新築・築浅物件を売ると損をする? 売却価格と注意点とは

ご近所トラブル、転勤、離婚など自分の力ではどうにもならない問題が起こった時、苦労して購入した新築を売却したいという気持ちになるのではないでしょうか。

ただし、気になるのは価格面です。何も知らずに売却をしてしまうと売却価格よりもかかる費用が大きくなって借金まみれになってしまう恐れもあるでしょう

記事では、新築を売ったらいくらになるのか、新築を売るときの注意点、新築を高く売るコツをご紹介します。

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新築・築浅物件を売るといくら?損をするの?

新築を売るといくら?損をするの?
新築を売るとなった時に最も気になるのは「いくらで売れるか」です。

新築の売却相場価格を見ていきましょう。

未入居物件でも購入時と同じ金額で売れるわけではない

家を建てて一回も住んだことのない物件であれば購入時と同じ金額で売却できるのではないかと考えがちですが、未入居物件でも建設工事の完了から1年を経過していると中古物件として認定され、購入時の金額よりも下がる場合が多いです。

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法とも呼ばれます)で、新築住宅を次のように定義しています。

  • 新たに建設された住宅で一度も人が住んでいないもの
  • 建設工事の完了から1年以内

この定義により、まったく住んでいない新築住宅でも、1年を経過しているかどうかで、新築と築浅中古のどちらで販売されるか決まります。

新築と築浅の境目

建設工事から1年を経過した物件は、築浅中古として扱われてしまいますが、工夫次第では購入時よりも高く売却できる可能性もあります。それは不動産一括査定サイトを使うことです。

不動産一括査定サイトとは、サイト上に売りたい物件の情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定をしてもらうことができるサービスです。
複数の不動産会社を見て査定額や態度、売却実績を比較検討することができるので、築浅中古でも新築同様の価格で売却できる可能性が高まります

中でもイエウール利用者数No.1と多くの方から不動産が高く売れると高い評判を受けているサイトで、新築をできるだけ高く売却したい方にピッタリです。

イエウール 運営会社株式会社Speee
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数1,000万人
提携会社数約1,600社
同時依頼社数6社

新築・築浅物件の売却相場価格

2019年に行われた不動産流通産業に関する消費者動向調査によると、竣工から1年以内かつ未入居の物件を売却した方の70%は、新築購入時と同じ金額、またはそれ以上の価格で売却できたと回答しています。

築年数別 戸建て・マンションの売却価格 グラフ

また、新築住宅購入者(買主)が事前にインターネット上で情報収集している割合は、2017年: 89.3%、 2018年: 92.4%、 2019年度: 95.2% と変化していて、インターネットの利用者が年数を追うごとに増えていることがわかります。

新築を購入した人がインターネットを使って情報収集した割合

上記データからいえることは、築年数が1~5年の物件の場合は売り方次第で物件購入時よりも高く売却できるということです。

また、築浅物件の購入者のインターネット利用率が高まっていることを踏まえると、ネットでの集客はマストで行わなければいけません

不動産一括査定サイトと提携している不動産会社は、IT化が進んでいてネット集客が得意です。築浅の物件をできるだけ高く売りたいのであれば不動産一括査定の使用は欠かせません。

イエウール 運営会社株式会社Speee
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数1,000万人
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正確な価格を知りたいなら不動産一括査定がおすすめ

新築の売却相場価格はわかりましたが、より詳しく自分の家がいくらで売れるのかを知りたいなら、不動産一括査定サイトを使って不動産会社に家がいくらで売れるのか査定をしてもらいましょう。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産のプロから価格の査定を受けられるサービスで、相場価格ではわからなかった自分の家の資産価値を詳細にわたって知ることができます。

不動産一括査定の仕組み
サイトを利用すると、たったの60秒で査定の依頼ができ、自分で不動産会社に電話をする手間を省くことができます。また、複数社の査定額が比較できるので自分の家を最も高く売ってくれる会社がわかる、安く買いたたかれて損をする恐れがないというメリットがあります。

まだ売却を検討していないので不動産会社の人にわざわざ来てもらうのは申し訳ないという方は、訪問がなくメール上で査定結果を受け取ることができる「机上査定」を選択しましょう。

サイトと提携している不動産会社はサイトの運営者によって厳選された企業で新築を売却したことがある企業ばかり。新築を売るときに疑問に思っていること、不安な点に関して相談をすることができます。

サイトの利用・そして査定は完全無料で利用者にとって不利になることはありません。

新築の価値が落ちる前に不動産一括査定サイトで家がいくらで売れるのか確かめておきましょう。

不動産一括査定サイトはイエウールHOME4Uの2サイト同時利用がおすすめです。

「イエウール」は利用者数No.1、査定対応エリア数No.1の実績を持つ、自他ともに認められたサイトです。
全国の不動産売却に対応していて、大手から地域密着企業まで多様な不動産会社に査定を依頼することができます。

イエウール 運営会社株式会社Speee
運営開始時期2014年
対象エリア全国
累計利用者数1,000万人
提携会社数約1,600社
同時依頼社数6社
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運営開始時期2001年11月
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累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
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新築・築浅物件を売るときの注意点

新築を売るときの注意点
損をしないために、新築を売るときに知っておいたほうが良いことを紹介します。

ローンを返済しないと売却できない

築浅の物件には住宅ローンが付けられていることが多いですが、住宅ローンが返済できないと新築を売ることはできません

ローン中の家には、抵当権が付けられていて、万が一ローンが返済できなくなったときにその家が質にとられてしまうためです。質として取られてしまう恐れのある家を欲しいと考える買主はいません。

したがって、売却代金でローンの残債と諸費用を支払わなくてはならず、売却代金で不足する場合には、別途資金を補填してでもローンは完済しなくてはなりません。
しかしながら、今残っているローンをすべて手持ちの資金で返済する必要はありません。ローンが残っていても家を売却したいという方のために「住み替えローン」という制度があります。詳しくは以下の記事にまとめましたので是非お読みください。

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譲渡所得税が高くなる

土地や家を売却すると、譲渡所得税(所得税+住民税)がかかります。

譲渡所得税の税率は、土地や家の所有期間によって変わります。
不動産を売った年の1月1日地点で所有期間が5年未満だと(短期譲渡所得)税率は39.63%、5年を超えると20.315%で多くの場合築浅の物件は短期譲渡所得に当たるため譲渡所得税額が高くなります

所得税・住民税の税率
区分所得税住民税
長期譲渡所得15.315%5%
短期譲渡所得30.63%9%

※なお、所得税の税率には復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています。

参考文献土地や建物を売ったとき|国税庁

売却時の譲渡所得税
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売却には様々な手数料がかかる

不動産を売却すると、先ほど紹介した譲渡所得税のほかに以下のような様々な手数料がかかります。
よって、売却価格から諸手数料を引いた価格でローンが完済できるようにしなければなりません

新築を売却するときにかかる手数料
費用名費用支払う時期
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税売買契約と決済
印紙税200円~60万円売買契約書の作成時
ローン手数料5,000円~3万円ローンの返済時
税理士への手数料5~20万円確定申告
抵当権抹消の登記費用1,000円移転登記
司法書士への手数料1~5万円程度移転登記
清掃費用クリーニング:3~10万円売り出す前か引き渡す前

以下では売却の際にかかる代表的な費用である仲介手数料、印紙税、ローン手数料、抵当権抹消の登記費用について解説します。

仲介手数料
仲介手数料とは、新築を売るときに不動産の仲介をしてくれた不動産会社に支払う報酬のことです。

仲介手数料は法律で上限金額が定められていて多くの企業が上限額いっぱいの仲介手数料を要求してきます。

仲介手数料の上限金額
売却額×3%+6万円

印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約書に課税される国税のことで、売買契約書に印紙を貼ることで収めます。

税額は売買金額に応じて変わります。
新築の売却価格が1,000万円を超え5,000万円までの場合は10,000円、5,000万円を超え1億円までの場合はは30,000円です(令和2年4月1日までの税額)。

参考:不動産の譲渡に係る印紙税の軽減措置

また、売買契約書は売主と買主が1通ずつ保管するのですが、両方に収入印紙を貼るのはもったいないので、一方はコピーにすることもあります。
その場合、原本の印紙税は、売主と買主で折半にすることが多いようです。

売却時の印紙税

ローン手数料
売却代金でローンを完済(不足すれば自己資金を含めて完済)するとき、手数料がかかります。
ローン手数料の金額は、借り入れている金融機関によって変わるので知りたい場合は各金融機関に問い合わせましょう。

抵当権抹消登記費用
ローンを完済すると抵当権を外すための登記が必要です。
抵当権を外す抵当権抹消登記は、不動産1件につき1,000円で、家と土地に抵当権が設定されていると合計2,000円かかります。

しかし、登記は買主が依頼する司法書士に任せるため、司法書士報酬も発生します。
これも司法書士次第で、1件10,000円程度の報酬が相場のようです。

場合によってかかる費用
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新築・築浅物件を売却した人の理由と経験談

新築・築浅物件を売却した人の理由と経験談

買ったばかりの新築を売却した人の売却理由とその後の結果はどうだったのでしょうか。

実際に新築を売却したことのある人の口コミを見ていきましょう。

以下のグラフを見てください。このグラフは、株式会社LIFULL HOME’Sが実際に家を売ったことがある男女20~50代の480人を対象に家を売却した理由を尋ねランキング形式にしたものです。

住まいを売却する理由 ランキング

※参照: 住まいを売却することになった理由ランキング【複数回答可】

住まいを売却することになった理由の1位が「よりよい住まいに住み替えるため」ですが、気になるのはその理由です。

住み替えをする人の中で多い理由は、「ご近所関係が悪くなってしまった」「今住んでいる住まいが理想の住まいではない(古い・立地・日当たりが悪い)」などです。

さらに、注目すべきは6位の「離婚をするため」です。夫婦の不仲で家を売却するというのは今のご時世何ら特別な事ではありません。今や日本では3組に1組のカップルが離婚をしているというデータまであります。

もしかしたら今この記事をお読みの方は、せっかく買った新築を売るなんて自分のわがままなのではないか…とお考えかもしれませんが、そんなことはありません。

我慢して嫌な家に住み続けるのは相当のストレスです。仕事や生活をよりよいものにしていくためには安心・安全な環境で生活をするべきだと筆者は考えています。

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そして、気になる結果ですが、新築を売却した方は希望価格よりも高く売れたのでしょうか?

新築が希望価格よりも高く売れたと答えた人は、全体の11%、希望価格通りに売れた人は全体の56%、希望価格よりも安い価格で売れてしまった人は全体の32%という結果になりました。
つまり、全体の67%は希望価格で売れたということです。

希望価格で売れるかどうかの決め手は、「見積もりや査定を依頼した会社数が多かった」ことだったそうです。多くの会社を見た分だけ、会社の実績、規模、査定額、担当者の印象を比較することができ、自分にピッタリ合った会社に売却を依頼することができます。
結果的に新築を高く売ることができたそう。

不動産一括査定サイト「イエウール」を利用すれば、最大6社に家の査定を依頼することが可能です。新築を高く売却したいなら、必ず複数社に査定を依頼しましょう。

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同時依頼社数6社

新築・築浅物件をできるだけ高く売るコツは?

新築・築浅物件をできるだけ高く売るコツは?
最後に、新築をできるだけ高く売るコツを見ていきましょう。

新築・築浅物件を高く売却してくれる不動産会社を探す

新築が高く売れるかどうかは、売却を依頼する担当者次第です。買主と価格交渉をするのは交渉をする担当者で売主ではありません。売り出し価格、内覧の準備などいくら努力をしても担当者の交渉力が低ければ絶対に新築を高く売ることはできません

良い担当者の条件とは、以下の4つの項目に当てはまる担当者です。

    良い担当者の条件

  • 分からないことを質問すると売主目線で分かりやすく質問に答えてくれる
  • 誠実かつ笑顔で印象が良い
  • 売却したい物件の良さを買主目線で説明できる
  • 査定額の根拠を聞いたときに詳しく答えられる

このような良い担当者に出会うためには、査定の時点で複数の会社の担当者と話をして自分に合った担当者を探す必要があります
不動産一括査定サイトを使えば、60秒の入力でサイト運営者が厳選した会社の中から最大6社の会社に査定を依頼することができとても便利です。

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早めに売却する

新築をうると決めたら、今すぐに売却することで新築の資産価値の減少を防ぐことができます

家は築年数が経つにつれ資産価値が減少します。特に、戸建ての場合5年を経過すると資産価値がぐっと落ちるので注意が必要です。

戸建てとマンションの資産価値

また、不動産界隈の中で2022年以降、不動産の相場価格が下がるといわれています。(2022年問題)

2022年は、都市部に点在している生産緑地の認定が終わる年で、都市部の農地が次々と宅地として不動産市場に売りに出され、不動産が供給過多となり、不動産価値が下がるといわれています。

2022年問題の影響の真相はよくわかっていませんが、リスクを回避するためにも今すぐに売却したほうが良いです。

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新築を売るときに気になること

新築を売って損をすることはあるのか?
未入居物件でも不動産の売却市場では【中古】として扱われ価値が落ちる、家を売るときにかかる税金(譲渡所得税)が高くなるというデメリットはありますが、売り方によっては購入時よりも高くうれることもあります。
詳しくは「新築を売ると損をする?」をご覧ください。

ローンが残っている新築でも売れるのか
ローンが残っていても新築を売ることは可能です。ただし、ローンを完済することが条件となります。詳しくは「ローンを返済しないと売却できない」を参照ください。

新築はいくらで売れるのか?
新築がいくらで売れるのか知りたい方は不動産一括査定サイトが便利です。記事ではおすすめのサイトをご紹介しています。

不動産一括査定サイトを使って実際に査定をしたら330万円の差があった

不動産一括査定を使って査定したら家の価格に330万年の差

不動産一括査定サイトHOME4UHOME’SイエウールRe GuideすまいValue使って実際に実家を査定してみたら査定額に330万円の差がありました

不動産会社査定価格
大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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不動産一括査定 やってみた

不動産一括査定サイト35サイトを比較した以下の記事を読むとおすすめの不動産一括査定サイトがわかります。

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