土地売買に関する手続きの流れと売却成功のコツを解説

土地売買の手続きの流れ

空き家や古家付き土地などの建物が建った物件よりも、活用の幅が広い更地のニーズは高い傾向にあります。また、建物に比べると資産価値が下落しにくく、立地条件などが揃えば高値での売却を目指すことができます。

しかし、売却前に土地の状態をきちんと確認しておくことや仲介を依頼する不動産業者選びが大切です。ここでは、土地売買に関する手続きの流れや売却を成功に導くポイントについて解説していきます。

1.土地売買を行う流れとは

土地売買は、マンションや戸建てなどの一般的な不動産の売買とほぼ同じ流れで進めていきます。また、スムーズに売却を進めるためには、土地の売却を検討した場合に売却の目的を明確化しておくと良いでしょう。

土地売買を行う流れ

1.1 土地を売買する計画を立てる

土地や住宅などの不動産を売却する場合、すぐに不動産業者に査定を依頼するのではなく、売却までの計画を立てることをおすすめします。その理由としては、きちんと計画を立てることで売却をスムーズに進めるための方針が固まることが挙げられます。

具体的には、売買の理由はもちろんのこと、いつまでに契約したいか、いくらで取引したいかなどを明確にして見当をつけておくと良いでしょう。

また、新年度の始まる1~3月や人事異動のある9~10月頃は、転勤や転居などで不動産市場が活発になると言われており、毎年この時期になると不動産の売買が活発化しています。

1.2 売買成立までの流れ

土地や住宅などの不動産の売買は、主にこのような流れで進めていくのが一般的で、なかなか購入希望者が現れない場合は、媒介契約から内覧の受け入れまでの期間が長くなります。以下では、それぞれの手順の詳細について順に解説していきます。

不動産の査定

土地を売却するまでの計画を立てると、不動産業者に査定を依頼します。不動産業者では、物件の状態から算出する机上査定に加えて、実際に現地に出向いて現地調査を行います。

価格の決定

不動産業者の査定が終わると、提示された査定額に基づいて売り出し価格を決定します。なお、売却価格の決定は、値下げ交渉を想定して行うことに加え、周辺エリアの類似物件と比較して相場からかけ離れた価格設定をしないようにしましょう。

媒介契約

売り出し価格が決定すると、仲介を依頼する不動産業者と媒介契約を結びます。この媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれメリットとデメリットがあるので、自分に合った契約を選択するようにしましょう。

内覧の受け入れ

不動産業者と媒介契約を結ぶと、土地の売却活動に移ります。売却活動では、インターネットや折り込みチラシなどを駆使して、より多くの人の目に触れるような工夫が必要です。その後、購入希望者が現れると物件の内覧の受け入れ、物件の良さを最大限アピールするようにしましょう。

売買契約締結

購入希望者が内覧を経て購入の意思が固まると、売買契約に進みます。ただし、契約前に値下げ交渉を求められるケースがあるので、売却に向けた交渉に応じるようにしましょう。その後、双方の合意の下、売買契約を締結し、手付金を受け取ります。

決済・引き渡し

売買契約締結後は、一定の期間を空けて決済を迎えます。決済日には、土地の所有権移転登記と残金の受け取りを行い、鍵と共に物件を引き渡して売買が完了します。また、仲介を依頼した不動産業者への仲介手数料はこの時に支払います。

土地売買を行う流れ(まとめ)

2.土地の売却前の注意点

土地の売却前の注意点

土地をスムーズに売買するためには、表面上はわからない地盤の緩みや土壌汚染などのリスクが潜んでいる可能性があるため、売却前に確認しておく必要があります。

2.1 現在の土地の状況を確認

土地の売却を検討した時に、不動産登記簿などを利用して、広さや隣接する土地との境界などを確認し、土地の状態を把握しておくことが必要です。

また、土地に建物が建っている場合は、建物の築年数を確認し、雨漏りなどの欠陥についてきちんと確認しておくようにしましょう。土地の状態によっては、売却前にメンテナンスが発生することもあるので注意が必要です。

その理由としては、土地などの不動産を売却した場合、売却後に欠陥が見つかると瑕疵(かし)担保責任を売主が負うことになります。そのため、売却後でも必要に応じた修繕を行わなければならず、場合によっては損害賠償を請求されるリスクが生じます。

さらに、所有している土地に対する相場を売却前に調べておくことで、損をすることなく適正価格で売却できます。なお、周辺エリアにある類似物件の取引価格については、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用することで、相場を知ることができます。

2.2 名義人や相続の状況

土地を売却する際に、所有者の名義が本人でない場合には、土地を売却できないことになっているので注意が必要です。このようなケースは、相続や離婚などが考えられますが、共有名義になっている場合でも独断で土地の売却はできません。

また、土地を相続した場合には、速やかに相続登記を行っていたとしても、相続人全員の同意が必要になるケースがあるため、遺産分割協議にてきちんと話し合うことが大切です。

2.3 ローンの残債の有無

住宅ローンの残債がある場合でも土地を売却することはできますが、売却が難しくなるケースもあるため、住宅ローンの残債を確認しておく必要があります。

その理由としては、住宅ローンを組んだ時に抵当権が設定されていることが挙げられ、売却するためには売却前に抵当権を抹消しておく必要があります。

ただし、住宅の買い替えの場合、住宅ローンの上乗せができる「買い替えローン」という仕組みがあるため、これを利用して売却はできますが、その分仮入額が増えることになるので注意が必要です。

従って、買い替えローンを利用する場合は、資金計画をきちんと立てておくことが必要だと言えるでしょう。

土地の売却前の注意点(まとめ)

3.不動産会社選びが売買の成功のコツ

成功のコツ

土地や住宅などの不動産を売却する場合、仲介を依頼する不動産業者選びが大切です。ここでは、不動産業者選びのポイントについて順に解説していきます。

3.1 会社によって得意分野がある

不動産業者には、大手から地域密着型の業者まで幅広く、公益法人不動産流通推進センターが公表したデータによると、不動産業における法人数は平成27年度で約32万件と非常に多いことがわかっています。

このように多い不動産業者の中から1社に絞ることは難しいと言えますが、業者によって得意分野があるため、土地を売却したい場合は土地の売買実績が豊富な業者を選ぶことをおすすめします。

不動産業者が得意とする分野を見分けるには、広告や公式ホームページなどに掲載されている不動産を見ることで、得意な傾向が読み解けます。

また、大手の場合、全国展開しているだけでなく、取り扱う物件数も多いことから安心感や信頼感を得ることができますが、地域密着型の業者の場合、地域の特性についての知識があるため、大家との繋がりも深いと言えるでしょう。

3.2 信頼出来る不動産会社を探す

不動産業者の中には、高額な査定額を提示して後で値を下げたり、強引に契約させようとする悪徳業者も存在するので注意が必要です。そのため、不動産業者を選ぶ場合、近所だからという理由だけで決めるのは危険だと言えます。

このような理由で不動産業者を選んだ場合、高額な査定額を提示されても気づくことができず、また、良い担当者に出会えるとは限りません。そのため、売却時に悪徳業者を見極める手段の一つとして、無料の一括査定サイトを活用することがおすすめです。

3.3 担当者との相性は重要

不動産業者を選ぶ場合、担当者の対応などから相性をきちんと確認することが重要です。具体的には、不動産に関する専門的な知識を持ち合わせていることや、しつこい営業をしてこないという点で判断すると良いでしょう。

また、実際に担当者と話した結果、会話がスムーズだったり相性が良いと感じた場合は、今後のやり取りにおけるストレスが少なく済むことからその担当者の方を選ぶことが結果的に満足できる売却に結びつきます。

成功のコツ(まとめ)

4.売買契約書を準備するポイント

売買契約書を準備する

売買契約を締結すると、その後は自由に契約を解除できず、どちらかの都合で契約を解除する場合には違約金が発生するので注意が必要です。ここでは、売買契約書の作成や注意点について順に解説していきます。

4.1 契約締結のために売買契約書を作成

売買契約書の作成は、宅地建物取引士に署名と押印してもらった上で契約書を交付することが宅地建物取引業法で義務づけられています。

しかし、一般的には仲介をする不動産業者が作成しており、売主と買主の仲介業者が異なる場合は、仲介業者同士で確認を取り合いながら作成していくことになります。

ただし、仲介業者を通していない場合は売主が売買契約書を作成することが多く、契約書に記載する項目が定められているので一つずつ確認しながら作成していくようにしましょう。

4.2 内容をしっかりチェックしてトラブルを回避

売買契約書は、売主と買主の双方が納得できる形であることが望ましいため、トラブルを回避するためにも内容をきちんと確認することが大切です。

金額や日程に関する取り決めが正しいか

売買契約書への記載が定められている項目は、隣接する土地との境界や固定資産税などの清算など多岐に渡ります。まずは、金額の大きい売買代金と手付金に関する項目について、正しく記載されているかをチェックします。

なお、手付金については、解約手付けや違約手付けに加えて、支払日や解除日の設定が正しく記載されていることを確認するようにしましょう。次に、売買契約書に貼付する収入印紙の代金の支払い方法を取り決めるのですが、どちらか一方が支払うケースもあれば折半するケースもあります。

その後、所有権の移転や引渡しの時期などの日程について、正しく掲載されているかを確認します。

契約違反による解除について定めているか

売買契約書の締結において、売主と買主のどちらか一方の債務不履行があった場合には、もう一方が契約解除を行うことになった際のルールを決めておき、売買契約書に記載されていることを確認します。また、債務不履行などが原因の違約金については、売買価格の20%程度が一般的です。

瑕疵担保責任を定めているか

売主が土地の売却までに気づかなかった欠陥があったとしても、一定の期間中に欠陥が発見された場合には、瑕疵(かし)担保責任を負うのが一般的です。

そのため、土地の瑕疵(かし)について、契約時には発見できなかった欠陥について、引渡し後のいつまでに発見すれば売主の賠償責任になるのかということを取り決めて売買契約書に掲載します。

公租公課の精算について定めているか

公租公課とは、土地に対して課税される税金や利益のことで、固定資産税・都市計画税・光熱費・家賃収入などが挙げられます。これらの費用について、売主と買主のどちらがいつからいつまで支払うのかを取り決め、売買契約書に掲載します。また、公租公課に清算については、引き渡し完了日と同日に切り替えるのが一般的です。

4.3 疑問点があれば必ず確認して解決しておくこと

売買契約書は、仲介業者がいる場合には仲介業者同士で確認を取り合いながら作成してくれますが、どちらか一方に作成を一任してしまうと、知らないうちに自分に不利な内容になっているケースもあるので注意が必要です。

そのため、売買契約の締結前に入手し、内容を一つひとつきちんと確認しておくことが大切です。また、金銭的に余裕がある場合は、弁護士に依頼することで売買契約書の内容を確認してもらえます。なお、疑問点がある場合は、売買契約締結前にきちんと確認して解決するようにしましょう。

土地を売却する時の全体像とこれだけは知っておきたい5つの注意点
不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、土地を売却する時の全体像と売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。
売買契約書を準備する(まとめ)

5.土地売買に関する税金

土地売買に関する税金

土地を売却すると、固定資産税や都市計画税の他に、売却益が出た場合には譲渡所得税が発生します。なお、税金の種類によっては、一定の要件を満たすことで特例や控除を受けることができます。

5.1 売買契約書に貼付する印紙税

土地を売買する場合、売買契約書を締結して物件を引き渡すという流れで進めていきます。なお、売買契約書には、以下のように契約金額に応じた印紙を購入することで印紙税を支払い、売買契約書に貼付することになっています。

契約金額印紙税軽減措置後
500~1,000万円以下1万円5,000円
1,000~5,000万円以下2万円1万円
5,000~1臆円以下6万円3万円

また、平成25年4月1日から平成30年3月31日までに作成される売買契約書については、印紙税に対する軽減措置が設けられていましたが、さらに平成32年3月31日までの2年間延長されています。

5.2 売却益にかかる譲渡所得税

土地や住宅などの不動産を売却して売却益が出た場合、売却益に対して譲渡所得税が発生します。この譲渡所得税は、以下のような方法で課税譲渡所得金額が算出され、その金額を基準として所得税と住民税がそれぞれ課税されることになっています。

譲渡所得税の速算式

課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費+譲渡費用-特別控除額

なお、譲渡所得税は不動産の所有期間に応じて区別されており、所有期間が5年を超える場合は所得税15%・住民税5%、所有期間が5年未満の場合は所得税30%・住民税9%がそれぞれ課税されます。

5.3 売却時に節税できる特例や控除

土地や住宅などの不動産を売却する場合、印紙税や譲渡所得税などの税金が掛かります。しかし、このような税金の負担を軽減するために、特例や控除制度が設けられています。

マイホーム売却時の特別控除

マイホーム売却時の特別控除は、以下のような3種類の特例や控除が設けられています。

  • 3,000万円の特別控除

    3,000万円の特別控除とは、現在居住している家を売却した場合には3,000万円までは課税の対象とならないという制度です。ただし、最後に居住してから3年以内であることや他の特例を適用していないことなどの条件を満たしている必要があるので注意が必要です。

  • 10年以上所有した不動産を売却した時の特例

    10年以上所有した不動産を売却した場合の特例は、譲渡所得から3,000万円を差し引いた残りの6,000万円までの部分に対して、所得税10%・住民税4%軽減税率が適用される制度です。なお、3,000万円の特別控除との併用ができることになっています。

  • 居住用不動産の買換特例
        
    居住用不動産の買換特例は、居住用住居の買い替え時に限り、不動産売却価格が3,000万円以上1億円以下であれば課税を先送りにできるという制度です。なお、10年以上所有した不動産を売却した時の特例と異なり、3,000万円の特別控除と併用できません。

    
また、買い替えた後の住宅と土地に対して、更に売却する時点で課税されるので注意が必要です。

土地の売却時に適用される特例

土地の売却時に適用される特例には、公共事業や特定土地区画整理事業や特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合に受けられる控除が設けられています。

なお、特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合には、面積が30ヘクタール以上という比較的広い面積の土地にしか適用されず、他の特例についても適用条件が厳しかったり、売却先が限定されているケースがほとんどです。

土地売買の税金について更に詳しく知りたい方は、こちらも合わせてご覧ください。

土地の売買にかかる税金ってどれくらい?控除のポイントを知ろう
土地を売るとかかる税金は全部で4つ、しかし状況に応じて支払わなくていい税金もあります。家と違って価格が変わりにくい土地は、税金を控除してもらうために確定申告が必要になることも。そんな土地の売買に関わる税金のポイントを解説します。
土地売買に関する税金(まとめ)

6.土地を売却するなら一括査定サイトを活用

一括査定サイトを活用

土地の売却を検討した場合、不動産業者に査定を依頼するのが一般的ですが、一括査定サイトを活用すると、一度に複数の業者に査定を依頼できるので便利です。以下では、各一括査定サイトの特徴や評判を紹介していきます。

取扱い実績等特徴評判
HOME4U・18年の実績年間700万人が利用

・満足度97.5%
・NTTデータグループ運営の信頼性
・日本初の一括査定サービス
・地域に精通した地域密着型の不動産会社も多数登録
・営業マンの対応を比較できてよかった。
・信頼できる不動産会社が多数揃っていた。
HOME’S 売却査定・476万人の利用者・全国1,713社が登録されている
・匿名で査定依頼できる
・不動産会社の特徴がわかる
・掲載物件数が多い
・周辺情報、口コミ、評判などとにかく情報量が多い
・大手の不動産会社に依頼できない
すまいValue・査定依頼件数18万件(6社合計)
・2017年度成約件数11万件
・最大手の不動産会社に一括査定の依頼をできる・ネームバリューもあり
・実績豊富な不動産会社が査定するので安心
ソニー不動産・利用者の満足度90.8%・エージェント制度を採用
・マンション価格推定エンジンを利用
・高値で売却できた
・担当者の誠実さからの信頼感が強い
HOME4U 土地活用・年間700万人が利用・NTTデータグループが運営信頼性
・最大7社まで請求できる
・完全無料
・多数の活用情報を提供してもらえる
イエウール・利用者満足度 98%
・累計利用者数 1,000万人以上
・全国1,700社以上の不動産会社と提携
・地域密着型の不動産会社も登録あり
・提携の不動産会社が多いので選べる不動産会社が多い

6.1 NTTデータグループの不動産査定サイト【HOME4U】

【HOME4U】は、NTTデータグループの株式会社NTTデータスマートソーシングが運営しており、1997年からサービスを開始した日本初の不動産一括査定サイトです。

このサイトでは、厳選した1,300社の不動産業者と提携しており、NTTデータグループによる運営のため、セキュリティ保護の意識が高いという特徴があります。

HOME4Uの無料一括査定

6.2【HOME’S 売却査定】

【HOME’S 売却査定】は、不動産情報サービス事業を展開する株式会社LIFULLが運営している不動産売却査定サービスです。この際とは、全国1,700社以上と提携しており、大手から地域密着型の業者までさまざまです。

また、メールアドレスと物件情報のみの登録だけで、大まかな査定価格を知ることができる無料の「匿名査定」が利用でき、個人情報の提供が必要ないことが特徴です。

HOME’S 売却査定

6.3 大手6社運営の不動産査定サイト【すまいValue】

【すまいValue】は、住友不動産販売・野村の仲介・東急リバブル・三井のリハウス・小田急不動産・三菱地所ハウスネットという大手6社が運営している不動産査定サイトです。

このサイトでは、国内を代表する大手6社のみの査定から比較でき、大手ならではの安心な取り引きが実現できます。また、年間取引件数が10万件以上と豊富な実績を誇っているという特徴があります。

すまいValueの無料一括査定

6.4【HOME4U 土地活用】

【HOME4U土地活用】は、不動産査定サイト【HOME4U】と賃貸経営プラン比較サイト【賃貸経営HOME4U】と同様に株式会社NTTデータスマートソーシングが運営している土地活用に特化した一括プラン請求サイトです。

このサイトは、あらゆる土地活用に対応した国各地の最大7社にプラン請求ができ、売却希望者と業者を繋ぐ「マッチング」を目的としています。

土地活用の無料プラン比較【HOME4U】

6.5【ソニー不動産】売却相談・査定申込プログラム

【ソニー不動産】は、ソニーグループの不動産業者である株式会社ソニー不動産が運営している不動産売却サービスです。このサイトは、売却価格納得度ナンバーワンとお客様満足度90%以上という実績を誇っており、多くの利用者に支持されていることが特徴です。

また、買主と売主の担当者を分ける売却エージェント制度を導入していることに加えて、Yahoo! JAPANと共同で不動産売買プラットフォーム「おうちダイレクト」を提供しています。

ソニー不動産の簡易査定

6.6 実績豊富な優良企業が多い【イエウール】

【イエウール】は、株式会社Speeeが2014年から運用をスタートしている不動産一括査定サイトです。このサイトは、全国の厳選された1,400社以上の不動産業者と提携しており、実績豊富な優良企業が多いことが特徴です。

また、提携業者は大手から地域密着型の業者まで幅広く、最大6社に一括査定を依頼できるため、自分に合う業者を見つけやすいと言えるでしょう。

一括査定サイトを活用(まとめ)

7.ポイントを押さえて土地売買を無駄なくスムーズに

土地売買のポイント

土地の売買をスムーズに進めるためには、土地の状態を確認するなどの事前準備が必要です。また、仲介を依頼する不動産業者を選ぶ際には、土地の売買実績が豊富な業者を選ぶことで、無駄のない売却を実現できると言えるでしょう。

また、一括査定サイトを活用すると、一度に複数の業者に査定を依頼できるだけでなく、その後のやり取りにおいて、誠実な対応の担当者に出会える可能性もあるため、優良な業者をしっかりと見極めることが大切です。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社

ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。
1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)であれば、地域に特化した実績が豊富なソニー不動産も合わせて検討するとよいでしょう。


「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
「どのような感じで連絡がくるのか?」
そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
「メリットあるの?」
「デメリットは?」という方はこちら。

関連記事