市街化調整区域の家や土地を売却するには?

市街化調整区域
土地や家を売却するとき、立地が大きく影響するのは経験的に誰もが知っているものです。
その場合の立地とは利便性を指すのですが、利便性とは別次元の話として、土地の区域区分による影響もあります。

一般には利便性の高い市街地から離れ、郊外や田舎へ向うほど地価は下がっていきます。
その過程において、見えない線が引かれており、ある地点を超えると市街化調整区域という地域に入ります。

市街化調整区域では、利便性が悪い田舎だから価格が安い他にも、買主にとって不都合なことが多く、不動産価格を下げる要因になっています。
今回は、市街化調整区域での売却について、知っておいた方がよい知識を解説します。

市街化調整区域の特徴や注意点

市街化調整区域とは、都道府県が定める都市計画区域において、市街化区域とは区分された区域のことで、市街化区域の周辺に存在します。
市街化区域と市街化調整区域に区分することは、「線引き」と呼ばれます。

市街化を「調整」する区域ですが、この場合の調整とは、市街化を抑制して無秩序な市街地の拡大を防ぐ目的で区分されています。
そのため、市街化調整区域には法律上の制限が多く存在し、不動産価格に影響します。

なお、市街化区域や市街化調整区域は行政が定める区域であるため、自分で選ぶことはできませんが、変更される可能性はあります。

建物の建築に制限がある

市街化に建物は不可欠ですから、市街化調整区域では建物の建築が制限されます。
建物を建てるには、行政に開発許可を受けなくてはならず、建て替えも同様です。

つまり、土地を売る場合でも家を売る場合でも、建物を建てたい買主は、開発許可を受けられるか確認する必要があって、その面倒さと許可の不確実さが市場価値を下げてしまいます。

また、容積率や建ぺい率の制限だけではなく、既存の建物に比べて一定の規模までしか建て替えが認められないケースもあり、こうした制限も影響しています。

住宅ローンの融資が下りないか減額になる場合も

住宅ローンは土地と建物を担保に借りる性質上、建築に制限がある市街化調整区域では、必然的に担保価値が小さく、もし滞納があって差し押さえても換価しにくいことから、金融機関(もしくは保証会社)は市街化調整区域の不動産に消極的です。

たとえ申込者が家を建てられると思っていても、本当は建てられないケースも出てくることから、申込者の融資目的が達成できる確実な見込みがないと、金融機関が融資しないのも当然の理屈です。

よって、いくら市街化調整区域の不動産が安いとはいえ、資金をある程度用意できる買主でなければ手を出しにくく、売主の立場では買い手が減ります。
住宅ローンに不安のある買主は、審査を通過しない場合にペナルティなしで契約を白紙解除する、ローン特約を求めることも多いでしょう。

住宅ローン特約は、市街化調整区域以外の不動産でも珍しいことではないですが、市街化調整区域では、特約で契約解除になるリスクが高まると考えておくべきです。

調整区域の評価

市街化調整区域は、元々が市街化を抑制するために設けられた区域であるため、行政はインフラ整備を積極的に行っていません。
将来においても整備が確約されず、評価が下がる原因となります。

電気が届いていなければ最悪は自己負担で敷設、ガスはプロパン、公道があれば大抵は水道くらい届いていても、下水道整備となれば別です。
浄化槽の時点で敬遠されても不思議ではないですし、市街化区域の利便性に慣れた住民にとって、市街化調整区域の生活は一般に不便です。

ただし、市街化調整区域の制限や不便さは、価格に反映されて購入意欲を向上させる他、静かな暮らしを求めて移住してくる、そもそも土地の利用目的が住宅ではないなど、まったく需要がないとは言えないため、諦めずに売却にチャレンジするべきでしょう。

売主として確認しておきたい内容

市街化調整区域に対する開発・建築行為は、誰がどのような用途で土地・建物を使うのか、個別に審査されて許可される性質です。
そのため、現在宅地なら他の人も自由に家を建てられる、現在家があるから他の人も住むことができる(家を売れる)というわけではありません。

土地の立地や現状

土地の場合は、買主が目的に応じて造成や建築に対する許可を申請するため、完全に買主次第となってしまうのですが、立地や現状が参考になります。
つまり、少しでも開発許可要件が緩和されている土地ほど売れやすいということです。

条例で区域指定されている

自治体によっては、市街化調整区域でも開発を認めている区域が条例で指定されています。
区域指定された地域は、誰でも住宅などを建てられることになっており(ただし許可は必要)、「誰が」という要件がないだけでも有利です。

区域指定は、概ね50以上(市町村によって40以上)の住宅が、数十メートルの間隔で集まっていることや、上下水道が整備された地域であること、道路に接しているなど様々ですが、運用は市町村次第です。

事業によって開発された区域

都市計画事業土地区画整理事業市街地再開発事業住宅街区整備事業など、事業として開発した区域であれば、建築行為への許可が不要となります。
したがって、建築したい買主側にとって制限が緩和された土地と言えます。

宅地になっている

今は宅地でも、買主が宅地利用できるとは限りませんが、宅地なら少なくとも造成が不要ですから、あとは建築が許可されるかどうかで買主は判断できます。
また、宅地になっていれば周辺にも住宅がある地域が多く、上下水道の整備や道路に接している条件も満たしていることが多いので、比較的買主の候補に入りやすいでしょう。

ただし、固定資産税が宅地で課税されていても宅地とは限らず、登記上の地目が宅地でも、いつから宅地になっているのか(線引き前からの宅地なのか)という関係もあって、宅地なら大丈夫と過信するのは厳禁です。

農地ではない

農地の場合には、開発許可以前に営農できる買主にしか売れない規制があります。
ですから、農業以外の用途で使えるように、転用手続きをしなくてはならないのですが、転用が許可されるかどうかは、転用後の買主の利用目的において、開発許可されるかどうかも連動してきます。

開発許可ができない利用目的では、当然に転用も許可されないので、買主にとって最もハードルが高いのは農地となります。
農地売買については転用も含めて別記事をご覧ください。

農地の売買について。現在の価格相場と売却方法
農家の高齢化により休耕地が増えるのに対し、食料自給率を維持するため、農地の売買には許可が必要です。ここでは売買の流れと現在の価格相場についてまとめました。

家の履歴や許可の経緯

市街化調整区域の線引きがされたのは、昭和45年頃が多く、線引き前と線引き後では、開発許可(家なので建築許可)の要件が異なっています。
最初に確認するべきは、建築年月日が線引き前か後かで、建築年月日は市町村の固定資産課税台帳を閲覧して確認するのが無難です。

線引き前に建てられていた場合

線引き前から建てられた家は、元々そこにあった家に対して、後から法規制をかけている状態なので、所有者に厳しい規制を遵守させるのは酷です。
そのため、線引き前に建てられた家では規制緩和が行われています。

具体的には、買主への所有権移転に許可が不要で、買主が将来建て替えや増改築をする場合であっても、次の要件を満たすことで許可を不要とします。

  • 用途が同じ(引き続き住宅用として建て替える)
  • 敷地が同じ(敷地の拡大は開発行為に該当して許可が必要)
  • 規模が同程度(延べ床面積で1.5倍まで)

これらの要件は、買主側の許可に関係することで売主には関係ないですが、建て替えを前提に物件を探している買主にとっては、線引き前に建てられた家なら建て替えできることから、売主として知っておいても損はないでしょう。

ただし、線引き前に建てられた家とは、線引き前に建てられて増改築もされていない家のことで、増改築が線引き後なら、線引き後の家として扱われます。

線引き後に建てられていた場合

線引き後に建てられた家は、市街化調整区域としての開発許可を受けて建てられています。
それはすなわち、許可を受けた家の所有者に対し「建ててもいいですよ」とした経緯があって、誰にでも許可されたものではありません。

過去の許可を引き継げるのは、所有者の相続人や近親者だけで、第三者である買主に売却した場合は、家の用途を変更したとみなされます(許可していない第三者が使用することになるため)。

所有者の変更だけで再許可が必要になり、建て替えや増改築は無関係なため、それだけでも敬遠する買主が出てきますし、所有者の変更(用途変更)に許可が下りても、将来建て替えや増改築で許可が下りないリスクを買主が負わなくてはなりません。

つまり、今ある家がどのような経緯で許可を受けたか知っておかないと、売りやすい・売りにくいという判断すらできないのが市街化調整区域の家です。

売却の依頼について

市街化調整区域は不動産の流通量が圧倒的に少なく、不動産会社の担当者でも、誤って制度を認識しているケースが少なくありません。
慣れていない不動産会社では、市街化調整区域だというだけで断られるほどです。

また、価格の安さは仲介手数料の安さに繋がり、実利が少ないことも、市街化調整区域を嫌う不動産会社がある理由になっています。
いずれにせよ、市街化調整区域に詳しい不動産会社を探した方が安全です。

競争相手の少なさから、市街化調整区域を専門にしている不動産会社もあるので、営業地域に含まれていたら相談して損はないでしょう。

また、新築が許可されにくい土地、建て替えが許可されにくい家でも、資材置き場・駐車場、太陽光発電など、誰か欲しい人はいるはずです。
隣地の所有者もその候補者ですが、逆に隣地を加えた一団の土地で売り出すことが、売却に繋がる可能性もあるため、隣地の所有者には両面からアプローチしてみるとよいでしょう。

まとめ

市街化調整区域における不動産の売却は、買う側の目的で開発許可の要件が変わってしまう性質を持っており、この点は売る側でどうにかできるものではありません。
売れるか売れないかは多くの面で買主次第なのですが、開発許可を得られそうな買主に絞って探すのは現実的に無理です。

したがって、買主が開発許可を得られそうか、事前に行政へ相談・照会してもらい、それでも確実とは言えないため、開発許可を得られないときは契約解除とする特約を条件に、売買を交渉してくる可能性もあります。

そのくらい市街化調整区域は難しく、自分でも立地や許可の経緯を確認しておくと共に、市街化調整区域に明るい不動産会社へ売却を依頼することが、不測のトラブルを防ぐ手助けになるでしょう。

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