土地価格の相場や評価額を調べる5つの方法

土地価格相場

土地の価格には4種類あり、日常で物の価格が4つもあることは珍しいので、土地の価格が多くあることを不思議に思うかもしれません。
でも、「一物四価」という言葉が存在し、1つの土地に対して異なる4つの価格があることをこう呼びます。

さらに、不動産鑑定士の鑑定による鑑定評価額を加えると五価です。

  1. 実勢価格
  2. 公示地価/基準地価
  3. 相続税評価額(相続税路線価)
  4. 固定資産税評価額(固定資産税路線価)
  5. 鑑定評価額

価格が知りたい時、種類が多くてどれを利用すればよいのか迷いますが、それぞれの価格には特徴があって、知ってしまえば使い分けで迷うことはないので、それらの違いから解説します。

もし今すぐ、また正確な価格を知りたい場合はこちらをどうぞ。

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はじめに:土地価格の種類と選び方

1.実勢価格

実際の市場取引から形成される時価や相場と言われる価格で随時変動する
メリット:取引事例から得られる価格で実状に近い
デメリット:地域の取引数が少ない場合や類似物件がないと精度が低い

2.公示地価/基準地価

国または都道府県が公表している標準地/基準地の価格で地価と言われる
メリット:市場取引でも参考にされる価格で公的指標として信頼できる
デメリット:定められた地点の価格なので近隣では補正が必要

3.相続税評価額

相続税の算出基礎とするために求められる土地の評価額
メリット:公表された路線価等から簡易に知ることができる
デメリット:相続税額の算出用であって時価 ではない

4.固定資産税評価額

固定資産税の算出基礎とするために求められる土地の評価額
メリット:課税明細書で正確に、公表された路線価等から簡易に知ることができる。
デメリット:固定資産税額の算出用であって時価ではない

5.鑑定評価額

不動産鑑定士が鑑定評価によって求める価格
メリット:不動産鑑定士が誤らない限り客観的な土地の価格として有用
デメリット:実勢価格とは乖離することがあり費用がかかる

公示地価/基準地価との比率 公表主体 公表時期 費用
実勢価格 取引次第で変動 不動産会社やシンクタンク等 決まっていない 基本的に無料
公示地価
基準地価
1.0 国土交通省
都道府県
毎年3月
毎年9月
無料
相続税評価額 約0.8 国税庁 毎年7月 無料
固定資産税評価額 約0.7 市町村 3年ごと4月 無料
鑑定評価額 約1.0 不動産鑑定士に依頼 随時 有料

調べ方によって土地の価格が変わってしまうのは、価格を知る目的が異なるからで、目的と違った調べ方をしてしまうと、価格を見誤ることになってしまいます。
土地の価格を知りたい理由として多いのは、売買や税金関係ではないでしょうか?

売買価格が知りたい

売買目的もしくは単に現在の価格を知りたいなら、実勢価格を調べて大体の相場を知るだけで十分役に立つはずです。
実際の取引で価格は変わるとしても、相場を知っていれば大きく離れることはありません。

税金を計算したい

税金を知りたいだけであれば、実勢価格のように揺れ動くことはないので、公的な水準の相続税評価額固定資産税評価額を用います。

評価額を知っても、それだけで税金は求められませんが、基礎となる評価額を知ることが税金を計算する第一歩になるからです。

土地の価値が知りたい

土地の売買価格でも税金でもなく、純粋な土地の“価値”としての価格を知りたいなら、不動産鑑定士に依頼して、鑑定評価額を出してもらう方法がよいでしょう。

それでも、ただ価格を知りたいだけの理由で、鑑定料に数十万円の費用を出す人はおらず、よっぽど必要な理由でもない限り、不正確でも無料で得られる価格で代用するのが通常です。

研究目的などで公正な値が知りたい

研究目的として用いる場合など、公正な値を知る方法としては、公示地価基準地価を用いて、周辺地域の基準とします。

決められた基準地で算出された値から、他の土地に当てはめて計算する際、不正形地や高低差などを考慮することは、素人には難しい側面があります。
しかし、そもそも実勢価格や評価額は公示地価を基準に求めている性質から、状況に合わせる必要がない、ある地域のモデル価格を知るようなケースでは1番適しています。

1.実勢価格

不動産に同じものは2つとないので、個別に取引価格が決まります。
具体的には、売主と買主の合意によって価格を決めるため、同じ土地でも価値を高く感じている人同士と、価値がないと感じている人同士では、取引価格が異なる特徴を持っており、厳密に価格は決まっていません。

しかし、似た土地で最近の取引事例を複数集めてみると、特別な事情がない公平な取引であれば、ある一定範囲の価格帯で取引されているのが分かります。
例えば、同じ道路に接している隣り合った土地が、㎡あたりの単価で数万円も違うようなことは起こらず、同じ広さなら同じような価格で取引されます。

これこそが実勢価格ですが、あくまでも相場でしかないため、実勢価格での取引が約束されるといった性質の価格ではありません
また、実勢価格は過去の取引事例を参考にする性質上、得られる取引事例の数が少ない地域は正確性に欠けますので、実勢価格に代わる価格として、査定価格や不動産会社の売り出し価格も参考にします。

以下は実勢価格を知る3つの方法です。

A.土地総合情報システム

国土交通省は、不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行い、アンケート結果から得られたデータを集めて公表しています。

国土交通省|土地情報総合システム

土地情報総合システム

トップ画面では、左側中央にある「種類を選ぶ」から土地を選びます。
このとき、宅地を選んでしまうと、土地と建物の情報も含まれるため、必ず土地、農地、林地のいずれかを選びましょう。

地域は画面中央の日本地図で選ぶこともできますが、画面左側下部の「地域を選ぶ」で選択したほうが使い勝手はよいです。
「この条件で検索」と書かれたオレンジ色のボタンを押すと、一覧が表示されます。

土地情報総合システム

アンケート回答で得られたデータなので、当然に土地取引のすべてを網羅しているものではなく、自分の地域の情報が少ないようなら、別の手段も考える必要があります。

B.仲介業者の販売価格

一般に得られるデータは売り物件の販売価格で、仲介業者が過去に成約した取引価格を公表している例は多くありません。
それでも、現在売りに出されている土地の価格を調べてみることで、ある程度は目的の土地の価格を推測することは可能です。

価格を調べるだけなので、できるだけ取り扱い物件が多いサイトや会社(アットホーム、ホームズ、スーモなど)を選ぶ、もしくは地域に特化した中小のサイト・会社を選んで、地域内の物件を調べてみましょう。

ただし、他の人が売りに出している価格が、そのまま自分の土地も同じ価格(坪単価)の価値となるわけではありません。
成約時は買主と交渉が入るため、たいてい売り出し価格よりも低い価格で取引されます

販売価格を利用する方法は、インターネット上でかなり多くの情報を拾うことができて便利な反面、公的な指標ではないので、売主の意向や仲介業者の意向を含んでいるデメリットも併せ持っています。

C.査定価格

仲介業者は、相場観のある価格で市場に土地を提供しなければ、不特定多数の買主に興味を持ってもらうことができず、成約を逃してしまいます。
そこで、どの仲介業者でも、土地を査定して価格を提供するサービスを行っています。

査定自体は大抵が無料で行えますし、査定をしたからといって契約を結ぶようなこともないため、仲介業者視点での大よその価格を調べることができます。
何より、他の方法は“他の事例”を参考にするのに対し、査定は価格が知りたい土地を対象に行われるため、個別の事情を反映されやすいことがメリットです。

また、価格査定には簡易査定と詳細査定(訪問査定)の2つがあり、簡易査定は住所、広さ、前面道路などの情報から算定するのに対し、詳細査定は仲介業者が現地を訪れて、周囲の環境なども考慮しながら算定します。

家の場合には、個々の家で傷み具合も異なることから、簡易査定と詳細査定で差が付きやすい性質ですが、土地の場合はほとんどが立地と近隣の取引事例から査定できるため、家よりも簡易査定の精度が高くなる特徴を持ちます。

したがって、わざわざ仲介業者に来てもらって詳細査定してもらわずとも、複数の業者に簡易査定を頼んで、比較しながら相場を掴むでも十分で、一括査定サイトはその点で優れたサービスです。

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実際に実家の相場を調べたときの様子と、その査定額はこちらで公開しています。
高くつける会社と安くつける会社でキレイに二極化しましたが、売り出しの目安と実際に買い手が付くであろう価格の目安が分かりました。

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2.公示地価/基準地価

公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が年に1回公表する土地の価格です。
公示地価は公表されたときによくニュースや新聞で取り上げられ、全国で最も高い地価(東京都銀座)や上昇率などが話題になっていた記憶はないでしょうか?

公示地価や基準地価は、すべての土地に対して公表されるものではなく、概ね標準的とされる標準地を選び、1㎡あたりの価格で公表されます。
また、公示地価と基準地価の標準地が異なっても、評価基準は同等と考えても問題なく、知りたい土地に近いどちらかの標準地を探すとよいでしょう。

公示地価(地価公示価格)や基準地価(都道府県地価調査価格)は、後述する相続税路線価、固定資産税路線価と共に同じシステム で提供されています。

資産評価システム研究センター|全国地価マップ

公示地価/基準地価

画面右下に「次へ」ボタンがあるのでクリックし、利用への同意画面(職業欄は何でもよい)を進めると、地図画面が表示されます。

公示地価/基準地価

地図または画面左側の地域から、知りたい地域を選択すると、詳細な地図が表示され、この時点で表示されているのは固定資産税路線価です。
画面上部がタブになっており、右端に「地価公示・地価調査」とグレーになった部分をクリックすると画面が切り替わります。

公示地価/基準地価

画面上で、黒い四角になっている地点が公示地価の標準地、赤い三角になっている地点が基準地価の標準地で、それぞれクリックすると画面左側に「属性情報」として、価格などの情報が表示されます。

公示地価/基準地価

もし、周辺に黒い四角も赤い三角もなければ、マウスのホイールを回すか、画面左側の縮尺を操作して、1/10,000か1/25,000に縮尺を変えると、標準地が探しやすいです。
また、黒い四角はあるのに赤い三角がなければ、最新データが公表されていない可能性があるため、画面上部のタブの下にある年の選択を古くすると表示されるはずです。

公示地価/基準地価

標準地と同じ条件とは限らず、売買相場としては参考程度にしかならないことがデメリットですが、周りの標準地をいくつか確認してみると、地価分布から知りたい土地の価格も推測できます。
地価は1㎡あたりの価格ですから、知りたい土地の面積(地積)を掛けて求めます。

3.相続税路線価(相続税評価額)

相続税の税額を決めるための基礎となる評価額を、相続税評価額といいます。
相続税評価額を普段求めることは少ないですが、相続で初めて相続税額を知るのでは相続人に酷であるため、事前に推測できるように相続税路線価が公表されています。

相続税路線価を見たいときは、公示地価/基準地価と同じ手順で、画面上部のタブから「相続税路線価等」を選びます。

相続税路線価

相続税路線価では、道路に青い両矢印が引かれており、その矢印には路線価(1㎡あたりの価格)とアルファベットが書かれています。
数字部分は千円単位で、その後ろに続くアルファベットは借地権割合です。

または、矢印の線上をクリックして、画面右側に路線価と借地権割合を表示させます。
路線価が設定された道路に接する土地は、基本的には路線価×面積(地積)で評価額が求められ、この金額は公示地価/基準地価の8割程度になります。

よって、路線価×土地面積÷0.8で、おおよそ公示地価を目安にした水準が分かります。

4.固定資産税路線価(固定資産税評価額)

固定資産税は毎年課税される税金なので、土地の税金ではよく知られています。
相続税評価額と同様に、固定資産税の税額を決める評価額を固定資産税評価額と呼び、土地の所有者に毎年送られてくる、固定資産税課税明細書で確認できます。

固定資産税課税明細書は所有者しか手に入らないため、知りたい土地が自己所有ではない場合、固定資産税路線価を使って簡易に求めることが可能です。
ここまで試していれば説明不要と思いますが、固定資産税路線価は、公示地価/基準地価と同じ手順で、画面上部のタブから「固定資産税路線価等」を選びます。

固定資産税路線価

画面の見方は相続税路線価と同じで、道路に沿って赤(主要な道路)または青(その他の道路)で矢印が引かれ、1㎡あたりの路線価が表示されています。
ただし、固定資産税路線価では、矢印に直接路線価が表示されており、相続税路線価よりも直感的でわかりやすいでしょう。

赤い丸は標準宅地を表し、その価格は接している道路の路線価と同じです。
標準宅地の近隣は、同じ道路に接していれば近い価格となり、その金額は公示地価/基準地価の7割程度になります。

これも相続税路線価×土地面積÷0.7で、公示地価の水準を計算できます。

なお、公的な指標はそれぞれ公表時期が異なり、公表から時間が経つほど実勢価格から離れていきやすくなります。
特に固定資産税路線価は3年に1度の更新なので、売買価格として参考にする場合は、公表時期が近いことも大切です。

5.鑑定評価額

道路の価格を表す四価以外には、不動産鑑定士に土地を評価してもらうことで、鑑定評価額という客観的な土地の価格を知ることもできます。
鑑定評価には国土交通省が提供する鑑定評価基準があり、作成される不動産鑑定評価書は、公的機関に提出が可能なほど高い証明力を持っています

仲介業者がサービスで行う査定とは異なり、鑑定評価は厳密に不動産の価格を評価するもので、公示地価/基準地価も不動産鑑定士が算出した鑑定評価額をベースとします。

仲介業者の価格査定:参考となる土地の価格
不動産鑑定士の鑑定評価額:合理的で適正な土地の価格

ただし、鑑定評価額がいくらでも、売主と買主の事情により、その価格で取引されないのが不動産の面倒なところで、鑑定評価額は第三者視点の価格に過ぎません。
しかしながら、価格の公平性を訴える材料にはなり、最も正確な土地の価格を得られるのが鑑定評価額です。

鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務

不動産鑑定士以外が鑑定評価を業務とすることは禁じられ、無資格者が行うと法律で罰せられますが、そもそも鑑定評価は極めて専門性が高く、普通の人にはできません。
そこで、不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定評価書を作成してもらいます。

問題は不動産鑑定士に支払う鑑定料で、土地の価格が高くなるほど高額になり、安いところでも15万円程度からスタートするのが相場のようです。

土地が高いほど鑑定料が高くなるのは、高い土地の不動産鑑定評価書は、それだけ証明書としての責任が重くなり、法人資産の鑑定依頼などで不動産鑑定士が鑑定を誤ると、場合によっては損害賠償請求にまで発展する恐れがあるからです。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社

ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。
1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)であれば、地域に特化した実績が豊富なソニー不動産も合わせて検討するとよいでしょう。


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