田舎の家・土地を売りたいなら。値段や管理など5つのポイント

田舎

田舎という言葉でイメージするのは、どういった風景でしょうか?
自分が大都市に住んでいれば、大都市以外はすべて田舎なのかもしれませんし、地方都市に住んでいれば、市街地以外は田舎と感じるのかもしれません。

もしくは、都市圏への憧れから、都市圏以外を田舎とする考えもあり、農村地域に住んでいれば、近隣の小都市でも田舎のイメージは薄いでしょう。
このように、田舎のとらえ方は人それぞれで、田舎と考える地域も人それぞれです。

あくまでも1つの区切りとして、農林水産業が主に行われている、郊外から外に広がる地域を田舎と捉えると、田舎像がはっきりしてきます。
では、田舎の家や土地は市街地や都会と違って、どのような特徴があるのでしょうか。

売ると決めた以上、家や土地は「商品」なので、自分の商品について、特徴を知っておくことは所有者として大切な心掛けです。

田舎の土地が他と違うところ

田舎の土地の特徴は、何と言っても地域性によく表れます。
土地の価値は、多くが立地で決まるので、いくら整備されていても立地が悪ければ安く、荒れていても立地がよければ高く売れます。

だからといって立地に解決策はなく、諦めるしかないのですが、立地が悪いから需要もないというわけではありません。
最初から諦めてしまうと、田舎の土地を売る方法がなくなるので、きちんと特徴を把握して、購入層を想定しておくことが大切になるでしょう。

土地が広い

住宅が集まっていない田舎では、総じて1つの土地が広い傾向にあります。
大は小を兼ねるとはいっても、土地の場合は、不必要に広いと敬遠されます。

しかし、1つの土地は複数に分割することができ、これを「分筆」といいます。
小さい土地は大きく分筆できませんが、大きい土地は小さく分筆できるので、これはまさに大は小を兼ねるということです。

ところが、分筆して小さくしてしまうと、逆に広い土地が欲しい人を逃してしまうため、売りに出すときには「分筆可能」としておき、できるだけどちらにも対応できるようにしておくのも1つです。

アクセスが悪い

交通網が発達しておらず、乗用車以外に手段がない地域は、人の流れに大きく影響しますから、アクセスが悪い田舎の土地は、集客を目的とする土地の用途には向きません

ということは、客の消費が頼りの店舗等は、田舎の土地に手を出しづらいでしょう。
ただし、飲食業の場合は少し違い、田舎の食材や水質に惚れ込んで開店するオーナーシェフもいるため、道路だけあればOKという場合もあります。
また、田舎でも幹線道路沿いなら、ドライバー相手の店舗出店は十分に考えられます。

生活施設が近隣にない

アクセスの悪さとも関係しますが、日常の買い物にも困るような地域では、なかなか人が住みたがらず、住宅目的の買主には魅力的ではないです。
土地は動かしようがなく、この点は自分ではどうしようもありません。

そこで、住宅以外にどのような需要があるか後述しています。
自分の土地が、他人にとってどのような使い道があるのか考えてみましょう。

インフラ整備の遅れ

インフラとは、一般に電気・ガス・水道のライフライン、交通網(鉄道・道路)、通信網(電話回線、インターネット回線)などの意味で使われます。
家が建っている場合には、ライフラインがあるはずですが、インターネット回線は限定的な場合もあるようです。

電気は、周りを見渡して電柱があれば、届いていることはかんたんにわかるでしょう。
また、少なくとも公道(国道・都道府県道・市町村道)がある地域なら、水道管と都市ガス管は、公道の地下に埋設されている可能性が高いです。
水道は必要ですが、都市ガス管がなくてもプロパンガスで代用できます。

最低でも電気と水道の確認だけはしておき、通信網については、固定電話があるか携帯電話の電波がある地域なら合格点です(必要とは限りません)。

市街化調整区域による制限

市街化調整区域という言葉は、日常的ではなくピンと来ないのではないでしょうか?
大ざっぱに説明すると、市街地を市街化区域、市街地以外を市街化調整区域として、役所が見えない線を引いていると思えば正しいです。

これは家にも関係してきて、市街化調整区域に該当する場合、原則として建物は建てられません
では、既に建っている家はどうかというと、市街化調整区域が定められる以前から存在するか、許可を受けて建てているので例外的に認められています。

ところが、既に建っている家でも、増築や建て替えるとなると一定の条件をクリアしなくてはならず、築浅なら買主も心配しませんが、家が古いほど懸念されます。

この点は土地の売却において重要なので、役所に確認する必要があります。
不動産会社が確認するとは思いますが、売主としても知っておくべきでしょう。

また、田舎にも少なからず中心地となる市街地は存在しており、自分の土地は市街化区域に該当しているかもしれません。
その場合は「用途地域」といって、どのような建物が建てられるか制限が設けられているため、同じく役所に確認しておくべき点です。

開発にお金がかかる

住宅跡地なら整備されていますが、多くの田舎の土地は管理されず手付かずです。
そうなると、購入しても土地が使えず、買主に整地するためのコストが発生します。

その結果、土地の売買価格は安くなるのが当然で、管理されていない期間が長く、整地コストが大きくなるほど、価値が低くなってしまいます
売れるかどうかわからない土地に、お金をかけたくない気持ちは分かりますが、買主にアピールするには、管理されている土地の方が有利です。

近所付き合いがある

土地に関係する地域性としての特徴で、都市部に近所付き合いがないのではなく、田舎の場合には近所との結びつきが強いケースがあります。

移住を考えている購入層が懸念するのも、近所に受け入れられるかという点であり、日常的に発生するわずらわしい人間関係を嫌う傾向があります
売主の問題でも家の問題でもないにしろ、買う側の気持ちを考えると複雑です。

そのような場合は、逆に周りから離れている家の方が、近所の干渉を受けず好まれるのかもしれず、田舎の家では不便さがメリットに代わる一面も持っています。

土地にしがらみがある

同じく地域にもよるのかもしれませんが、田舎の土地(主に農村部)では親族関係の結びつきが強く、先祖代々の土地になると、登記上の所有者でも自由に処分ができない事情があることも多いです。

本家・分家という概念が今も残っていると、本家に該当する土地は、ヨソ者に渡してしまうことに抵抗が大きいですし、分家の場合には、本家に土地を分けてもらった経緯から、勝手に売りにくいでしょう。

本家や分家は、明治から昭和初期の家制度によるものですが、廃止された現在でも観念的には残っており、年齢が高いとよく口にする言葉です。
今の時代は、当時ほどのしがらみはないとしても、嫌な顔をされるのはスッキリしないので、親族が近くにいるなら、一応の確認だけはしてみることです。

環境が良い

マイナス要素ばかりではなく、田舎の土地のよい面も考えてみると、幸いなことに、田舎のよい点は「田舎であること」です。
つまり、都会のゴミゴミした空気と違うのが、田舎の最もよいところです。

そして、なぜ田舎の食べ物がおいしいと感じるかといえば、新鮮だからという理由だけではなく、水の存在が大きな理由を占めます。
動物にも植物にも水は必要で、水が悪いと、肉も魚も野菜もおいしく育ちません。

これらの環境のよさは、時にビジネスチャンスにもなるため、田舎の土地だからといって売れないと決めつけないようにしたいものです。

田舎の家が他と違うところ

家の場合には、土地が持つ地理的な影響を除くと、大きく違うわけではありません。
元々は人が住んでいたのですから、電気・ガス・水道もあり、不便だというだけで住めないわけではなく、生活に車が不可欠になるくらいです。

ただし、都市部の家と何も変わらないかというと、少しは違うので解説します。
これらの特徴が、売れにくい原因となることもあり、知っているのと違うのでは対策に違いが出ます。

なお、想定しているのは郊外ではなく、農村部にある比較的古い家です。

家が広い

地域の中心部で働く人が、郊外に建てた家はそれほどでもありませんが、農村部になると古い家ほど広い傾向があります。
これは、農業を支えてきた家族構成(3世代同居、子供が多い、母屋と離れがあるなど)の違いと、もう1つ土地が安いために家にお金をかけるからです。

核家族化が進んだ現代では、田舎の家では不相応な広さであることも多く、購入層が限られてくるので難しくなります。
家の場合には、土地と違って分けて売ることができないのも問題です。

もっとも、広い家は古いことも多いので、解体や建て替えを前提として、土地としての価値を見出す購入層もありますし、田舎の広い家で子供をのびのび育てたいと考える人も少なくはないことから、広いだけで不可ということでもないでしょう。

下水道が普及していない

日本下水道協会によると、日本の下水道普及率は平成27年3月31日現在で77.6%(震災の影響で調査不能な福島県を除く)となっています。

下水道普及率

ほとんどの大都市は、90%台後半まで整備が進んでいる点を踏まえると、全国平均で20%も普及率が下がるのは、田舎の下水道が普及していないからです。

下水道が普及していないこと自体も敬遠されがちですが、ないものは仕方がありません。
それよりも、汚水を処理する浄化槽には、性能と排水先という2つの問題があります。

性能の問題としては、新たな設置が禁止された単独処理浄化槽(トイレの汚水だけを処理する浄化槽)が、田舎の家では残っていることも考えられます。
現在の合併処理浄化槽(台所や風呂等の生活排水も処理できる浄化槽)に転換する努力義務があることで、その費用を買主は出したがりません。

もう1つは排水先で、側溝や河川に流すのですが、共用の排水管利用や排水先(側溝に流すなと言ってくる人がいる)で近所住民とトラブルになりやすく、排水管は地下に埋まっているだけにトラブル解決も大変です。

結局のところ、浄化槽を利用している地域では何かと面倒なので、下水道が完備されている地域の方が好まれるわけです。
もし浄化槽を使っているなら、単独処理か合併処理か、排水管はどうなっているか確認しておくことをおススメします。

職人が建てた家が多い

田舎の程度にもよりますが、ハウスメーカーの建て売り住宅よりは、注文住宅の比率が高いため、在来工法で大工職人が建てた家が多くなります。
そのことはメリットにもデメリットにもなりませんが、品質が所有者の希望と職人の腕に左右されやすく、買主にとっては不安材料です。

つまり、頑丈で断熱性の高い家もあれば、安価に建てられて機能的に劣る住宅もあり、見た目で分かりづらく、一定品質の建て売りよりもバラつきが多いのです。
また、デザインや造りもバラバラですから、買主にすると選べる点がメリットだとはいえ、所有者の好みが色濃く反映された注文住宅は、住みにくいと感じるかもしれません。

田舎の家や土地の需要

自分では使い道が思い浮かばなくても、田舎の家や土地には田舎なりに需要があるもので、どのように使われるか挙げてみます。
大きく分けると、次のような用途で田舎の家や土地は使われます。

  • 住宅用途
  • 事業用途
  • 近隣住民の需要

住宅用途

家が住宅用途であることは言うまでもないので、ここでは特に説明はしません。
田舎の土地では、市街化調整区域や住宅が建てられない事情(一定幅の道路に接していな
い)がありますが、それ以外の土地では住宅用途も考えられます。

田舎暮らしが見直されている今、老後を静かに暮らしたい、療養目的、子供を豊かな自然で育てたいなど、移住目的も人それぞれです。
自治体も移住サポートとして補助金等で援助するため、移住者は大きなターゲットです。
田舎は土地が安いため、庭付きで大きめの家を建てたいと考える層は、いつの時代でも存在し、ある程度広くても購入範囲に入ります。
また、不便なのを知っていて田舎に来るので、ライフラインさえあれば許容されることも多いでしょう。

他にも、セカンドハウス(別荘)目的で田舎の土地を探している需要もあり、逆に周りは何もない方が、近所迷惑を考えずに済んで好かれる可能性もあります。

事業用途

家の場合、個人の住宅が事業用途になるとは想像できないのではないかもしれません。
しかし、空き家(古民家)を活用した事業は、全国的に広がりを見せており、その古さが逆に歓迎されることもあるので軽視するべきではないです。

体験宿泊施設、介護施設、飲食店、地域のコミュニティスペースなど、田舎では空き家を有効活用しようとする動きがあって、今まで個人を対象とした空き家の売買に、事業として参入してくる企業・団体等も含まれるようになりました。

一方、土地を使った事業は、建物を建てる事業と建てない事業に分かれ、建物を建てる事業は住宅用途と共通しますが、多くがアパート・マンション・高齢者向け住宅といった、集合住宅になる点で異なります。

また、需要に地域差はあるとしても、交通の便がよければ店舗等も考えられるでしょう。
田舎らしさを生かした飲食店を経営したいニーズや、工場や倉庫、福利厚生施設など、何らかの施設を建てたい企業が探している可能性もあります。

もう1つ事業用途で注目したいのは太陽光発電で、何もない田舎ほど適しています。
電気が通っていて、周りに建物がない田舎の土地は、すべて太陽光発電の候補地になるといっても過言ではありません。

近隣住民の需要

田舎の土地を買ってくれるとすれば、最も可能性が高いのは隣家です。
田舎には土地が余っていますから、買主は多くの土地を候補にしますが、隣家にしてみると、自分の土地に繋がった土地を手にするチャンスは少ないからです。

使い道として、土地を広げておく、子供の家を建てる土地にしたいなど考えられ、田舎では同族が近くに住む傾向もあり、隣家の親戚なども候補です。
ただし、必要としているかどうかは隣家次第で、売れない土地を売りたいと考えるのなら、「貰ってもらう」くらいの気持ちが大切です。

家でも同じことは言えるのですが、家までは必要ないと思われるかもしれませんし、子供用に家を建てる予定があるなら、逆に歓迎されるかもしれません。
親戚が集まる機会の多い家なら、ゲスト用にも使えるので安ければ損はないでしょう。

そうした需要がなくても、とりあえず買っておくことで、賃貸する方法が残されていると考える人なら、話を持ちかけられても興味を示すはずです。
また、家を近隣住民に買ってもらう場合のメリットとして、よく知っている関係なので、何か不具合があってもクレームになりにくく、融通がきく側面を持っています。

不具合に対する売主の責任を「瑕疵担保責任」と呼び、一般の買主は、不具合があると瑕疵担保責任を強く追求しますが、知っている隣家などでは、不具合があっても話し合えますし、関係性を考慮してお互いが妥協した結果になりやすいでしょう。

田舎の家や土地を売るための5つのポイント

田舎の家や土地は、商業的な価値が小さく、どうしても売れにくいものです。
では、田舎の家や土地がまったく売れていないかといえば、そうとも限りませんし、田舎の中で便利なところだけしか売れないとも限りません。

それでも、都会の家や土地と同じように、かんたんには売れないことを覚悟しましょう。
その上で、最低限売主として心掛けておくべき点を説明しておきます。

1.適正な相場を把握し、割高にならないよう注意

需要や特徴を考え抜いた上で言うのは身も蓋もありませんが、家や土地が売れるかどうかは、ほとんどがその価格次第です

どれだけボロ家や手入れされていない土地でも、安ければ浮いた分でコストをかけて解体や整備するという判断は合理的でしょう。
「絶対にここがいい」と言わしめるアピールポイントがなければ、適正価格か、むしろ安くするくらいの気持ちが必要です。

これは田舎ではその傾向が顕著だというだけで、他の多くの地域でも売り物件は余りがちで、同じことが言えます。
買い手は多くの候補から選べるわけですから、よっぽど家や立地に魅力がない限り、他より高い値段で買う理由がないのです。

家や土地の相場を知る方法にはいくつかありますが、田舎ではこれまで説明してきた理由もあり、似た条件の取引事例があまり多くありません。
築20年を超える家はそもそも値段がつかないケースが大半ですが、土地にしても路線価が設定されていない場所もあります。

そんな中では、不動産会社の査定価格が1番精度を保てる方法ですが、地域に対応した不動産会社さえ少ないケースもあるので、一括査定も含めて検討してみましょう。

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2.条件が同じなら管理で差がつく

例えば、一面雑草が伸びている野原と除草されて土が見えている土地では、明らかに後者の方が印象はよく、買主に好まれます。
家でもいかにも管理されておらず、壁は汚れ、雑草が生えて虫が発生しそうな物件は印象が悪く、たったそれだけのことですが、何事も第一印象は大切です。

予算に見合う物件が複数あり、立地や築年数の条件が同程度であれば、見た目がよい方を選ぶのが普通の感覚でしょう。
管理が行き届いていない物件は、ありもしない不安まで招きます。

管理が面倒、場所が遠いなど事情があるなら、安い管理サービスもあるので、本当に売りたいと考えているのなら、家や土地の管理には手を抜かないことです。
土地だけなら管理状況を軽視する買主はいても、家は厳しくチェックされます。

3.売り抜くことが得というケースもあると心得ておく

需要が低い田舎の家や土地で、高く売ろうとしても失敗するのは目に見えています。
誰でも高く売りたいのですが、相手あってのことなので、そう上手くはいきません。

まず、家や土地は持っているだけで税金が発生することを考えると、早く売ることは、将来の損失を抑えることになります

また田舎で築浅の物件は少ないでしょうが、木造で築20年未満なら、多少なりとも家にも値段が付きます。
時間が経過するほどそれも下がっていく上、マイホーム特例や相続時の特例が適用できる状況では、売り遅れることでその条件から外れ、税金が余計にかかるケースもあります。

安く売ってしまったようで、今売り抜く方が結果的に得する場合もあると知り、価格決定の判断材料にすることも1つのポイントです。

4.安い土地は不動産会社もうま味がない。自分でも探す気持ちで

家や土地の売却は、不動産会社に仲介依頼して任せておくのが普通とはいえ、安い家や土地は仲介手数料が小さく、積極的に動いてくれない実情があります。
盛んに売買がされていない田舎では、隣家にあたるなど自分でも買主を探して動くべきです。

いきなり家や土地を買ってくれといっても、応じてくれる人は少ないでしょうから、田舎の結び付きを利用して、地元の有力者などに相談してみてはどうでしょうか。
もしかしたら金額次第で…という人を紹介してくれるかもしれません。

5.空き家バンクで支援している地域もある

近年問題視されている田舎の空き家増加は、新たに「空き家対策特別措置法」を制定するほど、国にとっても地域にとっても対策を迫られる課題です。
そこで、空き家を減らしたい自治体や、自治体と協力しているNPO法人などが、空き家物件を登録して公開する「空き家バンク」を運営しています。

田舎の家や土地を売りたいとき、最大の問題は金額よりも購入希望者を探すことで、可能な限り広くアピールできる方法を探るべきでしょう。
となれば、不動産会社への依頼だけではなく、空き家バンクへの登録も視野に入ります。

なお、一般的には空き家バンクという名称が使われていても、多くは空き地も扱っているので、どちらも登録できるはずです。
ただし、絶対とは言えないので、運営している自治体や団体に確認は必要です。

まとめ

田舎の家や土地の場合、買いたいと思っている人が少なく、売却に不利なのはどうしても避けられないので、それだけで意欲は下がりがちです。
需要と供給の関係は、価格にも影響されるため、需要が少ない田舎の土地を相場なりに売ろうとしても難しいのは確かです。

それ以前の問題として、自分の家や土地について、不動産会社や購入希望者に詳しく説明もできないようでは厳しいでしょう。
物件としてどういう特徴を持っているのか、何が足りないのか知っておけば、購入層を絞った広告等も考えられますし、受け身の立場で田舎物件の売却は成功しません。

また、いつまでも売れない、使っていないからといって、管理に手を抜いていると、ただでさえ売れない物件が余計に売れなくなります
粗雑に扱われた物件は、誰でもよい印象を持たず、自分が買う側ならどのように思うか考えると、手入れしておくのは当然です。

外部要因もあり、好んでそのような状況になったケースばかりではないでしょうが、かんたんに売れない田舎の家や土地だからこそ、売主は努力しなければならないと肝に銘じて、売却に取り組んで頂きたいと思います。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

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