空き家対策特別措置法(空き家法)を分かりやすく解説

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平成27年2月26日から空き家対策特別措置法(空き家法)が施行されました。

空き家対策特別措置法は現在空き家を所有している人や、相続などで今後空き家を所有する人に影響の大きな法律です。
知らないとトラブルになったり、固定資産税率が急に6倍になったりするなどの不利益を被ることがあります。

一方で、

  • 法律が複雑でわかりづらい
  • 相続で空き家を手にしたばかりで空き家対策特別措置法の存在すら知らなかった

というような方も多いでしょう。

しかし、空き家対策特別措置法は古い家や空き家を持つすべての人に影響する可能性のある大切なものです。
自分では認識が無くても早期に対応をしなければ、税金の増加や行政による処分対象となる可能性のある人もいます。

記事では、空き家対策特別措置法についてわかりやすく解説することで、家を保有する人が何に注意し、何をすればよいのかがわかるように記載しました。
ぜひご覧ください。

1. 空き家対策特別措置法は空き家の増加を背景に成立した

法律の内容を理解しやすくするために、最初に法律制定の背景・目的を理解しましょう。
第一条を読むと、空き家対策特別措置法がなぜ作られて、何を目指しているのかがよくわかります。

1.1 第一条の3つのポイントから法律の趣旨がわかる

第一条 この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空家等の活用を促進するため

出典:電子政府の総合窓口e-Gov 空家等対策の推進に関する特別措置法より第一条の一部を引用

※「空家等対策の推進に関する特別措置法」というのは空き家対策特別措置法の正式名称です

3つのポイントをわかりやすく解説します。
引用している言葉は少し硬いですが、内容はシンプルです。

空き家対策特別措置法の3つのポイント
  1. 適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている
  2. 地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り
  3. あわせて空家等の活用を促進する

1つ目として「適切な管理が行われていない空き家」のせいで防災、景観など地域の人の生活に悪影響があると書いてあります。
地域の人の生活への悪影響を解消するために、空き家対策特別措置法で対応を決め、
2つ目のポイントである、地域住民の安全と生活の向上を行い、更には3つ目のポイントである空き家の活用を促進する、ということを目指しています。

簡単に言えば、管理されてない空き家が増えて、周辺住民にも問題が出てきたから、周辺住民への影響問題を解消しつつ、空き家の活用も進めて、空き家の数もトラブルも増えないようにしよう、というのが法律の趣旨です。

1.2 空き家は年々増加しており、2030年には2,000万件以上になる予想も

今、世の中では大量に空き家が増えています。
2019年4月に公表された、最新のデータ(2018年の調査)では全国の空き家数は846万件でした。
総務省統計局平成30年住宅・土地統計調査
更には2033年には全国の空き家数が2,000万件を超えるという予測もあります。
空き家の増加という背景を受けて、各地方自治体が合法的に空き家に対して実効性のある対応ができるようにと設定されたのが今回の空き家対策特別措置法です。

1.3 管理されていない空き家に起因する8つの問題

古いビルの看板が落下し、実際に大ケガに繋がった事件等が起こるように、建物は必ず朽ちていきます。
他にも外壁が歩道に落ちて、危うく通行人が被害に遭いそうなケースもありました。

個人の持つ空き家が、大きなビルと同じ被害をもたらすとは言えないですが、老朽化の結果、付近や周辺に悪影響をもたらす可能性は十分にあります。
たとえば次のような点で、空き家がもたらす悪影響が懸念されています。

空き家の特徴懸念される悪影響
全体の傾き、主要構造の腐食倒壊による被害
屋根・外壁の剥離飛散による被害
設備、門・塀の老朽化脱落や倒壊による被害
浄化槽の破損、汚水の流出衛生上の影響
ごみ等の放置、不法投棄衛生上の影響、害獣・害虫の増殖
景観計画に不適合景観上の影響
窓ガラスの破損、門扉の破損不法侵入の危険
植栽の不整備害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響

以上の特徴と悪影響は複合的に発生し、放置される期間が長ければ危険度が増すことを考えると、古い空き家ほど早期の対策が必要なことを示しています。

空き家を放置するとどうなるのか、噂には聞いても詳しくは知らないものです。空き家対策特別措置法による固定資産税の実質増額や強制解体はよく聞くところですが、所有者が直面しうる4つのリスクを、法的な根拠と合わせて紹介します。

1.4 法律制定以降、各自治体は空き家に強制措置などを取れるようになった

空き家対策特別措置法が施行される前から、各地方自治体が独自に空き家条例を作って対処を試みる事例はありました。
しかし、各自治体の条例では法的拘束力がないために対処に限界があるケースが多くみられました。
一方で、今回の空き家対策特別措置法では

空き家対策特別措置法の実効性を高める3つのポイント
  • 特定空き家に指定されると固定資産税が増加する
  • 空き家所有者に対して行政からの勧告や命令が行える
  • 最終手段として行政代執行により所有者に代わって空き家解体も行える

など、実効性のあるものとなっています。
処分を受ける可能性のある空き家の保有者としては十分に注意しなくてはいけない点もあります。

2. 空き家所有者が注意すべき2つの不利益措置

空き家対策特別措置法開始後、市区町村など自治体が空き家対策として行ったのは、空き家の調査と現状の把握です。

市町村が何をするにしても、行政区域における空き家の現況を確認しなければ、対策や措置を講じることもできないのは言うまでもありません。(逆に言えば把握しきれていないということです。)

市町村が最初に行うのは空き家の所在と所有者の把握です。
市町村は対策が必要な空き家を選別し、所有者に対して適切な管理を促進するため、情報の提供や助言や、必要な援助を行います。
そして、特に対策が必要な「特定空家等」にみなされると措置が講じられます

空き家の保有者は「措置」に注意しなくてはいけません。

2.1 固定資産税の特例対象からの除外で税率は最大6倍に

建物がある土地は、土地の固定資産税率が最大で1/6まで優遇される特例があります。
逆に考えると、解体するだけで土地の固定資産税率が一気に上がってしまいます。
空き家対策特別措置法の制定以前は空き家が古くなっても税金を安くするために、空き家を解体しない人が多くいました
結果的に多くの老朽化した空き家が生まれ、トラブルに発展してしまったのです。

特定空家等に対する市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例(優遇措置)から除外されてしまいます。
改善勧告を受けると、上記の特例の対象外となり土地の固定資産税率が最大6倍になります。

なお、税率自体は6倍になりますが

  • 更地の固定資産税は評価額の70%が課税標準額
  • 空き家に価値があった場合空き家の評価が区分は課税基準額ではなくなる

という2点から、実際の税額の向上幅は最大で4.2倍です。
もちろん4.2倍でも大きな負担増ですから、十分に留意しなくてはいけません。

(参考)住宅用地における固定資産税の特例

住宅の敷地固定資産税都市計画税
200㎡までの部分1/6に軽減1/3に軽減
200㎡を超える部分1/3に軽減2/3に軽減

※200㎡を超える部分は床面積の10倍が上限

ただし、土地の固定資産税が上がっても、家の固定資産税が相当に高ければ、使わない空き家を解体した方が、トータルの固定資産税が安くなる場合もあります。

空き家の土地部分の固定資産税については以下の記事で解説しています。

こんにちは、土地カツネット編集部です。この記事は、空き家を更地にしたいけれど、固定資産税が高くなるか不安という方に、空き家を更地にした際の固定資産税増加額と節税対策を解説しています。この記事を読むと、空き家を更地にすべきか意思決定できます。

2.2 解体の通告が行われ、最後は行政代執行で強制解体になる

空き家対策特別措置法では、著しく保安上の危険となるおそれがある空き家、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。
しかし、強制対処はいきなり行われるのではなく、段階的な手順を踏みます。

改善への助言と指導

最初に行われるのは、除却(解体)、修繕、立木竹の伐採等の助言又は指導です。
助言や指導を受けても改善しなければ、猶予期限を付けて改善するように勧告します。

改善がなければ勧告

助言や指導、勧告ならば、まだ何もしなくて大丈夫だと思うでしょうか?
ところが、勧告の対象になると、後述する固定資産税の特例対象から除外されます 。
つまり、助言や指導の時点でイエローカードが出されていると思わなくてはなりません。

勧告でも改善されなければ命令

勧告にも従わないと徐々に重くなり、猶予期限を付けて改善命令が出されます。
改善命令を受けたとき、対象者には意見を述べる機会(意見書や意見聴取)が与えられるので、どうしても改善できない理由があるなら、陳述できます。

命令の次は強制対処

命令の猶予期限を過ぎても改善を完了できないと、いよいよ強制対処の対象になります。
命令を受けた際に気を付けなくてはならないのは、命令を受けてから改善に着手すれば良いのではなく、猶予期限までに改善を“完了”しなくてはならない点です。

改善命令を無視した場合、改善に着手しても不十分な場合、改善が猶予期限までに完了の見込みがない場合のいずれでも、市町村は強制対処が可能です。
つまり、「改善しているフリ」は許されない厳しい規定になっています。

ちなみに、強制対処の内容は必要な改善なので、倒壊の危険がない空き家まで強制撤去することはないですが、改善の費用は所有者負担です。
所有者が負担できなくても、市町村が負担して改善に要した費用を所有者に請求します。

2.3 実際に行われた行政代執行の事例

強制対処は行政代執行とも言います。
改善の指導や勧告に対して対応がされなかった場合は、実際に行政代執行となることもあります。

国土交通省の平成30年3月時点の資料においても以下のような、実際に行われた事例と費用が紹介されています。

所在地措置内容代執行日費用
北海道旭川市老朽化した建物の除去H29年8月410万円
埼玉県板戸市物置の屋根ふき材の剥落と飛散防止措置H30年1月65万円
千葉県柏市老朽化した建物の除去H29年4月1040万円
新潟県十日町市倒壊の恐れある建物の除去H29年1月270万円
山口県周南市建物の一部の除去・補修H29年1月220万円

行政代執行についての具体的な状況やかかる費用などは、以下の記事をご覧ください。

H26年11月に成立した、空家等対策特別措置法により、空き家が、特定空き家に認定され、持ち主が何も対策を行わなかったときに行政が行う...

3. 特定空き家等に指定される空き家の条件

空き家対策特別措置法には、「空家等」の定義 を「居住その他の使用がなされていないことが状態である建築物とその敷地」としています。
しかし、実際の運用上は概ね年間を通じて使用されていないことが、指針として打ち出されました。

また、特別措置法はすべての空き家を措置の対象にしておらず、次のように周辺への影響が大きい空き家を「特定空家等」と定義しています。

特定空き家等に指定される空き家の条件
  • 放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

3.1 特定空家等に該当するかは管理状況が肝

明らかに特定空家等に該当する空き家を除くと、特定空家等の判断は市町村(実際には市町村に設置された協議会)がするので、所有者は判断を待つことになります。
基本的には、単に長期間住んでいないだけで管理状態にある空き家は措置の対象外です。

ただし、市町村が空き家の現況を調査する際、問題がない空き家でも確認の連絡が来ることは考えられますし、特定空家等の予備軍だとみなされることも考えられます。
空き家の現況についての調査が来た場合、空き家の管理について、何らかの回答を示さなければならないでしょう。

また、売却や賃貸を予定している空き家でも、売主や借主に引き渡すからには、管理されていて当然なので、売却や賃貸予定が管理責任を免れる理由にはなりません 。
もっとも、対策の一環に売却や賃貸を含める余地はあるので、自治体の対応次第です。

3.2 特定空家等を売却中の時も対応が必要

買主に解体してもらう予定で、廃屋化した建物を放置して売りに出すことはよくあります。
空き家解体予定での売り出しを行う場合、やがて解体されるのですから、措置が講じられることはないように思えます。

しかし、現に売買契約が済んでいるならともかく、売れるかどうか不明な特定空家等を市町村が見逃してくれるとは考えにくいので、何か対策を求められるでしょう。
但し、特定空家等の措置は一刀両断的ではなく、意見の聴取や措置までの猶予期間があるので、事情によって柔軟に対処してもらえる可能性はあります。

考え方によっては、解体費用の補助を受けて、実費負担以上の価格を更地に上乗せすれば、もしかすると解体した方がお得かもしれません。

4. 行政指導を避けるには管理・活用する

現在は問題ない空き家でも、やがては特定空家等に分類され、いずれ行政指導や命令の対象になることは避けられない問題です。
人が住まない使われていない家は、換気がされず湿気がこもるなどの理由から劣化が進みやすく、定期的な管理を必要とします。

4.1 最も有効な対策は空き家活用

空き家の劣化を防ぎ、特定空き家に指定されることを防ぐ最も有効な手段は空き家を活用することです。
活用のメリットは劣化を防いだうえで、収益化できる可能性がある点です。
マイナスだと思っていた負債が収益を生む資産になることは大きなメリットです。

空き家活用の具体的な方法例
  • 空き家を賃貸で貸し出す
  • 民泊にする
  • 店舗として利用してもらう
  • 田舎体験のシェアハウスにする
  • 自身のセカンドハウスとして利用する

など、有効活用方法を考えられれば、空き家が収益を生みながら、長く良い状態を保てます。
もちろんある程度条件が良い空き家であることは必要ですが、自分から見ると価値が低くても他の人から見ると魅力的な家である場合はあります。
空き家活用の方法について具体的にまとめたのは以下の記事です。

空き家の活用は貸して貸家とするか、売却して他の活用を考えるのが大半ですが、思い通りにいく物件ばかりではありません。そこで今回は、住居以外にした事例や自治体の取り組みも含めた、空き家活用の方法を紹介します。

4.2 空き家の劣化を防ぐためには管理は必須

もちろん、活用ができない場合、空き家を放置していいわけではありません。
少しでも劣化を遅らせ、管理していることを市町村に示すために、管理代行サービスの必要性も認識されてきています。
月1回の巡回で1万円程度かかりますが、遠隔地にある、または空き家への往復と確認の手間を考えれば、費用対効果は優秀です。

何も手をかけないと想像もできないスピードで空き家は劣化していき、トラブルの元となります。

空き家の管理方法については、詳細を以下の記事で記載しています。

空き家の悪影響は植栽や防犯面などを考えると、新しい家でもあり得る話です。空き家の水道や庭の管理、郵便物の対応、害虫や防犯の対策は何をどのように行えばよいのでしょうか?また火災や地震保険は入った方がよいのでしょうか?

4.3 売却も視野に入れて総合的な判断を行う

まだ使える家が残っているなら、価格が下がる前に売却してしまうのも手です。
現状を放置して事態が改善することだけはありません。

家には思い出が残っているので、なかなか思い切れませんが、残しておいても税負担が増える上に、強制対処となっては結局自己負担です。
早く手放すことで、周辺の同じような空き家との競合を避けられるメリットもあります。

また、解体して更地にしてしまえば空き家ではないのですから、所有者の管理責任は段違いに軽減され、同時に行政指導の対象から外れます。
特定空き家に該当すると思われる場合は、面倒なことになる前に、とりあえず補助を受けて解体しておくのも有効です。

空き家の解体費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

相続などで手に入った住宅は古い場合が多く、そのままで売れない場合は建物の解体を検討してくはいけません。 解体費用は解体したい家...

5. 空き家の相続人は空き家法に注意して対応を考える

空き家は持ち主が無くなることで発生するケースが多いです。
親が住んでいた家を相続した、けれども自分にも生活の基盤があるので、相続した家に住むわけではない、という相続人の方も多いと思います。

但し、相続した家を空き家として放置してしまうと上に書いたような問題にぶつかる可能性が高いです。
相続によって空き家の保有者となった今、不動産をどうするかを考えなくてはいけません

不動産の中でも家の特徴は時間が経つと確実に劣化して価値が下がることです。
対処をせずにずるずる時間を過ごすのではなく、早期に対応することが大切です。

5.1 空き家の売却は3,000万円の譲渡所得控除で減税になるチャンス

特定空き家に指定されてしまうような、老朽化した空き家を減らすため、期間限定ではありますが、税制上の工夫もされています。
代表的な税制上の工夫が、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」という仕組みです。
条件に合致した空き家の売却の場合、所得控除(売却益)から3,000万円を控除できます。
売却益には税金がかかりますが、所得控除を使うと税金を安くすることができます。

一言で言えば、危ない空き家をなくせば売却時の税金を減らしますよ、という内容です。

細かい条件については、国税庁のタックスアンサーをご参照いただきたいですが、大枠のポイントをお伝えすると、以下の通りです。

相続した空き家を売却して3,000万円の控除が適用される条件
  • 昭和56年以前に建てられて
  • 住んでいた人が死亡したことで、居住者がいなくなった家を
  • 相続してから3年以内、かつ特例の適用期間内に
  • 耐震リフォームをする、もしくは空き家を壊して売った場合

空き家を耐震リフォーム、もしくは壊すことで、当面の間空き家が問題となることを防ぐことができます。
今回ご紹介した空き家対策特別措置法と同様の理念で設定された控除であることがわかります。

3,000万円の控除があるうちに空き家を売却することも一案です。
延長されなければ2019年(令和元年)いっぱいで終了になりますのでご留意ください。

5.2 相続放棄してもすぐに空き家管理責任が無くなるわけではない

相続した空き家の相続を迷っていたり、相続放棄しようとしている人は必ず知っておくべき、非常に注意が必要なポイントです。

空き家を相続しても大した資産にはならず、一方で管理責任を負うのは大変、ということで相続放棄を検討される人もいます。
相続放棄をすれば、相続財産は放棄をした人の資産ではなくなりますが、注意すべきは放棄時点で空き家の管理責任がなくなるわけではない、ということです。

民法940条に以下の記述があります。

相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない

つまり、相続放棄をしても、次の相続人が管理を開始するまでは放棄をした人が空き家管理責任を持ったままです。
自分は放棄したから、と放置するのではなく、次の管理者が管理を始めるよう働きかけましょう。

また、空き家の場合は誰も相続をしたくない、というケースも珍しくありません。
相続人全員が相続放棄した不動産は国のものになります。
但し、相続放棄の手続きのためには、弁護士や司法書士に「相続財産管理人」になってもらう必要があります。
相続財産管理人が決まった時点で初めて空き家管理の責任が無くなります。
十分に注意しましょう。

6. 国土交通省による空き家対策特措法の関連資料

国土交通省の立場からは、地方自治体、空き家の保有者双方に対する発信を強化しています。
国土交通省の関連情報のページでは、有用な資料などが紹介されています。
幾つかを補足付きでご説明しますので、内容にご興味があればご参照ください。

空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について
まさに、この空家等対策の推進に関する特別措置法に関する資料です。
法律制定後の各自治体の対策計画の策定状況や、実際にどれほどの措置が行われているのかがわかりやすく示されています。
都道府県、市区町村単位で具体的な数字があるので、気になる地域がある場合は調べやすいです。

空き家対策推進に関する説明会資料

空家対策推進について行われた令和元年5月の説明会の資料です。
空き家の現状から、自治体の対策流通を強化するための仕組みなどが具体的に紹介されています。

国土交通省における空き家対策支援メニュー等(平成30年度時点)

空き家対策のために、国土交通省が誰に対して、どのような制度を誰向けに用意しているのかがわかります。
地方公共団体、所有者、購入者、民間団体など、それぞれのステークホルダーに対して、利用促進や発生防止のために何を行っているかがわかりやすく整理されています。
空き家・空き地バンクの他、セーフティネット住宅や、譲渡所得の3,000万円控除など、使えるメニューがわかるので便利です。

7.空き家対策特別措置法のまとめ

空き家対策特別措置法について、理解が進んだでしょうか?
世間で誤解されているような、空き家対策特別措置法=強制撤去ではありません。

特定空家等の判断や措置は、市町村の判断基準に依存します。
同じ程度の空き家でも、危険度や周辺の生活環境に与える影響が異なれば、必然的に自治体が取るべき措置や優先度が変わるということです。

したがって、空き家の所有者として、1回は行政に相談してみることをお勧めします。
行政としても、空き家対策の担当部署を作って対応していますし、所有者側からコンタクトを取ってくれれば、税金を使って調査する手間も省けるので、対処方法を教えてくれるでしょう。

なぜなら、市町村が空き家の所有者に対して、適切な管理を促進するための情報提供、助言等をすることは、法律で努力規定が定められたからです。
空き家の所有者を門前払いするような市町村は、逆にクレームの対象になります。

自分の空き家の状態は特定空き家に近いのか、行政に判断を任せることで、今後すべきことや将来どうなるのかを的確に聞けます。

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