農地の売買について。現在の価格相場と売却方法

農地売買
この記事をお読みの方は、農地を初めて売却しようと思っているけれど、

  • 農地の売買は普通の土地の売買と比べて難しいと聞いた
  • 農地の売買方法がわからない

などの悩みを抱えているのではないでしょうか。

農地は食料自給率が低い日本にとって大切な財産であるため、農地売買の規制は普通の土地の売買に比べて厳しいのです。

しかし、農地売買が不可能ということではありません

この記事を読めば、農地売買に関する規制農地売買を可能にする方法がわかります。

1 農地売買が一般的な土地の売買と比べて難しい3つの理由


農地は、食料自給率が低く農家の後継者が少なくなっている日本において守るべき大切な財産です。

そのため、さまざまな規制がかけられ、農地の売買は難しいといわれています。

この章では農地売買が難しいといわれる3つの理由についてみていきましょう。

1.1 農地には需要がないから

日本では、年々農地に対する需要が減り、供給が多くなっています

農地を保有していた農家たちが高齢になり、後継ぎがいなくなると、当然農地が使われなくなって耕作放棄地となってしまいます。

農地を農地以外の土地に転用するのは規制が厳しいため、このような耕作放棄地が増えています。

このような状況下だと、すでに十分に農地があふれていますので、農地を売ったとしても、買い手が現れにくいでしょう。

そのため、農地を売買という形で手放したいのなら農地を農地以外の土地に変えるべきです。

参考文献:荒廃農地の現状と対策について(H28)|農林水産省

1.2 農地は農家にしか売れないから

農地法第3条で、農地を売買したり、貸したりする場合には、農業委員会の許可を受けなければならないと定められています。

農業委員会の許可を必要とするのは、農地の権利移動をする際に、農地を効率利用しない者や不耕作者による引き取りを排除するためにあります。

そのため、農地は農家や農業参入者以外は買うことができないようになっています。

1.3 転用するには自治体の許可が必要だから

農地を農地以外の土地に転用する際も、自治体の許可が必要です。

これは、農地法の4条・5条で定められています。

農地を農地以外の土地に転用する条件は後に説明しますが、自治体の許可をもらうにはかなり厳しい条件をクリアしなくてはいけません。

例えば、転用の条件の一つに「転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある」というものがあり、転用申請の地点でその後の土地の利用目的を自治体に説明し、許可後は計画に従って土地利用をしなければなりません。

2 農地を売買する2つの方法

農地売買の手順
ここまで、農地を売買することが難しいという話をしてきましたが、不可能ではありません。

第2章では農地を売買する方法2つをご紹介します。
2つの方法とは

  • 農地を農地のまま売る方法
  • 農地を農地以外にして売る方法

です。

まずは、上の図を見てください。

農地を売買する際にはどちらの方法をとるにしても、農地の売買契約は農業委員会の許可を前提として締結されます。

農地として売るなら農地法第3条による売買(所有権移転)許可、農地以外で売るなら農地法第5条による転用許可(届出の場合もあります)を取らなければいけません。

また、農地売買では、通常の不動産取引ではあまりない、「仮登記」を行うのが通常です。
登記ではなく、仮登記をするのは、農地売買の成立は農地委員会から許可を得ないとできないためで、買主による将来の確実な所有権移転を保全する目的で行われます。

許可されると農業委員会から許可指令書が交付され、許可指令書がなければ農地の所有権移転登記は受け付けてもらえません

許可のない違法な所有権移転を防ぐために、このような仕組みになっています。

農地売買の全体像が分かったところで、次は2つの方法について詳しく見ていきましょう。

2.1 農地を農地のまま売る方法

農地を農地のまま売買する際は以下の4つのステップを経ます。

  1. 農家・農業参入者の中から買い手を探す
  2. 農業法第3条に基づき農業委員会に許可申請をする
  3. 買い手のために所有権移転仮登記をする
  4. 農業委員会から許可を得次第代金を支払い本登記を行う

ステップ1 農家・農業参入者の中から買い手を探す

農地を農地のまま売買する場合は、買い手は農家・農業参入者のみですから、仲介として不動産業者が入る余地はなく、自分で近所農家を探すか、農業関連機関のあっせんで買主を見つけます

ステップ2 農業法第3条に基づき農地委員会に許可申請をする

農地の買い手が見つかったら、次は農業委員会に農地を売買したい旨の許可申請をしましょう。
許可申請先は、該当農地の所在する市町村農業委員会です。

許可を受ける際に必要な書類として「許可申請書」がありますが、許可申請書は市町村に設置された農業委員会事務局に備え付けられています。
許可申請書の書き方や申請の仕方について詳しく聞きたい方は、「○○市町村農地委員会」で検索して、電話をしてみると良いです。

なお、許可申請書の書き方は以下のサイトが参考になります。

参考文献:農地法第3条許可申請書記入マニュアル(pdf)|若狭町

参考文献:農地法第3条許可申請|八千代町農業委員会

ステップ3 買い手のために所有権移転仮登記を行う

農地売買の場合、農業委員会から許可が出るまで売買を確約することができません
よって、許可が出されるまでの間、本登記ではなく仮登記を行います。所有権移転仮登記とは、将来なされる本登記の順位を確保するためにする登記です。

仮登記自体には、契約を確定させる法的拘束力はありませんが、仮登記をすることで第三者が万が一本登記を土地に本登記をしたとしても、保全されていた仮登記が本登記されると保全されていた登記のほうが優先されます。

ステップ4 農業委員会から許可を得次第代金を支払い本登記を行う

農業委員会から許可を得たら、売買契約を確定させて代金を支払い、仮登記にしてあった登記を本登記にしましょう。
本登記のやり方については以下の記事をお読みください。

土地の名義変更は、土地の取得方法によって必要な書類が異なります。書類の数が多いため、放置してしまう人も多いです。しかし、名義変更をしないままにしていると、思わぬトラブルに発展することもあります。事前に確認しておくべき事項も含めて紹介します。

農地を農地として売る場合、特例事業(農地売買等事業)を利用する手もある

先ほど、農地を農地として売る場合、買い手となる農家や農業従事者を自分で探してくる方法をお伝えしましたが、農地委員会のあっせんにより売買を行う特例事業(農地売買等事業)を利用する手もあります。

特例事業(農地売買等事業)とは、農地中間管理機構が離農農家や規模縮小農家から農地を買い入れて、規模拡大による経営の安定を図ろうとする農家に対して農地の売渡や貸し付けを行う制度です。


ただし、特例事業を用いて農地を売買するためには、農業振興地域内かつ農用地区域内の農地でなければなりません。
保有する農地が農用地区域内の農地であるかどうかは、市役所の農政課に問い合わせをすることで分かります。

特例事業を利用すると、譲渡所得税が800万円まで控除されるというメリットが受けられますので、特例事業を利用できるかどうか検討してみるとよいでしょう。

参考文献:農地売買等事業|八千代町農業委員会

2.2 農地を農地以外にして売る方法

農地を農地以外にして売買する際は以下の4つのステップを経ます。

  1. 不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらう
  2. 農地法第5条に基づいて農業委員会に許可申請をする
  3. 買い手のために所有権移転仮登記を行う
  4. 農業委員会から許可を得次第に農地を整地して買い手と売買契約を結び本登記をおこなう

手順は農地を農地として売る場合とほぼ変わりませんが、不動産会社に仲介を依頼する点と、農業委員会に許可申請をする時の対応が異なります。
以下で、異なる点について詳しく見ていきましょう。

不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらう

農地を農地以外にして農地を売る場合、不動産会社に仲介を依頼して買い手を見つけてもらいます。
農地売買の場合は、通常の土地の売買と違って、農業委員会からの許可を経てから売買契約が確約されるため、それを許容してくれる買い手を見つける高度な技術が必要になります。

自分の農地を確実に売ってくれる信頼のおける不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産の売る・貸すの実現には、不動産屋の存在が欠かせません。その選び方が金額や期間など、結果を大きく左右するのです。査定だけではない5つのポイントをまとめます。

農地を農地以外にするための条件

農地法第5条に基づいて農業委員会に許可申請をする際、農業委員会の定めた厳しい条件をクリアしなければいけません
そこで、農地を農地以外の土地にするためにクリアしなければならない厳しい条件についてみていきましょう。

農地から農地以外の土地に変更することを転用と呼び、残念ながら転用はすべての農地で可能になっていません

許可されるためには、「立地基準」「一般基準」という2つの基準を満たす必要があります。

「立地基準」とは、農地の区分で許可・不許可を決めるもので、優良で大規模な農地ほど許可されず、市街地に近いほど許可されやすくなります。

  • 農用地区域内農地:原則不許可
  • 甲種農地:原則不許可
  • 第1種農地:原則不許可
  • 第2種農地:周辺の他の土地に代えられなければ許可
  • 第3種農地:原則許可

立地基準から、第2種農地と第3種農地以外は原則不許可で望み薄です。

まずは、保有農地がどの区分に該当するか、地域の農業委員会(行政の組織なので市区町村役場)に聞くのが確実です。

「一般基準」とは、農地転用の申請目的が達成できるかどうかを判断するもので、単に農地をつぶして更地にしておきたいといった、安易な目的では認められません。

農地を売買するからには、利用目的の主体が買主にあるため、売買での転用許可申請は、売主と買主の両方が申請者になり、おおむね次のような基準で判断されます。

  • 申請目的を実現できる資力や信用がある
  • 転用する農地の関係権利者から同意を得ている
  • 転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある
  • 許認可が必要な事業で許認可を受けられる見込みがある
  • 事業のために必要な協議を行政と行っている
  • 転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある
  • 事業の目的に適正な広さの農地である
  • 周囲の農地等への影響に適切な措置を講じる見込みがある
  • 一時的な転用では農地に戻されることが確実と認められる

これらの条件から、「きちんと使えないなら転用させません」と分かります。

それほど農地は守るべき土地であり、食料という不可欠な物を生み出す用地を、無駄に失わせないという意図があるのです。

立地基準の農地の種類について知ろう

先ほど農地を転用するためには、農地の種類が第2種農地か第3種農地でなければならないと述べました。

その際、これらの農地がどのような特徴を持っているのか疑問に思ったことと思います。そこで、農地の種類とその特徴を以下の表にまとめました。

農地の種類特徴
農用地区域内農地農業振興を図るべき地域として定められた農業振興地域に存在する農地や生産性の高い農地、農業上の利用を確保すべき農地として定められた農地
甲種農地市街化調整区域内にある農地の中で、特に良好な営農条件を備えている農地
第一種農地生産性の高い集団農地区域内の農地
第二種農地将来的に市街地化される可能性のある農地や農業公共投資の対象になっていない農地
第三種農地最寄りの駅が300m以内にあるなど市街地の中にある、または市街地化の傾向が強い地域にある農地

自分の土地が上記の農地の中のどれに当てはまるのかを調べるには、市役所の農政課に問い合わせましょう

この時、農地は地番によって管理されていないため電話での問い合わせはできません。

そのため、知りたい土地の場所を相手に示せるようブルーマップなどの地図を用意して直接役所に足を運んでください。

4 農地売買の相場

農地価格の推移

一言で農地といっても、都市近郊型の農地から山間部の農地まで広く、同じ規模の農地でも、売買価格が異なって当然です。

そこで、全国農業会議所が公表している、田畑売買価格の調査結果を1つの目安として、どのくらいで取引されているか確認してみました。

傾向としては、売買価格が年々下落しており、長期的な展望における農業への不安から、買い手の減少が最大の理由です。

農地に限らず売買の対象においては、買い需要が売り需要を下回れば価格は下がり、逆なら上がりますので、農地は売り需要が勝っている現状と言えます。

標準的な営農水準における農地価格平均(10アール:約1反)

地域
純農業地域125.6万円91.0万円
都市的農業地域352.2万円336.8万円

平成28年田畑売買価格等に関する調査結果(平成29年3月31日発表)

「純農業地域」とは、かんたんに言えば農村部(非線引き区域の農用地区域)で、「都市的農業地域」とは都市部周辺部(市街化調整区域の農用地区域)です。

10アールは1,000㎡で302.5坪ですから、価格の高い都市的農業地域でも、平均値で坪1万円強の世界です。

農地価格の安さは、仲介する不動産会社にとっても仲介手数料の安さに繋がり、利益が出にくいとなれば、取り扱われないのも無理はないでしょう。

また、広域で見た場合、比較的安い地域は北海道、東北、九州、比較的高い地域は東海、近畿、四国で、北海道が最も安く東海地方が最も高くなります。

その差は純農業地域で約9倍、都市的農業地域なら12倍~13倍と激しいので、同じ農地でも地域格差が大きく広がっています。

4.1 農地の査定について

後で述べるように、農地を農地のまま売買する場合は、農業関連機関を介して行うか、個人間で売買することが多くなっています。

不動産会社も上記の通り、手数料が安い上に買い手が限られ、さらに手間も多いとなれば、積極的に取り扱いたい案件ではないでしょう。

ただ、転用を前提とすれば話は違います。

農地は一般的に広大であるため、場所によってはそのような広大な土地を探すことも難しく、マンション需要などで求められることがあります。
(実際、私の実家の近くでは、1年ほど前に遊休農地にマンションが建ちました)

地域にもよりますが、以下のサイトなら農地でも査定できる不動産会社がいくつか出てくるので、詳しい価格を知りたい場合は利用してみてください。

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4.2 農地価格はどのようにして決まるのか?

農地の価格を決定する要因は以下のようなものがあります。

  • 土壌や土層の状態
  • 耕うんの状態
  • 農道の状態
  • 災害の危険性の程度
  • 公法上・私法上の規制
  • 日照、乾湿、雨量等の状態
  • 集落との近さ
  • かんがい排水機能の良しあし
  • 集荷地からの近さ

要因は分かっても、農地の価格は農地の個別の事情によって変わるものなので、より詳しく農地の価格を知りたい方は、無料で農地の価格を査定してくれる一括査定を使ってみることをお勧めします

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5 農地売買をする際にかかる3つの費用

農地売買 かかる費用
最後に、農地売買をする際にかかる費用についてみていきましょう。
農地を売却すると発生する費用は、登記費用不動産会社に支払う仲介手数料譲渡所得税の3種類です。

5.1 登記費用

農地を売買して相手方に土地を引き渡す際、所有権移転登記を行います。この時に発生するのが登記費用です。

登記費用とは、不動産の名義変更をする際にかかる登録免許税や、登記簿謄本代、名義変更時に依頼する司法書士報酬を含んだ費用を指します
登記費用は取引慣行上買主が負担しますが、契約によっては売主の負担になることも考えられますので押さえておきましょう。

ちなみに、農地(土地の場合も同様)の名義変更にかかる登録免許税は以下のようになります。

登録免許税= 農地(土地)の価格(固定資産課税台帳価格)×税率(20/1000)

ただし、税率に関して、平成33年3月31日までは軽減税率が適用され、15/1000となります

参考文献:登録免許税の税額表|国税庁

参考文献:農地を取得した場合の登録免許税の特例|国税庁

また、名義変更を司法書士に依頼した際にかかる司法書士報酬は3~5万円です。

5.2 不動産会社に支払う仲介手数料

農地を農地として売る場合、個人間売買や農業関連機関の斡旋(あっせん)を利用する形態が主で、仲介手数料は発生しません

農地を宅地として転用する売買では、宅地にした土地を不動産会社に仲介依頼して売買するので、登記費用の他にも不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められて上限額は以下の表のようになります。

取引額仲介手数料上限額
200万円以下売却価格×5%
200万円~400万円以下売却価格×4%+2万円
400万円~売却価格×3%+6万円

例えば、農地を宅地化して500万円で売却したときの不動産会社に支払う仲介手数料は「500×3%+6万=21万円」となります。

ただし、上記仲介手数料はあくまで上限ですので、不動産会社との契約内容によっては上限金額よりも安くなることがあります。

売り出しから成約までにはさまざまな費用がかかり、契約関係や引っ越し費用は見落としがちです。また場合によっては税金も発生しますが、これらは必ずかかるわけではないので、可能性があるものとその相場をまとめました。

5.3 譲渡所得税

農地を売却して、売却益(譲渡所得)が発生した場合譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税とは、土地の売却益に対して課せられる税金で、所得税と住民税の総称です。

譲渡所得税は以下の式で求めることができます。

譲渡所得税額 = 課税譲渡所得×(所得税率+住民税率)

よって、譲渡所得税額を算出する際には、次の3つのステップを踏んで計算すると簡単に譲渡所得税を求めることができます。

  1. 課税譲渡所得を求める
  2. 所得税・住民税率を求める
  3. 節税のための特別控除を求める

したがって、まずは課税譲渡所得を求めましょう。

ステップ1 課税譲渡所得を求める

課税譲渡所得は以下の式で求めることができます。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

また、譲渡所得は以下の式で求めます。

譲渡所得 = 譲渡価格 – 取得費 – 譲渡費用

譲渡価格とは、農地を売却した時の費用で、取得費とは農地を購入したときにかかった費用、譲渡費用とは、仲介手数料や農地の整備費など農地の売却時に際してかかった費用のことです。

例えば、土地を売った価格が2,000万円、農地を買ったときの価格が1,500万円、土地を売るときにかかった仲介手数料や整備費(譲渡費用)が200万円だとします。
その場合の譲渡所得は「2,000万円-1.500万円-200万円=300万円」です。

譲渡所得、課税譲渡所得の計算方法がわかったら、つぎに課税譲渡所得にかけられる税率を見ていきましょう。

ステップ2 所得税・住民税率を求める

次に所得税・住民税率を求めていきましょう。
所得税・住民税率は農地の保有期間によって税率が変わります

農地を売却した年の1月1日時点で保有期間が5年未満だと短期譲渡所得、5年を超えると長期譲渡所得と区分されます。

所得税・住民税率の以下の表のとおりです。

所得税・住民税率
区分所得税住民税
短期譲渡所得30%9%
長期譲渡所得15%5%

上記表をみてわかるように、長期譲渡所得のほうが所得税率、住民税率ともに小さいため、税金をなるべく安くしたいのなら、農地の売買は取得後5年を過ぎてから行うべきです。

ステップ3 節税のための特別控除を求める

最後に譲渡所得税を節税することができる特別控除を勉強していきましょう。

農地の売買は、農地を使わなくなった農家から、新たに耕作をする農家に対して農地を渡し、農業を発展させるという新陳代謝としての役割があります。
よって、農地活用の流れを促進させるため、農地の売買には譲渡所得税を節税させる特別控除が定められています。

特別控除は以下の通りです。

譲渡目的特別控除額条件
農地利用目的の譲渡800万円
  • 農用地区域内の農地を農用地利用集積計画又は農業委員会のあっせん等により譲渡した場合
  • 農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合
1500万円農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合
利用目的の譲渡の例5000万円農地が土地収用法により買い取られる場合等

参考文献:農地に関する税制特例について|農林水産省

課税譲渡所得は、「課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除」で求められるため、特別控除額が大きければ大きいほど譲渡所得税は安くなります。

また、譲渡所得税は、土地の売却益が出たときのみ課税されるので、特別控除を引いて譲渡所得が0以下になれば、所得税と住民税がかかりません

特別譲渡を受けるためには、確定申告をしなければいけません。確定申告を行う時期や、確定申告に必要な資料について知りたい方は下記の記事がおすすめです。

土地売却において売却益が出た場合、譲渡所得税の支払いが生じます。また、損失が出た場合でも、確定申告することで税金が戻ってくる可能性もあります。ここでは、土地を売却する際に生じる税金や、確定申告の必要性、必要書類などについて解説していきます。

6 まとめ

農地の売買は、農地が持つ重要な役割から、法律で規制されています。

また、農地以外に転用できるかどうかで、売買価格も買い手も異なります。

農地転用が可能かどうかを知りたいのであれば、農地区分を農業委員会に確認してみるのが確実でしょう。

また、売買や転用には農業委員会の許可が必要で、しかも許可されるまでには1ヶ月程度(届出による場合は10日程度)要するため、手間も時間もかける覚悟は必要です。

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農地の一括査定について
農地の一括査定について

農地は食料自給率低下を防ぐため、勝手に他の用途で使ったり、売却、貸地が許されていません。
しかし農家の子が農家であることは少なく、相続で手にした田畑を持て余してしまうケースが増え、耕作放棄地として問題となっています。

実はそんな土地も、鉄道の駅から比較的近い立地であれば、住居用に転用し、売却できる場合があります。
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