不動産買取業者の選び方。メリット・デメリットも詳しく解説

不動産を売却する時に仲介以外の方法があることをご存知でしょうか。
売却というと不動産会社に買手をさがしてもらうことを思い浮かべる人が多いと思います。

しかし、「転勤の都合で早く売りたい」「離婚後に家を早く売りたい」など売却には人それぞれの理由があり、早く売りたい人も多くいます。

仲介での売却では、いつ売れるかやいくらで売れるかは、契約時までわかりません。

そのような時に利用できるのが、「不動産買取業者」です。
不動産買取業者では売主から直接不動産の買取を行っています。

ここでは、

  • 不動産買取業者の買取とはどのようなものか
  • どのようなメリットやデメリットがあるのか

を解説しているので、売却の際の参考にしましょう。

1. 不動産買取業者の買取方法

不動産買取業者1

不動産の買取を依頼する時には、販売期間がない買取方法と、販売活動後売れなかった時に買取を行う買取保証があります。
自分の状況に合わせて買取方法を選択しましょう。

1.1 業者が即購入する即時買取

不動産の売却の際に買取を依頼すると、現地での物件の調査後に査定を行い、買取価格の連絡があります。
多くの場合、買取の査定を依頼して査定額を提示するまでを数日中に行う買取業者が多いようです。

そして、買取価格で売主と買取業者間で合意が得られると、売買契約が成立します。
そのため、査定の依頼後、早い場合だと1週間から10日で現金を受け取ることができます

1.2 市場売り出し期間のある買取保証

売却までの時間が限られている場合には、即時買取が適していますが、それほど急いでいない場合や、販売活動に抵抗がないのであれば、売却活動をしてみて売れなかったら買取をしてもらう方法もあります。
この場合、あらかじめ売却活動期間と買取価格が決められていて、その期間中に売買契約が成立しなければ不動産会社が決められた金額で買い取りを行います。
この方法だと実際に不動産が市場価格での売却ができるかどうか活動してみて、希望価格での売却ができない場合に確実に買い取ってもらえるので「売れないかも」というストレスを持つことなく売却活動が行えます。

家や土地などの売却を検討する場合、不動産会社に仲介として依頼するのが一般的です。しかし、急な転勤などで売却を急いでいる場合には、買取も考えられます。一般的な仲介の売却に比べると、買取は売却までの期間が短い、すぐに現金化できるという特徴があります。メリットが大きいようにみえますが、ここには陥りやすい注意点があります。

2. 不動産買取業者を見極めるポイント

不動産買取業者2

トラブルを回避するためにも、買取業者の選び方は大切です。また、選ぶ買取業者によって買取価格は異なります。
事前にインターネットなどを利用して買取業者の情報を集めて、スムーズに売却を進めましょう。

2.1 価格交渉に応じてくれるかどうか

買取業者に買取を依頼すると、最初に物件の調査が行われます。その後、査定額が提示されますがこの金額を鵜呑みにするだけでは、高く買い取ってもらうことはできません。

まず、なぜその買取価格になるのかなど査定の根拠をたずねてみましょう。

査定額において的確な説明を聞くことができれば買取価格にも納得がいくでしょう。買取業者は買取後その不動産に付加価値をつけて、売ることで利益を上げています。
そして、買取価格と販売価格の差額から経費を引いた分が利益となります。

そのため、ほとんどの買取業者は安く買い取らないと利益をだせません。

買取業者への売却では、買取価格の相場を知り、査定額に対して価格交渉を行うことで高値での売却へつなげられます。
そのため、価格交渉にも柔軟に対応してもらえる買取業者を選ぶことが大切です

不動産を買い取ってもらう時には、相場を知ることは大切です。しかし、買取は相場より安いと言われており、なぜ安くなってしまうのかについて解説します。また、不動産買取の仕組みや買取を選ぶメリットについても解説しますので参考にしてください。

2.2 買取実績や口コミ

買取業者の中には、少しでも利益を出すために買いたたく業者が存在します。
そのため、事前に買取業者について調べずに買取を依頼すると、悪徳業者を引き当ててしまうこともあります。

そのため、買取業者を選ぶ時には、ネットなどを利用して買取業者の買取実績や口コミなどを確認することが大切です。

口コミなどを調べると、担当者の対応や買取価格などを入手することもできます。
また、その買取業者がどれくらいの実績があるかの確認や行政処分歴なども調べることも、トラブルなく売却するためには重要です。

買取業者は国土交通書や都道府県庁等から免許が交付されているので、免許が発行されている行政庁で行政処分歴を確認できます。
顧客とのトラブルが多い買取業者を避けるためにも、事前に行政処分歴を確認しましょう。

2.3 強引な契約を迫ってこないか

不動産の取引は高額になることが多く、買取業者が1件の買取・再販で得られる利益も物件によっては高額になることもあります。

そのため、より利益が出そうな物件の買取依頼があった場合には、顧客を逃がさないように脅しをかけてくる場合もあるようです。

買取をせかしたり、暴言があるような場合にはその買取業者との取引は見送りましょう。

また、中には登記簿情報を確認して直接電話で買取を促す業者もあります。そして、中には半ば無理やりに買い取りを進める業者も中にはあるようです。

そのため、知人からの紹介だからといって安心せずに、必ず買い取りを依頼する時にはその買取業者について自分で調べましょう。

2.4 相場の誤魔化しがないか

買取業者が出す査定額を鵜呑みにすることはとても危険です。査定額は買取業者の査定方法やそれまでの実績で大きく差が出ます。

そのため、事前に自分で所有している不動産の相場価格を調べることで、出された査定額が適正なものかが判断できます。
買取業者の中には、売主に対して土地や建物の価値がないと思い込ませることで、安く買取りより利益を出そうとしている場合があります。

よって、査定額を確認する時には、市場価格から買取査定額の相場を確認しておき、かけ離れた金額でないかを確認しましょう。

そして、なぜその金額になるかを必ず確認しましょう。

納得ができるような説明がされないのであれば、不動産の価値を隠して安く買いたたこうとしている可能性があるので注意が必要です。

2.5 決済の期間がおそくないか

一般的に、買取業者に査定を依頼してから決済まで1カ月程度になることが多いようです。しかし、中には決済の時期を先延ばしする業者があります。
通常、買取査定を行ってから資金を調達するまで2カ月もあれば十分です。

それ以上先の決済を指定してくるようなら、他の理由があると考えてよいでしょう。

例えば、買い取った物件が売れてから決済を行うというような、自社のリスクを回避することを優先している場合があります。
そのため、買取の一番のメリットである「即時決済」ができないのであれば、一番のメリットがなくなりか会い取りを選ぶ意味が半減します。

不動産をより高値でスムーズに売却するためには、不動産会社選びと営業マンの手腕が大きく影響すると言っても過言ではありません。中には積極的に売却活動を行ってくれないケースもあるため、事前に営業マンが行う売却活動を把握しておきましょう。

3. 不動産買取業者を利用するメリット

ストレスなく早く不動産を売却したいと考えているのなら、買取は最適の売却方法です。ここで買取を利用するメリットを確認してみましょう。

3.1 短期間で売却できる

業者買取の一番のメリットは、価格にさえ納得ができればすぐに売却できるところです。

仲介業者を利用した場合には、査定から決済・引き渡しまで3カ月以上かかることがほとんどです。
それに対して買取なら、査定から決済まで最短で数日から10日で可能です。

そのため、転勤・相続の際の納税のためにすぐに売却しなければならない人には適した売却方法です。

不動産を早く売るためには、安く売り出す、買取を利用する、よい担当者を見極めるの3つがポイントです。買取はローンとの兼ね合いもあるので、総合的な判断が大切です。

3.2 即現金化できる

家を売却する時には、多くの場合、次の物件も併せて購入する人が多いでしょう。

その場合、住宅ローンを組んでいると売却金額で完済できるかや、新居のための購入費用を考える必要があります。
買取だと査定を依頼してから数日で売却することが可能です。そのため、すぐに現金を入手できます。

したがって、その後の資金計画も立てやすく、売れないかもというストレスを感じることもありません

また、新居のための資金に充てることができるため、先に物件を見つけている場合には手続きが進めやすくなります。

ローン中の家には抵当権が付いており、滞納すると金融機関は差し押さえて売ることができます。これが外れるのは完済した時で、つまり全額返済が売却の条件となるのです。

3.3 人知れず売却できる

通常、仲介で家を売却する時には、住んでいる間に内覧が行われることが多く、そのための時間調整が必要になります。また、内覧前には掃除する必要もあります。
しかし、買取なら買主に対する内覧は買取業者が買取後に行います。
また、買取業者が直接買い取るので広告を出して販売活動を行うこともありません
そのため、近隣の人に家を売ることを知られることはありません。そのため、人に知られずに売却したい人には適した売却方法です。

3.4 瑕疵担保責任が免除される

通常、仲介で不動産を売却した時には瑕疵(かし)担保責任があります。

これは売却後、一定期間の間に雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵(かし)が見つかった場合に売主が修復の責任を負うことです。
この瑕疵(かし)とは、買主が購入の時に確認できなかった瑕疵(かし)が対象となります。

買取なら買取業者が直接売主から買い取りします。

そしてその後、買取業者が売主となって買主を見つけて売却することになります。
そのため、瑕疵(かし)担保責任は免責となります。

3.5 買手がつかないような物件であっても買取可能

相続して長く放置していた空き家や、個人で購入することがないような50坪を超える広大な土地、事故物件等の買手が見つからないような不動産の場合には、買取業者に買取を依頼するとよいでしょう。

買取業者にはさまざまな種類があり、扱っている不動産が違います。
そのため、所有している不動産に合った買取業者を選ぶことで、仲介ではなかなか買手を見つけられないような不動産でも買い取ってもらえる可能性があります。

特に、市街化調整区域にある古い建物や土地、再建築不可の物件など売却活動をしても長期間買手が見つからない場合には、買取を検討してみるとよいでしょう。

家が売れない理由は、大きく分けると価格・物件・不動産会社の3つしかありません。もちろん、それらをどうするかにはいくつもの方法がありますが、何を行うかもケースバイケースなので、よくある状況を想定して紹介します。
市街化調整区域にかかる制限は価格や融資にも影響があり、そこにある家や土地は売れにくいと言われます。その特効薬となるような方法はありませんが、比較的売れやすい物件には特徴があるので、それら知っておいた方がよいことをまとめて紹介します。

4. 不動産買取業者を利用するデメリット

不動産買取業者4

売主にとっては、時間も手間も少ない買取ですがデメリットもあります。デメリットを知って、買取にするか仲介にするかを検討すると良いでしょう。

4.1 仲介に比べて価格が安くなる

メリットが多い買取ですが、1つだけ大きなデメリットがあります。
それが売却価格が市場価格よりも2割から3割程度低くなることです。

買取業者は物件の買取後、リフォームを行ったり、新築を建てて再販します。そのため、リフォーム代金や更地にして家を建てるための費用が必要です。
それに人件費や利益などを考慮して買取価格を出します。そして、購入・販売の際の税金や司法書士に手続きを依頼する際の報酬等の費用もかかります。

そのため、買取価格は市場価格よりも低くなります。
しかし、買取だと仲介手数料がかかりません。
そのため、仲介手数料や売却予定価格などを調べ、買取価格と比較し手間や時間などを考えて検討すると良いでしょう。

4.2 足元をみられやすい

一般的に不動産を売却する時には、仲介を思い浮かべる人が多いでしょう。仲介なら自分が希望する価格での売却が可能です。

しかし、買取だと業者が提示した価格での売却になります。

そして、家を早く売りたかったり、すぐに現金が入り用だったりと理由がある人がほとんどでしょう。

そのため、買取業者に弱みに付け込まれやすく、価格や決済時期なども妥協しがちです。
そのため、ネットなどで口コミを確認して、強引な営業をおこなっていないかや、買取価格に対する不満が多く掲載されていないかを確認し、親身になって状況に合わせた買取を行ってもらえる業者を選びましょう。

5. 安く買いたたかれないために注意するポイント

不動産買取業者5

高値で売るためには事前準備が大切です。所有している不動産の状況や相場価格を把握し、自分の不動産の売却に適した買取業者を選びましょう。

5.1 4~5社に査定依頼をする

買取業者に買取を依頼する時には、複数の買取業者に査定を依頼することが鉄則です。
なぜなら、査定額は買取業者によって大きな差がでることがあるからです。そのため、最低でも4~5社の買取業者に査定を依頼し、比較・検討しましょう。

そして、査定額が低くならないように物件のアピールポイントをしっかりと伝えて、査定額に反映されているか確認しましょう。
この際、事前に相場価格を確認しておくことも大切です。
また、複数の買取業者に査定を依頼することで、買取業者同士を競合さえることで高い査定額を導き出すことができます。

5.2 仲介会社を通す

買取を検討している時には、仲介業者に相談することも1つの方法です。

仲介業者は多くの購入希望顧客を抱えています。
そして、買取業者の情報を把握していることもあります。

また、仲介業者は広く物件情報を広めるノウハウを持っているため、幅広い地域から購入希望者を探すこともできます。

そして、その中でもより高く買い取ってもらえる買主を見つけてもらえる可能性があります。
仲介業者を通すと仲介手数料がかかりますが、価格を競合させてより高値で買い取ってもらえるでしょう。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

6. 買取は業者を見極めて納得のいく買取金額を交渉しよう

不動産買取業者6

買取でのメリットは余計なストレスなくスムーズに早く売却できることにあります。

しかし、買取だと売却価格が安くなるというデメリットがあります。
早期売却を望む場合や、現金を早く入手したい場合には仲介よりも買取が適しています。

しかし、買取だから価格が安くなると諦めずに、きちんと説明を受け納得のいく価格まで交渉することが大切です。

交渉するためにも、所有している不動産の相場価格を把握することが大切です。

そのためには、複数の買取業者に査定を依頼して、それぞれの査定額を比較し高値で買い取ってもらえる業者を選ぶと良いでしょう。

しっかりと下調べをして買取業者を選び、より高値で買い取ってもらえるように備えましょう。

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