売買する場合、売買契約書を締結して物件を引き渡すという流れで進めていきます。売買契約書には、以下のように契約金額に応じた印紙を購入することで印紙税を支払い、売買契約書に貼付することになっています。

契約金額印紙税軽減措置後
500~1,000万円以下1万円5,000円
1,000~5,000万円以下2万円1万円
5,000~1臆円以下6万円3万円

また、平成25年4月1日から平成30年3月31日までに作成される売買契約書については、印紙税に対する軽減措置が設けられていましたが、さらに平成32年3月31日までの2年間延長されています。
 
>>>>※出典: 印紙税の軽減措置の延長について(H30/4)|国税庁

6.2 売却益にかかる譲渡所得税

土地や住宅などの不動産を売却して売却益が出た場合、売却益に対して譲渡所得税が発生します。この譲渡所得税は、以下のような方法で課税譲渡所得金額が算出され、その金額を基準として所得税と住民税がそれぞれ課税されることになっています。

譲渡所得税の速算式

課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費+譲渡費用-特別控除額

なお、譲渡所得税は不動産の所有期間に応じて区別されており、所有期間が5年を超える場合は所得税15%・住民税5%所有期間が5年未満の場合は所得税30%・住民税9%がそれぞれ課税されます。

6.3 売却時に節税できる特例や控除

土地や住宅などの不動産を売却する場合、印紙税や譲渡所得税などの税金が掛かります。しかし、このような税金の負担を軽減するために、特例や控除制度が設けられています。

マイホーム売却時の特別控除

マイホーム売却時の特別控除は、以下のような3種類の特例や控除が設けられています。
・3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、現在居住している家を売却した場合には3,000万円までは課税の対象とならないという制度です。
ただし、最後に居住してから3年以内であることや他の特例を適用していないことなどの条件を満たしている必要があるので注意が必要です。

・10年以上所有した不動産を売却した時の特例

10年以上所有した不動産を売却した場合の特例は、譲渡所得から3,000万円を差し引いた残りの6,000万円までの部分に対して、所得税10%・住民税4%軽減税率が適用される制度です。なお、3,000万円の特別控除との併用ができることになっています。

・居住用不動産の買換特例

居住用不動産の買換特例は、居住用住居の買い替え時に限り、不動産売却価格が3,000万円以上1億円以下であれば課税を先送りにできるという制度です。なお、10年以上所有した不動産を売却した時の特例と異なり、3,000万円の特別控除と併用できません。
また、買い替えた後の住宅と土地に対して、更に売却する時点で課税されるので注意が必要です。

土地の売却時に適用される特例

土地の売却時に適用される特例には、公共事業や特定土地区画整理事業や特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合に受けられる控除が設けられています。

なお、特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合には、面積が30ヘクタール以上という比較的広い面積の土地にしか適用されず、他の特例についても適用条件が厳しかったり、売却先が限定されているケースがほとんどです。

>>>>>※出典:土地や建物を売ったとき|国税庁(H30)

土地売買の税金について更に詳しく知りたい方は、こちらも合わせてご覧ください。

土地を売るとかかる税金は全部で4つ、しかし状況に応じて支払わなくていい税金もあります。家と違って価格が変わりにくい土地は、税金を控除してもらうために確定申告が必要になることも。そんな土地の売買に関わる税金のポイントを解説します。
土地売買に関する税金(まとめ)

7.土地売却にかかるその他の諸費用

土地売却をする際、印紙税や譲渡所得税などの税金の他にも、不動産会社に仲介を頼む場合は不動産手数料、登記移転の際にかかる登記費用などがあります。

詳しくはこちらを参照してください

売り出しから成約までにはさまざまな費用がかかり、契約関係や引っ越し費用は見落としがちです。また場合によっては税金も発生しますが、これらは必ずかかるわけではないので、可能性があるものとその相場をまとめました。

8. 土地売買に必要な書類とは?

土地の売却時には登記簿謄本など普段目にしないような書類を用意する必要があります。

事前に土地売買に必要な資料を用意することでスムーズに売却手続きを行うことができます。

土地売買に必要な書類を知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

9.土地を売却するなら一括査定サイトを活用しよう!

一括査定サイトを活用

土地の売却を検討した場合、不動産業者に査定を依頼するのが一般的ですが、一括査定サイトを活用すると、一度に複数の業者に査定を依頼できるので便利です。以下では、各一括査定サイトの特徴や評判を紹介していきます。

取扱い実績等特徴評判
HOME4U・18年の実績年間700万人が利用
・満足度97.5%
NTTデータグループ運営の信頼性
・日本初の一括査定サービス
・地域に精通した地域密着型の不動産会社も多数登録
・営業マンの対応を比較できてよかった。
・信頼できる不動産会社が多数揃っていた。
HOME’S 売却査定・476万人の利用者・全国1,713社が登録されている
・匿名で査定依頼できる
・不動産会社の特徴がわかる
・掲載物件数が多い
・周辺情報、口コミ、評判などとにかく情報量が多い
大手の不動産会社に依頼できない
すまいValue・査定依頼件数18万件(6社合計)
・2017年度成約件数11万件
最大手の不動産会社に一括査定の依頼をできる・ネームバリューもあり
・実績豊富な不動産会社が査定するので安心
ソニー不動産・利用者の満足度90.8%・エージェント制度を採用
・マンション価格推定エンジンを利用
高値で売却できた
担当者の誠実さからの信頼感が強い
HOME4U 土地活用・年間700万人が利用・NTTデータグループが運営信頼性
・最大7社まで請求できる
・完全無料
・多数の活用情報を提供してもらえる
イエウール利用者満足度 98%
累計利用者数 1,000万人以上
・全国1,700社以上の不動産会社と提携
地域密着型の不動産会社も登録あり
・提携の不動産会社が多いので選べる不動産会社が多い

9.1 NTTデータグループの不動産査定サイト【HOME4U】

【HOME4U】は、NTTデータグループの株式会社NTTデータスマートソーシングが運営しており、1997年からサービスを開始した日本初の不動産一括査定サイトです。

このサイトでは、厳選した1,300社の不動産業者と提携しており、NTTデータグループによる運営のため、セキュリティ保護の意識が高いという特徴があります。

HOME4Uの無料一括査定

9.2【HOME’S 売却査定】

【HOME’S 売却査定】は、不動産情報サービス事業を展開する株式会社LIFULLが運営している不動産売却査定サービスです。この際とは、全国1,700社以上と提携しており、大手から地域密着型の業者までさまざまです。

また、メールアドレスと物件情報のみの登録だけで、大まかな査定価格を知ることができる無料の「匿名査定」が利用でき、個人情報の提供が必要ないことが特徴です。

HOME’S 売却査定

9.3 大手6社運営の不動産査定サイト【すまいValue】

【すまいValue】は、住友不動産販売・野村の仲介・東急リバブル・三井のリハウス・小田急不動産・三菱地所ハウスネットという大手6社が運営している不動産査定サイトです。

このサイトでは、国内を代表する大手6社のみの査定から比較でき、大手ならではの安心な取り引きが実現できます。また、年間取引件数が10万件以上と豊富な実績を誇っているという特徴があります。

すまいValueの無料一括査定

9.4【HOME4U 土地活用】

【HOME4U土地活用】は、不動産査定サイト【HOME4U】と賃貸経営プラン比較サイト【賃貸経営HOME4U】と同様に株式会社NTTデータスマートソーシングが運営している土地活用に特化した一括プラン請求サイトです。

このサイトは、あらゆる土地活用に対応した全国各地の最大7社にプラン請求ができ、売却希望者と業者を繋ぐ「マッチング」を目的としています。

土地活用の無料プラン比較【HOME4U】

9.5【ソニー不動産】売却相談・査定申込プログラム

【ソニー不動産】は、ソニーグループの不動産業者である株式会社ソニー不動産が運営している不動産売却サービスです。このサイトは、売却価格納得度ナンバーワンとお客様満足度90%以上という実績を誇っており、多くの利用者に支持されていることが特徴です。

また、買主と売主の担当者を分ける売却エージェント制度を導入していることに加えて、Yahoo! JAPANと共同で不動産売買プラットフォーム「おうちダイレクト」を提供しています。

ソニー不動産の簡易査定

9.6 実績豊富な優良企業が多い【イエウール】

【イエウール】は、株式会社Speeeが2014年から運用をスタートしている不動産一括査定サイトです。このサイトは、全国の厳選された1,400社以上の不動産業者と提携しており、実績豊富な優良企業が多いことが特徴です。

また、提携業者は大手から地域密着型の業者まで幅広く、最大6社に一括査定を依頼できるため、自分に合う業者を見つけやすいと言えるでしょう。

一括査定サイトを活用(まとめ)

10.ポイントを押さえて土地売買を無駄なくスムーズに

土地売買のポイント

土地の売買をスムーズに進めるためには、土地の状態を確認するなどの事前準備が必要です。また、仲介を依頼する不動産業者を選ぶ際には、土地の売買実績が豊富な業者を選ぶことで、無駄のない売却を実現できると言えるでしょう。

また、一括査定サイトを活用すると、一度に複数の業者に査定を依頼できるだけでなく、その後のやり取りにおいて、誠実な対応の担当者に出会える可能性もあるため、優良な業者をしっかりと見極めることが大切です。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

すまいValueの無料一括査定

「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
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そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
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