【戸建て売却の完全ガイド】一軒家を売却する流れと相場を知る方法

戸建ての売却を考えたものの、何からしたらいい?
一軒家っていくらで売れる?
と思われている方もいらっしゃるかと思います。

親や親戚から家を相続したり、親が高齢になり住み替えたり、戸建ての売却を考えることはよくあるでしょう。

しかし、家を売却した経験が豊富にある人は少なく、多くの人がどうやって家を売ると良いのかわからず、難しく感じるかもしれません。
この記事では、戸建てを売却するにはどうしたら良いのか、戸建てを売る方法を解説していきます。

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戸建てを売却する流れと期間

戸建てを売却する流れと期間

不動産を売却する際にかかる時間は、目安として3~6ヶ月と言われていますが、戸建てや土地の場合は3ヶ月~11ヶ月と言われています。

なぜなら、戸建や土地になると、マンションなどに比べて建物の状態など買主がチェックするポイントが多く、判断に時間がかかってしまうからです。

また、古い戸建の場合だと、売主が土地の面積を再度確認する必要が出てくることもありますし、買主も家をリフォームするのか解体するのか選択肢が広いためさらに判断に時間がかかってしまうのです。

戸建ての売却は、おおまかに以下のような流れで進み、かかる期間の目安は以下のとおりです。

戸建ての売却売却の流れ行動期間の目安
売却の準備売却の準備をする
  • 相場価格を把握
  • 書類を準備
査定・不動産会社との契約査定を依頼する
  • 複数の不動産会社に査定を依頼
1週間〜1ヶ月
媒介契約を結ぶ
  • 不動産会社に仲介の契約を結ぶ
売出し〜買主との契約売却活動を行う
  • 広告を出してもらう
  • 内覧の対応
1ヶ月〜3ヶ月
売買契約を結ぶ
  • 購入希望者を見つける
  • 売買契約を結ぶ
決済と登記物件と金銭のやりとり
  • 残金の決済
  • 物件の引き渡し
  • 不動産の移転登記
約1ヶ月

【一戸建ての売却①】売却準備を行う

一戸建ての売却を決めたら、売却準備を始めましょう。不動産会社を見つけたり、売却した一戸建ての相場を調べたりします。そして、売却活動をスムーズにすすめるためには、事前に書類を用意しておくと慌てずに済みます。

売却時には多くの書類が必要で、中には物件を購入した時の書類も必要なのできちんと保管されているか確認して揃えておく必要があります。一戸建ての売却に必要な書類は以下で確認して下さい。

  • 身分証明書(写真付きのもの)
  • 実印
  • 印鑑証明書(3カ月以内のもの)
  • 住民票
  • 登記済権利証又は登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書及び固定資産税評価証明書
  • 土地測量図、境界確認書
  • 建築確認済証及び検査済証
  • 建築設計図書
  • 工事記録書
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書

上記の書類は全てが必要なわけではありません。また、土地の境界線が不明確な場合には売却の際に不利になる場合があるので、事前に境界線を確定しておくことをおすすめします。

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建築設計図書や工事記録書は、買主が将来リフォームや増改築を行う際には必要になる書類です。物件購入時に受け取っている書類なので、揃えておくと喜ばれます

そして、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は、あると売却に有利になる書類です。その他の書類は必ず必要になる書類なので事前に揃えておくと、売却の際の手続きがスムーズに進められます。

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売却の準備

【一戸建ての売却②】査定を依頼し不動産会社を探す

戸建ての売却を行う時には、物件の価格を把握しておくことはとても重要です。一戸建ての場合、同じ条件のものを探すのは難しく、不動産の一括査定を利用して査定をしてもらうことが価格を把握する早道です。査定には定められたものはないため、各不動産会社によって査定額に差が出ます。

査定を行う場合には、複数の不動産会社に査定を依頼することで、価格の幅が分かるので相場を知ることができます。

査定額が提示されたら査定額の根拠や販売方法など多くの意見を聞いて担当者を比較しましょう。対応や回答に納得ができて信頼できる不動産会社を選ぶことで、高値売却へとつなげることができます。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
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【一戸建ての売却③】不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に売却を依頼する時には、媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約には3種類あってその中か自分の売却の状況に適したものを選べます。

契約の種類レインズへの登録報告義務契約期間複数社との契約自己発見
一般媒介契約任意任意制限なし可能可能
専任媒介契約7日以内2週間に1回3カ月不可可能
全族専任媒介契約5日以内1週間に1回3カ月不可不可

立地条件がよい場合や築浅の物件の場合には、一般媒介契約だと競争意識が働きより高値で売却できるでしょう。

不便な場所にある物件や築古の物件の場合には、売れないリスクを考えて専任や専属専任媒介契約を選ぶと、より力を入れて販売活動を行ってもらえるので売却しやすくなるでしょう。

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【一戸建ての売却④】売却活動を行い買主を探す

媒介契約を締結すると、売出価格を売主が設定し売却活動を始めます。不動産会社は物件の情報を広い地域に広めるために、インターネットやチラシ広告等を利用して売却活動を行います。

自社のホームページに情報を掲載するのはもちろんのこと独自のネットワークも利用して情報を広めます。そして、ポータルサイトや不動産会社が利用するレインズの登録を行うことで、物件情報をより広めることができます。

レインズとは、現在販売している物件情報や、過去の成約価格などを知ることができる不動産流通標準情報システムで、不動産会社だけが利用することが出来るサイトです。チラシを作成し近隣の住民へも広告活動を行います。購入希望者が現れたら、内覧を行います。

【一戸建ての売却⑤】買主と売買契約を締結し引き渡す

無事、購入希望者と売買契約が締結できたら、決済と引き渡しは約1カ月半~3カ月の間にするのが一般的です。法律で定められているわけではありませんが、売買契約書にどのくらいの期間で引き渡すのかを記載することで、法的効力をもちます。

売買契約の際には、物件の設備に関する詳細や重要事項に関する説明が行われ、買主から手付金を受け取ります。手付金は一般的には売買代金の10%から20%になることが多いようです。そして、後日鍵の引き渡しが行われ、引越しが済めば売却活動は完了となります。

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戸建ての売却相場を知る方法

戸建ての売却相場

戸建ての売却をする際には、相場を正確に把握しておくと損をしない判断をできるでしょう。
ここでは、戸建ての売却価格はどう決まるか、その価格が妥当かどうか相場を自分で調べる方法をご紹介します。

戸建ての売却価格の決まり方

戸建ての売却価格は、基本的に以下のように決まります。

戸建ての売却価格 = 土地価格 + 建物価格

一戸建ての売却価格について、詳しくは以下の記事をご確認いただければと思います。

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建築から20年を超えた建物は、ほとんど価値がなくなり0円である可能性が高いため、土地の価格だけになることが多くあります。
また、不動産会社による査定ではその他の条件も加味して査定額が出されます。詳しくは、以下の記事をご確認ください。

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相場を自分で調べる方法

不動産会社による査定額が妥当かどうかは、自分で相場を調べてみると、何となく判断できるでしょう。
ここでは、相場を自分で調べる方法をご紹介します。

実勢価格を調べる:国土交通省「土地総合情報システム」

相場として1番比較しやすい価格は、実際に売買が成立した価格と思います。
不動産市場では、その価格を実勢価格として、国土交通省「土地情報総合システム」で公開しています。

家の価格が妥当かどうかは、実勢価格と比較してみると正確な相場が把握できるでしょう。

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また、毎年1月に国土交通省が発表する土地価格「公示地価」もあります。

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路線価から調べる:国税庁HP「路線価図・評価倍率表」

路線価は毎年1月1日時点の道路ごとに評価される土地の価格です。
この路線価は、相続税と贈与税の計算を目的としており、実際の売却価格と比較して7~8割となります。

調べる際には、国税庁HP「路線価図・評価倍率表」にアクセスして該当する路線価を探します。

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

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固定資産税評価額から調べる:固定資産税通知書

毎年6月頃に、固定資産税通知書が届き、それをもとに固定資産税を納付しているかと思います。
この固定資産税通知書に記載されている、固定資産税評価額から何となくの家の価格を逆算することも可能です。

大体の目安として、公示地価の70%程度が固定資産税評価額になります。詳しくは、以下の記事をご確認ください。

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成約価格:不動産流通機構「REINS」

実際に売却が成立した、成約価格から相場を把握する方法もあります。
国土交通大臣の指定する不動産流通機構が運営・管理している「REINS」では、実際の成約価格を知ることができます。

「REINS」を使わなくとも、実勢価格でおおよその相場を把握できるでしょう。

現在の相場:不動産ポータルサイト

現在の売却相場を把握したい方は、実際の不動産がいくらで売り出されているか、「SUUMO」などのポータルサイトで調べてみることをおすすめします。

実際に売れた価格ではないため判断が難しいかもしれませんが、自分と似たような家がいくらで売り出されているか確認することで、売却市場の相場を掴めるでしょう。

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戸建てを高く売却するためのポイント

戸建てを高く売却するには

戸建ての売却で1番重要なことは、確実に売ってくれる不動産会社を選ぶことです。また、不動産の購入を決めるのは買主であるため、家の印象を良くする工夫も必要でしょう。

ここでは、戸建てを高く売却するためのポイントをご紹介します。

事前に相場価格を掴んでおく

物を購入する時に、極端に価格が安かったり高かったりすると、なぜその価格になるのか気になる人は多いでしょう。不動産も同じで適正価格から離れた価格は、瑕疵が疑われたり売れ残ってたりしてスムーズに売却できなくなります。

そのため、売出価格を決める時には、周辺の同じような物件がどれくらいで売られているのかなどを知る必要があります。相場価格を事前に知っていると、適正価格の幅から大きく離れることはないので、売却しやすくなります。
この相場価格を知るには、不動産会社に査定を依頼することが1番簡単な方法です。

不動産の一括査定サイトなら、一度の簡単な入力で複数の不動産会社に査定が依頼できます。時間や手間をなくすだけでなく、その地域や物件に適した不動産会社がピックアップされて査定が依頼できるので、より高値での売却が期待できます。

売却期間の長期化や安く売りすぎたりしないためにも、不動産の一括査定を利用しての不動産会社を選びましょう。

複数の不動産会社に査定してもらう

家の売却時には、まずは不動産会社に査定を依頼して自分の家にどれくらいの価値があるのかを把握します。この時、1社だけの査定額を見ても、その査定額が相場価格に合ったものなのかは判断できません。

そのため、家の査定を依頼する時には複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

しかし、不動産会社に1社ずつ査定の依頼をしていては、手間も時間もかかります。そのような時には、不動産の一括査定サイトが便利です。

家の住所や面積等の情報を入力をするだけで、一度に複数の不動産会社に査定が依頼できます。査定額が提示されたら、その査定額を比べ、販売活動の方法や担当者の対応の仕方を見て、不動産会社を選ぶとよいでしょう。

ただし、不動産会社の出す査定額はその額で売却できると保証した額ではありません。 あくまで、不動産会社が3カ月以内に売れるであろう予測の金額を提示したものなので目安だと思ってください。

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戸建てを売却しやすいタイミングを把握しておく

戸建ての売却では、売れやすいタイミングを見極めることが重要です。
家は需要がある時に売却すると、高値で売れる可能性が高くなります。家の需要が多くなるのは、新学期が始まる4月の前や転勤の可能性がある9月頃です。需要が1番多くなるのは2月から3月頃で、この時期は最も売れやすくなります。

高くスムーズに売りたいのであれば、1月頃から売却活動を始めるとベストなタイミングでしょう。

また、金利の低い時期であれば借入がしやすくなるため、住宅の購入を検討をする人は増えます。金利が下がっている時期を狙って売却すると売却しやすくなります。
一般的に、一戸建ては15年を超える頃から不具合が多く出始めます。いつでも戸建てを売りに出せますが、20年以降は戸建ての価値はゼロとなりほぼ値段がつかないため、売却を検討しているのであれば20年超える前に売るのをおすすめします。

アピールポイントをまとめて内覧での印象を良くする

戸建てを高く売るには、内覧の際に物件の良いところを上手に伝えることが大切です。

築年数や建物の状態、リフォームの履歴など住宅の基本的な設備の状況を伝えられるようにまとめておきましょう。他にも、周辺の生活環境をアピールすることも重要です。 駅までの距離や学校の位置や通学路の情報、病院の位置、区役所や市役所などの場所、最寄りのスーパーなどを伝えると喜ばれます。不動産会社の人にも協力してもらい、第三者の視点で見た物件のアピールポイントもまとめてもらうと良いかもしれません。

また、家の印象を少しでも良くできるよう内覧までに対策しておきましょう。
戸建ての購入は、内覧時の第一印象でほとんど決まってしまいます。その第一印象において、雑然とした暗い家は印象が悪く、購入意欲が下がる傾向にあります。誰しもきれいな家に住みたいと考えるものですので、同じ価格の物件があれば、よりきれいな物件を選ぶでしょう。

以下を参考に、内覧前の対策をしておきましょう。

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内覧前の対策対策ポイント
すみずみまで掃除する
  • 水回りは水垢やサビ、カビなどがないように特に念入りに清掃する
  • ベランダや庭、クローゼットの中も掃除する
  • 時間がない場合にはハウスクリーニングを利用するとよい
物を減らす
  • 倉庫や先に新居を購入している場合には新居に出来る限り物を移動して減らす
  • 不要な物は内覧前に処分する
庭の掃除をする
  • 庭や芝生があるなら芝の手入れをする
  • 植木は剪定してすっきりさせる
  • 家の外壁などは高圧洗浄などを利用してきれいにしておくとなおよい
  • 自転車などがある場合には撤去してすっきりさせる
室内を明るくする
  • 家の中の照明は全て点灯して明るくする
  • 明るい電球にかえる
  • 気候のよい時期は窓も開ける
臭い対策する
  • 換気を行う
  • カーテンやクッション等の布類は洗濯する
  • 喫煙している人・ペットを飼っている人は消臭剤などを利用して臭いをなくす
  • 玄関の臭いは特に注意
  • 水回りにも臭いがないかチェックする

仕事をしていると、なかなかすみずみまで清掃することは難しいかもしれません。その場合には、ハウスクリーニングを利用すると、プロの手によってさらに水回りなどもとてもきれいに清掃してもらえます。

そして、内覧での売主の応対も見られています。着飾りすぎるのも内覧する人にとって緊張感を与えがちです。内覧の際に売り主がすべき服装は、清潔感のあるリラックスできるようなカジュアルな装いで出迎えましょう。だらしないような服装やスウェットなどは論外です。

落ち着いて見学ができるように、必要以上に付いてまわってしゃべりすぎないようにも注意しましょう。

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家の売却時には、プロによるハウスクリーニングを利用することをおすすめします。一般的な売買の場合、内覧時の印象が良いと売買契約に繋がりやすいためです。場合によってはリフォームを必要とする場所もあるかもしれませんが、ハウスクリーニングを[…]

不動産売却時にはハウスクリーニングを

基本的にリフォームはする必要はない

家を売却する時に少しでもきれいな方が高く売れるのでは?と考える人は多いと思います。 確かにきれいな家の方が売れやすくはなりますが、きれいだからと言って高く売れるわけではありません。
家の査定額は築年数が重視されます。どれだけ内装がきれいでもさほど査定額は変わりません。

したがって、家の高値売却を狙ってリフォームを行っても、リフォーム代金を回収できるだけの価格で売れることはありません

また、近頃ではできるだけ中古の物件を安く購入して、自分好みにリフォームをすることを前提で家を探している人が多くいます。 彼らにとっては、不要なリフォームがされていると購入対象から外されてしまいます。

行ったリフォームが購入者の趣味に合わない場合もあります。 しかし、売却の際のリフォームは必要なくても、壁紙がはがれていたり、床の傷が目立つ場合には簡易のリフォームは必要です。

設備が壊れているものがあれば修繕を行うのも良いでしょう。戸建ての場合に重要なのが、排水管や水道管の劣化具合です。 排水管は日々の生活排水を流すため年数とともに臭いや汚れが蓄積します。

20年頃を目安に配管工事が必要です。また、水道管も同じく15年から20年での交換が必要です。これらも売却前にチェックして交換しておくことで、購入者へのアピールポイントとなり安心材料ともなります。

戸建ての売却にかかる費用

一戸建てを売却する費用

売却の際には、税金やその他にも諸費用がかかります。これを事前に把握しておかないと、その後の資金計画にも影響します。ここではどのような支払いがあるのかを見てみましょう。

不動産を売却するときに必ず必要になる費用は、仲介手数料と売買契約書に貼る印紙税、登記にかかる登録免許税です。

費用の中でも高額になる仲介手数料

不動産会社に家の売却を依頼すると、無事物件購入者が見つかり契約に至ると成功報酬として仲介手数料の支払いが発生します。この報酬は契約が成立した時のみに支払うもので、一般媒介契約などで複数社と契約している場合には、成約した仲介を行った一社のみへの支払いです。

仲介手数料は上限があり、物件の売却価格に比例して金額は大きくなります。例えば、売却価格が400万円超えの場合は以下の計算式で求められます。

仲介手数料 = 売却価格 × 消費税3.24% + 64,800円

そして、300万円以下の場合は、消費税のところが4%になります。それよりも低い200万円以下の場合は5%です。仲介手数料には上限が設けられているため、このようなルールが定められています。

支払い時期は売買契約成立時に半額。物件引き渡し時に半額となることが多いです。

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仲介手数料

売買契約書に必要な印紙税

物件の売買契約を交わす時に作成される売買契約書には、印紙税を貼付して納税する義務があります。この印紙税は売却価格に合わせて金額が変わり、物件の建築を依頼した時の建設工事契約請負書や住宅ローンの借入の手続きの際の金銭消費賃借契約書にも同様に印紙を貼付することで納税します。

不動産売買での売買契約書に貼る印紙税額は以下のようになります。

売却金額本則税率軽減税率
500万円超~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超~1憶円以下60,000円30,000円
1億円超~5億円以下10万円60,000円
5億円超~10億円以下20万円16万円

なお、2020年3月31日までに作成された契約書に関しては、軽減税率が適用されます。
そして、金銭消費賃借契約書の税率は上記の表と異なります。

抵当権の抹消には登記費用が必要

多くの人は家を購入する時には住宅ローンを利用しているでしょう。そして、この住宅ローンを完済しないと、原則、家は売却できません。そして、売却時に売却代金で一括繰上返済を行う時には、金融機関に対して手数料の支払いが発生します。

また、一括繰上返済をして、設定された抵当権を抹消するためには抵当権の抹消登記が必要です。抵当権の抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円です。一戸建てなら土地と建物で最低でも2,000円必要です。

そして、抵当権抹消登記を司法書士に依頼すると、トータルで20,000円から30,000円程度になることが多いようです。

境界線が曖昧な場合は測量費等がかかる

一戸建ての場合、隣家との境界線がはっきりとしていないと後のトラブルの可能性があり売却しにくくなる場合があります。そのため、事前に土地家屋調査士に測量を依頼し、境界線を確定しておくとよいでしょう。境界の確定には、隣家との立ち合いが必要になり時間も費用もかかります。また、公園や用水路、道路などと接している場合には、市区町村などの立ち合いが必要になる場合もあります。

費用はその土地の大きさや立ち合いの回数などにもよりますが、30坪から100坪くらいの敷地の場合、30万円~45万円程度が目安です。

しかし官民立ち合いでの測量だと費用はより高額になります。特に買主が境界線の確定を要求していない場合には、登記簿に記載されている公簿面積での売買もできます。

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戸建てを売却してかかる税金/h2>
戸建売却時の税金控除

家の売却では利益が出ると、譲渡その所得に対して譲渡所得税や住民税が課税されます。

ここでは税金の税率と控除についてご説明します。

売却益には譲渡所得税がかかる

売却をした時に利益が出ると利益に対して税金がかかります。税金がかかるかは以下の計算式で求められます。

譲渡所得(売却益)= 譲渡価格 – (取得費 + 譲渡費用)

なお、取得費として計算に入れることができるのは、仲介手数料や購入時の印紙税、登録免許税などです。

そして、この取得費には物件の購入費用も含まれますが、購入当時の金額をそのまま利用することはできません。物件を購入して年数が経過している分の減価償却が必要です。したがって、減価償却後の価格を取得費として計算します。

一戸建てを売却した時にかかる税金は、その一戸建てを売却した年の1月1日の時点で購入してから5年を超えているかで税率が変わります。

譲渡所得税住民税復興特別所得税
長期譲渡所得15%5%2.1%
短期譲渡所得30%9%2.1%

所有期間が5年を超えると長期譲渡所得
となり、それ以下の場合には短期譲渡所得となります。なお、2037年までは、所得税額に復興特別所得税が課税されます。

居住用の一戸建ての売却を行う時には、税金の支払いを軽減するための特例があり、条件を満たせば売却益から3,000万円が控除できます。

したがって、支払う税金をなくせたり、大きく減らせる場合があります。また、売却時に新居を購入する場合には、買い替えの特例を利用できる場合もあり、この時には、条件次第では支払うべき税金を将来に繰り延べできます。

ただし、3,000万円の特別控除の特例を利用すると、新居購入時の住宅ローン控除が利用できませんので、それぞれの税額を試算してから決めると良いでしょう。

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3,000万特別控除

相続した戸建ての売却時に適用できる特例

戸建ての売却では所有期間やいつ相続したかによって、税金の控除の特例を受けられる場合があります。 適用には細かな条件もありますので、税理士や不動産会社に相談して節税しましょう。

相続税の取得費加算の特例

相続した家を売却する場合には、相続税の一部を譲渡所得税を計算する時の取得費に加えることができる場合があります

これは相続の開始を知った日から、3年と10カ月以内に売却することが条件です。
この特例を適用することで、税金の支払いを抑えることができます。

被相続人の居住用財産(空き家)を売却した時の特例

相続した家や敷地を一定の条件下のもと売却すると最大3,000万円の控除が受けられる特例です。

適用を受けるには条件があります。 居住用財産の3,000万円の特別控除は、相続人が住んでいないと適用されませんが、この特例なら、一定期間の間に売却することで最大3,000万円の控除が受けられます。

  • 相続の開始直前まで被相続人が住んでいたこと
  • 昭和56年5月31日以前の建築であること
  • 区分所有建物登記がされていないこと
  • 相続直前に被相続人と共に住んでいる人がいなかったこと
  • 売った人が相続・遺贈により取得したものではないこと
  • 売却までに事業用や賃貸として使用していないこと
  • 耐震基準を満たしたものか取り壊してからの売却であること
  • 相続の開始があった日から3年を経過する年の12月31日までの売却であること
  • 売却代金が1憶円以下であること
  • 取得費の特例や収用等の特例の適用を受けていないこと
  • 同じ特例を同じ被相続人からの相続・遺贈されたもので適用を受けていないこと
  • 特別な関係の人への売却でないこと(親族、生計を共にする人、内縁関係の人など)

この特例の適用は2023年の12月31日までに家を売却した人に適用されるものです。
確定申告の際にはご注意ください。

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戸建ての売却で必要な書類

戸建を売却する時に必要な書類

売却活動をスムーズにすすめるには、事前に必要書類を準備しておきましょう。
また、購入者が知りたいことや他にもあると購入者が嬉しいと思う書類を用意しましょう。

たとえば、購入した時の契約書や重要事項説明書、地盤調査報告書、耐震診断報告書、建築設計図書など、売る家に関する書類すべてを用意しておくと売却成功につながりやすくなります。

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必要書類

本人確認の身分証明書と住民票

本人確認のための身分証明書は顔写真があるものが必要です。 顔写真がない健康保険証などを場合には2種類の証明書を用意する必要があります。

また、登記上の住所と現住所が異なる場合には住民票が必要です。
住民票は発行から3カ月のものが必要なので、期限に注意しましょう。そして、共有者がいる場合には共有者全員の書類が必要です。

身分証明書を用意する時には、以下を参考にして下さい。

1種類の提示でよい身分証明書2種類必要な身分証明書
  • 運転免許証
  • パスポート
  • マイナンバーカード
  • 写真付き基本台帳カード
  • 写真付き身体障がい者手帳
  • 健康保険被保険者証
  • 印鑑証明書
  • 介護保険被保険者証
  • 後期高齢者医療被保険者証
  • 厚生年金保険年金手帳
  • 共済年金証書
  • 国民健康保険被保険者証

土地建物登記済証・権利証または登記識別情報

不動産の権利を証明するのが2004年までに法務局にて発行された登記済証(権利証)または、今現在権利証の代わりとなる登記識別情報です。

家の売却の際には、正当な家の持ち主であることや権利の状況、建物の状況を確認するために用いります。

以前は書面で登記済証(権利証)として交付されていましたが、平成17年3月7日以降の登記からは、登記識別情報として、登記完了後に12桁の数字が通知されます。

実印と印鑑証明書

家の売却の際には実印と印鑑証明が必要です。 実印でなければならないという規則はありませんが、買主が売主であることを確認できることが必要です。

また、売買契約書などに実印を押している場合、法務局などで印鑑証明などと照合しやすいという理由があります。 実印は主に重要な取引などの大切な場面で使用されます。

そのため、実印を使用することで、その不動産取引が重要な取引であると意識を高めることができるので使用されています。 なお、印鑑証明は3カ月以内のものを用意するように指定されていることが多いため、期限に注意しましょう。

固定資産税・都市計画税納税通知書

固定資産税や都市計画税はその不動産を1月1日に所有している人に課税されます。 これらの税金は売却の際にすでに納付している場合には、日割り清算して買主から売主へと支払われます。これは決定事項で支払われるのではなく、話し合いで決決定するので、売買契約時に話し合っておきましょう

また、売却の時に行う所有者移転登記の際の登録免許税を算出する際には、固定資産税評価額が必要になります。送付されてくる固定資産税・都市計画税納税通知書を用意しておきましょう。

建物土地の状況を記した物件状況等報告書

家を売却する時に売主は、一定期間瑕疵(かし)担保責任を負うことになります。 売主が個人の場合には瑕疵(かし)担保責任を負う期間を設定できます。一般的に2カ月~3カ月が多いようです。

物件状況等報告書は、契約時に物件の不具合がある全ての箇所を記載し説明することで、引き渡し後、記載した箇所に不具合が発生しても責任は問われません。 引き渡し後のトラブルを回避するためにも、物件状況等報告書には細かな部分まで詳細に記載するようにしましょう。

建築確認済証および検査済証

戸建ての売却の際に必要になるのが、建築確認済証や検査済証です。建築確認済証はその家が建築基準法に則って建築されたことを証明するものです。建築完了後検査を受けて適合していれば発行されるのが、検査済証です。

これらの書類は建物の安全性を示すものなので、売却の際には買主に安心して購入してもらうためにも必ず必要なものです。 また、建築設計図書や工事記録書などがあれば、その後の家の維持や管理を行うときの修繕時期の目安がわかりますし、リフォームの時にも必要になるのでできれば用意しましょう。

売却範囲の確認のための土地測量図・境界確認書

隣家とのトラブルに多いのが、境界線が不明確な場合です。

境界線が定まっていないと、塀やフェンスをを設置する際にももめる可能性があります。
そのため、境界線がはっきりしていない場合や土地の面積があいまいな場合には、土地家屋調査士に依頼して測量を行ったり、境界線を確定したりしなければなりません。

測量方法は2つあり、隣接する土地・道路の所有者の立ち合いを基に作成された確定測量図、土地の登記記録に付随して法務局で取得できる地積測量図があります。また費用は、100㎡以下の土地で官民立ち会いは60万~80万円、一般的には35万~45万円が相場です。

戸建ての購入時には、隣家との付き合いは特に気をつかう部分です。 測量を行い、隣家とのトラブルが生まれないようにしましょう。

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戸建てを売却する際の注意点

一戸建てを売却する際の注意点
一戸建ての売却を行う時には、いくつかの注意点があります。注意点を理解して対策することでスムーズな売却につなげられます。

一戸建ての売却はマンションよりも時間のかかる場合が多い

一戸建ての売却はマンションの売却に比べて、チェックする項目が多く購入を検討する際の時間が多くかかる傾向にあります。特に、建物の耐震性や雨漏り、シロアリなどは購入後の生活にも大きく影響するため、事前に調査が必要になります。

また、一戸建ての場合、隣家との境界線がしっかりと決められているか、また、人間関係なども気になるところです。そのため、マンションの売却期間が平均8カ月かかるのに対し、一戸建ての売却期間はそれよりも5カ月長い平均11カ月程と言われています。

マンションだと居住目的の他に投資目的での購入を検討している人もいます。そのため、そもそもの需要の割合が多いため一戸建てよりも売りやすくなります。

売却を始める前に建物や土地の状態や状況を確認

家を売却する時には売主には、瑕疵(かし)担保責任があります。これは買主が引き渡し後に雨漏りやシロアリなどの隠れた瑕疵(かし)を発見した場合、その修理費用などを請求できるものです。この瑕疵については、売主が知らなかった瑕疵についても責任が発生するので注意しましょう。そして瑕疵担保責任が適用される期間は、法的に1年以内とされています。

一戸建てを売却する時には、瑕疵が発見されると、後日、高額の費用を請求されたり、住めないような瑕疵の場合には、契約解除になる場合があります。そのため、事前に専門家に依頼してチェック(住宅診断)しておくとよいでしょう。住宅診断書を添付すると、売りやすくもなり、買主も安心して購入できます。

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瑕疵担保責任とは

また、隣家との境界線がきちんと定められているかも確認しておくことをおすすめします。境界線が不明確な場合、住んでいる人が変わるタイミングで、境界線の主張をしてくる人は多くいます。そのため、売却前には測量を行い、境界線を確定することも重要です。

売却するためのリフォームはしないほうが良い

古い家の場合、少しでもきれいにすれば売りやすくなると考えてリフォームを検討する人は多くいます。しかし、売却のためにリフォームを行ってもその費用を売却価格にそのまま上乗せして回収できる可能性は少ないでしょう。

なぜなら、売却価格は周辺物件の売出価格等を参考にしながら設定します。その価格にリフォーム費用を上乗せすると、買主にとれば他の類似物件と比較して割高に感じられます。

また、買主の中には、購入後に自分好みのリフォームを前提として物件を探している人も多くいます。リフォーム済みとして売り出すと、リフォーム前提の人やより安く購入したいがために中古物件を検討している人達の購入対象から外されかねません。

もし、リフォームを行うのであれば、不動産会社に相談しながら必要最低限の簡単なリフォームにとどめておくことをおすすめします。また、リフォームにかかる費用と売却益を比較して考えるのも良いでしょう。リフォームにかかる費用は、簡単な入力だけで見積もってもらえますので、まずは確認してみることをおすすめします。

不動産会社に買い取ってもらう方法もある

一戸建ての買取もある
一戸建てを売却する時には、仲介による方法以外に買取による売却方法もあります。仲介は不動産会社に買手を探してもらって売却する方法です。

買取は大手の買取も行う不動産会社や買取専門にしている不動産会社に直接買ってもらう方法です。この方法では、初めから買取を依頼する方法と、一定の期間売却活動を行った後に、売れなかった場合に備え初めに取り決めた売却価格で不動産会社に買ってもらう方法があります。

買取は確実に売ることができるため、利便性が悪かったり、築年数が古くてで売れるかどうか不安があったりする場合に便利な売却方法です。買取では瑕疵担保責任が免責になったり、仲介手数料がかかりません。

さらに、不動産会社に依頼して最短だと10日から1カ月ほどで、売却して現金化することができます。よって、売却を急いでいる人や、すぐに現金が入り用な人、売却活動を近隣の人に知られたくない人にとってはメリットとなるでしょう。

ただし、不動産会社による買取は買取価格が、通常の仲介での売却価格の5割から7割程度になることを理解しておきましょう。これは、不動産会社が物件買取後、その家のリフォーム等を行い付加価値を付けた上で再販するためです。

そのため、買取を利用する際には、事前に買取査定を行い査定額に納得できた不動産会社と契約するとよいでしょう。

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一戸建てを売却するならまずは査定

一戸建てを売却するなら査定から
一戸建ての売却では、買主が購入しやすいように事前に対策する必要があります。安全面や瑕疵に関することは、買主にとって重視する点なので、事前に対策することで買主に安心感を与えられて売れやすくなるでしょう。また、内覧の際にも、より魅力的な物件に見えるように事前に対策することが重要です。これらのことは適切な不動産会社が見つかれば、状況に合わせたアドバイスをしてもらえます。

そして、少しでも早く高値で売却するためには、適切な価格設定と販売方法が重要です。

そのためには、最初の不動産会社選びが重要になってきます。不動産会社を選ぶ際には一括査定を利用すると、簡単に一戸建ての売却に合った不動産会社が見つかります。一戸建ての売却を検討している場合は、一括査定を利用してあなたの家の売却に適した不動産会社を見つけましょう。

HOME4U運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始時期2001年11月
対象エリア全国
累計利用者数700万人
提携会社数1,300社
同時依頼社数6社
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不動産一括査定サイトを使って実際に査定をしたら330万円の差があった

不動産一括査定を使って査定したら家の価格に330万年の差

不動産一括査定サイトHOME4UHOME’SイエウールRe GuideすまいValue使って実際に実家を査定してみたら査定額に330万円の差がありました

不動産会社査定価格
大手不動産会社A対象地域外
準大手不動産会社B980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C800~1,000万円
大手不動産会社D買取で750万円
大手不動産会社E1,048万円
準大手不動産会社F1,080万円
大手不動産会社G連絡なし

これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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