【空き家を活用】東京にもある物件の対処方法とは

東京の空き家の活用を考える
全国的に空き家が増え、問題になっていることをご存知ですか。空き家の問題は地方だけではなく、東京都内でも誰も住んでいないまま放置されている空き家が問題になっています。
東京に限らず空き家を持っている場合、そのままにしておくのは長い目で見てもリスクが高くおすすめできません。
また、特に東京にある空き家であれば、状態にもよりますが活用して資産化できるケースも多いため、そのままにしておくのはもったいないです。
この記事は、東京に空き家を所有している人向けに、所有することで起こり得るリスクやおすすめの活用方法を解説します。

1.東京の空き家事情

東京の空き家の問題とは
空き家の活用を考える前に、東京にある空き家はどのような状態のものが多いのでしょうか。今後の活用プランを考える上で、東京の空き家の特色や現状について把握しておきましょう。

1.1 東京の空き家は賃貸物件が多い

空き家があると聞くと、その地区は過疎化しているのではとイメージする人もいるかもしれませんが。23区の場合には、過疎化が進んでいるというわけではありません。
むしろ、全国的に人口が減っている中で、東京は、人口が増えており過疎とは真逆の状態です。
東京に空き家が多い理由の一つとして現在都心で不動産開発が活発に進んでいるというものがあります。街を再開発する際、土地を確保するために昔からの家がある地域をまとめて買い占めることがあります。
しかし買い占められてから実際に開発が完了するまで、少なくとも十数年の月日が必要です。結果として、開発される地域が増えれば増えるほど一時的に空き家が増えてしまいます
また、東京23区にある空き家は戸建だけではなく、マンションやアパートなどが多く、今後も増加傾向にあるといいます。
このように空き家と言っても、都心部の空き家は地方の空き家問題と少々事情が異なることを理解しておきましょう。

1.2 都心部の空き家は活用も売却も今がベスト

都心部にある空き家は、地方にある空き家に比べ、活用できる可能性が高いです。
例えば、東京を含めた首都圏の空き家は、近年”商用施設”として活用するニーズが高まってきています。リフォームして一階に店舗を備えて賃貸用物件にする、民泊に活用など様々な可能性があります。
立地が良ければ自らが使用しなくても、企業や事業家がビジネスに活用してくれる可能性も高まります。こうした流れに乗って、今のうちに活用を検討すると、空き家を優良な資産にすることができるかもしれません。
また、売却を考えているのであれば、今のうちに行動を起こすことをおすすめします。ここ数年の間、不動産価格は上昇しています。アジア圏の投資家が2020年の東京オリンピックを見越して不動産投資に乗り出しているからです。
こうした海外の投資家はオリンピック前後で不動産を売却し利益を確定させる動きに出る可能性が高いため、2020年の東京オリンピック後は不動産価格は下落していくと予想されています。そのため売却をする場合、価格がピークに達している今が売り時といわれています。

2.東京の空き家を活用するにはプロに相談しよう

東京の空き家活用はプロに相談
空き家を活用する場合、自分だけで進めるよりもプロに相談して進めることをおすすめします。
プロの手を借りることで、自分では気づかなかった活用方法を提案してもらえるケースもあり、優良資産化成功の確率も高まります。相談先は、公的機関や、空き家事業を行う事業者、不動産会社などが良いでしょう。

2.1 公的機関に相談する

空き家の相談先として、まず挙げられるのが市町村などの公的機関です。空き家が全国的に問題になっていることもあり、市や区などによっては空き家に関しての相談窓口が設置されています。
市町村によっては、空き家対策や活用を独自に展開しているところもあります。地域によって利用できる制度の内容も特徴も異なるため、一度空き家のある市や区の役所で相談してみると良いでしょう。

2.2 空き家事業者に相談する

空き家の活用を事業とする、プロに相談をするという選択肢もあります。都心部の空き家を活用しようとする事業者はいくつもあり、さまざまな取り組みを行っています。こういった事業者は、個人の空き家所有者にも、売却時のアドバイスや活用方法などを提案してくれます。
また、東京都のHPでは、空き家の所有者向けに相談できる事業者を紹介しています。以下に、東京都選定の空き家事業の相談窓口を記載しています。
【空き家相談窓口】

2.3 不動産会社に相談する

不動産のプロである不動産会社でも、空き家相談に乗ってもらうことができます。
活用方法の提案はもちろんのこと、物件を査定してもらうことで、現状の資産価値を把握することも出来ます。
また、空き家の立地によっては、利活用が制限されている地域があります。そのような地域に該当しているかどうかなど、わからないことについて相談してみるのも良いでしょう。
また、売却を考え不動産査定を行う場合、できるだけ複数社に査定をしてもらい結果を比較できるようにしましょう。いくつかの結果を比較することで、より精度高く相場を把握することが可能です。
複数の不動産会社に依頼するなら、一括査定の利用がおすすめです。
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インターネットで物件の情報を入力するだけで依頼できるので、気軽に査定を行いたい方や忙しい方におすすめです。
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3.東京の空き家の活用事例

東京空き家の活用事例とは
ここでは、東京の空き家活用について、よくある事例を2つ紹介します。

3.1 修繕し人に貸し出す

東京の空き家の活用方法としてポピュラーなのは、賃貸に出す方法です。賃貸に出すことで、不労所得を得ることができ、固定資産税の支払いなどに当てることもできます。
賃貸は、住居として貸し出す居住用賃貸と、店舗として貸し出す事業用賃貸に分けられます。
戸建もマンションも居住用賃貸として貸し出すケースの方が多い傾向がありますが、居住用賃貸としての活用にもいくつかの方法があります。
【活用方法事例】

  • 住居として貸し出す:物件のオーナー(大家)として賃貸に出す。戸建の場合は空き家バンクなどを利用すると良いでしょう。
  • 民泊:民泊規制が緩和され、個人でも民泊ビジネスを行うことが出来ます。
  • 自治体への貸し出し:立地的に需要があるようならば、文化活動やコミュニティ、介護施設、保育施設としての利用を行ってもらうことも可能です。利益には繋がらないことが多いですが、社会に貢献できます。

3.2 更地にして活用する

空き家の劣化が進み、状態が悪く建物としての活用が難しいときには、更地にして活用するという方法もあります。
更地にしてしまえば、駐車場にする方法や、事業用として土地を貸すという方法が選択できます。
しかし、空き家をとり壊すには高額な費用がかかります。さらに、空き家を壊してしまうと土地にかかる固定資産税が高くなります。
活用に失敗してしまうことで損をしてしまうリスクがあることを、心得た上で判断をしましょう。
更地にする前に、事前に十分な市場調査を行うことが大切です。

土地を更地にする費用の詳細に関しては以下を確認してください。

土地を更地にする費用はどれくらいの費用がかかるのでしょうか。土地は更地にした方が売りやすい場合があります。しかし、更地にするためには費用がかかります。ここでは更地にするメリットやデメリット、おおよその費用を確認してみましょう。

4.空き家の放置はリスクが高い

東京の空き家を放置するリスク
ここまで空き家の活用方法を紹介してきましたが、空き家を活用せずそのままにしておくとどのような不利益があるのでしょうか。
空き家をそのままにしておくことは、所有者にとってメリットはありません。ここでは空き家を放置することのリスクを解説します。

4.1 空き家でも費用が掛かり続ける

空き家は誰も住んでいない場合でも、所有し続けることでコストがかかってしまいます
これは所有し続ける場合の大きなデメリットです。

 空き家にかかるコスト一覧
  • 税金:固定資産税と都市計画税が土地と建物それぞれにかかる。
  • 管理費など:分譲マンションの空き家の場合、管理費と修繕積立金が毎月かかる。費用は住戸の広さやマンションによって変わるが、毎月2〜3万円ほどかかる場合も。
  • 維持費:特に戸建の場合、十数年に一度のペースで外壁や屋根の補修を行う必要がある。1回に100万円以上かかるケースが多い。

住んでいないのだから費用がかからない、と考えがちですが、実際には上記のコストを毎月、毎年負担しなければなりません。
年の出費は安くても数万円〜、広いマンションや戸建の場合には数十万円以上となります。

4.2 特定空き家に認定される可能性もある

増え続ける空き家問題を解決しようと、平成27年に空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されています。
この法律によって、状態が悪いままで空き家を放置していると税金の優遇措置が受けられなくなってしまいます。
適切な管理がされないまま空き家を放置していると、市区町村が助言→指導→勧告といった段階を踏んで行政指導を受けることになります。
勧告を受けても状況が改善されない場合は命令を出され、「特定空家等」に指定されてしまいます。
土地に住宅が建っている場合、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が3分の1まで減額されていますが、この「特定空家等」に指定されてしまうと優遇措置が解除され、納めるべき固定資産税や都市計画税が高くなってしまいます。

「特定空家等」に認定されてしまう空き家の条件
1. 倒壊する恐れがある、危険が高い状態
2. 著しく衛生上問題がある(ゴミの放置、不法投棄など)
3. 管理を怠っていることで著しく景観を損なっている状態
4. 周辺の生活環境を守る上で保全上問題がある

空き家を所有し続けるのであれば、定期的に管理を行わなくてはなりません。

5.東京の空き家は活用しないともったいない

東京の空き家は活用しよう
東京の空き家事情、活用方法や所有することのリスクなどを解説しました。
全国的に空き家が問題になっており、様々な活用方法が検討されています。
都心にある空き家であれば、物件にあった方法で適切に活用すれば、有料資産化できる可能性が十分にあります。
また売却したい場合でも、今の不動産市場の状況を考えると売りどきです。
自分一人で考えるのが難しい場合には、行政や不動産会社などのプロへの相談から始めてみてはいかがでしょうか。
所有し続けるだけでもコストがかかってしまうので、早い段階で相談してみることをおすすめします。