賃貸物件を売却するには?入居者の対応と注意点

賃貸物件 売却
管理が大変になった、将来の集客見込みがたたないなどの理由でマンションやアパートなどの賃貸物件を売却したいと考えることはよくあります。

賃貸物件を売却するには、入居者がいるまま売却する方法と退去勧告後売却する方法の2つがありますが、詳しい知識がないまま売却に踏み切ると費用がかかったり、入居者に訴えられるケースがあります

記事では賃貸物件をスムーズに、できるだけ費用をかけずに売却するためのおすすめの方法、注意点を解説します。

1 賃貸物件を売却する2つの方法

賃貸物件を売却する2つの方法
賃貸物件を売却する方法には、賃貸中のまま売り出す方法入居者が退去した後に売り出す方法の2つがあります。

法律やかかる費用の面から、おすすめは賃貸中のまま売り出す方法です。

それぞれの方法にどんなメリット・デメリットがあるのか詳しく見ていきましょう。

1.1 賃貸中のまま売り出す方法

まずは、入居者がいる状態で賃貸物件を売る方法のメリット・デメリットを解説します。不動産業界ではこの方法を「オーナーチェンジ」と呼んでいます。

オーナーチェンジのメリット

オーナーチェンジのメリットは、2つあります。

    オーナーチェンジのメリット

  • 賃貸経営を考えている買主に売れやすくなる
  • 今から売却活動を始めることができる

買主がこれまでと同じように売却物件で賃貸経営を営もうと考えている場合、入居者がいる状態のほうが売れやすくなります
入居者がいれば、買主は新たに広告活動をする必要がありませんし、購入後すぐに賃貸収入が得られるというメリットがあるからです。

特に賃貸物件が田舎にある場合は、入居者がいる状態は買主にとって大きなメリットです。田舎にある賃貸物件は通常集客が難しく、入居中物件はアピールになるからです。

また、オーナチェンジには今すぐに売却活動を始めることができるというメリットがあります。

通常賃貸借契約では、借主の住居という生活の基盤を守るため借主が貸主よりも有利です。そのため、貸主の都合で今すぐに借主に退去してもらうということができません。退去をしてもらうためには、借主に退去料金を用意し交渉するという手間がかかります。

オーナーチェンジでは、入居者(借主)が退去するように交渉や準備をする必要がないため。今すぐに売却することが可能です。

賃貸借契約は借主が優位

賃貸物件では、賃貸借契約によって借主(入居者・賃借人)に借家権が発生します。借家権とは借主が借りた物件に住む権利で賃借権の一部とされています。

住居は誰にとっても生活の基盤であり、借家権が容易に脅かさて退去を余儀なくされると、賃借人は大きな不利益を受けます。
そのため、借家権は法律で保護され、貸主よりも借主に有利になっています。

賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があり、両者は多くの点で異なります。
借家権の保護が、借主に都合が良すぎるとして、定期借家契約が新設されました。

普通借家契約定期借家契約
契約期間・1年未満では期間の定めがないとされる
・一般には2年更新が多い
・借主が希望する限り続く
・契約で定めた期間で終了
・1年未満の契約も可能
契約更新あり(借主が希望すれば貸主は原則的に拒めない)なし(借主が希望するときは貸主との合意で再契約)

他にも契約方法の違いなど相違点は多いですが、普通借家契約と定期借家契約で決定的に違うのは、契約期間と契約更新の扱いです。

見分け方としては、「契約更新」があれば普通借家契約、「再契約」があれば定期借家契約になり、現在でも多くの賃貸借契約は慣習的に普通借家契約です。
定期借家契約は、短期契約を必要とするウィークリーマンション等で使われています。

オーナーチェンジのデメリット

オーナーチェンジのデメリットは、賃貸物件がより高値で売れるようリフォームや建て替えができない点です。

入居者がいる状態で売却するので、物件を修繕したり、一部リフォームをして高く売れるように工夫することができません。

しかし、物件の修繕やリフォームには何百万円も費用が掛かりますし、買主の好みのリフォームができるとは限らないので、修繕やリフォームは買主に任せることが一般的です

買主に修繕やリフォームを依頼する場合は、賃貸物件を修繕費やリフォーム代金を差し引いた額で販売する必要があり、売却価格が多少安くなるでしょう。

1.2 入居者が退去後に売り出す方法

次に、入居者が賃貸物件を退去した後に売り出す方法のメリット・デメリットを見ていきましょう。

退去後に売り出す方法のメリット

入居者が退去した後に売り出す方法の1番のメリットは、買い手の幅が広がることです。

入居者が入居した状態のまま物件を売却すると、買主は賃貸経営をする人に限られます。しかし、入居者が退去した後の物件は居住用としても使えますし、企業にレンタルスペース、貸し会議室として貸出すこともできるなど買い手の幅が広がります。

とはいえ、戸建ての賃貸物件ならまだしも、アパートやマンションを居住用、または貸し会議室として利用する買主は少数派なのではないでしょうか。

退去後に売り出す場合のデメリット

入居者の退去後に賃貸物件を売り出す方法のデメリットは以下の2つです。

  • 売却開始までに時間がかかる
  • 退去費を払わなければならない

入居者に賃貸物件から退去してもらうためには、退去の通知→交渉→入居者が退去する準備ができるのを待つという手間が生じるため、実際に売却を開始することができるのは早くても1年後くらいになるでしょう
また、賃貸物件を売りに出してから引き渡しまで短くても6カ月かかります。引っ越しなどの都合で賃貸物件の売却を急いでいる人には、入居者が退去するまで待つ方法は厳しいのではないでしょうか。

また、入居者に物件から退去してもらうには退去費用がかかります

賃貸借契約においては、借主が契約更新を望んだとき貸主が更新を拒むためには、何か正当な事由(理由)を必要とします。
貸主の都合で借主を追い出せてしまうと、住居を失った借主が困るからです。

単に「売却するから出ていって欲しい」程度の理由では不足し、どうしてもその建物を明け渡してもらいたい事情がなくてはなりません。
そこで、正当な事由に該当するほどの特別な事情がないときに、“大人の解決方法”として発生するのが、いわゆる立ち退き料です。

契約期間中の解約申し入れはもちろん、買主からの更新希望を拒む場合においても、立ち退き料で解決することが少なくありません。

立ち退き料はいくらかかるの?

最初に結論から言ってしまうと、立ち退き料に相場はありません。
「賃貸物件を売却するため」という売主の勝手な事情で借主に退去してもらうケースでは、借主が受ける経済的な損失を補填する+お詫びの気持ちで立ち退き料を考えるのが普通で、家賃に比べてかなりの高額出費となります。

【退去で借主が受ける経済的損失】

  • 引っ越し費用
  • 引っ越し先の契約費用
  • 退去から引っ越しまでの休業損失
  • 利便性の変化による損失等

借主が退去によって上記のような損失を被ることをかんがみると、立ち退き料は50万円~100万円ほどかかるでしょう。

引っ越し費用については、単身のワンルームから家族連れの戸建まで幅広く一概に計算できないため、入居者の利用状態と地域の引っ越し代金から求めます。

引っ越し先の契約費用は、関東なら敷金2ヶ月、礼金2ヶ月、関西なら保証金6ヶ月程度、地域に関係なく仲介手数料1ヶ月、前家賃1ヶ月です。仮に、家賃が現在と同等なら、合計すると6ヶ月分~8ヶ月分程度は必要です。

退去から引っ越しまでの休業損害とは、役所の手続きやガス開栓の立ち会いなどで、仕事を休んだ場合に発生する損失です。数日なので、お詫びとして包む分に加えれば、特に問題はないでしょう。

判断が難しいのは、引っ越しで不便になったことによる損失ですが、普通は費用がかからないなら、より便利な場所に引っ越しますから発生しません。ところが、賃貸物件が少ない田舎では、同条件以上の物件に引っ越せるとは限らず、余分に費用を用意しておいた方が無難です。

最後にお詫びの気持ちとしての費用ですが、数万円から話がこじれると半年分、場合によっては1年分くらいの家賃まで考えられ、金額は相手によります。

これまで、賃貸中のまま物件を売り出す方法と退去後に売り出す方法を見てきましたが、賃貸中のまま物件を売り出すほうが入居者とのトラブルが少なく、費用もかかりません

特別な事情がないのであれば、入居者がいる状態のままで賃貸物件を売却する方法を検討しましょう。

2 賃貸中のまま売り出す場合の注意点

賃貸中のまま売り出す場合の注意点
賃貸物件を売るのであれば、賃貸中のまま売り出す方法がおすすめです。

第2章では賃貸物件を賃貸中のまま売り出す場合の注意点を見ていきましょう。

2.1 入居者にオーナーチェンジを通知する

賃貸物件を売却して物件の所有者が変わったら、元の所有者と新しい所有者の連名で入居者にオーナー変更の通知をしましょう。

賃貸人(オーナー)が変わった場合、法律上通知の義務はありません。しかし、賃貸人の変更を賃借人が知らないと元賃貸人の口座に賃料を振り込んでしまったり、物件に不具合が発生した場合に元賃貸人に連絡してしまったりすることがあります。

特に、賃料の振り込みに関するごたごたはトラブルになりやすいです。必ず新しい賃料の振込先を元の所有者と新しい所有者の連名で賃借人に通知するようにしましょう。

振込の通知を新しい所有者単独でしてはいけないのは、入居者にとって通知が新大家を語る振り込め詐欺と区別が付かず、入居者が新しい振込先に振り込まない可能性があるからです。
こうした事情から、振込口座変更の通知は、元大家と新大家の連名で行い、さらに不動産会社を通じて行われるのが通常です。

さらに通知をするときは不動産会社を通すとよいでしょう。入居者は疑いがあれば第三者の不動産会社に連絡でき、信憑性を確かめることが可能になります。

2.2 敷金を買主に渡す

入居者から預かった敷金は買主に渡しておきましょう

敷金とは、家賃の滞納や入居者理由の物件の損耗があった場合に補填するためのお金です。入居者がきれいに物件を利用して補填する必要がない場合、敷金は返済することが通常です。

ただし、賃貸契約書に敷金償却が記載されている場合は返金する必要がありません。入居者と結んだ賃貸契約に照らし合わせ、敷金の返済が必要な場合は新たな買主に敷金を渡すようにしましょう。

家賃を買主に渡す場合もある

決済が行われた時点で、精算金として1ヶ月分の家賃が買主に渡される場合もあります。理由は大家変更の通知が、売買(所有権移転)の後に行われるからです。

所有権の移転から大家変更の通知までの間に家賃の振込が行われると、振込先は元の大家、つまり売主に振り込まれてしまいます。
家賃の振込は、基本的に前家賃方式で行われますので、本来は買主である新しい大家に振り込まれなくてはなりません。

そこで、先に買主へ1ヶ月分の家賃を渡してしまい、売主は売却後に1ヶ月分の家賃を入居者から受け取って、大家変更の通知以降は買主へ振り込まれる流れにします。

2.3 入居者管理をしっかりする

賃貸物件を売却する時は、賃料をきちんと支払ってくれる、マナーの守れる入居者を残すようにしましょう。

初め入居中を希望する買主でも、時に退去を要求してくる場合があります。
買主が入居者の審査をしたときに属性が悪かったり、家賃の滞納があったりしたことが判明し入居者を排除したいという気持ちが働くためです。

普段から適切に入居者管理をしていれば、買主から入居者に退去を申し込むことはないでしょう。入居者の中に家賃の滞納やマナー違反があった場合は、契約違反で早めに退去勧告を出しておくとよいです。

2.4 ローンを返済する

賃貸物件に限らず、不動産の売却時にローンが残っていて返済の見込みがないと売却することができません

不動産のローンは、その不動産を担保として融資されており抵当権が設定されています。
抵当権が残ったままの不動産には価値がないため買う人はおらず、売買するときは、売却代金でローンを完済してから買主に引き渡す流れです。

もし売却代金でローンの残債と諸費用に届かなければ、自己資金を用意してでも完済しないと、違約になってしまうので気を付けましょう。

退去費用を多めに考慮する

入居者の退去を前提として売買契約が結ばれた場合、入居者には決済までに退去してもらわなくてはならず、退去費用が高額になりがちです。
退去させられない場合は言うまでもなく、退去費用が高額でローンが完済できなくても、契約が不履行になって違約金を請求されてしまいます。

したがって、売却代金でローンを返済できないときは、ローン返済用の自己資金には手を付けずに退去費用を捻出しないと、必ず資金不足に陥ります。
退去費用は事前に算出が難しいので、できるだけ多めに見積もっておくことです。

持ち家の事例ですが、ローン中など状況に応じた売り方のポイントをまとめていますので、参考にどうぞ。

ローン中の家には抵当権が付いており、滞納すると金融機関は差し押さえて売ることができます。これが外れるのは完済した時で、つまり全額返済が売却の条件となるのです。

3 賃貸物件を売却する手順

賃貸物件を売却する手順
賃貸物件でも自分で居住している物件でも売却方法は基本的には同じです。

より詳しく知りたい場合は下記の記事もご覧ください。

不動産の売却方法にもいくつかありますが、大半が仲介による取引です。ここでは、その仲介での取引の流れ・手順と、かかる期間や必要書類、そして各ステップのポイントについて図解していきます。

1.価格査定してもらう
不動産会社に依頼して、現在の物件価値を評価してもらうのが価格査定です。
価格査定は1社ではなく、複数に依頼することで精度を高めることができます。

価格査定をするなら、不動産一括査定がおすすめです。
不動産一括査定とは、査定依頼者と複数の不動産会社とを結ぶマッチングサービスです。

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2.媒介契約を締結する
媒介契約とは、不動産会社に購入希望者を仲介してもらうための契約です。
媒介契約を締結することで、売りたい賃貸物件が市場に流通します。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

3.売り出し価格を設定する
売り出し価格が売買価格になることは少なく、買主との価格交渉になります。
それでも、相場を無視した売り出し価格では、誰も買いたいと思わず、売り出し価格の設定は査定価格を踏まえながら決めます

4.購入希望者の内見希望に対応する
賃貸物件では、入居者がいる場合に内見(内覧)対応が時々問題になります。
集合住宅なら、外観をチェックして一部屋(または図面)を見る程度でも、戸建賃貸で入居者がいると、中を見せる対応に協力してくれないかもしれません。
謝礼を出すと対応してもらえる可能性もありますが、頑なに断るなら面倒です。

5.買主と売買価格を交渉する
不動産は交渉で売買価格が決まり、売り出し価格から多少の値引きを要します。
田舎では買主を選べることが少なく、交渉は買主有利でも不思議ではありません。

6.買主と売買契約を締結する
不動産会社の立ち会いにより、買主と売買契約書を取り交わします。
買主がローンを利用するときは、売買契約後のローン審査・契約なので、決済まで数ヶ月待たされるケースも考えられます。

7.売却代金の決済と登記依頼をする
買主から売却代金を受け取り、ローンが残っているならすべて返済します。
決済後は司法書士に必要書類を渡し、法務局で登記手続きをしてもらいます。

8.買主に賃貸物件を引渡し
所有権の移転登記がされると、その時点で買主の所有物になるため、売主は速やかに物件を引き渡さなければなりません。
引渡しといっても、大家として所有しているカギを渡すだけです。
大家が変わると、家賃の振込先も変わり入居者への通知(後述)が必要になります。

まとめ

賃貸物件を売却するのなら、入居者が賃貸中のまま売却に出す方法がおすすめです。

売却をするといくらで売れるのか、かかる費用がどれくらいなのかをしるためにもまずは不動産一括査定サイトを使って査定をしてみましょう。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。
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今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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