新築・築浅物件を売る6つの注意点と売却の流れ

ご近所トラブル、転勤、離婚など自分の力ではどうにもならない問題が起こった時、苦労して購入した新築を売却したいという気持ちになるのではないでしょうか。

ただし、気になるのは価格面です。何も知らずに売却をしてしまうと売却価格よりもかかる費用が大きくなって借金まみれになってしまう恐れもあるでしょう

記事では、新築・築浅物件を売るときの注意点、新築・築浅物件を売る流れをご紹介します。

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新築・築浅物件を売るときの6つの注意点

新築・築浅物件を売るときの6つの注意点
損をしないために、新築を売るときに気を付けるべき6つの注意点をご紹介します。

注意点1 未入居物件でも購入時と同じ金額で売れるわけではない

家を建てて一回も住んだことのない物件であれば購入時と同じ金額で売却できるのではないかと考えがちですが、未入居物件でも建設工事の完了から1年を経過していると中古物件として認定され、購入時の金額よりも下がる場合が多いです。

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法とも呼ばれます)で、新築住宅を次のように定義しています。

  • 新たに建設された住宅で一度も人が住んでいないもの
  • 建設工事の完了から1年以内

この定義により、まったく住んでいない新築住宅でも、1年を経過しているかどうかで、新築と築浅中古のどちらで販売されるか決まります。

新築・築浅物件はいくらで売れる?

新築・築浅物件がいくらで売れるか知りたいなら、不動産一括査定サイトを使って無料で家がいくらで売れるのか把握するようにしましょう。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社のプロから価格の査定を受けられるサービスです。

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さらに、売却価格がわかるとかかる税金がわかるほか、今新築を売ると売却損をするのかどうか明確になるでしょう

相場を把握したいだけの場合は、訪問のない「机上査定」だけでも大丈夫です。

さらに、サイトと提携している不動産会社はサイトの運営者によって厳選された企業で新築を売却したことがある企業ばかり。新築を売るときに疑問に思っていること、不安な点に関して相談をすることができます。

サイトの利用・そして査定は完全無料で利用者にとって不利になることはありません。

新築の価値が落ちる前に不動産一括査定サイトで家がいくらで売れるのか確かめておきましょう。

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注意点2 ローンを返済しないと売却できない

築浅の物件には住宅ローンが付けられていることが多いですが、住宅ローンが返済できないと新築を売ることはできません

ローン中の家には、抵当権が付けられていて、万が一ローンが返済できなくなったときにその家が質にとられてしまうためです。質として取られてしまう恐れのある家を欲しいと考える買主はいません。

したがって、売却代金でローンの残債と諸費用を支払わなくてはならず、売却代金で不足する場合には、別途資金を補填してでもローンは完済しなくてはなりません。

ローンを返済して家を売る方法

ローンを返済して家を売る方法は2つあります。
1つは、不足金を自分のお金で補填してローンを返済する方法、2つめは住み替えローンを組む方法です。

1つめの方法は、ローンの残債と諸費用を売却価格で補いきれなかった場合に不足分を自分のお金で補い返済する方法です。
この方法は不足分を手持ちのお金で賄える余裕がある人におすすめの方法です。友人や親族にお金を借りられる人も向いているでしょう。

2つめの方法は、住み替えローンを組む方法です。
住み替えローンとは新築・築浅物件を売ってもローンを返済できない場合に残債と新しい家の購入資金をまとめて借りられるサービスです。
住み替えローンを組むためには「売却と購入の決済日をそろえる」ことが条件です。

売却と購入の決済日をそろえるのは難しい印象がありますが、住み替えに慣れた不動産会社にスケジュールの調整を依頼すれば簡単です。
具体的には家の売却を先に行う「売り先行」で動けばいいのです。

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住み替えローンを利用するために、住み替えのノウハウがある不動産会社に売却を依頼しましょう。
不動産一括査定サイト「HOME4U」は大手NTTデータが厳選した住み替えに手慣れた不動産会社が多数在籍しています。

サイトを利用すると複数社を比較検討できるので自分に最もあった1社がみつかるでしょう。無料でネット上から査定依頼できますのでおすすめです。

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注意点3 譲渡所得税が高くなる

土地や家を売却すると、譲渡所得税(所得税+住民税)がかかります。

譲渡所得税の税率は、土地や家の所有期間によって変わります。
不動産を売った年の1月1日地点で所有期間が5年未満だと(短期譲渡所得)税率は39.63%、5年を超えると20.315%で多くの場合築浅の物件は短期譲渡所得に当たるため譲渡所得税額が高くなります

所得税・住民税の税率
区分所得税住民税
長期譲渡所得15.315%5%
短期譲渡所得30.63%9%

※なお、所得税の税率には復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています。

参考文献土地や建物を売ったとき|国税庁

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新築・築浅物件の譲渡所得税はいくら?

さて、短期譲渡所得(39.63%)に当てはまった場合の譲渡所得税はいくらになるのでしょうか。

実際に計算してみましょう。
譲渡所得税は以下の式で計算できます。

譲渡所得税を求める計算式
譲渡所得税=譲渡所得(売却価格-取得費-譲渡費用)×39.63%

売却価格とは、新築・築浅物件を売却したときの売却価格を指します。また、取得費とは新築・築浅物件を購入した時の購入費、譲渡費用とは売却にかかった諸費用を指します。

取得費に含まれる費用

  • 土地や建物の購入代金や建築代金
  • 購入時にかかった税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税など)
  • 仲介手数料

譲渡費用に含まれる費用

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • ハウスクリーニング費

例えば、新築・築浅物件の売却価格が2000万円、譲渡所得が1300万円の場合の譲渡所得税は、「(2000-1300)×39.63%=約277万円」です。
ちなみに、家を5年以上所有した場合(長期譲渡所得)の譲渡所得税は、「(2000-1300)×20.315%=約142万円」なので5年未満で家を手放すと135万円税金が高くなります

注意点4 売却には様々な手数料がかかる

不動産を売却すると、先ほど紹介した譲渡所得税のほかに以下のような様々な手数料がかかります。
よって、売却価格から諸手数料を引いた価格でローンが完済できるようにしなければなりません

新築を売却するときにかかる手数料
費用名費用支払う時期
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税売買契約と決済
印紙税200円~60万円売買契約書の作成時
ローン手数料5,000円~3万円ローンの返済時
税理士への手数料5~20万円確定申告
抵当権抹消の登記費用1,000円移転登記
司法書士への手数料1~5万円程度移転登記
清掃費用クリーニング:3~10万円売り出す前か引き渡す前

以下では売却の際にかかる代表的な費用である仲介手数料、印紙税、ローン手数料、抵当権抹消の登記費用について解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、新築を売るときに不動産の仲介をしてくれた不動産会社に支払う報酬のことです。

仲介手数料は法律で上限金額が定められていて多くの企業が上限額いっぱいの仲介手数料を要求してきます。

仲介手数料の上限金額
売却額×3%+6万円

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書に課税される国税のことで、売買契約書に印紙を貼ることで収めます。

税額は売買金額に応じて変わります。
新築の売却価格が1,000万円を超え5,000万円までの場合は10,000円、5,000万円を超え1億円までの場合はは30,000円です(令和2年4月1日までの税額)。

参考:不動産の譲渡に係る印紙税の軽減措置

また、売買契約書は売主と買主が1通ずつ保管するのですが、両方に収入印紙を貼るのはもったいないので、一方はコピーにすることもあります。
その場合、原本の印紙税は、売主と買主で折半にすることが多いようです。

売却時の印紙税

ローン手数料

売却代金でローンを完済(不足すれば自己資金を含めて完済)するとき、手数料がかかります。
ローン手数料の金額は、借り入れている金融機関によって変わるので知りたい場合は各金融機関に問い合わせましょう。

抵当権抹消登記費用

ローンを完済すると抵当権を外すための登記が必要です。
抵当権を外す抵当権抹消登記は、不動産1件につき1,000円で、家と土地に抵当権が設定されていると合計2,000円かかります。

しかし、登記は買主が依頼する司法書士に任せるため、司法書士報酬も発生します。
これも司法書士次第で、1件10,000円程度の報酬が相場のようです。

場合によってかかる費用
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注意点5 築浅物件は新築と比較し買主に3つのデメリットがある

築浅物件は、新築と比較し以下の3つのデメリットがあるので、新築同様の値段で売り出すと買主から大幅な値下げ交渉をされる可能性があります。

買主から見た築浅物件のデメリット

  1. 建物の劣化が早い
  2. 固定資産税が高くなる
  3. 瑕疵担保責任の適用期間が短くなる

建物の劣化が早い

築年数1~10年の築浅物件は、新築と比較して当然ですが建物の劣化が早いです。

木造戸建て住宅の場合、築年数10年を超えたあたりで屋根や外壁などの修繕が必要になります。以下に掲げるすべての項目を修繕するとなった場合、その総額は約300万円です。

築10年の木造戸建てに必要な修繕項目

  • 屋根・外壁の塗装替え
  • 土台の防虫・防腐処理
  • 壁紙の張替え
  • 給湯器・ガスコンロ・換気扇・エアコンの交換

このように築浅物件は新築と比較し劣化が早く修繕の必要があります。

固定資産税が高くなる

新築戸建て物件には、建築から3年間固定資産税が1/2、新築マンションには、建築から5年間固定資産税額が2/1、土地にかかる固定資産税も1/3~1/6になる制度があるところ、築浅物件にはこの特例が適用されません。

築浅物件には固定資産税の減額が適用されないというのは、買主にとっては大きなデメリットです。

例えば、2,000万円の住宅を新築した場合の固定資産税は、上記特例が適用されると3年間で約26万円の節税効果がありますが築浅物件の場合は利用できません。

2,000万円の住宅を新築した場合の固定資産税額
特例がない場合特例がある場合
1年目18.2万円9.1万円
2年目17.1万円8.5万円
3年目15.9万円8.0万円

参考:国土交通省税制改正事項|国土交通上住宅局(令和元年12月)

瑕疵担保責任の適用期間が短くなる

新築物件には、新築を建設した事業者に10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、築浅物件にはこの制度が適用されず瑕疵担保責任の期間が1年程度になります(売主・買主の取り決めによって異なる)。

瑕疵担保責任とは、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分に欠陥があった場合、事業者に修繕費を請求できるものです。

瑕疵担保責任の期間が長いと、それだけ買主にとって安心ですが築浅物件にはこの制度が適用されず買主にとってマイナスになります。

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参考:住宅瑕疵担保責任とは|住宅瑕疵担保責任保険協会

注意点6 新築・築浅物件の売却理由を伝える

買主から新築・築浅物件の売却理由を聞かれたら、可能な限り正直に売却理由を伝えるようにしましょう

売却理由を答えたほうがよい理由は2つあります。

1つめは、売却理由を知った買主が安心して購入に至る可能性が高くなるからです。
買主目線で、新築・築浅物件を見ると、「新しくてきれいな物件なのにどうして売りに出されているのだろう?何か裏があるのではないか」と思っています。

売主が正直に売却理由を伝えることで買主は安心し、購買意欲が高まります

2つめは、買主にとって不利益な事実(瑕疵)を伝えなかった場合、瑕疵担保責任に問われる可能性があるからです。

売主は住宅の瑕疵(欠陥)について瑕疵担保責任を負っています。買主にとって不利益になる事実を隠して売買契約を結んだ結果、買主がその事実で損害を受ければ損害賠償請求され、または契約解除を請求されてしまいます。

具体的に、瑕疵に相当する欠陥は以下のようなものをいいます。新築を売る理由が以下のいずれかに当てはまる場合は正直に買主に理由を伝えましょう。

住宅の物理的な欠陥
雨漏り、シロアリ、設備の異常、異常な傾斜、給排水管の腐食、地盤沈下、埋設物の存在、浄化槽からの汚水漏れなど
周辺の環境
騒音、異臭、日照、眺望、暴力団の存在
心理的な要因
物件の敷地内で起こった自然死、事故死、自殺

新築・築浅物件を売る流れ

新築・築浅物件を売る流れ

新築・築浅物件を売却する流れをみていきましょう。

 かかる期間具体的な行動
売り出し前約1カ月
  • 情報収集
  • 家の査定を受ける
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
売り出し中1~3カ月
  • 新築を売り出す(内覧等に応じる)
  • 不動産売買契約を締結する
売り出し後約1カ月
  • 新築の引き渡しと決算
  • 確定申告を受ける
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【売り出し前】査定を受けて不動産会社を決定する

驚くかもしれませんが、新築・築浅物件売却の成功を左右するといってもいいほど重要なのが「売り出し前」です。

売り出し前は、仲介を依頼する不動産会社を決定しなければいけないからです。家の売却のほとんどの工程が不動産会社主導で行われるので、できる担当者に売却を依頼するのは大切です。

早速売り出し前に何をしなければいけないのか詳しくみていきましょう。

STEP1 情報収集
まずは、売却したい家の情報を整理しましょう。具体的には、売りたい物件の「間取り」「築年数」「名義人」「土地面積」「延べ床面積(建物の床面積の合計)」の情報が必要です。

これらの情報を知っておくと査定を依頼するときにスムーズです。

また、査定を受ける前に自分で相場を調べておきましょう
実は、不動産の査定には決まった型がなく査定をしてくれる会社ごとに異なります。査定を依頼すると会社ごとに査定額が何百万円も違うことがあるので適正価格を見極めるために自分で相場を調べておくことが重要なのです。

自分で新築・築浅物件の相場を調べる方法については以下の記事にまとめましたのでぜひご覧ください。

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STEP2 不動産会社による査定を受ける
査定とは、不動産会社が「家がいくらで売れるか」を算出してくれる行為のことで売り出し価格を決める時の参考価格となるので重要です。

新築・築浅物件をできるだけ高く売るためには複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

不動産の査定方法は任意に行われているので不動産会社によって査定額に大きく差が出ます。低い査定額をうのみにして損をしないために、平均3~4社の会社の査定を受けるようにしましょう。

不動産一括査定サイトを利用すると、60秒の入力で複数社に査定を依頼できるので大変便利です。特にHOME4Uは数あるサイトの中で最も運営歴が長く、地域未着企業から大手まで質の良い企業を多数取り揃えています。対応してくれる営業マンも各会社のエース級です。HOME4Uを利用すれば新築・築浅物件が高く売れるでしょう。

STEP3 不動産会社を決定し、媒介契約を締結する
不動産会社による家の査定を受けたら、次は売却を依頼すると決めた不動産会社と媒介契約を結びましょう。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

簡単に違いを説明すると、専属専任媒介契約は媒介契約を結んだ不動産会社以外とは売買契約を結んではいけない契約、専任媒介契約は媒介契約を結んだ不動産会社と個人間での売買契約のみを認める契約、一般媒介契約は契約の相手方に制約がなく誰とでも売買契約を結べる契約です。

通常家を売却するときは、売却を依頼する不動産会社の熱意を引き出すため専属専任媒介契約か専任媒介契約のいずれかを契約することをおすすめしていますが、新築は資産価値が高く不動産会社が努力をしなくても売れる人気物件なで一般媒介契約を締結して不動産会社同士競争させ高値で売却させる作戦をとるとよいでしょう

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家を高く売るために、不動産会社のここを見よう

売却を依頼する不動産会社を選ぶときは、会社の実績だけでなく仲介担当者の力量にも注目しましょう。

買主を募集したり、新築・築浅物件の売却価格の交渉をするのは仲介担当者です。仲介担当者の交渉力次第でいくらでも家の価格が高くなります
できる仲介担当者の特徴は以下の3つです。

  • 誠実で印象が良い
  • メールや電話の返信・返答が早い
  • 不動産売買に関して幅広い知識を持っており、質問するとこちらがわかりやすいように教えてくれる

【売り出し中】家を高く売るために内覧の準備を万全に行う

新築・築浅物件を高く売るために売り出し中に気を付けたいポイントが「内覧」です。不動産の購入者の7割が内覧中に購入を決定するといわれるほど買主にとって内覧は大切です。

具体的にどのようなことに気を付ければいいのか見ていきましょう。

STEP4 新築を売り出す(内覧等に応じる)
売却を依頼する不動産会社が決まったらいよいよ新築を売りに出します。

新築は人気の物件なので売りに出して1~2週間後に内覧希望者が現れるはずです。内覧の希望者が現れたら買主目線で売りに出した新築の良いところを説明できるようにしましょう。

内覧時に買主の7割が購入決定するといわれるほど内覧の威力は絶大です。買主とできるだけ有利な交渉をするために買主に「何としてもこの物件がほしい」と思わせる工夫をしましょう。

内覧時に売主ができる工夫

  • カーテンを開けて部屋を明るく見せる
  • なるべく部屋の中にものを置かずに部屋を広く見せる(エアコンは残しておくと買主に喜ばれる)
  • ハウスクリーニングを行う。特に水回りをきれいに掃除する
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STEP5 不動産売買契約を締結する
新築を買いたいという人が現れたら、不動産の売買契約を締結します。

売買契約書の作成は初心者には難しいので仲介を依頼した不動産会社が作成してくれます。売主として気を付けるべきことは、「契約を解除するときの条件」「物件に瑕疵が見つかった時の売主の責任」です。

不明点があったら担当者に確認してみましょう。

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【売り出し後】所有権移転登記を行い物件を引き渡す

買主と不動産売買契約を締結したら、新築・築浅物件を買主に引き渡します。

STEP6 新築の引き渡しと決算
不動産売買契約を締結した約2カ月後に決済日が設定されます。

決済日には、買主が売主に売却価格から手付金を除いた残金を支払い、売主は新築を買主に引き渡すべく不動産の所有権変更登記を行います。

STEP7 確定申告を受ける
最後に、忘れてはならないのが確定申告です。

新築を売却して利益が出ると売主は譲渡所得税を納めなければなりません。新築を売却した翌年の3月に確定申告がありますので忘れずに行うようにしましょう。

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新築を売るときに気になること

新築を売って損をすることはあるの?
未入居物件でも不動産の売却市場では【中古】として扱われ価値が落ちる、家を売るときにかかる税金(譲渡所得税)が高くなるというデメリットはありますが、売り方によっては購入時よりも高くうれることもあります。
詳しくは「新築・築浅物件を売るときの6つの注意点」をご覧ください。
ローンが残っている新築でも売れる?
ローンが残っていても新築を売ることは可能です。ただし、ローンを完済することが条件となります。詳しくは「ローンを返済しないと売却できない」を参照ください。
新築はいくらで売れるの?
新築がいくらで売れるのか知りたい方は不動産一括査定サイトが便利です。記事ではおすすめのサイトをご紹介しています。

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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