離婚時の財産分与。不動産を分与する方法と注意点とは

離婚による財産分与では、不動産をどのように分配するのかが問題になることもあるでしょう。不動産は売却すれば相応の金額になり、そのまま夫婦どちらかが居住するのであれば住宅ローンの残債の支払いをはじめとした問題を話し合わなければいけません。そのため、まずは離婚時の財産分与の基礎知識をつけて、様々な注意点を理解しておくことが重要です。

1. 離婚による財産分与の基本

財産分与の基本

離婚のときに問題になりやすいのが財産分与です。財産分与とは、結婚生活中に夫婦で協力して築き上げてきた財産を夫婦それぞれの財産に分けることをいいます。では、まずどういったものが財産分与の対象となるかを理解していきましょう。

1.1 協力して築き上げた財産は共有財産となる

婚姻中に得た夫婦の共有財産が、財産分与の対象となります。現金や貯金などが最も分かりやすい例だとは思いますが、ほかにも土地や建物などの不動産、車や家具、生活必需品、株券、FXなどによる利益といったものも共有財産になります。

なお、離婚前でも別居後に取得した財産は、共有財産ではありません。

熟年離婚の場合

共有財産は婚姻期間中に夫婦が協力して築いたものになります。その性質上、婚姻期間が長くなるほど財産分与する共有財産は多くなる傾向にあるようです。特に熟年離婚の退職金や年金は、婚姻期間年月に応じて分割が考慮され、対象になることからトラブルになりやすい傾向があるため注意しましょう。

1.2 結婚前の財産も共有財産になる場合がある

原則として、婚姻前に夫婦のどちらかが所有していたものや、婚姻生活中に夫婦の協力で取得したものでなければ、財産分与の対象ではない特有財産となります。つまり結婚前に取得していた電化製品や家具、そして貯金といったものは財産分与の対象にはなりません。

ほかにも婚姻中に、両親の家を相続したことによって取得した土地や建物は、夫婦の協力で取得したものではないため、財産分与の対象にはなりません。

ただ特有財産だとしても、その価値を維持するために夫婦の協力があった場合には、財産分与の対象となる可能性があるため注意が必要です。

例えば結婚前に所有していた住宅を維持をするために、適切な管理や老朽化による修繕を行わなければいけません。こういった場合、夫婦の協力でその価値を維持しているので、共有財産として財産分与の対象となる可能性があります。

また、両親が経営していた賃貸マンションを妻が相続したとします。夫が管理人として維持管理をしたうえで賃貸マンション経営が成り立っていたのであれば、夫の貢献度が財産分与の対象となることも考えられます。

1.3 財産分与には幾つか種類がある

財産分与の対象となるのは共有財産です。共有財産の分与には3種類があるため理解しておきましょう。

共有財産を分配する清算的財産分与

生産的財産分与は婚姻生活中に夫婦が協力して取得、維持してきた共有財産の分配のことを指し、財産分与のなかで多くの部分を占めています。なお共有財産を分配する場合、名義や離婚原因を作った責任などは加味されません。あくまで共有財産の取得、維持に対する貢献度による分配がされる点に注意してください。

離婚後も一定額を定期的に支払う扶養的財産分与

夫婦のどちらかが専業主婦(主夫)のため収入がない場合、離婚によって生活が困窮する可能性が考えられます。また、病気が原因でどちらかが働けないケースもあります。そういった場合、収入がある方が離婚後も定期的に一定額を支払う形がとられることが一般的です。これを扶養的財産分与といいます。

離婚原因を作った場合の慰謝料的財産分与

円満離婚ではなく、離婚原因を作ったほうに慰謝料が求められるケースがあります。慰謝料は正確にいうと財産分与ではありません。しかし、どちらも金銭のやりとりが発生する性質上、慰謝料と財産分与をまとめて請求、支払いをする場合もあります。こういった財産分与に慰謝料を含めるものを、慰謝料的財産分与と呼びます。

慰謝料的財産分与を受け取ったが、金額が足りない場合は慰謝料を別途請求することができます。請求額はあらかじめ弁護士などに相談しておきましょう。また、慰謝料を支払う側は、財産分与時に慰謝料として多めに相手に分配していることが分かるように、書面に残しておきましょう。

1.4 財産分与の割合はケースによって異なる

財産分与を行う場合、法律で定められてはいませんが原則として共有財産を2分の1で分配します。法律で2分の1で分配と定められてはいませんが、民法の間で「2分の1」ルールとして定着しているようです。しかし実際は様々なケースがあり、そう簡単にはことは運びません。ここでは、共働きの場合、どちらかが主婦(主夫)の場合、子供がいる場合のケース別の割合をみていきましょう。

共働きの場合

最近では、夫婦共働きといったケースも多いです。この場合は、原則通りの共有財産を
2分の1ずつ分配すると考えてはいけません。
まず考えて欲しいことは、家計を支える支出をあなたがどれだけ負担しているかという部分です。

仮にあなたの家計負担が配偶者よりも多い場合、相手の資産はそのぶん増えていることになります。つまりあなたが多く家計負担することで増えた相手の資産の一部をもらう権利があるということです。

共働きのケースでは、お互いに正確な資産を公開し、家計の支出をどの程度負担しているかを把握しなくてはいけません。それによって原則とは異なる割合で、結果的には均等に財産分与ができます。

主夫・主婦の場合

原則の共有財産を2分の1ずつ分配するという点は、そもそも専業主婦(主夫)の離婚後の生活を保護する目的で設けられています。そのためどちらかが主婦(主夫)の場合は、原則どおりの2分の1ずつ分配と考えて問題ありません。

子供がいる場合

子供がいる場合に注意したいことが、子供の預貯金は共有財産になるのかという点です。これはその預貯金の元になっているお金が夫婦間の家計から捻出したものであれば、対象となると考えてください。ただし、アルバイトなどで子供が独自に稼いだものであれば、対象とはなりません。

なお、離婚後の子供の養育費に関しては財産分与の対象ではないため、注意してください。あくまで財産分与は夫婦が婚姻中に築いた財産を分配するものです。そのため子供にかかるお金については、親権者が非親権者に養育費として請求する形になります。

1.5 財産分与の流れ

財産分与は事前準備、離婚協議といった流れで行われます。

事前準備

まずは離婚協議を行う前の準備を行います。夫婦で築いた財産である共有財産を、負債も含めてまずは全てリストに書き出してください。この際に住宅ローンの残債やローン名義などもあわせて確認をしておきましょう。また、不動産のような現在の価値が不明瞭なものは、事前準備の段階で一括査定を行い、時価を把握しておいてください。

これらを準備したら、共有財産の総額を計算してください。プラスとなる財産から債務を除けば、財産分与の対象額が明確になります。そして協議を行う前に、自分が欲しい財産の優先順位を決めて、明確な交渉の流れを考えておいてください。

離婚協議

離婚協議では共有財産をどのように分配するかを決めます。不動産に関しては、どのように資産を分配するかが話し合いの主たる部分になると考えてください。またローン残債がある場合は、それの支払いや名義をどうするかについても話し合わなければいけません。

1.6 不動産はどのように財産分与するのか

不動産は結婚前にどちらかが所有していたり、相続して所有したものでないのなら、基本的に財産分与の対象となります。不動産の財産分与の方法は2つあり、1つ目が売却して金銭を2分の1ずつ分配する方法です。

そしてもう1つが、どちらかがそのまま居住するという方法になります。この場合、居住する側が居住しない側に不動産価値の半分を現金で支払うことが多いようです。

また、似たような方法で不動産の所有権は夫が持ち、妻が夫に家賃を支払って居住し続けるケースもあるようです。子供がいて引っ越しが容易にできない場合、この方法がとられるケースが多いとようです。

ただし、ローンが完済できていない場合の支払い滞納や、名義人である夫の税金の滞納などで、立ち退きを求められることがあります。後々のトラブルを避けるためにも、できるだけ、居住している本人名義への変更をしておきましょう。

2. 不動産の財産分与における注意点

離婚、財産分与の注意点

不動産の財産分与は、事前に確認すべき注意点がいくつかあります。具体的に財産の分配を話し合う離婚協議をスムーズに終わらせるため、どのような点に気を付けるのかを把握しておきましょう。

2.1 財産分与する不動産は夫婦どちらかの名義が必須

財産分与する不動産は、必ず夫婦どちらかの名義である必要があります。財産分与はあくまでも夫婦で取得、維持してきた共有財産を分配するため、そこに第三者である夫の親や妻の親が関わってきてはいけません。つまり、夫婦どちらかの両親名義である不動産などに関しては、財産分与の対象ではないと考えてください。そのため、必ず事前に不動産名義を確認しておきましょう。

2.2 住宅ローンなどの負債も財産分与の対象となる

不動産には住宅ローンがつきものです。住宅ローン残債があれば、こういった負債も財産分与では考慮されるため、必ず残債を確認しておくようにしましょう。

また、離婚協議によっては不動産売却をして、現金にしてから財産を分配することもあります。ここで注意してほしいことが、売却にはローン完済が必須ということです。つまり、不動産の売却有無に関わらず、協議をスムーズに行ううえで残りのローン金額をあらかじめ確認しておきましょう。

住宅ローンを折半して返済することは可能か

もし家を売却してもローンが残ってしまう場合、任意売却による不動産売却を行います。そして残ってしまったローンに関しては、毎月無理のない範囲で返済を続けなければいけません。

この際に重要なのが、住宅ローンの名義人です。住宅ローンが共有名義の場合、夫婦どちらかの名義に変更をしたい場合でも、収入によっては名義変更ができず、共有名義での支払いを続けることになります。

またローンの残債を折半して返済することはできません。金融機関は夫婦それぞれの年収に応じて、物件の持ち分を決め、それに応じたローンを貸しているのです。つまり、残債を折半して返済するということは契約を変更することだと理解してください。

2.3 住宅ローン名義によって不動産所有権とローン返済責任は異なる

住宅ローンの名義は以下のパターンが考えられ、それぞれ不動産所有権とローン返済責任が異なるため注意しましょう。

名義不動産の所有権ローン返済責任
夫名義
夫名義、妻が連帯保証人夫が返済不可の場合は妻
夫婦共有名義夫と妻夫と妻
ペアローン夫と妻夫と妻

3. 不動産を売却して財産分与する場合の注意点

離婚時に不動産を財産分与

不動産の財産分与を行う場合、売却をして現金にしてから分配する方法があります。その際の、注意事項を確認しておきましょう。

3.1 一括査定サイトで不動産の売却金額を知る

まずは、不動産の売却価格を知りましょう。その際、複数の業者に査定依頼を行ってください。それによって物件相場が把握でき、相場内で金額を提示してきている信頼できる業者かどうかも判断できます。また、一括査定サイト別のメリットとデメリットに関してはこちらを参考にしてください。

参考:不動産一括査定サイトのメリットデメリットと一覧【最新35サイト】

3.2 住宅ローン残債がある場合の売却方法

不動産売却は、住宅ローン完済が必須となります。では残債がある場合、どのように売却するのかを確認しておきましょう。

不動産売却金額で補填する

多くの場合、不動産の売却金額を残債の支払いに充てます。それでも残債がある場合は、基本的には自己資金で補填しなければいけません。残債があると、ローンを組んでいる金融機関が設定している抵当権を外すことはできませんし、抵当権がついたままの物件は売却ができません。

自己資金で補填できないのであれば、あらたに金融機関で借りることもできますが、ローンが残っているままだと、金融機関では審査は通りにくいことも考えられます。

不動産によっては、なかなか買い手が見つからない場合や、査定金額より低い金額になることも当然あります。そのため、残債の支払いに関してはある程度の金額に余裕を持つようにしてください。

新しい家を購入して住み替えローンを利用

売却してもローン残債がでる場合は、新しい家を購入して住み替えローンを利用する方法があります。不動産担保のない状況では、新たにローンを組むことは難しいのが現状です。物件を購入して、その物件に担保をつけてローンを組みます。その中に残債も、合わせて組み込んで借り換えを行う住み替えローンがあります。

融資限度金額は、通常の住宅ローンより多めですが、特殊な住宅ローンなので、一定の借り入れ履歴や収入状態など各金融機関が設定した信用評価が必須です。

まずは、売却してどのくらいの残債が出るのか、確認のために不動産売却査定をしておきましょう。

残債の支払い不可の場合は任意売却

任意売却は、債権者の同意を得て残債のある不動産を売却する方法です。ただし、前提として住宅ローンの支払いが困難な状態である必要があります。

あくまでも債権者である金融機関の同意と保証人、所有者の同意が必要なため、それらの同意を得られない場合、一般的には不動産は競売にかけられることになります。

ただし、競売は債権者にとってもメリットがあることではないと覚えておきましょう。なぜかという競売での売却金額は相場額を下回るため、残債の回収をしたい債権者にとっては好ましい方法とは言えません。

任意売却であれば市場価格で売却が可能となります。また、任意売却でも補填しきれなかった支払いに関しては、毎月1~2万円程の無理のない範囲で支払いをしていくことがおすすめです。

3.3 不動産売却の注意点

不動産売却を検討する場合、短期で高く売るための注意点を理解しておきましょう。

不動産別の注意点

「マンションの場合」

  • マンションが得意な不動産会社を選ぶ
  • 築年数が古い場合は業者買取も検討

「戸建ての場合」

  • 戸建てが得意な不動産会社を選ぶ
  • 築年数が古い場合は解体して更地で売ることも検討

「借地権付き物件の場合」

  • 借地権譲渡のために地主の承諾を得る
  • 地主ともめると買い手が見つかりにくい
  • そもそも需要が少ないため高値を期待しすぎない
  • 場合によっては地主に買い取ってもらう

築年数を踏まえて仲介か買取か決める

不動産が短期で高く売れる大きな条件に、築年数があります。一般的に5年以内の築浅物件から10年以内のものであれば、買い手は見つかると可能性は高いです。

しかし15年や20年となると、買い手を見つけるには工夫が必要になるでしょう。価格を安くするか、リノベーションなどで付加価値を付けたり、場合によっては解体して更地で販売したほうが買い手も見つかりやすいです。

しかし、リノベーションや解体をするには、高額な費用の発生が避けられません。そういった場合、仲介で業者に買い手を見つけてもらうのではなく、業者に買い取ってもらうことをおすすめします。

売却価格は市場価格よりも下がりますが、そのぶん解体費用などの支払いはありません。さらに短期間で現金化できるというメリットもあるため、築年数が古いのであれば買取も検討してみましょう。

媒介契約は立地条件で考える

業者に仲介を依頼する場合、媒介契約を結びます。媒介契約は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類がありますが、不動産の立地条件を踏まえて契約形態を決めてください。

例えば駅から近く、周辺に大型商業施設もあり、快適に暮らせる環境なのであれば一般媒介契約がおすすめです。この契約の最大の特徴は、複数の業者と契約が結べるという点になります。

業者は仲介手数料で利益を上げていますが、不動産の売買が成立しなくては得ることはできません。そのため、好立地で買い手がつきやすい物件であれば、複数業者と契約して販売競争を起こすことで、短期で高値売却が可能になりやすいです。

逆に立地が悪く、買い手がなかなか見つかりにくい物件であれば、専属専任媒介契約を利用しましょう。この契約は、売主自身が買い手を見つけたとしても業者を通さなくてはいけないというデメリットがありますが、業者も1週間に1度は販売報告を売主にしないといけない制限があります。ただ裏を返せば、業者は必ず利益を上げられるため、立地の悪い物件でも買い手を探すことに時間を割きやすいといえます。

4. 不動産を夫婦のどちらかが利用する場合

財産分与した家に住む

不動産を財産分与するもう1つの方法に、夫婦のどちらかが利用するというものがあります。この場合、いくつかの方法が考えられるため、確認をしておきましょう。

4.1 妻のみが不動産を利用する

夫名義だった不動産を妻が利用するというパターンです。夫に税金の滞納など、差し押さえが必要なトラブルが発生したら、居住している妻にも影響を受けてしまいます。このようなトラブルを避けるためにも、妻が不動産を利用するのであれば、名義を妻のものに変更しておいたほうがいいでしょう。また、住宅ローンについても誰が支払いをするのかを協議する必要があるでしょう。

夫婦の共有名義であっても、1人が抜けて個人名義になる場合、名義変更が必要です。
既に名義人であっても登録免許税として、不動産の2%の金額が発生します。10~100万円単位で発生する税金。どちらが支払うといったルールないので、支払いが難しい場合は相手側に交渉しておきましょい。

債務者の変更をする場合は、債権者の許可も必要となるため注意をしてください。なお家を所有する妻は、その対価として不動産売却価格の半分を支払うことになります。

4.2 名義変更をせずに妻が不動産を利用する場合

もう1つの方法として、名義変更をせずに妻が家賃を夫に払うという方法があります。特に子供がまだ小さく、引っ越しをすることが難しいといった場合には、このような方法も取られるようです。家賃金額は、一般的に住宅ローンの支払額よりも低くなるようなので、子供のことを考えるのであれば検討してみる価値はあるでしょう。

4.3 引っ越し費用や固定資産税は誰が負担するのか

どちらかが家を出ていく場合の引っ越し費用や、それにともなうゴミの処理に関しては、一般的には引っ越す側が負担をするケースが多いようです。

その年の固定資産税については、不動産の名義人が支払いを行わなければいけません。共有名義の不動産だとしても、基本的に税金は固定資産税の代表納税者が納めることになっています。そのため共有名義人は、負担分を代表納税者に振り込む必要が出てきます。

5. 財産分与に関係のある税金を把握する

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財産分与をするにあたって、贈与税と譲渡所得税との関係性を確認しておきましょう。

5.1 贈与税はかからない

財産分与は、贈与ではなく財産分与請求権に基づいて分け与えられたという扱いになります。そのため贈与税はかかりません。ただし、財産分与された額が共有財産やそれ以外の事情を考慮しても多すぎる場合、また贈与税を免れるための離婚である場合は贈与税の対象となります。

5.2 譲渡所得税は所有期間で税額が変わる

譲渡所得税は、不動産譲渡によって得た所得から、不動産購入価格と譲渡費用を差し引いても利益が出ている場合に課税の対象となります。ただし、所有期間が5年を超えるかどうかで、税率は変わるため注意してください。

所有期間税率
短期譲渡所得(5年以下)譲渡所属税39%(所得税30%、住民税9%)
長期譲渡所得(5年超)譲渡所属税20%(所得税15%、住民税5%)

また、復興所得税として基準所得税額の2.1%の納税も必要となります。

5.3 3,000万円特別控除

居住用の不動産なのであれば、譲渡所得があったとしても最高3,000万円までは控除することが可能です。なお、この特別控除は夫婦間や親子間での譲渡には適用されないため、婚姻関係を解消している必要がある点に注意してください。

また、より詳しく知りたい場合は財産分与時の税金について解説している下記リンクを参考にしてください。

6. 不動産の財産分与は売却も選択肢に

財産分与で家を売却

婚姻期間中に住んでいた不動産を、財産分与でもらうと今までの生活をそのまま続けられるますが、相手側の名義のままであれば、様々な問題が生じる可能性が出てきます。後々売却する際にも、手続きが複雑で固定資産税を払うことになります。

ローンが残っている場合は、完済までローンを支払っていくことも必須です。子供などがいない、既に独立している場合は、ここで処分することを選択肢にいれてみてはいかがでしょう。そのほうが、後々楽になることも考えられます。

財産分与を有利に運ぶためには、なによりも事前の準備が大切です。特に大切なのが相手の財産を正確に把握することだと考えておきましょう。なぜなら、日本では夫婦間で財産隠しをしても罪に問われることはありません。

そのため、離婚による財産分与では所有している資産を隠すということは大いにありえます。それに対する対策として、相手名義の財産を明確にすることが重要です。

そして価値が不明瞭な不動産の価格についても、相手より先に把握しておきましょう。何事も先手を打ち、対策を事前に考えておく必要があります。結局のところ、財産分与はお互いの同意で成立するのものです。そのためトラブルが起こらないように、弁護士への依頼、公正証書の作成も忘れずに行いましょう。