家は売る?貸す?転勤が決まったら家族に相談したい3つのポイント

家を売るか貸すか家族に相談

転勤が決まったら、転勤先の住居や子供の学校はどうするのか…決めなくてはいけないことがいくつもあります。

購入した家を売るべきか貸すべきか決めるのもその1つ。

売るべきか貸すべきか決める際に重要なのは、検討するべきポイントを把握しておくことと自分も含む家族で決めること

ポイントを知らずに決めてしまうと、費用面で損をしてしまったり、後々ことあるごとに夫婦喧嘩の種になってしまいます。

そこで、家を売るべきか貸すべきか判断する際に知っておきたい3つのポイントと誰と話し合うべきかを解説します。

ポイント1:家を売った(貸した)際の収入を調べる

家を売る・貸すためのローンチェック
家を売るべきか貸すべきか迷っている際、多くの人が気にしているのが収入。不動産という大きな資産が動くので損をしたくないと思うのは当然です。

それぞれどれくらいの収益になるのかは、ざっくりとなら自分で調べられます。売却額と賃料を調べて比較してみましょう。

今回は分かりやすいように、以下の家を例に売る場合と貸す場合を比較してみましょう。

建物:戸建て
路線価:50万円
土地面積:70㎡
購入金額:4000万円
毎月諸費用:15万円(ローン・火災保険など含む)

家の売却額を計算する

家の売却額を調べるには公示地価を使った計算方法を使います。計算した結果は以下の通り。

50万円×70=3500万円(評価額)
3500万円×(1÷0.8)=4375万円

では、詳しく計算方法を見ていきましょう。

まず、自分の家の路線価を調べます

国税庁が公開している路線価図・評価倍率表を使います。

地図で自宅を探し、自宅に面している道路に書かれている数字を調べます。書かれている数字は道路に面した土地の1㎡あたりの土地の価格(1000円単位)となり、これが路線価になります。

路線価が分かれば、あとは自宅の土地面積と共に以下の計算式に当てはめれば、売却額が分かります

公示地価=(路線価×土地面積/㎡)×1.25

実際に売却する際は、家の状態や周辺環境などの情報をプラスし、価格が前後するので注意が必要です。

路線価を調べるのが難しい、より正確な売却額を知りたい場合は不動産会社に査定を依頼する方法があります。
一括査定サイトを利用すれば無料で査定を受けることができますし、売却を進められた際に一括査定サイトを通して断ることも可能です。

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家の賃料を計算する

賃貸の場合は、現在支払っている維持費がそのまま賃料になります。家を貸している間の大家業(設備故障の対応など)を専門業者に委託するのならここに1~2万円をプラス。これが家を貸しても損をしない最低賃料になります

今回例にした家の場合なら、以下の価格が最低賃料です。

15万円(維持費)+1~2万円(管理費)=16~17万円

しかし、賃料の場合気をつけたいのは、周辺の賃貸物件とある程度揃えなくてはいけないことです。周辺の物件よりあまりにも賃料が高いと借り手がつきません。

不動産ポータルサイトを使って、住宅周辺の似たような戸建て賃貸の賃料を調べましょう。現在支払っている維持費と大きく差があった場合は1~2万円程度の幅で合わせた額が最終的な賃料に近い数字になるでしょう。

周辺の賃料や家の価値などを踏まえたより現実的な賃料を知りたい場合は、賃貸を扱っている不動産会社に賃料の算出を依頼する方法があります。
一括賃料査定サイトを使えば家の査定同様に無料で算出してくれます。

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賃料が判断の決め手

収入面だけで家を売るべきか貸すべきか判断する場合、調査した賃料がローンや固定資産税を含む維持費よりも安くなってしまった場合は売却した方が良いでしょう。維持費より安い価格で貸し出してしまえば、貸した分だけ赤字になってしまいます。

さらに、算出した売却額は今売った際の価格になります。転勤から帰ってきて数年で不動産を売却したとしても、今以上の価格になることはほとんどありません。賃料は赤字になり、売却額も下がってしまうのであれば今売ってしまうのが得と言えます。

逆に賃料が維持費と同じくらいかそれ以上に設定できるのなら、ローンの支払い分が減ります。転勤先で現在の維持費より安い所に住めば、その分得になります

収入は自分だけで調べる

収入は調べるだけの作業になるので、まずは自分だけでやってみましょう

もちろん、後々夫婦で話し合う時に収入面の話しをするべきですが、まずは自分でその結果を知り、自分は売りたいか貸したいかどちらなのか考えてみましょう。

リスクなども見ず収入だけで判断するのは危険ですが、まずは自分がどちらの気持ちなのかを知るにも収入をみて考えてみるのは丁度良いです。

ポイント2:家を売った(貸した)際のリスクを把握する

家を売る・貸す際のリスク
家を売っても貸してもリスクは発生します。売る場合と貸す場合でどのようなリスクが発生するのか把握して、売るべきか貸すべきか判断する際の材料にしましょう。

家を売る場合には1つのリスク

家を売る際のリスクは1つ、瑕疵担保責任です。

瑕疵担保責任とは売却した物件に不備があった場合、買主は売主に損害賠償や修繕費を請求できるというもの。

万が一売った家に雨漏りがあったり、土地に人力じゃ動かせないほど大きな石が埋まっていたら、その工事費用などを売主が負担しないといけないのです。これは、売主がその事実を知らなくても請求されます

瑕疵担保責任を回避するなら、売却前に住宅診断を受けて家に不備がないか調査をしておくか、瑕疵担保責任を保証する期間を買主と相談し保証期間を短くすることです。

直接買主との交渉はこじれてしまう場合があるので、不動産会社に相談しておくと良いでしょう。

家の売却時に住宅以外でも瑕疵担保責任を問われる部分があります。その他の瑕疵担保責任は以下の記事で確認してください。

不動産売却は引き渡しが済むと完了ではありません。売却後も瑕疵担保責任があり一定期間、修理などの費用の負担を負う可能性があります。ここでは、瑕疵担保責任について解説しているので、正しく理解してリスクを減らせるように備えましょう。

家を貸す場合には3つのリスク

家を貸している間も転勤から戻ってきた時も家を所有しているので、家を貸す方がリスクは高くなります

主なリスクは以下の3つ。

空室のリスク
家は人に貸すことで家賃収入を得られます。よって、借主が見つからなかったり、借主が出ていってしまうと、空室になった期間分だけ家賃収入はゼロです。家賃収入がない時期は持ち家と転居先の2件分の家賃を払わなくてはならず、負担は大きくなってしまいます。
滞納のリスク
家賃を滞納されてしまうと、家の維持費を支払うのは大家です。一度ならうっかりかもしれませんが、何ヶ月も滞納する場合は危険です。借主に家賃を支払う余裕がなくなっている場合が多く、夜逃げなどで家賃を踏み倒すリスクが高まります
家の劣化のリスク
家は時が経てば劣化しますが、扱いが悪ければその分家の劣化は早く進みます。モラルが低い人なら、タバコやペットなどを禁止しても隠れてやってしまうでしょう。最悪の場合、転勤先から帰ってきた時に臭いがついていたり、壁紙が破れていて修理が必要になることも。

リスクはどれだけ対策できるかが決め手

リスクが起きないことを重視して選ぶのなら、売却を選ぶべきです。新しい家なら瑕疵担保責任は発生しにくいですし、住宅診断や契約で瑕疵担保責任の保証期間を短くするなど、売却時のリスクは対策がいくつもできます。

一方貸す場合の3つのリスクは回避するためにできることはありますが、借主次第のリスクもあるので発生を抑えるのは難しいです。

リスクは必ず起きるのもではなく、こればかりは実際に売ったり貸したりしてみないと分からないことも多いですが、発生した時のダメージと発生確率で考えてみると良いでしょう。

リスクは夫婦で考える

リスクが低い方を選ぶべきか、リスクが発生した際にどのように対処するべきかは夫婦で話し合いましょう

売るべきか貸すべきか決める際に、お互いがリスクを同じように把握していれば、実際に売ったり貸したりした後に「そんなの知らなかった」という理由で喧嘩をすることもなく、後悔する原因となりません。

また、事前に夫婦でリスクが発生した際にどう対処するか話し合ってあっておくことで、万が一リスクが起きてしまっても慌てず対応できます

リスクが発生した際に1人で対応するのは心身ともに辛いもの。妻(夫)と協力して対処しましょう。

ポイント3:家を売った(貸した)後の生活を考える

家を売るか貸すか家族に相談
家を売るべきか貸すべきか考える際は転勤中のことだけでなく、転勤から帰ってきた後のことも考えなくてはいけません。

家を売った後の生活

家を売った場合は、転勤から戻ってきた際に新しい家に住めるメリットがあります。

数年経てば家で仕事をする機会が増えたので書斎が欲しい、子供が成長したので子ども部屋を1人用にしてあげたいなど、その時理想とする生活に近い家を探せます。

戻ってきても学校や勤務先が同じ場所とも限らないので、通勤通学に適したエリアに新しく住めるのもメリットでしょう。

ただし、賃貸の場合は家を探す程度ですみますが、不動産を再度購入する場合は物件探しからローンの審査、売買契約を結ぶなど多くの時間と手間を要します。

家を貸した後の生活

家を貸した場合は転勤から戻って際にすぐ生活を始めることができます。家探しをする必要がなく、場合によっては家具を家に置いておくこともできるので、ほとんどの場合生活必需品を買い足す必要がありません。

同じエリアに必ず帰って来れるので、転勤前と同じ小学校や通おうと思っていた公立中学にも通うことが可能です。お子さんも知り合いが多く、学校に馴染みやすいでしょう。

しかし、家は劣化している可能性が高いので、場合によってはリフォームなども必要になるでしょう。長期間家を離れていれば、周辺の環境が変わっている可能性もあります。

家族で将来像を明確にすることが決め手

3~5年程度で転勤から帰ってきて環境を変えずに子供を育てたいのであれば、家を貸すべきでしょう。

前段で記載したように同じ場所に帰ってくれば同じ学区域になるので、転勤前と変わらない小学校や予定していた中学校に通わせられますし、周辺に住んでいる友達が変わることもありません。

転勤が終わり、また同じ場所に帰ってきた際にどんな暮らしをしたいのか、家族でイメージを膨らませ共有しておくことは大切です。

具体的に帰ってきた後の生活を考えることで、理想の状態に近づくためには家を売るべきか貸すべきか考えられます。

理想の生活は子供たちも交えて家族で考える

転勤先から帰ってきてどんな生活をしたいかは夫婦だけで決めず、子供達も交えて話し合うと良いでしょう。

夫婦だけで考えることも可能ですが、お子さんや小学校高学年や中学生の場合自分の意見をハッキリ持っていますし、子供達の意見を聞くことでより具体的な将来像を描きやすくなります

子供達の希望を聞くことで、転勤先でどのような学校を選べばいいのかといったことも決めやすくなりますし、家を売るべきか貸すべきかを決める際に子供たちの意見も踏まえた決断にできます。

家族とよく話し合って決めよう

家を売るか貸すか
家を売るべきか貸すべきか考える際に最も重要なのは、自分も含めた家族がどのようにしたいかです。

ローンが残っているから貸す、築年数から考えて今が売り時など他の事情からどちらかの選択しかできない場合もあるでしょう。

しかし、そのような制限がないのであれば、家族とよく話し合い決めるべきです。よく話し合わず独断で決めてしまうと「本当は貸したかった」「売れば良かったのに」と後々の喧嘩の元です。

家を売る場合でも貸す場合でも後悔のないように、答えを出しましょう。

なお、家を売る方法を知りたい場合は以下の記事を

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