土地譲渡で発生する税金とは。計算方法から節税対策まで紹介

土地は資産であり、処分、活用することで利益が得られます。土地は、そのまま貸し出したり物件を建てて収益化したりと活用方法は幅広く、大きな収益化を目指すことも可能です。

しかし、土地を持つ全ての人が必ずしも何らかの方法で活用しているとは限らず、不要で持て余している人もいるでしょう。

資産だからといって、不要な土地を持ち続けるのはメリットが薄く、使わない場合は早めに手放すことが大切です。土地は持っているだけでもコストがかかり、長期間抱えていると大きなデメリットにつながります。

土地譲渡を行なうことで利益を獲得できる場合も多いですが、それに伴い税金が発生します。そのため、この記事では土地譲渡の流れや、譲渡にかかる税金費用、さらには税額の計算方法を紹介します。

この記事を読み、土地譲渡と税金の関係を正しく理解することで、不動産を売却した時のシミュレーションが誰でもできるようになります。

1. 土地譲渡までの流れ

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スムーズに土地譲渡を行うには、譲渡の流れを把握することが大切です。簡単な流れは、以下の通りです。

  • 測量
  • 査定
  • 売却活動
  • 売買契約
  • 確定申告

土地を手放すことを決めてから、譲渡までには複数のステップを踏まなければなりません。どれくらいの期間がかかるかは場合によって違いますが、少なくとも1~3カ月程度はかかると考えましょう。

売却期間が長引くと手間もお金もかかるため、コストダウンを狙うには短期間で行うことが大切です。実際にいくらかかるかは場合によって違いますが、高い場合だと数十万円近く費用がかかるケースもあります。

特に、「測量」は予想以上の出費が発生しやすいため、注意しなければなりません。また、「売却活動」には意外と時間がかかるために全体の流れを把握して、事前準備を進めることが、スムーズな土地譲渡を実現させる秘訣です。

1.1 測量

土地を売るには、まずは測量をして土地の詳細な情報を把握する必要があります。周りに他人の土地がないなら短時間で終了しますが、複雑な地形だと測量にも時間がかかります。隣家との境界線が分からなかったり、いびつな形をしていたりすると、測量期間は長引くと考えましょう。

また、土地がアクセスの悪い場所にあったり、狭い路地の中にあったりする場合も、測量を行なうのに手間がかかり、長期化しやすいです。測量は早いと当日か複数日で終わりますが、時間がかかる場合は1~2週間程度かかることもあります。

測量の費用は一般的には、下記と言われています。下記は測量を依頼した際にかかった交通費や郵送料等を合計した金額です。

官民査定省略の現況測量費用官民立ち会いありの確定測量費用
35万円~45万円60万円~80万円

もちろん土地の面積や形状によって金額は変わりますが、目安として把握しておきましょう

1.2 査定

査定では不動産会社に土地の詳細を確認してもらい、価値の概算を出してもらいます。査定で提示される金額はあくまで目安であり、必ずしもその金額で交渉が成立するとは限りません。査定は不動産会社に行ってもらい、査定結果を確認して利用先を絞り込むことが大切です。

同じ土地でも不動産会社によって査定の内容は違います。

査定についてもっと詳しくしりたいという方は、合わせてこちらもご覧ください。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

1.3 売却活動

利用する不動産会社を決めた後は、本格的に売却活動に移ります。売却を進めるにあたり、不動産会社と媒介契約を結びます。締結する媒介契約の種類に応じて、売却活動をどのように進めるかが変わるため注意が必要です。

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つに分けられます。このうち個人での売買が可能なのは一般媒介契約と専任媒介契約です。専属専任媒介契約の場合は、売却活動を不動産会社に一任する必要があります。

しかしその分、力を入れて活動してもらいやすく、売却にかかる手間を削減できるでしょう。一般媒介契約は個人売買も可能で、複数の不動産会社とも契約できますが、不動産会社に力を入れて活動してもらいにくいです。

専任媒介契約は個人売買は可能なものの、利用する不動産会社は1社に絞られます。バランスが良いのは専任媒介契約なため、迷った時はこれから始めても良いでしょう。

1.4 売買契約

売却活動を行い、買い手が見つかると細かい条件の交渉を行います。お互いに合意ができた時点で売買契約の締結となり、契約の詳細を決めて所有権を引き渡しとなります。購入希望者が現れても、すぐに売却する必要はなく、条件を交渉してお互いに納得できる落としどころを探ることは可能です。

ただし、交渉できるのは自分だけではないことは覚えておきましょう。購入希望者も当然交渉を行うため、売り損にならないよう交渉された場合の対応策を考えておかなければなりません。売買契約時には売却金額だけではなく、契約不履行の場合の対処といった重要な取り決めも行います。

契約書にサインしても、確実に売却できるとは限りません。万が一の場合にはどのような対応になるのか、細かいポイントもきちんと確認しておきましょう。

1.5 確定申告

土地譲渡後は、翌年に確定申告が必要です。確定申告の期間は2月中旬から3月の中旬までです。土日の関係で詳細なスケジュールは違うため、該当年度の申告時期は事前に調べておきましょう。申告の意思があっても、期間内に申告しないとペナルティの対象になります。

また、確定申告が必須なのは土地譲渡によって利益が発生した場合で、損失が出た時は必須ではありません。利益が発生している場合は確定申告をしないと、追徴課税の対象になるため理解しておきましょう。

2. 土地譲渡にかかる税金・費用

土地譲渡にかかる税金・費用

土地譲渡をすることで、売却金額に応じて利益を得られます。しかし、売却金額がそのまま手元に残るわけではなく、譲渡時に発生した税金を差し引いて実際の利益を考えなければなりません。土地譲渡時に発生する税金の種類は複数あり、場合によっては高額になることがあります。

また、税金以外にも別途コストも発生します。土地譲渡の際にかかる税金や費用をまとめると、主に以下のものが挙げられるでしょう。

税金費用
印紙税測量費
登録免許税仲介手数料
所得税司法書士費用
住民税税理士費用
相続税営業活動費

税金や費用は、必ずしも全てかかるわけではありません。どれがいくらかかるかは、譲渡の方法や譲渡時に発生する利益によって異なります。最終的なコストには個人差があるため、それぞれの内容を細部まで把握しておきましょう。

2.1 印紙税

印紙税は売買契約書に貼り付ける印紙の費用です。売却金額に応じて費用は異なり、売却金額が高額になるほど、印紙税も高くなると考えましょう。2020年の3月31日までの取引には、以下の軽減税率が適用されます。

金額印紙税(軽減税率適用)
500~1,000万円以内5,000円
1,000万円~5,000万円以内10,000円
5,000~1億円以内30,000円
1~5億円以内60,000円

軽減税率が適用されない場合は、1~2倍近くの金額になります。

売却金額から比べると、軽減税率適用の有無に関係なく、印紙税はそれほど大きな出費にはならないでしょう。少しでも利益を多く残したいのであれば、軽減税率が適用されるうちに手放すことが大切です。

2.2 登録免許税

登録免許税は、不動産登記にかかる費用です。売買による移転登記の場合、不動産の価格の1,000分の20が標準税率です。また、これも2019年3月31日までは軽減税率が適用されています。軽減税率適用時は、不動産価格の1,000分の15で計算されます。

登録免許税は不動産1つに対してかかる税金です。つまり、建物付きの土地を売却する場合は、土地と建物両方で登録免許税がかかると考えましょう。

2.3 所得税

土地譲渡の際に利益が発生した場合、利益分に税率をかけて所得税が発生します。所得税は通常の所得税と復興所得税の2つであり、それぞれの税率をかけた金額を収めなければなりません。所得税の税率は不動産の保有期間によって異なり、5年以内と5年超えで短期譲渡所得、長期譲渡所得の2つに区分が分かれます。

短期譲渡所得長期譲渡所得
30.63%15.315%

短期譲渡所得の場合は、倍近く税率が違うため、短い期間で手放す場合は注意が必要です。

また、所得税が発生するのは譲渡によって利益が出た場合で、利益なし、あるいは損失が出た場合は課税対象にはなりません。課税額を考える際には、まずは利益がどのくらい出ているかをチェックすることが大切です。

2.4 住民税

住民税も所得税同様、譲渡によって利益が発生した場合のみ課税対象です。不動産の保有期間によって税率が変化する点も同じですが、税率そのものが異なります。

短期譲渡所得長期譲渡所得
9%5%

所得税と比べると少額に感じますが、実際に課税される場合には所得税もかかっている点を忘れてはいけません。短期譲渡所得の場合は両方合わせると約39%もの税率になり、課税額も高くなりやすいです。

よって、長期譲渡期間を過ぎて譲渡するほうが所得税を抑えることができます。

よっぽど急でない限り、また今後売却を検討される方は

2.5 相続税

土地譲渡といっても、売却だけが該当するわけではありません。相続も譲渡のひとつであり、条件に応じては相続税が発生します。土地を相続する場合は、土地の購入金額ではなく、評価額から相続金額を算出します。例えば1,000万円で購入した土地の場合、相続金額は1,000万円丸々かかるわけではなく、評価額が相続金額です。

評価額は実際の金額より安くなるため、お金で相続するより不動産に変えたほうが相続税が安くなるのはこの点が関係しています。また、相続時には相続人数に応じた控除が受けられます。控除の金額を差し引き、それでも金額が超えた場合にのみ相続税は課税されると考えましょう。

2.6 税金以外の費用もあり

土地譲渡の際には、税金以外にも費用が発生します。考えられる費用は主に以下の通りです。

・測量費
・仲介手数料
・司法書士費用
・税理士費用
・営業活動費

司法書士や税理士、不動産会社の営業活動費などは、必ずしも必要なわけではありません。土地譲渡の作業をスムーズに進めたい場合に必要になる可能性がある費用で、全て自分でできるなら不要です。

ただし、土地譲渡は専門的な知識が必要になる場合も多いため、プロの手に委ねたほうが、結果的にコストダウンになる場合もあります。税金だけではなく、各種費用も差し引いて手元に残るお金が、本当の利益です。土地譲渡には少なからず費用がかかることは理解しておきましょう。

2.7 条件次第でコストは変わる

土地譲渡の際に発生する税金や費用は複数ありますが、これらにはそれぞれ発生する条件があります。例えば所得税や住民税は、譲渡によって利益が出た場合のみ課税、相続税は相続した場合のみ課税です。費用で見ても、業者を利用しなければかからないものや、売却活動の進め方次第で、出費を免れるものもあるでしょう。

印紙税や登録免許税、消費税のように避けられないものもありますが、これらは費用全体で見るとそれほど高額ではありません。つまり、高額になりやすい税金や費用ほど、やり方次第で避けられるため、知識を正しく身につけ、コストカットの意識を持つことが大切です。

また、譲渡所得税に限っては、売却してから節税しようとしても無理ですが、売却前であればタイミングによって節税が可能です。所有期間が5年程度あり、長期譲渡所得になりそうなときは、確実に5年を超えるまで待って売却した方が得です。

また、手税金以外では、手続きをじ自分で行うことでかかる費用を削減できます。
費用を抑えたい方は、まずは自分でやってみるとよいでしょう

3. 土地譲渡の際に発生する税金の計算方法

税金の計算方法

土地譲渡では、手続き上必ず発生する印紙税や登録免許税がある一方で、利益に応じて発生する所得税や住民税があります。これらは利益が出ていない場合は非課税で済みますが、問題はどのように利益を計算するかです。

少しでも値が付いて売却できると、利益を得ているよう思えますが、「お金が入ってくる=利益がある」わけではありません。土地譲渡の際の利益とは、いわば会計上の利益のため、どのように計算するか正しく理解しておきましょう。

3.1 譲渡所得の計算式

譲渡時に得た利益を譲渡所得と呼び、以下の式で計算します。

譲渡所得 = 売却価格 -(取得費+売却にかかった費用)

いかに売却価格が高くても、土地の取得費や売却にかかった費用がそれを上回る場合は、非課税です。

3.2 譲渡時の費用に考えられるもの

譲渡時の費用に考えられるものは、主に以下の通りです。

・印紙税
・仲介手数料
・営業活動費
・建物の取り壊し費用
・測量費

費用を少しでも多く計上することで、譲渡所得は下げられ、課税金額も小さくなります。ただし、費用を大きくし過ぎると、今度は損失が大きくなる危険性もある点は注意が必要です。

ベストなのは、取得費と費用を足して売却金額とほぼ同額で相殺できることです。費用は計上可能なものを集めることだけを考え、節税のために無駄にかけ過ぎないよう注意しましょう。

3.3 土地の相続税と譲渡時の税金の例

具体的な例を参考に、譲渡時の税金の金額を考えてみましょう。例は以下の3パターンです。

①神奈川県鎌倉市に100平米の土地を持っていた場合
②神奈川県の山奥に100平米の山林を持っていた場合
③岩手県の山奥に100平米の山林を持っていた場合

それぞれの一般的な住宅地と山林ではどのような違いがあるかも踏まえて、例を見ていきましょう。

①神奈川県鎌倉市に100平米の土地を持っていた場合

例えば、3,000万円で売れた場合、取得費や売却にかかった費用を込みで1,000万円かかったとしても、譲渡所得は2,000万円です。つまり、この2,000万円分に所得税や住民税がかけられることになります。

2,000万円×0.3963(短期譲渡所得の所得税と住民税の税率)=793万6,000円
2,000万円×0.2315(長期譲渡所得の場合の所得税と住民税の税率)=463万円

同じ課税対象額でも、短期と長期で金額はかなり違ってくるため、注意しなければなりません。

②神奈川県の山奥に100平米の山林を持っていた場合

山林の場合でも、譲渡時の計算方法は同じです。ただ、同じ土地の広さでも住宅地と山林では評価額が異なり、基本的には山林のほうが安くなると考えましょう。山林といっても場所によって価値は違いますが、例では100平米で売却額が1,000万円とします。また、取得費と売却にかかった費用が合わせて500万円なら、税額は以下の通りです。

500万円×0.3963(短期譲渡所得の所得税と住民税の税率)=198万1,500円
500万円×0.2315(長期譲渡所得の場合の所得税と住民税の税率)=115万7,500円

山林の場合は譲渡の場合も金額が安くなりやすいため、それに応じて税額も下がりやすいでしょう。

③岩手県の山奥に100平米の山林を持っていた場合

例えば売却額が1,000万円とし、取得費が500万円、手放すまでにかかった費用が500万円を超えているなら、そもそも譲渡所得は発生しておらず、課税対象から外れます。地域に関係なく、譲渡所得が発生するなら課税対象になり、例えば手放すまでにかかった費用費用が300万円とするなら、以下の式で税額は算出されます。

(500万円-300万円)×0.3963(短期譲渡所得の所得税と住民税の税率)=79万2,600円
(500万円-300万円)×0.2315(長期譲渡所得の場合の所得税と住民税の税率)=46万3,000円

少しでも利益が出ると課税対象になり、税金が発生する点は理解しておきましょう。

3.4 土地取得費が不明な場合

自身で購入した土地なら、売買契約書を見て取得費を確認することは可能です。しかし、先祖代々受け継がれてきた土地といったように、いつ取得したかが分からず、取得費が不明なものもあります。取得費が分からない場合は、以下の式で計算しましょう。

取得費が不明な場合の概算=売却金額×5%

売却が決定するまでいくらを取得費とできるかは分かりませんが、最終的に計上しないよりは良いでしょう。分からないからといって計上を諦める必要はないため、多少安くなっても概算で計算することが大切です。

4. 土地譲渡の税金・費用を節約するには

土地譲渡の際には税金や費用が発生し、これらを引くと利益が下がることも多いです。土地譲渡による利益を少しでも残すには、税金や費用を節約する方法を考えなければなりません。種類によっては節約できるものもあるため、上手にコストカットをして、利益の最大化を目指しましょう。

4.1 特別控除・特例を使う

土地譲渡時に大きな負担なるのが所得税と住民税です。これらの課税額を引き下げる、あるいは非課税にするには、特別控除や特例を適用させましょう。譲渡時の条件に応じて、適用できる控除や特例は異なります。

土地だけではなく、住居の売却も同時に行う場合はマイホーム特例が適用でき、最大3,000万円まで控除が可能です。他にも不動産の保有年数が10年を超えている場合は、軽減税率が適用できるといった、特例も存在します。

控除や特例はそれぞれ細かく条件があり、併用できるもの、できないものも分かれます。各種条件を把握した上で、利用できるものは積極的に使いましょう。

また注意したいのは、土地のみを売却する場合です。詳しくは、国税庁発行の措通35-2に記載がありますが、ポイントとしては居住用に使用していた家屋を取り壊して1年以内に売却をすれば、3000万控除が適用できます。

4.2 相続税の対策

相続による土地譲渡なら、相続税の対策を行うことが大切です。相続税は相続する土地一つに対してかかるわけではなく、相続金額の総額で考えます。つまり、土地の評価額が1,000万円、現金での相続が1,000万円、その他資産が1,000万円なら、合計3,000万円が相続税の対象です。

ここから控除を引いて税額を決定するため、課税負担を小さくするには全体の金額を引き下げる必要があります。現金が多い場合、評価額で計算する不動産に変える、贈与税がかからない範囲で事前に少しずつ相続することも可能です。

また、土地を相続する場合でも、収益物件を建てて、さらに評価額を下げるのもひとつの手です。相続の総額を引き下げることが大切なため、使えるものは使い、現金を資産に変えて相続しましょう。

4.3 適切な不動産会社の利用

利用する不動産会社によって査定額が異なるように、売却にかかる費用も違う場合が多いです。土地を売却する場合で多いのが、仲介手数料や営業活動費です。仲介手数料は法律で上限が決められています。そのため、これはどの業者でもある程度同じ金額ですが、営業活動費は業者ごとに金額が違い、売却活動に応じて支払わなければなりません。

悪質な業者だと、仲介手数料を安くして客引きをし、営業活動費を多く請求して利益を得ることもあります。適切な費用負担で売却するには、信頼できる業者を見つけることが大切です。

5. 土地譲渡と税金の関係を正しく理解しよう

House in green field

土地譲渡時には複数の税金が発生し、場合によっては税負担だけで高額になるケースもあります。税金は絶対に必須のものから、状況によって発生するものまであります。また、税金以外にも譲渡時に発生する費用は多く、それらも考慮して利益を考えなければなりません。

税金や各種費用と土地譲渡の関係性を知り、実際の利益がどれくらいになるのか正しくシミュレーションしてから、お得に譲渡を完了させることが大切です。

特に住居付きの土地や相続した土地を売る場合は、控除の利用や税金対策が重要になるでしょう。土地の特性を知り、利用できる制度は有効活用することが大切です。土地ごとに譲渡時の税金は違いますが、保有するだけでもコストはかかるため、不要なら早めに売ることを考えましょう。

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