土地の売却に備えて、土地の売却価格である実勢価格を知っておきたいとお思いになっているのではないでしょうか。
土地の価格には、相続や固定資産税の評価額の元になる路線価や、公の取引基準となる公示地価などありますが、売買価格に1番近く、不動産会社が土地の価格を算出する際に使う土地の金額は実勢価格です。
本記事を読むことで、
- 実勢価格とは何か
- 実勢価格を公示地価と路線価と比較するとどのような違いがあるのか
がわかります。
では実際に実勢価格からどのような情報が得られ、路線価や公示地価といった他の価格とはどの程度の差があるのか、実例と比較しながら考えてみましょう。
実勢価格と公示地価の違い
不動産売買で気になる項目が「価格」と「タイミング」です。価格とタイミングを知るには2つの指標を定期的に確認することが重要になります。2つの指標とは実勢価格と公示地価です。
実勢価格は実際に過去行われた不動産の取引を反映した価格、公示地価は国土交通省が毎年発表する価格です。
以下で不動産売買における価格とタイミングをより正確に掴むのに役立つ2つの指標を解説していきます。
その他にも、以下のような土地評価額があります。
| 価格 | 基準地価 | 公示地価 | 路線価 | 固定資産税評価額 |
|---|---|---|---|---|
| 評価額の水準 | ほぼ時価 | ほぼ時価 | 時価の70~80% | 時価の60~70% |
| 評価基準日 | 7月1日 | 1月1日 | 1月1日 | 1月1日 |
| 公表時期 | 9月中旬 | 3月中旬 | 7月初旬 | 4月初旬 |
| 公表機関 | 都道府県 | 国土交通省 | 国税庁 | 市区町村 |
土地建物評価額について詳しくは、以下の記事をご確認いただければと思います。
土地や建物の評価額はどのように計算されていて妥当な額であるのか、不動産の売却や購入を考えたり、固定資産税の納税通知所が届いたりした際に気になりますよね。土地や家など不動産の売却や購入、また相続では、不動産評価額の計算方法を知っておくと税[…]
土地の値段を調べる方法は、以下をご覧ください。
土地を相続したり処分したいと考えた時、やはり気になのは土地の値段ではないでしょうか。どんな理由で売却するのであれ、どれくらいで売れるのか気になる方は多いと思います。そこで、土地の値段を調べる方法を解説します。土地の値[…]
実勢価格とは
実勢価格とは、実際の市場で売買されている価格のことです。
土地の価格以外でも実勢価格の考え方はあります。
例えばスーパーで売られている生鮮食品などは、季節によってまったく異なる値段が付いているでしょう。
各小売店で値段は上下しますが、全体ではある程度の相場が形成されており、消費者は自分が考える相場よりも高ければ購入を見送り、安ければ購入します。
よって、各小売店は相場に関わらず、市場の需給に合わせて生鮮食品の値段を変化させます。
つまり、定価売りではない商品はもちろんのこと、定価がある商品であっても、小売店の安売り・値上げで価格は変わります。
このように市場の需給に合わせて日々変動する価格を実勢価格といい、私たちは実勢価格が安いか高いかを判断しながら、商品購入の決め手にしているのです。
土地の価格も同じように、近い地域で類似条件の取引事例を集めてみると、安い取引も高い取引も混在します。この実際に売買されている価格が実勢価格であり、自分の売りたい土地に似ている実勢価格を参考にすることで自分の土地の価格もわかるのです。
自分の土地がいくらで売れるか知りたい、土地の実勢価格が知りたい方には不動産一括査定サイトがおすすめです。
不動産一括査定サイトを使えば、不動産会社が土地の面積、周辺の取引事例などを調査して詳しい実勢価格を算出してくれるので自分で実勢価格を調べるよりも簡単に正確な価格が分かります。
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|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
土地の売却をする時、最も気になるのは自分の土地がいくらで売れるかではないでしょうか。土地の価格は日常的に目にするものではないので、売却価格がどのようにして決まるのかよく分からず不安な方が多いと思います。土地の売却価格は周辺の[…]
土地の実勢価格の特徴
普段の生活で実勢価格に基づいて物を購入するとき、通常の商品は「同じものについて異なる価格」が付いているため、購入の際、判断は実勢価格の相場を基準にしているのではないでしょうか。
つまり、高い安いで判断できるのは、商品の定価や相場を知っているからです。
一方、土地の場合には「それぞれの土地に異なる価格」が付いているため判断が難しく、実勢価格は単に異なる土地の価格を寄せ集めた結果にしかなりません。
そして、実勢価格に応じた価格で取引がされるかといえば、成立する価格は、当事者の自由な交渉で変動するため、実勢価格通りに取引が成立するとは限らないでしょう。
このように、土地の実勢価格は平均的な過去の価格であって、将来の取引で成立しそうな価格ではないため、他の商品と土地を同じように考えないことが重要です。
また、集めた取引事例から平均値を求めることは可能ですが、平均値に縛られるのではなく、幅のある価格帯として捉えておくべき価格です。
例えば、類似物件を3つ集めて取引価格を比べた場合、それぞれの単価が19万円/坪、20万円/坪、21万円/坪であるとして、平均が20万円/坪だから実勢価格を20万円/坪とするよりも、事情によって19万円/坪～21万円/坪くらいと考えておく方が正しいのです。
我々が何気なく暮らし、過ごす土地には値段が決められています。例えば土地を売買するとなった時、土地の単価を調べることで価格が決まり、いくらで売れるのかを知ることができます。土地を所有しているけれども売りたいと思った時はいくらで売りたい[…]
実勢価格の調べ方
土地の実勢価格は、「国土交通省｜土地情報総合システム」から調べることができます。
ここには、不動産の取引事例がまとめられており、実際の売買価格である実勢価格の詳細もありますので、調べてみると良いかもしれません。
実勢価格を実例で調べてみよう
一例として、国土交通省が提供している土地総合情報システムを使い、取引事例から求める実勢価格の例を紹介します。
このシステムでは、地域を指定して土地取引の過去事例を閲覧できるので、今回は「東京都」「世田谷区」「上馬」で検索してみます。
※取引時期は「平成27年第1四半期（過去1年間を含む）」です。
※検索結果は四半期で更新されるため、同じ結果になるとは限りません。
リストの1番目、3番目、5番目の住宅地は、駒沢大学駅からそれぞれ9分、9分、8分と同一圏内にある長方形の土地で、広さ、前面道路の幅員、方位などは異なりますが、感覚的には似た物件と考えて問題のない範囲です。
そこで、坪単価に注目すると、1は250万円、2は220万円、3は230万円だと確認でき、実勢価格は200万を超え、条件次第で数十万円の差があると掴めるでしょう。
これが、同じ地域で坪100万円や坪500万円なら、何か特別な事情があるか、公正ではない取引がされたと考えるべきです。
実際にリストの9番目では、駒沢大学駅から8分の土地が坪単価83万円で取引されており、この土地は不整形という特別な事情が影響したと推測されます。
土地の価格を表すものには、公示地価や基準地価、実勢価格、固定資産税評価額、路線価など5種類あります。これらの価格はそれぞれの用途に合わせて設定されています。そして、これらの価格を知ると、自分の持っている土地のおおよその価格を知ることがで[…]
土地の価格の決まり方、根拠について知りたい方は下記の記事もご覧ください。
『土地査定を制する者は、土地売却を制す。』以前、この言葉を耳にしてドキッとしました。土地の売却は、正確な土地査定により適正な相場を掴むことができたら、思っていたより高値で土地を売却できるものです。土地を売却すべく正確な土地査[…]
実際に実勢価格を調べてみて気づいたかと思いますが、土地の価格はエリアや面積が同じでも方角が違ったり、形状が違ったりすると大きく変わります。
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売却価格だけでなく売り出し価格と査定価格も参考になる
取引事例から求める実勢価格は、事例が少ないと精度が低くなってしまうため、同じ地域の売り物件の売り出し価格を調べたり、無料の価格査定を利用するのもおすすめです。
実際に先ほどの例で使った世田谷区上馬に存在する、売り物件の売り出し価格を調べてみましょう。
上記売り物件は、駒沢大学駅から12分ですが、坪264.5万円で売られています。
少し高めですが、取引事例で求めた実勢価格（220～250万円）と大きく外れてはいません。
また、別の上記売り物件は駒沢大学駅から10分で、坪238.2万円になっています。
売り出し価格を取引事例と比べるときの注意点は、売り出し価格は売主の希望価格であるため高めに設定されていて売買時はもう少し下がる可能性があることです。
かといって、取引事例から求める実勢価格が正しいのかというと、取引事例は過去事例である以上、現在の実勢価格を正確には反映していないため、正しいとは言えません。
世田谷区上馬地域で取引事例と売り出し価格から求める実勢価格としては、やはり200万を超え、条件次第で数十万円の差と考えておくのが妥当でしょう。
実勢価格を調べたいとき、世田谷区のような都市圏は売買事例も豊富ですが、地方では参考にできる程の数がない場合もあります。そのため、不動産一括査定を利用した査定結果も比較に適しておりケースバイケースです。
実勢価格が他の価格と比較した時にどんな特徴があるのかを知るために、次は公示地価について見ていきましょう。
公示地価とは
公示地価とは、国土交通省が毎年発表する全国の土地価格です。毎年1月1日時点で発表され、平成30年では約26,000地点の価格が公表されています。
法律で毎年発表することが義務付けられているため、定期ウォッチできる価格指標です。
土地価格を決めるのはとても難しく、日本の歴史の中で土地価格が異常に高騰し、経済が混乱したことがありました。その対策のために、政府は不動産鑑定士という公的な資格をつくり”正常な価格”を公表するようになったのです。
実態以上に価格高騰すると、国民がマイホームを持つことが困難になるからです。また、オフィスビルや商業施設の建設も難しくなり、日本経済の発展の重大な問題を発生することにもなりかねません。
土地取引する際の価格を決めるときは、実際の取引事例の価格だけでなくこの公示地価を参考にしましょう。
国土交通省が専門家の鑑定により適正な価格として公表しており信頼できるからです。
土地総合情報システムを利用すれば簡単に公示地価を知ることができます。
なお、公示地価と類似したものとして基準地価と路線価があります。さらに詳しく知りたい方は以下をご覧ください。
土地には4つの価格があるとされ、公示価格はその1つです。公示価格は毎年新聞やテレビで発表される地価や地価の変動のニュースでなじみ深いもので、他の土地価格の参考値にもなっています。この記事では、公示価格とは何なのか、どのように[…]
公示地価の決まり方、誰が決めるか
全国約26,000地点の標準地の価格である公示地価は、国土交通省の土地鑑定委員会により決定されます。
標準地とは、周辺の環境や土地の形・広さ・利用状況が”標準”として選ばれたものです。
鑑定は2人以上の不動産鑑定士によって行われます。不動産鑑定士によって算出された価格を土地鑑定委員会が審査・調整し、公示地価を最終決定しています。
公示地価は標準地の1平方メートル当たりの価格を示しています。
公示地価の公表時期
公表時期は、毎年3月下旬頃でその年の1月1月時点の公示地価が公表されます。
地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が発表します。
公示地価の活用方法
公示地価には主に3つの活用方法があります。
- 一般の土地取引の指標
- 相続税や固定資産税評価の基準
- 公共事業用地の価格算出の基準
多くの方にとっては土地売買の価格を決めるときの指標になるはずです。
不動産売買で価格を決めるときは、土地総合情報システムで近隣の標準地の地価を事前に確認しましょう。
また、土地所有者の方は地価公示結果の概要や、都道府県別の価格や変動率を必ず定期的に確認することをおすすめします。毎年必ず価格が更新されますので、正確な相場把握につながるでしょう。
なお、各種土地の評価額についての調べ方や、土地を高額売却するためのヒントはこちらにも記載しています。合わせてご参照ください。
路線価の発表や固定資産税評価額の改定などで土地の評価額が増減すると土地の売値がいくらになるか気になるものです。特に、評価額が下がると土地の売値も下がってしまうのではないかと不安になるでしょう。しかし、土地の評価額と売値は別物[…]
最新2020年の公示地価を押さえよう
実際に公示地価がどのようなものか見てみましょう。
公示地価では、標準地の価格だけでなく変動率も確認できます。
変動率を見れば相場の動きを把握でき、土地価格算出をより正確に行えます。
公示地価の高額ランキング
ここでは、公示地価が高額な土地をランキングでご紹介します。
具体的に変動率と共に、価格変動の大きい高額な公示地価のエリア動向を確認しておきましょう。
住宅地
赤坂、白金、南麻布など高級住宅街が並びます。価格が高い上に9%近くも変動している土地もあり、高級住宅を欲する消費者が増えていることがわかります。
千代田区はオフィス街が近く、住宅用途として価格が高くなりやすい上に住宅供給量が少ないため、値上がりしやすいと推測できます。
| 順位 | 所在地 | 価格(/㎡) | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 1 | 港区赤坂1丁目14番11 | 472万円 | +8.8% |
| 2 | 千代田区六番町6番1 | 305万円 | +3.1% |
| 3 | 港区白金台3丁目16番10 | 381万円 | +7.0% |
| 4 | 港区南麻布4丁目9番34 | 350万円 | +8.4% |
| 5 | 港区南麻布1丁目5番11 | 317万円 | +6.0% |
| 6 | 千代田区三番町6番25 | 316万円 | +3.6% |
| 7 | 千代田区一番町16番3 | 203万円 | +2.4% |
| 8 | 千代田区九段北2丁目3番25 | 296万円 | +3.1% |
| 9 | 港区赤坂6丁目19番23 | 274万円 | +6.6% |
| 10 | 千代田区平河町2丁目4番13 | 271万円 | +13.9% |
商業地
商業地では銀座が上位10位のうち6箇所がランクインしています。
高級料理や高級ブティックが立ち並ぶ銀座の土地価格が上昇するのは、高級志向の消費者が増えていると言えます。より高い土地価格を支払ってでも購入したい買主がいるのは、以前と比較して高級品が数多く売れる景気になっているからです。
| 順位 | 所在地 | 価格 | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中央区銀座4丁目5番6 ： 山野楽器 銀座本店 | 5,770万円 | +0.9% |
| 2 | 中央区銀座5丁目4番3 ： 対鶴館ビル | 4,970万円 | +1.2% |
| 3 | 中央区銀座2丁目6番7 ： 明治屋銀座ビル | 4,330万円 | +1.6% |
| 4 | 中央区銀座7丁目9番19 ： ZARA | 4,270万円 | +1.7% |
| 5 | 新宿区新宿3丁目24番1 ： 新宿M-SQUARE | 4,270万円 | +1.7% |
| 6 | 千代田区丸の内2丁目4番1 ： 丸の内ビルディング | 3,760万円 | +2.2% |
| 7 | 新宿区新宿3丁目30番11 ： 新宿高野第二ビル | 3,680万円 | +4.5% |
| 8 | 中央区銀座6丁目8番3 ： 銀座尾張町TOWER | 3,220万円 | +3.2% |
| 9 | 中央区銀座4丁目2番15 ： 塚本素山ビルディング | 3,100万円 | +5.1% |
| 10 | 千代田区大手町2丁目2番1 ： 新大手町ビルディング | 2,940万円 | +3.2% |
このように、変動率を確認することで土地の売り時・買い時を知ることができます。
なお、土地の価格は住宅地か商業地かによって大きく変わります。
住宅地と商業地は何が違うのか、気になった方は以下の記事もご覧ください。
自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てられる建物は制限され、違反すると罰則もあります。では、なぜ自分の土地なのに、建物を自由に建てること[…]
[2020年最新版]全国の地価の動向
毎年、3月には1月1月時点の公示地価が発表されます。最新の公示地価発表までに過去の全国の公示地価の動向を掴むことで大まかな相場トレンドを把握できます。
以下に、全国の公示地価の動向をまとめますので参考にしていただければと思います。
- 住宅地は3年連続で上昇
- 商業地は5年連続の上昇、工業地は4年連続の上昇
- 地方圏の住宅地も2年連続で上昇。
- 全用途平均は5年連続で上昇
2020年の公示時価は全国的に上昇基調でした。
相場が下がり始めると土地を売りにくくなるため、利用していない土地を持っている方は売り時です。
今後は社会状況や経済状況から考えて、土地の売却が難しくなる傾向にありますので、今が売り時と言えるかもしれません。
土地の売却をする時、最も気になるのは自分の土地がいくらで売れるかではないでしょうか。土地の価格は日常的に目にするものではないので、売却価格がどのようにして決まるのかよく分からず不安な方が多いと思います。土地の売却価格は周辺の[…]
全国の地価動向を見ましたが、地価の動向はエリアによって大きく異なりますので全国の数値を見ても正直あまり参考になりません。
エリアごとの詳しい土地の価格動向を確認したいなら不動産一括査定サイトがおすすめです。無料で不動産のプロが調査してくれるため信頼できるデータが得られます。
エリア別地価の動向
主要な都道府県の公示地価も紹介していきます。公示地価は都道府県別で異なる傾向がみられます。全国動向を把握した方は、次に都道府県の動向を知ることでより正確な相場動向を把握できます。
| 都道府県 | 住宅地 | 商業地 | 工業地 |
|---|---|---|---|
| 東京 | 2.4% | 5.4% | 2.6% |
| 大阪 | 0.1% | 4.9% | 0.7% |
| 福岡 | 1.8% | 3.9% | 1.9% |
| 神奈川 | 0.1% | 1.9% | 1.9% |
東京が、住宅地・商業地・工業地すべて顕著に上昇していることがわかります。
一方で大阪や神奈川の住宅地は0.1%の上昇に留まり、必ずしも上昇相場ではありません。大阪や神奈川の住宅向けの土地の売却を検討している方は今が売り時です。
商業向けの土地を保有している方はまだ保有して値上がりを待ちましょう。商業地の上昇率は高く、日本企業の業績な好調なうちは商業地の上昇傾向が続くと考えられます。
このように、全国の相場把握から都道府県別の相場把握へ段階的に相場考察をしていくことで、相場状況をわかりやすく掴むことができるようになります。
自分の土地や家の価格を知りたい場合は、不動産会社に査定してもらう方法が早く正確です。公示地価はあくまでも目安。不動産会社に査定してもらい家や土地の状況も見てもらうと良いでしょう。
不動産会社の査定は各不動産会社の独自な計算で出されますので、1社だけでは市場価格の相場感などが掴めません。一括査定サイトを利用し、複数社に査定を依頼しましょう。一括査定サイトを使えば無料で行ってもらえますので、何社に依頼しても安心です。
地方なら幅広くカバーしている「HOME4U」がおすすめです。
1300社の中からご紹介
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
始めてHOME4Uの不動産一括査定サイトを使う方は「HOME4Uを使うとデメリットはあるのだろうか」「HOME4Uよりも優れたサイトはあるのだろうか」などと疑問に思うのではないでしょうか。不動産一括査定の公式ページには利用者の口コミ[…]
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大手6社で査定してもらえる
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| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
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| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
電車などに乗っていると、「あなたの不動産を大手6社が一括無料査定」というすまいValueの広告を見かけます。すまいValueを使うと、不動産の売買仲介手数料でTOPを占める小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介、三井[…]
公示地価と実勢価格の差はなぜ生まれるのか
国土交通省の公示地価や、都道府県の基準地価は、公的な地価水準として知られており、土地の取引においても参考にされるべき地価と言えます。
毎年1月1日時点の地価が公表され、不動産鑑定士の鑑定評価を基礎とします。
しかし、土地には定価がなく、取引の当事者により自由な価格を決めることが可能で、互いに納得できる価格まで交渉して取引が完結します。
「お互いに納得できる価格」とは、公示地価に拘束されるものではありません。
（不動産鑑定士の鑑定評価額を取引価格にする場合は除く）
また、売主と買主は利益相反の関係にあるので、公正な取引がされるほど、合理的な適正価格＝公示地価に近づいていくはずです。
それでも、公示地価と実勢価格は、時に大きく乖離してしまうことが知られています。
なぜ、公示地価と実勢価格は乖離することがあるのでしょうか。以下ではその理由について見ていきます。
理由1：取引当事者の事情
土地の取引当事者が、双方とも公示地価に基づいた取引価格を望むことは、実際の取引において、特に個人間取引では少ないと考えられます。
売主は「高く売りたい」、買主は「安く買いたい」のが通常ですし、売り急ぐ売主は価格を下げ、買い急ぐ買主は価格を上げる方向で動くでしょう。
また、価格交渉では、主導権を持って価格合意をリードする側が必ず存在しますから、それが売主なら価格は高くなり、買主なら安くなります。
そのくらい土地の価格は不安定で、流通している価格は一時的なものです。
他にも、売主と買主の一方が相場に無知であるとき、売主と買主が近親・知人などでは、相場に対して高くも安くもなる取引があります。
実勢価格はすべての取引の平均ではないですが、取引事例の価格が取り入れられるとき、その背景にある事情までは深く考慮されません。
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一方で、公示地価の場合には、不動産鑑定評価基準に基づいて算出されます。取引事例を用いる手法でも、客観性の担保のために特殊な事情は補正され、正常な補正ができないほど特殊な取引事例は除外されます。
したがって、特別な事情が含まれた取引も含めて形成される実勢価格と、補正が入る公示地価では、根本的な性質の違いがあると言えます。
理由2：公示地価は実勢価格に遅れてしまう
公示地価は毎年1月1日時点の地価で、翌年にならなければ更新されません。
ところが、土地の実勢価格は常に変わり、年初は公示地価が実勢価格に近くても、年の途中で実勢価格に影響を与える出来事が起こります。
例えば、価格上昇は取引需要の増加と直結し、その要因は人口流入、交通網の整備、商業施設の増加、円安による海外からの投資など色々あるでしょう。
逆に価格下落は取引需要の減少ですから、人口流出、店舗や施設の撤退、災害によるインフラ被害や土壌の劣化、金利上昇などこれまた色々と考えられます。
こうした実勢価格の変化は、翌年の1月1日まで公示地価に反映されません。
そして、公示地価が実勢価格の変化を吸収しても、その年にはまた実勢価格が変動して乖離していくため、どうしても公示地価は実勢価格を後追いする形になりがちです。
実勢価格と公示地価には実際にどのくらい差があるのか
土地情報総合システムでは、周辺の公示地価も表示できるので、取引事例から求めた実勢価格と、公示地価の差を比べてみます。
取引事例のリスト画面で、各事例の左端にある「詳細表示」の列に番号が振られており、クリックできるようになっていますので、今回は1番をクリックしてみます。
クリックすると、物件の詳細が別ウィンドウで表示されますが、この画面の下部には、「周辺の地価公示」という欄があり、「表示」と書かれたリンクをクリックします。
すると、さらに別ウィンドウで、取引事例周辺の公示地価が表示されます。
この例では、2つ表示されており、565,000円/㎡と507,000円/㎡です。
価格は㎡単価なので坪単価にすると、それぞれ約186万円と約167万円です。
取引事例と売り出し価格から求めた、200万円＋数十万円（230万円程度）の実勢価格と比べて、いずれも公示地価のほうが相当低い（実勢価格の方が高い）とわかります。
公示地価は、決められた標準地の価格でしかないため、標準地周辺の土地は、条件に合わせて増減する必要がありますが、それにしても大きな差です。
では、なぜこのように公示地価が実勢価格と乖離してしまうのでしょうか？
例の実勢価格と公示価格の価格差の考察
取り上げた例の場合、平成26年後半から平成27年初頭の取引を使い、公示地価は平成27年1月1日の価格を使っています。そのため、時間差による乖離は小さく、公示地価で想定される価格よりも、実際の市場取引が売り手市場（売る側が有利）だと言えるでしょう。
また、公示地価の標準地は、取引事例よりも建ぺい率・容積率が小さい土地であることも、価格を下げている要因かもしれません。
いずれにしても、土地の価格を決める要素は無数にあり、実勢価格と公示地価の価格差について、絶対的な理由はないことになります。
近年（平成26年・27年）の傾向としては、東京圏を含めた三大都市圏で、住宅地・商業地ともに上昇傾向がみられ、地方圏では下落傾向がみられます。
東京23区で最も人口の多い世田谷区を例としたので、土地需要が大きく、実勢価格のほうが公示地価より高くなっても不思議ではない、逆に言えば需要が少なくなっている地域では、これが逆転する可能性も大いにあるでしょう。
路線価と実勢価格の違い
土地の価格では、公示地価/基準地価のほかに、「相続税路線価」と「固定資産税評価額」と2つの公的な指標があります。
路線価は本来相続税を計算するために使われている指標ですが、計算を工夫すると、売買の参考にできる土地の価格を出せます。
路線価とは
路線価は、道路に設定される価格であり、土地に接している道路の価格から土地評価額を計算します。
土地の路線価と面積が分かれば、簡単に評価額を出せますので、実勢価格（売買価格）の参考にすることを考える方も少なくないでしょう。
標準地を定める公示地価と異なり、路線価は道路に価格を設定されるため、路線価が設定された道路に接している土地は、より詳細に価格を求めることが可能です。
ただし、路線価は公示地価を基準として決められ、実勢価格とは異なります。
路線価の価格は公示地価と比較すると以下のようになります。
固定資産税路線価：おおむね公示地価の7割
よって、路線価から公示地価を求めることが可能であり、相続税路線価を使って求められた土地の評価額を、0.8で割れば公示地価水準に近づき、固定資産税路線価を使って求められた土地の評価額を、0.7で割れば公示地価水準に近づきます。
このようにして求められた価格が、仮に公示地価と同等であっても、公示地価と実勢価格に差があることは例に示した通りで、やはり実勢価格とは異なります。
公示地価と実勢価格の差が小さい地域で、なおかつ地価変動が小さい地域なら、路線価からでも実勢価格に近い価格が求められるかもしれません。
また、路線価は公示地価に対して低い水準で設定されているため、地価が上昇局面にある地域では、路線価をそのまま使うと公示地価よりも実勢価格と離れていきます。
反対に地価が大幅な下落局面にあると、公示地価よりも実勢価格に近くなります。
路線価とはよく聞くものの、他の評価額とどのように違うかわかりやすく教えてほしい…相続に使うとはわかっているけれど路線価とは何だろう…そう思われている方のために、今回は相続税の計算でよく使われる路線価をご紹介します。[to[…]
路線価と公示地価、実勢価格の違い
相続税路線価は国税庁が毎年7月頃に公表、固定資産税路線価は市町村が3年ごとの4月頃に公表する価格で、いずれも公示地価よりも遅れて公表されます。
遅れて公表される分、実勢価格との差は大きくなる傾向です。
例えば、ある年の6月に相続税評価額を使って求めた土地の評価額は、当年の公表前ですから、前年の1月1日現在の相続税路線価を使うしかありません。
約1年半前の相続税路線価が、実勢価格を反映しているとは考えにくく、3年ごとに変わる固定資産税路線価は、なおさらその傾向が顕著です。
路線価を売買価格の目安として使うのであれば、公示地価水準に戻して使うこと、路線価の改定直後に試算してみるといった工夫が必要でしょう。
それでも、依然として実勢価格との差は解消できず、実際の取引事例を多く探して求めるか、査定を受けて出した価格の方が精度は確かです。
まとめ
土地の実勢価格を取引事例、公示地価、路線価という3つの視点で説明してきましたが、実勢価格は流動的で、公的な地価と差が生じるのは理解できたのではないでしょうか？
その差の大きさは、周辺地域の地価トレンドや個別の取引事情で異なるので、公的な地価と一律の差があることを前提にしてはいけません。
例では実勢価格の方が公示地価よりも高かっただけで、地価の下落が激しい地域では、実勢価格が公示地価を下回ることも考えられます。
どちらが高い安いに注目するのではなく、実勢価格と公示価格の2つの指標の時系列で定期チェックして、トレンドの上昇から下降もしくは下降から上昇への変わり目を予測するのが重要です。
そうすれば、いざ自分が売買をするときに、価格帯や売り時をより正確に推測できるからです。
また、不当な取引を持ちかけられても防止できます。
実勢価格や公示地価だけでなく、プロによる査定価格を無料で知る方法があります。査定価格を知るには、ネット上から簡単に査定ができる一括査定サイトがおすすめです。ぜひ活用してみてください。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
実勢価格ってなに？
実勢価格とは、実際の不動産市場で土地や家が取引されている価格のことです。
売主と買主の交渉次第で実勢価格は変化するので市場の需給によって日々変動しています。
土地の実勢価格ってどうやって調べればいいの？
国土交通省の土地情報総合システムを利用すれば、土地の実勢価格が分かります。
詳しい使い方は「実勢価格の解説」で紹介しています。
実勢価格と公示地価との違いは?
公示地価は、国土交通省が1年に1度発表する公的な土地取引の参考価格とする価格なので、実勢価格と比較して変動が少ない、つまり市場の需給状況を実勢価格以上に詳細に追えていないという違いがあります。
