空き家放置が引き起こす大問題。知らないと危険なリスクと対策

空き家の放置
相続などで、もしくは節税目的で空き家を保有したが、特に何もしていない」という声はよく聞きます。実際に居住していない空き家はついつい放置してしまいがちです。
しかし、これはとても危険な行動です。

全国的に空き家の増加は問題として提起されています。
総務省統計局の平成25年住宅・土地統計調査で約820万戸とされる空き家の中には、管理されずに放置されたままの空き家も少なくありません。
実家を相続した、転勤したなどの理由で、手をかけられないのが主な原因です。

しかし、空き家を放置すると、大きなトラブルや資産上のマイナスに繋がりかねません。ここでは、空き家を放置するとどのような問題が起こるのかをご紹介します。

合わせて、空き家を放置した際の問題を防ぐためにどのような対策を取ればよいのかも合わせてお伝えします。

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1. 空き家を放置した際に起こる3つの問題

空き家を放置した場合にどのような問題が起こるのか、全体像を見ていきます。
空き家を放置した場合の問題については、国土交通省のレポート「空き家と現状の課題」にも詳しく書いてありますので、レポートも参考にしつつ、整理します。

まず、空き家を放置すると通常の住居以上に老朽化が進みます。

一般には、老朽化の原因は湿気だと考えられています。
空き家の場合、締め切られた家の中で、空気の入れ替わる頻度が低いため、湿気がこもり、家が傷み老朽化していきます。

空き家を放置し、老朽化が進んだ結果、起こる主な問題は以下の3点です。

2.資産価値が下がる

家は居住していても空き家にしていても、年々価値は下がります。
更に空き家を放置していると家の状態はどんどん悪化してしまうため、売却をしようにも価格の下落が止まらなくなります。
また、日本全体で人口・世帯数減少が始まっているため、過疎化が進んでいる地域になると、周辺に住む人も少なくなり、地価は更に下落します。

宅地の価値は市街化の度合いに影響されますから、空き家を放置していると、家と土地の両方で同時に価値の下落が起こる可能性もあります
直接の出費ではないですが、価値の下落も維持費として見積もっておかないと、お金をかけて維持する以上に損失を受けてしまいます。

家の売却を考えたとき、まず初めに思いつくのが「自分の家はいくらで売れるか」ということではないでしょうか。 家は年月とともに痛みます...

なお、資産価値の下落と同時に、空き家は保有しているだけでも維持費がかかります。放置しなくてもかかるものですが、家と土地以外の資産の下落として認識しておく必要があります。
固定資産税額にもよりますが、空き家の維持費は年間数十万円になることもあります。
詳細は以下の記事を御覧ください。

空き家の維持費は多くが固定資産税ですが、他にも電気・水道代、管理費、保険料、1年単位や10年単位では、剪定費用や修繕費もかかります。所有する不動産の種類と今後の意向よっても違うので、それぞれの内容と目安を紹介します。

3.周囲への悪影響やトラブルが生じる

空き家が老朽化すると、個人財産のマイナスに留まらず、周囲に悪影響を与え、トラブルになってしまう可能性があります。
今直ちに問題はなくても、将来空き家が与える悪影響を考えてみましょう。

3.1 倒壊・破損・散乱など

空き家の倒壊・破損・散乱、いずれも、周囲への影響が大きく、倒壊に至らなくても、地震による外壁の剥落、台風による屋根材の散乱等による被害は可能性として十分考えられます。
もちろん、家の倒壊や破損は住んでいても起こるものですが、空き家の場合適切な修繕や、家の状況の把握ができず、危険が高まります。
建物の所有者には管理責任があり、瑕疵(不具合)で他人に損害を与えたときは、民法第717条によって損害に対する賠償責任を負います

民法第717条

民法第717条の条文を見る
  1. 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
  2. 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
  3. 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。
工作物の設置または保存の瑕疵(欠陥や過失)による、損害賠償責任の規定です。
空き家にも当然当てはまるので、所有者は空き家が他人へ損害を与えないように注意しなくてはなりません。

また、同条第2項では「竹木の栽植又は支持の瑕疵」でも準用するとしています。
空き家で該当するとすれば、庭木の支持が不十分で倒れた場合、生垣が手入れされず道路にはみ出している場合などです。

特に庭木や生垣が道路にはみ出していると、接触による損害以外にも、回避した結果起きた交通事故など、間接的な損害も起こり得るので軽視できません。

3.2 不審火、自然発火による火災

空き家が放火の対象になりやすいことはよく知られており、火災は近隣への損害が回避できず、その法的責任が問われます。
関連する法律は失火責任法ですが、重過失以外は基本的に所有者責任を問われません。

ただし、法的な責任がないからといって、道義的な責任もないかというと別問題で、管理不十分で火災を防止できなかった責任は残ります
お詫びとしてかなりの出費や社会的信用のダメージを伴いますから、リスクとして考えておくべきです。

失火責任法

失火責任法の条文を見る

民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

(民法第709条の規定は失火の場合にはこれを適用せず。ただし、失火者に重大なる過失ありたるときはこの限りにあらず。)

一文だけの法律で、民法上第709条の不法行為による損害賠償責任は、失火(過失による火災)の場合に適用されないことを規定しています。
ただし、失火者に重大な過失があれば、損害賠償責任を負うとも規定されています。

失火責任法の規定は、空き家で自然発火が起き隣家に損害を与えた場合でも、重大な過失の有無によって損害賠償責任が変わることを意味しています。

自然発火する可能性として、コンセントプラグのトラッキング現象があります。
空き家なので通電させることは少ないかもしれませんが、最近は24時間換気システムや、防犯用の照明が付いている家も増えているので覚えておきましょう。

3.3 庭木や草花の繁茂

庭木が敷地からはみ出たことによる損害は、民法第717条の適用になりますが、庭木のはみ出し以外にも、民法第233条では越境について規定されています。
近隣トラブルの例としてよく聞く枝だけではなく、根も対象となっています。

また、手付かずのままでいると、いかにも空き家と露呈してしまい、放火・不法侵入など、複合的にトラブルを引き起こしやすいです。
所有者として空き家の庭木や草花の管理が必要なことは、社会通念上だけではなく、法律からも常識レベルです。

民法第233条

民法第233条の条文を見る
  1. 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
  2. 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。
隣地の竹木が境界を越えたときを規定しており、枝の場合は越境した側へ枝の切除を要求でき、根の場合は越境された側が根を切り取ることができます。
空き家の敷地内にある竹木は、境界を超えないように管理する必要があります。

3.4 治安と衛生

不法侵入を許すことによる治安の悪化、不法投棄や害虫・害獣・犬猫等が棲みつくことによる異臭・悪臭が該当します。
不法投棄や害獣などの発生は、直接の被害者が自分であっても、周辺への影響が懸念される時点で問題視され、放置することで近隣トラブルを引き起こします。

例えば、不法投棄されたゴミにハエや蚊が群がって周辺に飛散する、ススメバチが巣を作って飛び回っている、ネコが大量に棲みついて夜中にうるさいなど、一般には近所迷惑でしかなく、行政に苦情が入るでしょう。

虫や獣が近所迷惑を起こす要因が、所有者の責任であるかどうかは難しいですが、通常の管理で対処できる内容なら、責任を問われても不思議ではありません。
苦情が入れば、ほぼ確実に行政から指導されるので、結局のところ対処は必要です。

3.5 景観上の問題

景観条例を制定している自治体(ただし通常は景観保全地域を定めている)では、周辺と比べて著しく景観上の問題がある空き家は、是正するように所有者へ指導が入るかもしれません。

もっとも、景観上の問題が起きるほど空き家の老朽化が進むと、他の問題の方が先に顕在化するため、景観上の問題だけが取り上げられることは少ないでしょう。
したがって、所有者が先に対処すべき内容は、景観上の問題よりも他にあります。

4.固定資産税が最大6倍に、強制解体のリスクも

空き家問題はもはや個人の範囲に留まる問題ではありません。
増加する空き家、と空き家問題を踏まえ、国も対策に乗り出しています。
結果的に空き家の所有者の抱えるリスクは増大することになりました。

4.1 空き家所有者が最も注意するべき空き家対策特別措置法

国の対策の基点になるのが空き家対策特別措置法です。
この法律の制定により、管理が行き届かず危険のある空き家は、行政の介入が可能になりました。

なお、空き家対策特別措置法で、特定空き家と指定される条件については、こちらの国土交通省のガイドライン1-4にも具体的に記載されています。

空き家対策特別措置法については以下の記事で詳細に説明しています。

平成27年5月26日、空き家対策特別措置法が完全施行されました。これは誰が対象で、どういった効果や固定資産税などへの影響があるのか?噛み砕いて解説してみます。

4.2 固定資産税が最大6倍に

住宅の敷地には、住宅用地特例という税制上の軽減措置が設けられ、固定資産税を算出する過程において、住宅の敷地は最大で1/6に税金が軽減されます。

この状態は、所有者が固定資産税の負担増を嫌い、問題のある空き家でも解体が進まないと以前から問題視されており、空き家対策特別措置法で対応されています。

固定資産税の軽減措置が外されるのは、「特定空家等」と呼ばれる空き家だけで、法律上は次のように定義されています。

特定空き家等の定義
  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

まず、行政は空き家について調査を行い、上記に該当すれば特定空家等とみなします。
そして、特定空家等に対して改善するように助言・指導がされ、所有者が応じないときは、続いて勧告されることで、固定資産税の軽減対象から外れます
土地の1/6の軽減措置がなくなってしまうので、家も含めた固定資産税が6倍になるわけではありませんが、大幅な税金の増加のリスクがあります。

4.3 行政代執行による強制解体

上記の勧告でも、実質固定資産税増額というペナルティが課されますが、特定空き家等への指定後も改善がみられなければ命令へと変わり、命令にも応じなければ代執行へと進みます。
代執行とは強制執行で、空き家の所有者がするべき義務、つまり空き家の解体等を行政が自ら(ほとんどは行政に委託された業者が)行います。

当然ながらその費用は、空き家の所有者・管理者に請求されることになります。
また、代執行は所有者不明により、命令することができない場合にも行われます。

空き家対策特別措置法第3条

空き家対策特別措置法第3条の条文を見る

空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

空き家の所有者・管理者が、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないように、適切な管理に努めるものとする規定です。
努力義務規定ではありますが、この規定があることで管理責任を問われ、法的な措置を命じられる理由になります。

空き家対策特別措置法第14条

空き家対策特別措置法の条文が長いので、必要な方は以下をクリックして御覧ください。

空き家対策特別措置法第14条の条文を見る
  1. 市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置(そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。次項において同じ。)をとるよう助言又は指導をすることができる。
  2. 市町村長は、前項の規定による助言又は指導をした場合において、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる。
  3. 市町村長は、前項の規定による勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。
  4. 市町村長は、前項の措置を命じようとする場合においては、あらかじめ、その措置を命じようとする者に対し、その命じようとする措置及びその事由並びに意見書の提出先及び提出期限を記載した通知書を交付して、その措置を命じようとする者又はその代理人に意見書及び自己に有利な証拠を提出する機会を与えなければならない。
  5. 前項の通知書の交付を受けた者は、その交付を受けた日から五日以内に、市町村長に対し、意見書の提出に代えて公開による意見の聴取を行うことを請求することができる。
  6. 市町村長は、前項の規定による意見の聴取の請求があった場合においては、第三項の措置を命じようとする者又はその代理人の出頭を求めて、公開による意見の聴取を行わなければならない。
  7. 市町村長は、前項の規定による意見の聴取を行う場合においては、第三項の規定によって命じようとする措置並びに意見の聴取の期日及び場所を、期日の三日前までに、前項に規定する者に通知するとともに、これを公告しなければならない。
  8. 第六項に規定する者は、意見の聴取に際して、証人を出席させ、かつ、自己に有利な証拠を提出することができる。
  9. 市町村長は、第三項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法(昭和二十三年法律第四十三号)の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。
  10. 第三項の規定により必要な措置を命じようとする場合において、過失がなくてその措置を命ぜられるべき者を確知することができないとき(過失がなくて第一項の助言若しくは指導又は第二項の勧告が行われるべき者を確知することができないため第三項に定める手続により命令を行うことができないときを含む。)は、市町村長は、その者の負担において、その措置を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者に行わせることができる。この場合においては、相当の期限を定めて、その措置を行うべき旨及びその期限までにその措置を行わないときは、市町村長又はその命じた者若しくは委任した者がその措置を行うべき旨をあらかじめ公告しなければならない。
  11. 市町村長は、第三項の規定による命令をした場合においては、標識の設置その他国土交通省令・総務省令で定める方法により、その旨を公示しなければならない。
  12. 前項の標識は、第三項の規定による命令に係る特定空家等に設置することができる。この場合においては、当該特定空家等の所有者等は、当該標識の設置を拒み、又は妨げてはならない。
  13. 第三項の規定による命令については、行政手続法(平成五年法律第八十八号)第三章(第十二条及び第十四条を除く。)の規定は、適用しない。
  14. 国土交通大臣及び総務大臣は、特定空家等に対する措置に関し、その適切な実施を図るために必要な指針を定めることができる。
  15. 前各項に定めるもののほか、特定空家等に対する措置に関し必要な事項は、国土交通省令・総務省令で定める。
著しく保安上危険となるおそれ、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家は、市町村長により必要な措置をするように助言・指導できると規定されています。

H26年11月に成立した、空家等対策特別措置法により、空き家が、特定空き家に認定され、持ち主が何も対策を行わなかったときに行政が行う...

所有する空き家が特定空き家に指定されてしまう前に売却してしまうのが得策です。まずは不動産会社に査定を依頼し、空き家の状態を見てもらうと良いでしょう。
一括査定サイトを使えば、空き家近くの不動産会社を複数社紹介してもらえるので、自分で探す手間がなくなります。

5. 空き家放置による問題を防ぐ3つの対策

空き家を放置した場合に大きな問題になることはご理解いただけたと思います。
問題が発生しないよう、空き家放置による問題を防ぐための具体的な対策をご説明します。

対策は大きく3種類あります。

空き家問題を発生させないための対策3種類
  1. 空き家を活用して収益化する
  2. 空き家を管理して、問題にならないようにする
  3. 空き家を解体して更地にする

1つずつ順番に見ていきましょう。

5.1 空き家を活用すればマイナス資産がプラスになる

1つ目の空き家活用は、空き家を賃貸や民泊に出して、収益が稼げるようにするというものです。
特に資産として魅力的な空き家を持っている方にはおすすめです。
空き家を活用するメリットは、

空き家活用のメリット
  • 空き家を利用して収益を得ることができる
  • 空き家が誰かに使われるので、老朽化が遅くなる
  • 利用実績により特定空き家の条件を満たしづらくなる

というものです。
ただし、デメリットというか、ネックとして、ある程度空き家が魅力的な物件である必要があります。
空き家活用の詳細については、以下の記事を御覧ください。

空き家の活用は貸して貸家とするか、売却して他の活用を考えるのが大半ですが、思い通りにいく物件ばかりではありません。そこで今回は、住居以外にした事例や自治体の取り組みも含めた、空き家活用の方法を紹介します。

5.2 空き家を管理すれば問題やトラブルを防ぐことができる

放置空き家が問題になるのは、その家が適切に管理されないためです。
これを防ぐためには空き家の管理を行うことが有効です。

空き家を保有はしたいが、遠方や多忙が理由で自分で管理的できない場合は、管理業者に委託する方法もあります。
サービスは有料になりますが、月5千円~1万円が相場です。トラブルを防げることを考えると十分な投資でしょう。

空き家管理の詳細や、委託可能な業者の比較については、以下の記事で行っています。
なお、リンク先では月100円からの格安管理についてもご紹介しています。

空き家の悪影響は植栽や防犯面などを考えると、新しい家でもあり得る話です。空き家の水道や庭の管理、郵便物の対応、害虫や防犯の対策は何をどのように行えばよいのでしょうか?また火災や地震保険は入った方がよいのでしょうか?

5.3 空き家を解体して、空き家自体をなくしてしまうのも一つの方法

空き家が問題なら、それを放置するのではなく、解体して空き家そのものを無くしてしまうのも1つの手です。
上で書いているように、空き家が無くなった場合固定資産税率が上がる可能性がありますが、土地の固定資産税が上がっても、空き家分の資産価値がなくなる点と、管理コストやトラブルの際の対応コストを考えるとプラスになる可能性も十分にあります。

詳細は別の記事に書いていますので、ぜひご参照ください。

こんにちは、土地カツネット編集部です。この記事は、空き家を更地にしたいけれど、固定資産税が高くなるか不安という方に、空き家を更地にした際の固定資産税増加額と節税対策を解説しています。この記事を読むと、空き家を更地にすべきか意思決定できます。

なお、リンク先にもあるように、自治体によっては、空き家の解体に工事費用の補助金が出たり、解体しても固定資産税を住宅用地の特例と同じ額に据え置くことができる制度も存在します。
空き家のある自治体のウェブサイトなどを調べてみましょう。

まとめ

空き家をどうするかは個々の事情もあり、思い入れのある家は処分をためらうので、決断できずにとりあえず放置しているケースも多いかもしれません。
しかし、使う予定がないのであれば、老朽化して近所迷惑になる前の段階で、解体に踏み切ったほうが精神的には楽になります。

経済的な側面で判断するなら、空き家の維持費用(管理委託費・水道光熱費、固定資産税・都市計画税等)と、解体後の固定資産税・都市計画税を比べます。
解体後の方が高い場合でも、価値の下落と修繕費の存在を忘れてはなりません。

もし、維持費用の方が高ければ解体の一択となりますが、解体費用がネックです。
行政から指導を受ける特定空家等では、解体に補助金制度も導入されているので、役所に相談して現状を判断してもらいましょう。

今は空き家を残すとしても、いずれ住む・貸す・売る・解体を判断するときが来ます。
現状維持がその過程ならまだしも、とりあえず放置して老朽化するのは、経済的損失だけではなく、社会的にも許容されない時代が来ていると自覚するべきなのです。

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