【土地譲渡でかかる税金と計算方法】特例での節税方法も解説!

土地を譲渡すると、譲渡所得税や登録免許税などの税金がかかってきます。

土地の売却などは、日常で行う売買取引とは違って高額な取引ですので、かかる税金も多額になります。

そのため、土地の譲渡では、譲渡時にかかるどんな税金がいくらかかるかを知って、適切な節税対策をすることが大切です。

本記事では、

  • 土地を譲渡したときにかかる税金
  • 節税するための特例など特別控除

について解説します。

なお、本記事は2019年(令和元年)の税制改革を踏まえた内容となっております。

参考文献:土地や建物を売ったとき|国税庁

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土地を譲渡してかかる税金は4種類

土地譲渡 税金

土地を譲渡してかかる税金は4種類あります。

印紙税と登録免許税は、土地を譲渡した人全員が支払わなければいけませんが、譲渡所得税と住民税は土地を譲渡して20万円を超える利益が出た人のみ支払う税金です。

対象者税金概要税金を支払うタイミング
土地を売却して売却益のある人所得税
  • 土地を譲渡して利益が出たときのみ払う
  • 利益額や土地を保有していた期間により税率が異なる
  • 条件によっては軽減措置が生じる
確定申告時
住民税
  • 都道府県税と市町村民税を総称した税金
  • 土地の売却益に対して一定の税率がかけられる
確定申告した年の6月頃
土地を譲渡した人全員印紙税
  • 契約書などの課税文章に対して課税
  • 記載されている金額によって印紙税額が決まる
土地の売買契約時
登録免許税
  • 土地の登記を行うのに必要な税金
  • 固定資産税評価額によって決まる
  • 条件によっては軽減措置が生じる
土地の所有権移転登記時

では、さっそく各税金がいくらかかるのかについて詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税

土地譲渡の際に20万円を超える利益が発生した場合、利益分に税率をかけて譲渡所得税が発生します。所得税は通常の所得税と復興所得税の2つであり、それぞれの税率をかけた金額を収めなければなりません。
計算式は以下のとおりです。

課税対象の譲渡所得 = 利益 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 特別控除額
譲渡所得税 = 課税対象の譲渡所得 × 税率

所得税の税率は不動産の保有期間によって異なり、保有期間が5年以内であれば短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得と区分されます。

なお、長期譲渡所得税のほうが所得税率が低くなります

短期譲渡所得長期譲渡所得
30.63%15.315%

また、所得税が発生するのは譲渡によって利益が出た場合で、利益なし、あるいは損失が出た場合は課税対象にはなりません。課税額を考える際には、まずは利益がどのくらい出ているかをチェックすることが大切です。

住民税

住民税とは、都道府県民税と市町村民税を合わせた税金を指します。住民税は、名前の通り都道府県や市町村に対して収める税金です。

住民税も所得税同様、譲渡によって利益が発生した場合のみ課税対象です。不動産の保有期間によって税率が変化する点も同じですが、税率そのものが異なります。

短期譲渡所得長期譲渡所得
9%5%

所得税と比べると少額に感じますが、実際に課税される場合には所得税もかかっている点を忘れてはいけません。短期譲渡所得の場合は両方合わせると約39%もの税率になり、課税額も高くなりやすいです。

よって、長期譲渡期間を過ぎて譲渡するほうが所得税を抑えることができます。

次の章で所得税と住民税の計算方法について詳しくご説明します。

印紙税

印紙税とは、日常の経済取引で作成する契約書や金銭の受領所に課税される税金です。
よって、土地の売買取引時に用いる不動産売買契約書にも印紙税を払う必要があります。

印紙税はどこか役場などに訪れて納税するのではなく、不動産売買契約書を作成する際に、郵便局などで収入印紙を必要額購入し、印鑑で消印することで納税したことになります。

注意したいのは、課税対象になる契約書に対し、収入印紙を適切額貼らなかった場合や、適切に消印をしなかった場合は、その額の3倍の過怠税が課されるという点です。
ただし、手続き上の誤りで収入印紙を貼り忘れた場合は、自主的に税務署に申し出れば1.1倍に軽減してもらえます。

以下は、2018年12月時点で契約書にかかる印紙税額の一覧です。2020年3月31日まで有効の軽減措置を含めた税額となります。

記載金額印紙税額
1万円未満非課税
1万円以上50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下1万円
5,000万円超1億円以下3万円
1億円超5億円以下6万円
5億円超10億円以下16万円
10億円超50億円以下32万円
50億円超48万円

(出典:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記にかかる費用です。

売買による移転登記の場合、不動産の価格の1,000分の20が課税されます。
ただし、登録免許税は2021年3月31日までは軽減税率が適用されます。軽減税率適用時は、不動産価格の1,000分の15が登録免許税として課税されます。

登録免許税は不動産1つに対してかかる税金です。つまり、建物付きの土地を売却する場合は、土地と建物両方で登録免許税がかかるので注意しましょう。

参考文献:登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ|国税庁(PDF)

譲渡所得税の計算方法

土地譲渡 税金

土地を譲渡した際の売却益にかかる譲渡所得税の計算方法をご説明します。

譲渡所得税は、売却益から売却にかかった費用と取得費を差し引いて、課税対象の譲渡所得額に税率をかけると求められます。計算式にすると以下のとおりです。

課税対象の譲渡所得 = 課税対象の譲渡価格(売却益) – ( 取得費 + 売却費用 ) – 特別控除

まずは、取得費と売却費用について確認していきましょう。

取得費と譲渡費用について

取得費とは、売った土地や建物を購入したときの購入代金や、相続で取得した場合に納めた相続税額の総額です。
取得費の総額が譲渡価格の5%に満たない場合は、譲渡金額の5%相当額を取得費として計算できます

売却費用とは、土地や建物を売るために要した費用を指し、以下の項目を含めます。

  • 仲介手数料(取得および売却時双方)
  • 登録免許税
  • 印紙代と印紙税
  • 司法書士への報酬
  • 土地の造形費用
  • 埋め立て費用
  • 解体費用

たとえば、土地を売った価格が3,000万円、土地を買った時の取得費用が2,500万円、売るときにかかった不動産仲介業者への手数料や税金などを含めた額が100万円とします。その場合は、以下のように計算して、譲渡所得は400万円であると分かります。

3,000万円 -( 2,500万円 + 100万円 )= 400万円
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土地譲渡費用

次は、課税譲渡所得額に掛けられる所得税・住民税の税率を見ていきましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得税と住民税の税率は、不動産の保有期間によって変わります。
不動産の保有期間は、土地を譲渡した年の1月1日地点で数え、5年以下の場合は短期譲渡所得5年を超える場合は長期譲渡所得と区分されます。長期譲渡所得の方が短期譲渡所得よりも税率が低くなりますので、計算の際にはご注意ください。

譲渡所得税・住民税の税率
税金の種類短期譲渡所得長期譲渡所得
所得税30.63%15.315%
住民税9%5%

例えば、土地を譲渡した年が令和元年(2019年)だった場合、その土地を取得した年が平成25年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に平成26年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

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土地の低額譲渡でかかる所得税

土地を、時価よりも低い金額で売買した場合には低額譲渡となります。
低額譲渡の場合には、ケースによって以下のようにかかる税が異なります。

低額譲渡のケース売る側にかかる税金買う側にかかる税金判断
個人が個人に土地を譲渡譲渡所得税贈与税時価の1/2
個人が法人に土地を譲渡みなし譲渡所得税法人税時価の1/2
法人が個人に土地を譲渡法人税所得税時価
法人が法人に土地を譲渡法人税法人税時価

譲渡所得と確定申告の判断は時価の1/2

個人が低額譲渡する場合には、いくらを譲渡所得として確定申告するか、時価から判断します。

例えば、時価200万円の土地を売却した場合で考えてみます。

1) 120万円で売却 (取得費+譲渡費用=40万円)
 売却金額120万円 ≧ 100万円(時価の1/2) ⇒ 120万円で売却したと扱う
 120万円 – 40万円 – 特別控除50万円 = 30万円 > 20万円 ⇒ 確定申告は必要

2) 100万円で売却(取得費+譲渡費用=40万円)
 売却金額100万円 ≧ 100万円(時価の1/2) ⇒ 100万円で売却したと扱う
 100万円 – 40万円 – 特別控除50万円 = 10万円 ≦ 20万円 ⇒ 確定申告は不要

3) 90万円で売却(取得費+譲渡費用=40万円)
 売却金額90万円 < 100万円(時価の1/2) ⇒ 200万円で売却したと扱う
 200万円 – 40万円 – 特別控除50万円 = 110万円 ≧ 20万円 ⇒ 確定申告は必要

土地の無償譲渡でかかるみなし譲渡所得税と贈与税

土地を無償で譲渡した場合にかかる税金は、低額譲渡と同じく誰が誰に譲渡するかによって変わります。

不動産が無償で譲渡された場合には、一般的にみなし課税所得税が課税されます。みなし譲渡所得税は、課税の公平性を保つため実際の売買金額と異なるが、時価で売買したとみなして課税します。

個人が個人に無償で土地を譲渡した場合、譲渡した側(売る側)に税金はかかりませんが、譲渡される側(買う側)は贈与税を支払います。贈与税の計算式は以下のとおりです。

贈与税額 = ( 時価 – 基礎控除額110万円 ) × 税率

個人が法人に土地を無償譲渡する際に贈与者に税金が課される理由は、個人と法人の考え方の違いに起因します。原則、法人は永久に存続することが前提になってあり、個人が法人に土地を譲渡すると、譲渡した土地は永遠に課税されなくなってしまうと考えられているからです。

譲渡の方法について詳しくは、こちらの記事でご確認ください。

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では、この税は特例などで節税できないか、ご説明していきます。

土地譲渡でかかる税金は特例の控除で節税できる?

土地譲渡でかかる税金は、特例による特別控除を適用することで、税金を抑えることが可能です。

先ほど、課税対象の譲渡所得は、

課税対象の譲渡所得 = 課税対象の譲渡価格(売却益) – ( 取得費 + 売却費用 )

であるとご説明しました。
特例を適用することで、「課税対象の譲渡価格 = 譲渡価格(売却益) – 特別控除」とでき、特別控除額が多いほど、譲渡所得税の節税が可能です。

譲渡所得税は課税対象の譲渡所得に対し税金がかかるため、もし特別控除を利用して課税譲渡所得が0円になるのであれば、所得税も住民税もかかりません

ただし特別控除を適用するためには条件をクリアしなくては使えないため、確実に特別控除が使えるどうか確かめることも大切です。

特例の適用には、確定申告が必要となりますので注意しておきましょう。

マイホームの売却で適用できる「3000万円特別控除」

自分が住んでいた家屋とともにその土地(敷地)を売却した場合は、所有期間の長短に関係なく3000万円の控除を利用できます。

この制度は、通常マイホームを譲渡した方が対象になりますが、マイホームを取り壊した後の土地でも3000万円の特別控除を用いることは可能です。ただし、3,000万円の特別控除を受けるためには、家に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。

また、売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係にある場合は、3000万円の特別控除を利用できません

3,000万円の特別控除を受けたいと考えている方は、確定申告時に譲渡所得の内訳書を持参して税務署に赴きましょう。

参考文献:マイホームを売ったときの特例|国税庁

マイホームの売却で適用できる「軽減税率の特例」

先ほどの「居住用の土地を売った場合に使える3,000万円の特別控除」と重ねて適用できる特例として、居住用の土地の所有期間が10年を超える場合にさらに軽減税率が適用されます。

軽減税率の適用を受けるためには、先ほどの「居住用の土地を売った場合に使える3,000万円の特別控除」で求められていた条件を満たし、さらに土地を売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている必要があります。

なお、適用される軽減税率は課税譲渡所得金額によって変わります。税率は以下の通りです。

6,000万円越え(A-6,000万円)×15%+600万円

課税譲渡所得金額(Xとする)税額
6,000万円以下A×10%

参考文献:マイホームを売ったときの軽減税率の特例|国税庁

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相続した土地の売却に適用できる「取得費加算の特例」

相続した土地を売却する場合には、取得費加算の特例を適用できます。
先述した課税対象の譲渡所得を計算する際に、土地の相続にかかった相続税や相続費用などを、取得費として加算することが可能です。取得費に相続税が加算されると譲渡所得額が安くなり、結果として大幅に譲渡所得税を節税できます。

適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

  • 相続や遺贈によって土地を取得した者である
  • 土地を取得した人に相続税が課税されている
  • 土地を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

取得費として加算する相続税額と、加算して譲渡所得税をどのように計算するかは、以下の式で計算します。

取得費に加算する相続税額 = 納めた相続税額 × 相続税の計算で基礎とした土地価格 / ( 相続税の課税対象額 + 債務控除 )
課税対象の譲渡所得 = 売却益 – ( 取得価格 + 加算できる相続税額 + 譲渡費用 )
譲渡所得税 = 課税対象の譲渡所得 × 短期譲渡所得の税率(30.63%)

相続税について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

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参考文献:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

取得費が不明な場合はどうしたらいいか

実際には、土地の取得費がわからない場合もあるかと思います。

たとえば、取得時期が古かったり、先祖伝来の土地だったりして取得費が不明なケースです。
このように取得費がわからない場合には、譲渡した額(売却金額)の5%を取得費の相当額として計算します。また、実際の取得費が5%相当額を下回る場合も同様です。

参考文献:取得費がわからないとき|国税庁

譲渡所得税の計算シミュレーション

土地譲渡 税金

譲渡所得税がいくらかかるのか、具体的にシミレーションして計算してみましょう。
まず、譲渡所得税は確定申告する際に支払う必要があります。この確定申告は、給与所得とは別に譲渡所得が20万円を超えた場合に必要です。

500万円で土地を売却してかかる税金

500万円の土地を売却したら、時価で売却したか低額譲渡したかでかかる税金は異なってきます。

ここでは、時価で売却したとして、取得費は概算法を用いて5%で加算、譲渡費用はかからなかったもの(短期譲渡所得で特例の適用はなし)として計算します。

取得費:500万 × 5% = 25万
譲渡所得:500万 – 取得費25万 – 特別控除50万 = 425万円
譲渡所得税:425万 × 30.63% = 130万1,775円

1,000万円で土地を売却してかかる税金

次は、1,000万円で土地を売却したらかかる税金をシミュレーションしていきましょう。

時価で売却したとして、取得費は概算法を用いで5%で加算、譲渡費用はかからなかったものとして(短期譲渡所得で特例の適用はなし)として計算します。

取得費:1,000万 × 5% = 50万
譲渡所得:1,000万 – 取得費50万 – 特別控除50万 = 900万円
譲渡所得税:900万 × 30.63% = 275万6,700円

取得費加算の特例や3,000万円の特例を適用した場合、税額はかからない可能性も考えられます。
具体的に税額はどうなるか、どのような特例を適用できて特別控除を受けられるかは、税理士など専門家にご相談ください。

土地を売却したら税金はいつ払う?

土地譲渡 税金

土地を売却したら、確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。

確定申告は、土地を譲渡した翌年の2月15日から3月15日(年によって期限は多少変化する)の間に行います。期間中に確定申告書を作成し、税務署に書類の提出を行い、所得税の納付が必要です。

特例の特別控除を適用する場合には、この確定申告をしなければ適用できませんので、注意して行っておきましょう。

以下の記事では確定申告に必要な資料や自宅でもできる確定申告について記載されています。

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確定申告しないとどうなるか

土地譲渡 税金
確定申告をしないとどうなってしまうのか、もしうっかり忘れてしまったらと考えている方もいらっしゃることでしょう。
土地を譲渡したのに確定申告をしなかった場合には、余計に税金を払わなければいけない可能性もあります。

特例が適用できず特別控除を受けられない

特例の適用や特別控除を受けるためには、確定申告が必要です。

特定を適用して特別控除を受けたら、譲渡所得は0円になるため譲渡所得税額はかからないと思われるかもしれません。
ですが、確定申告をしない場合には特例を適用できず、特別控除を受けられないため、ただの無申告と判断されてしまいます。

その結果、後ほど納税していないからと納税が必要となるケースが大いにあります。特例の適用や特別控除を受ける場合には、確定申告を忘れずにしておきましょう。

追徴課税となる

確定申告をしなかった場合には、納税をしなかったことになり、国民の義務である納税をしなかったと判断されます。

その場合には、納税の義務を怠った罰として、税が追加される追徴課税となります。また、実際の課税額より小さく見積もったり、わざと確定申告をしなかった場合にも、税が加算されます。

追徴課税は4種類あります。

  • 過少申告加算税:少なく申告して納税した場合
  • 無申告加算税:申告をせず納税しなかった場合
  • 不納付加算税:納税しなかった場合
  • 重加算税:確定申告と納税をせずに悪質な場合

追徴課税とならないように、確定申告をしっかり行っておくことをおすすめします。

修正申告もできる

実は、確定申告は修正することが可能で、このことを修正申告と言います。
少なく申告していた、間違って申告していた、特例の適用ができることを後から知った場合などは、修正申告することが可能です。

そのため、まずは売却益がそれなりにあるとわかった時点で、確定申告の用意をして期限まで申告しておきましょう。間違いが発覚した場合には、その時点ですぐに修正申告をすると追徴課税となることはありません。

土地を譲渡したら確定申告をして税金を納めよう

土地譲渡 税金

土地を譲渡したら、確定申告をして譲渡所得税など税金の納付が必要です。
この譲渡所得税は、どのように譲渡するか、特例を適用して特別控除を受けるかによって、税額が異なってきます。

土地を譲渡する際には、かかってくる税額や適用できる特例や控除がないか確認しておくと良いでしょう。

また、確定申告を忘れて納税をしなかった場合には、追徴課税となり多額の税を納めなければいけなくなる可能性もありますのでご注意ください。

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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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