家は売るべき?貸すべき?チェックシートで自宅をセルフ診断しよう

家は売るべきか貸すべきか
転勤が決まった時、家族を連れていくべきか引っ越し先はどうするか…決めなくてはいけなことはいくつかもあります。

今住んでいる家を売るべきか貸すべきかもその1つ。

それぞれに良い点・悪い点があり悩ましいですが、選択を間違うと転居中から帰ってきた時まで後悔してしまいます。

そんな時は自己診断ができるチェックシートを使いましょう。問題を整理することで、家を売るべきか貸すべきかを決められます。

家を売るべきか貸すべきかセルフ診断表

自宅を売るべきか貸すべきか、費用や子供の学校などさまざまなことが絡んでしまい、決めるのは難しいと思います。

そこで、チェックシートを買って、問題を1つずつ整理していきましょう。

自宅を売るか貸すか判断するチェック項目は家(戸建て)でもマンションでも使えるので、いずれの場合でも試してみてください。

チェックシートの使い方
以下シートの質問を見て、「売る」か「貸す」かまたは「売ると貸す」いずれにもチェックを入れてください。どちらにチェックを入れるかは質問事項の下に書かれた選択肢を見て判断します。チェックのついた数が多い方がおすすめの家の対処方法になります。
項目売る貸す
チェック1:収入と支出リスクと収入どちらを取る?
・まとまったお金を手に入れるなら「売る」
・一定額を定期的に手に入れるなら「貸す」
チェック2:転居後帰ってこれるか今住んでいる場所に帰ってこれる?
・いつ帰ってくるか分からない「売る」
・何年後に帰ってくるか分かる「貸す」
チェック3:売る・貸す際の手間手間をかけるならどちら?
・短期に集中して手間をかける「売る」
・長期で分散して手間をかける「貸す」
チェック4:帰ってきた時の生活帰ってきた時に子供はどうなっている?
・子供が大きければ「売る」
・子供が小さければ「貸す」
チェック5:家の立地家の周辺環境はどんな?
・田舎や交通の便が悪いなら「売る」
・駅近や人気エリアなら「貸す」

どちらに多くチェックがついたでしょうか。それでは各チェック項目の詳細を見ていきましょう。

チェック1:収入と費用、家を売る・貸す際のお金事情

家を売る・貸すためのローンチェック
家を売るべきか貸すべきか考える際に、最も大きな検討事項となるのが売った(貸した)際にいくらになるのかでしょう。

費用面でどちらを選ぶべきか判断するのに最も早く分かる方法は、売る場合と貸す場合の収支をそれぞれ出して比較することです。

ざっくりとした価格になりますが、計算すればそれぞれのお金のイメージがつきやすくなります。

家を売った際の収入

試しに以下の物件を売却したシミュレーションをしてみましょう。

建物:戸建て
路線価:50万円
土地面積:70㎡

50万円×70=3500万円(評価額)

3500万円×(1÷0.8)=4375万円

算出された価格は机上の計算になり、最終的には周辺環境や家の劣化状況、築年数などが考慮されて売却額となっていきます。

では、実際に計算していきましょう。
今回は2ステップで調べられる、公示地価を求めます。
※公示地価を詳しく知りたい方は以下の記事を確認してください

公示地価とは?基準地価や路線価との違いと合わせて解説(土地カツnet)

ステップ1
国税庁が公開している路線価図・評価倍率表を使って路線価を調べます。

地図で自宅を探し、自宅に面している道路に書かれている数字を調べます。書かれている数字は道路に面した土地の1㎡あたりの土地の価格(1000円単位)です。

ステップ2
路線価を以下の計算式に当てはめて計算します。

公示地価=(路線価×土地面積/㎡)×1.25

これで、家を売った際の大体の価格が分かりました。
次に売った際にかかる費用を見てみましょう。

家を売った際の費用

家を売却する際の大体の費用は売却額の5~7%です。

先程例を紹介した売却額4375万円の場合、218万7500円~306万2500円が売却時に必要な費用になります。

つまり、手元に残る金額は4156万2500円~4068万7500円となります。

費用の内訳は以下になります。

  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 登記費用(ローンがある場合)
  • 繰り上げ返済手数料(ローンがある場合)
  • 所得税と住民税

印紙税は売却額によって異なり、国税庁のサイトで確認できます。仲介手数料は売却価格×3%+6万円(売却価格が400万円を超える場合、消費税別)で求められます。

売却時にかかる費用5~7%は以上になります。築年数が古いなど場合によっては土地の測量などの費用が必要になるので、覚えておきましょう。

家を貸した際の収入

家を貸して一時転居している間の固定資産税などを賃料でまかないたいと思っている場合は簡単です。現在毎年支払っている維持費+1~2万円程度にすれば良いのです。

1~2万円は家の管理業務を専門業者に委託をした際に発生する金額です。クーラーやボイラーが壊れてしまったなど、家に不具合が生じてしまった時に、家主の代わりに対応してくれます。

上記の額は損をしないための家賃設定になりますが、周辺の賃貸相場から大きくずれている場合は借り手がつかなくなってしまうので、価格の調整が必要でしょう。

次に貸した際にかかる費用を見ていきましょう。

貸した際にかかる費用

上記のように賃料がすべて維持費に使われるのなら、家を貸している間の費用はかかりません

維持費以上に賃料をもらい収入がプラスになった場合は、所得税と住民税の支払いが発生するので注意しましょう。

住民税は収益の10%、所得税は収入によって税率が変わります。所得税の税率は所得税の税率|国税庁を確認してください。

維持費に該当するのは以下になります。

  • 固定資産税と都市計画税
  • 火災保険料
  • 管理委託料(管理を委託する場合)

しかし、家を貸す際は貸している間の費用以外にも発生する場合があります。それはリフォーム・ハウスクリーニング代です。家を引っ越した後そのまま貸せるということはほとんどなく、築年数の浅い家でもハウスクリーニングは必要になるでしょう。

古い家や壊れている家の場合は、専門業者を呼びリフォームしてもらわなくてはなりません。リフォームの場合だと100万円以上かかることもあるので、注意しましょう。

ハウスクリーニングが必要な場所と費用に関しては以下の記事を確認してくだい。

住宅を売却する際には、ハウスクリーニングを依頼して綺麗にしておくことをおすすめします。なぜなら内覧時の印象アップが望め、売買契約に繋がりやすいからです。ハウスクリーニングを依頼するメリットは他にもあるため、売却前に押さえておきましょう。

チェック2:一時転居から必ず帰ってこれるのか


必ず、一時転居後に今住んでいる場所に帰ってこられるでしょうか?帰ってこれられる確証があるか否かで家を売るべきか貸すべきかが大きく変わってきます。

帰ってこれない、分からないなら売ろう

今住んでいる場所に帰ってこれない、帰ってこれるのがいつか分からない場合は売るべきです。

一定の期限を設けず家を貸してしまうと、家主でも借主が承諾しないと家を出ていてもらうことはできません。退去料を支払って退去してもらう方法もありますが、それも借主が承諾しなければ難しいでしょう。

期限を設けず家を貸すのはトラブルの基ですし、期限を設けたら期限内は借主に住む権利があります。よって、急に帰ってくることになっても借主が承諾しなければ家主は住むことができないのです。

1年など短い期間に契約して都度更新していく方法もありますが、短い期間の家はなかなか借り手がつきません。

ついたとしても家賃を安くしなくてはならず、ローンなど維持費を払うのに自己資金の補填が必要になる場合もあるでしょう。

帰ってこれる時期が分かるなら貸せる

細かな時期が分からずとも、何年後に帰ってくると分かっていれば家を貸してもいいでしょう。

期限が決まっていないと貸せない理由は前段で解説した借主との契約問題の他にもあります。それはローンです。

多くの人は家を購入する際に金融機関で住宅ローンを組んでいると思います。この住宅ローンは本人または家族が住む家に使うという契約で借りています。

よって、人に貸すのは賃貸とみなされ、住宅ローンより金利の高いアパートローンなどに変更を求められる可能性があります

多くの金融機関で転勤や介護などやむを得ない理由で一時転居する場合は一時期の賃貸を認めていますが、転居したまま帰ってこず、家を貸し出したままだと住宅ローンでローンを借り続けるのは難しいでしょう。

チェック3:手間がかかるのは家を売る?貸す?

家か売っても貸しても手間がかかる
高額な資産に関することなので、いずれも書類を用意したり契約を結んだりと手間がかかります。売ると貸すのでは手間のかかり方、手間のかかる時期が異なります。

売った場合にかかる手間

家を売るのにかかる期間の目安は3ヶ月~6ヶ月。古い家ならば1年以上かかります。

売却期間の間に書類の用意、不動産会社の選定や連絡、内見の立ち会いなどを行い、場合によっては同時並行で土地の測量を行ったり、住宅に不具合がないかなどを調べなくてはいけません。

不動産会社に任せっきりにはできず、家の掃除から契約書のチェックまで家を売却するまでの間、手間のかかる作業が短期間に集中します

引越し先の家さがしもありますし、期限に追われることも少なくないでしょう。

貸した場合にかかる手間

家を貸す場合には短期で集中というより貸し出している間、長期に渡って手間が発生します

管理会社に委託しない場合は、借主から連絡があればすぐに対応しなくてなりません。

家賃収入があるので、毎年確定申告も必要になるでしょう。

また、家の状態によっては貸し出す前にリフォームなどが必要です。リフォームが必要な場合は、売る前にも手配などの手間が発生するでしょう。

チェック4:家を売った・貸した後の生活

家をか売ったり貸したりした後の生活
家を売ったり貸したりした際に影響があるのはお金だけではありません。現在住んでいる場所に帰ったきた後の生活にも影響があります。

売った生活が良いのか貸した生活が良いのか、状況にもよりますが、子供がいる場合、子供の年齢で考えてみるのも手です。

子供が大きいなら売る

転勤などを終え今住んでいる場所に帰ってきた時、子供が中学生以上になっているなら売るのをおすすめします。

子供が小学生から中学生に変わった時期は子供が急激に成長する時期で、家が手狭に感じたり子供部屋を作ってあげたいと感じることが多くあります。

よって、帰ってきた後、その時の生活に合わせた家を探した方がより暮らしやすくなるでしょう。

子供が小さいなら貸す

一時転居から帰ってくる時にまだ小学生だった場合、家を貸しておき同じ家に帰ってくるのがおすすめです。

最も大きな理由としては、学区が変わらないことです。公立に通っている場合、同じ家に帰ってくれば同じ学区、学校に再度通うことができます。

慣れた環境や気心の知れた友達が通う学校なら、馴染みやすく通いやすいでしょう。

チェック5:立地は家を売る・貸すどちらに合っているか

家をか売ったり貸したりした後の生活
制限などはなく、いずれの家でも売ったり貸したりすることは可能です。しかし、立地によっては貸すのに適していない場所もあります。

どんな場所でも売れる

家屋が建てられない、1年後には極端に家の前の道路が細くなってしまうなど、特殊な家は別としてほとんどの家が売却できます

もし、検討している家が田舎だった場合、売ってしまった方が良いでしょう。チェック2でも解説しましたが、家を貸す場合は賃貸期限を設けなくてはいけません。

賃貸期限が設けられている家は基本的に借主が見つかりづらい物件です。期間限定でも借りたいと思ってもらうには、立地条件の良い所でないと借りてもらえません。

よって、田舎の土地にあったり駅まで遠い場所に所在している家の場合は借り手がつきづらい、空室になりやすい恐れがあるので、売ってしまった方がリスクを回避できるでしょう。

立地が良いなら貸す

駅の近くや人気エリアなどに家を持っている場合は貸すと良いでしょう。

立地の良い家なら、期限付きの賃貸でも借主が現れやすいですし、空室になってしまう可能性も低いです。

家は築年数が増えるほど売却額が下がってしまいますが、立地が良ければ土地の価格は下がりづらいので、土地だけでも売れるでしょう。

よって、貸してしまっても問題ありません。

チェックポイントだけではまだ決められないという方は、よくある質問もまとめてみたので、次をチェックしてみてください。

家を売るべきか貸すべきかよくある質問

家を売るか貸すかの判定
家を売るべきか貸すべきか悩むの理由は、人によって家や転居期間など状況が異なり、どちらを選ぶべきか正解も人によって異なるからです。

そこで、前段で解説したチェックポイントだけではまだ不安という方のために、よくある質問をまとめてみました。

Q1:家を売ったり貸したりすると起きるリスクはありますか?

家を売った場合でも貸した場合でもリスクは発生します。それぞれのリスクを把握しておきましょう。

売った家の不備を保証しないといけない

売った家から雨漏りやシロアリなど不備が見つかった場合、買主は修理や損害賠償を売主に請求できます

これを瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と言って、不備を売主が把握していなかった場合でも保証しなくてはならず、法律で定められています。

瑕疵担保責任は売却前に売主が修復しておくか、事前に買主に知らせて交渉するなどで対処しておかなくてはいけません。

瑕疵担保責任は家の他にもご近所トラブルなど周辺環境も該当する場合があります。詳しくは以下の記事で確認をしてください。

不動産売却は引き渡しが済むと完了ではありません。売却後も瑕疵担保責任があり一定期間、修理などの費用の負担を負う可能性があります。ここでは、瑕疵担保責任について解説しているので、正しく理解してリスクを減らせるように備えましょう。

家を貸し出してもいつも借主がいるとは限らない

家を貸す際にはいくつかリスクが発生する可能性があります。家を貸す際に最も恐れたいのは空室になる恐れがあることでしょう。

一時転居してから帰ってくるまで1人の借主がずっと借りてくれたら問題はありませんが、途中で借主が引っ越してしまう場合があります。すると、貸している家は空室になり家賃収入はなくなってしまいますし、次の借主を探さなくてはなりません。

そして、貸した家は必ずどこか痛みます。借主によっては、自分が一時期借りる賃貸だからと、事前に禁止したペットやタバコを内緒で吸ったり、家を大切に使ってもらえない場合もあります。

一軒家を借りることが多いファミリー層も悪気がなくても子供が遊んでいる間に壁を壊してしまうといったこともあるでしょう。大きな損傷は退去時に修理を要求できますが、細かい傷などは難しいでしょう。

Q2:1年で転勤先から帰ってくる予定。1年でも借りてもらえますか?

1年でも家を貸すのは不可能ではありません。しかし、1年しか住めない家を借りる人は少なく、都心部や人気エリアであったり家賃を下げて周辺の物件よりお得感を出さないと借主はなかなか見つからないでしょう。

1年で程度あれば管理を業者に委託し、空き家にするという手もあります。管理費は依頼する内容によって異なりますが、月に5000~1万円程度。

確かに収入はありませんが、売ったり貸したりする際の手間は省けますし、家具など荷物をそのままにしておけるので、トランクルーム代がかかりません。

1年程度では生活も大きく変わらないでしょうし、戻ってきた時にすぐに元の生活を始められます。

Q3:いつまでに家を売るまたは貸さなくてはいけないでしょうか?

家を売るにしても貸すにしても決まった期限はありません。理想は家具などを搬出し終わった引っ越しの次の日ですが、買主・借主の見つかったタイミングや都合で難しいのがほとんどです。

売るのも貸すのも引っ越した後に活動することも可能ですが、契約時の時には家のある場所まで戻らなくてはいけないのでお金も時間もかかってしまいます。

貸す場合は空室期間が長ければ長いほど得られる収入が減ってしまうので、引っ越す前に買主・借主は見つけておくようにしましょう。

Q4:買ったばかりの家は売る・貸すどちら良いでしょうか?

買ったばかりという点だけで売るべきか貸すべきかを判断することはできません

しかし、1つ判断する上で参考にしたい法律があります。それは5年を境に税率が下がる取得税です。
正式には短期取得税と長期取得税といい、所得税・住民税の額が大きくことなります。

短期取得税
住宅を購入してから5年以内。
所得税:30.63%
住民税:9%長期所得税
住宅を購入してから5年以上が経過。
所得税:15.315%
住民税:5%

よって、譲渡所得税を優先して決めるなら、購入して5年以内の場合は貸した方が良いでしょう。
賃貸を選んだ方が節税になります。

買ったばかりの家を売る際は以下の記事も参考にしてください。

築浅の家も市場では中古扱いで、買ったときの値段で売れることはほとんどありません。これはまったく住んでいなくても同様です。それは新築にある特例などが関係しており、それらを含めた新しい家を売る際に知っておきたい、4つのことを紹介します。

Q5:古い家でも貸せますか?

古い家でも人に貸し出せます。しかし、需要という点ですべての古い家が貸せるわけではないということは覚えておいてください。

では、古い家でも貸せるのはどのような場合かというと、近くに大学や工場など施設があったり、都心へのアクセスが良い交通機関の駅近くなど立地が良い物件です。

また、最新である必要はありませんが、水道管が錆びていないエアコンがついているなど、家の設備がある程度整っている必要があります。

人気エリアなどではなく家が古い場合は、好きに使って良いという条件をつける方法もありますが、期限が決められている物件だと借主はリノベーションしても無駄になってしまいますし、貸主は一時転居から帰ってきた際に住心地の悪い家になっている可能性があり、あまり現実的ではないでしょう。

古い家で条件に合わない場合は、潔く売ってしまった方が手間や費用がかからないでしょう。

Q6:現在貸している家は売れますか?

一時転居のつもりが帰れなくなってしまったので売りたいと思うことはあるでしょう。結論から言うと現在貸していて、人が住んでいる状態でも売ることは可能です。

一時転居で家を貸している人が家を売りたい場合、買主が現在住んでいる人になることが多いです。現在住んでいる人が購入する場合は、そのまま話を進めていきましょう。

ここでポイントなのは不動産会社を間に入れることです。

個人間の不動産の売買は消費税や仲介手数料がかからないといったメリットがあります。しかし、個人だけで曖昧な契約をしてしまうと今家の破損部分はどちらが修理するのかなどトラブルになる恐れがあります。

プロであり第三者である不動産会社を入れることによってお互い納得のいく売買ができるでしょう。

買主が現在住んでいる人ではなく、親戚や購入を希望した第三者だった場合は、現在住んでいる人との契約などがあり、売却が少し複雑です。第三者へ売る場合の詳細は以下の記事を参考にしてください。

自宅も賃貸物件も売却の大まかな流れは同じですが、入居者が自分か他人かという点が異なり、その影響は大きなものです。それを踏まえた売却時の注意点を見ていきましょう。

家を売るか貸すか判断する際はお金以外も考えよう

家を売る・貸すチェック共有名義
家を売るべきか貸すべきか判断する際に、収入と費用が最も気になるという方は多いでしょう。

確かに、ローンも気になりますし、今後の生活に関わってくるので大きな問題ですし、よく検討するべき事項だと思います。

しかし、家を売るべきか貸すべきかを判断するには費用面だけでは足りません。自分や家族がどうしたいのか、家は売ると貸すのとどちらが向いているのかも考慮して検討しましょう。

家は1つとして同じものがなく、家族との思い出も詰まったものだと思います。後悔しない選択にするためにも、家族と話し合うなどして決めていきましょう

家を売りたいと思ったら以下の記事を見て、不動産会社に査定を依頼しましょう。

家を売る時、まずは何から始めれば良いのか迷いがちです。また、家を売る際には税金などの費用がかかるため、事前に知っておくことが大切です。ここでは、これから家の売却を検討している方のために、売却までの流れや費用などを解説していきます。

HOME4Uの無料一括査定

家を貸したいと思ったら以下の記事を見て、賃料をいくらぐらいにするか相談してみましょう。

家を貸したいと思ったとき、一時的に貸したい、税金を支払い続けるのは嫌だ、など様々な事情があると思います。 ただ無思考で家を貸してし...

HOME4Uの無料賃貸相談

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

すまいValueの無料一括査定

人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

おうちダイレクトの無料一括査定

「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
「どのような感じで連絡がくるのか?」
そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
「メリットあるの?」
「デメリットは?」という方はこちら。