気になる今後の住宅価格の推移。売却を検討するなら早目の行動を

住宅価格の推移

日本では、アベノミクス効果や開催を目前に控えている東京オリンピックの影響によって、首都圏を中心とした不動産価格が上昇傾向にあります。
また、2019年10月から消費税率が増税されるため、不動産の駆け込み購入が見られるなど、不動産市場が活性化しています。
このような状況の中、今後の住宅価格はどのように推移していくのでしょうか。
一説では、過去のオリンピック開催地の動向から、東京オリンピック後は景気が低迷し、不動産価格も下落するのではないかと言われています。
この記事を読んで今後の不動産価格の推移を予想し、購入や売却の適切なタイミングを見極めましょう。

1.2013年から現在まで不動産価格は上昇傾向にある

住宅価格の推移とは
不動産価格は、周辺環境の変化や立地条件にも左右されやすいですが、経済情勢の影響も受けやすいです。
現在の日本は、アベノミクス効果による景気の上昇傾向に伴い、不動産価格の上昇が続いています。
バブル崩壊後の1990年代は、経済情勢が悪化し、不景気状態が続きました。
これを脱却するために低金利政策が行われたため、消費者は住宅ローンなどの融資が受けやすくなったという経緯があります。
また、東京オリンピック開催による地価の上昇を始め、以下のような状況が合さったことによって、現在、不動産市場での取引が活発化し、住宅や土地などの不動産価格は上昇傾向にあります。

  • 相続税増税に対する節税対策
  • 中国などの富裕層による爆買い
  • 投資家による株式よりも安定した不動産投資への組み換え

このように、不動産価格を上昇させている要因は複数ありますが、このような状態がいつまで続くかは誰にもわからないのが現状です。

2.今後の住宅価格の推移を予想

今後の住宅価格の推移を予想
現在は、東京オリンピックの開催や消費税の増税直前であるため、不動産価格は上昇傾向にあります。
今後は、2020年と2022年が住宅価格の契機と言われており、以下のような事柄が影響すると考えられています。

2.1 2020年までは住宅価格は上昇傾向

1964年の開催以降、実に56年ぶりとなる東京オリンピックの開催は、2020年の開催に向けて日本中で熱量が高まっています。
オリンピックが開催されることで好景気になる傾向のため、開催までは首都圏を中心に地価も上昇すると予想されています。
現在は、国立競技場に代わる新たなオリンピックスタジアムや選手村となるタワーマンションが建設されるなど、建設業界への需要が高まっています。
また、オリンピックの中心となる東京の晴海地区では、新築マンションが続々と建設されています。
このような状況から、景気上昇の影響に伴って海外投資家からの注目を集めているため、2020年までは不動産価格が上昇すると言われています。

2.2 オリンピック後の住宅の推移を予想

過去にオリンピックが開催された都市では、開催後に景気が低迷しているケースが多く見受けられます。
そのため、オリンピック開催以降は、日本も景気の低迷が予想されており、それに伴って不動産価格も下落するのではないかと予想されています。
しかし、2012年に開催されたロンドンオリンピックの開催地では、オリンピックが直接不動産市場に与える影響はないとされており、オリンピックでの景気低迷は一概に言えません。
万が一景気が低迷しても、リーマンショック時のような大暴落となる可能性は低いという専門家の見解が多いのが現状です。

2.3 中古マンションは下落傾向になる可能性がある

近年は、リフォームやリノベーションに費用をかけ、自分好みの住空間を作り上げるために、中古マンションへの需要が高まっています。
中古マンションの価格は、2013年以降、上昇を続けていますが、近いうちにピークアウトするのではないかと言われています。
首都圏における中古マンションの売物件の在庫件数は、2017年11月末時点で約4万5千件となっており、前年の同月時点より4%程度増えています。
また、マンションの価格水準を見ると、2010年以降は上昇を続けており、築年数に関係なく資産価値が高まっていました。
しかし、人口が減少していることや選手村が分譲に切り替えられることなどから、供給過多となる可能性が高まっています。
従って、2020年に開催される東京オリンピック前後でピークを迎え、やがて下落を辿ることが予想されています。    

2.4 新築マンションは価格が下落しにくい

新築マンションへの需要は依然と高く、年々上昇を続けており、首都圏では6千万円弱まで上昇しています。
しかし、ここ数年は伸び率が緩やかになっています。理由としては、供給が減少傾向にあることが影響していると考えられています。
中古マンション価格は、東京オリンピック開催後は下落が予想されているのに対し、新築マンションで需要の高い立地にある場合は、今後も大きな下落はないと予想されています。
むしろ、東京や大阪などの都市圏で良い立地の場合は、今後も価格が上昇していく可能性もあります。
2025年には、大阪府大阪市の夢洲で万博の開催が決定しています。
それに伴って鉄道などが整備される計画があるため、開催地の周辺エリアを中心に不動産価格の上昇が見込まれています。

2.5 2022年の生産緑地の問題で都市部の土地が暴落する可能性

ここまでは2020年に開催される東京オリンピックを起点とした不動産価格について解説してきました。
ここからは、宅地が供給過多となる「2022年問題」が与える影響について解説していきます。

生産緑地とは

東京オリンピックの開催から2年後、生産緑地が宅地として市場に数多く出回る「2022年問題」が待ち受けています。
2022年問題とは、東京などの大都市にある「生産緑地」に指定された農地が宅地へと転用されることが懸念されている問題のことを指しています。
現在は農地扱いとなっているため、税金の軽減措置が適用されていますが、30年間という期限付きのため、その後の動向が不安視されています。

2020年は生産緑地の優遇措置が切れる

生産緑地に対する税金の優遇措置は2020年に期限を迎え、その後は、自治体による買取、農業者による斡旋、生産緑地の制限を解除という選択が迫られます。
少子高齢化により後継者不足の農家が多いため、多くの農家は買取を申し出ることが予想されています。
農地のままにしておくと、宅地並みの課税になるだけでなく、自由に活用できないことが難点です。
そのため、多くの農地が一気に売却され、宅地の供給過多となり、都市部の地価が暴落することが懸念されています。

3.住宅の売却を考え中なら早めの行動が吉

住宅価格が下がる前に売ろう
東京オリンピックの開催で高まる熱量と共に不動産価格も上昇傾向ですが、中古マンションの価格は下降することが予想されています。
そのため、これから住宅の売却を検討している場合は、今が売却に最適なタイミングだと言えるでしょう。

今から始める住宅売却。費用・税金の支出を踏まえてやるべきこととは

3.1 まずは所有の住宅の価格相場を調べよう

子供の成長に合わせた住み替えや古くなった住宅からの住み替えを検討しているなら、まずは所有している住宅の相場を調べてみましょう。
住宅の相場を把握できれば、不動産会社に査定額を提示された際に検討しやすく、周辺の類似物件との差を比較しやすくなります。
ただし、所有する住宅の価格を調べる際に価格推移などのデータだけを参考にする場合、あくまでも予想の範疇となることを心得ておきましょう。
そのため、正確な相場は分からないため、国土交通省が運営する土地総合情報システムや住宅情報誌などを活用すると良いでしょう。
土地総合情報システムでは、エリアと物件種別などを入力すると、過去に取引された物件の価格が表示されるため、周辺の類似物件の取引価格を調べる際にはおすすめです。
ただし、サイトで表示される価格は、実際に不動産を取引した人を対象にしたアンケート調査をベースとしているため、全てのデータが揃っている訳ではありません。

土地総合情報システムの詳しい使い方などは、以下の記事をチェックしてください。

土地評価額が下がると売値も下がる?5種類の土地評価額を解説!

3.2 正確な価格相場を知るには複数社の不動産会社に査定してもらうと良い

住宅の相場を調べるのは、さまざまな媒体を活用して自分でもできますが、インターネットや広告に記載されている価格は、売り出し価格や取引価格です。
より正確に相場を把握するためには、複数の不動産会社に査定を依頼するのが最も良い方法だと言えます。
不動産会社は、不動産流通機構が提供する価格査定マニュアルに基づいて査定を行うため、現在の状況に応じた最新の査定額を算出してくれます。

3.3 一括査定サイトを利用して複数社で比較する

複数の不動産会社に査定を依頼するとしても、一件ずつ依頼していては時間もかかり、売却を検討した経緯などをその都度説明しなければなりません。
一度に複数社に査定を依頼するためには、一括査定サイトの活用がおすすめです。
一括査定サイトは、数多い提携業者の中から複数社を選べ、一度の情報入力で複数社に査定を依頼できます。
提携業者は大手から地域密着型の企業までさまざまなため、売却を検討している物件の売買に強い業者を選ぶことがポイントです。
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4.住宅価格の推移を読み解いてみる

価格推移を見て売り時判断
経済情勢や大規模なイベントに影響されやすい不動産価格ですが、2020年の東京オリンピック開催までは上昇傾向にあります。
しかし、それ以降は2022年問題を控えているなど、不動産価格が下落する可能性があるので注意が必要です。
近い将来に売却を検討している場合は、住宅価格の推移を読み解き、不動産会社に査定を依頼してみるなど、早めに行動してみましょう。