家の買取で損をする?一般売却との違いと買取がおすすめの人とは

家を買い取ってもらう
家の売却といえば、不動産会社に買主を探してきてもらう仲介が一般的です。

しかし、その他の方法で買取というものがあります。

買取と仲介の違いとは何でしょうか、またどちらの方が高く売却できるのでしょうか。

買取という言葉を聞いたことはあるけどイマイチよく分からない、どちらを選べがいいのか分からない。

そういった方に買取の解説と売却方法を解説します。

1. 家の買取売却のメリットとは

家を買い取ってもらうメリット
家を売却する際に買い取ってもらうことでどのようなメリットがあるのでしょうか。

まずは良い面から紹介します。

1.1 不動産を現金化できる

家の買取は不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけてもらい売却することもできますし、直接不動産会社に買い取ってもらうこともできます。

買取業者に家を買い取ってもらう場合には、不動産会社が家の査定を行って、その査定額に合意できればすぐに買い取ってもらえます。

そのため、すぐに家を現金化できるというメリットがあります。

仲介業者だと買主を見つけるところかはじめなくてはならず、最悪の場合買主が見つからないこともあります。

1.2 仲介手数料がかからない

買取業者に家を買い取ってもらうと仲介手数料がかかりません

これは、不動産会社が買主となって家を購入するため、仲介にかかわる業務を行っていないからです。

不動産会社に仲介を依頼して家を売却する際の仲介手数料は、売却価格のおよそ3%程度になることが多く、売却の諸費用の中でも高額の支払いになります。

この仲介手数料がかからないというのは、かなりの売却にかかる費用を節約できるということです。

1.3 近所に知られることなく売却できる

家を不動産会社の仲介で売却する時には、その家の物件情報をポータルサイトに登録したり、チラシをポスティングしたりして売却活動を行います。

そのため、家を売ろうとしていることが近所の人たちに知れてしまします。

離婚での物件売却や、ご近所トラブルでの引っ越しのための売却の時にはあまり家の売却を知られたくないものです。

買取業者に家を売却するのなら買取業者が直接買うため、買主を探すための販売活動がありません。

そのため、近隣の人たちに家を売ろうとしていることを知られることはありません

1.4 様々なタイプの不動産を買取してもらえる

買取業者が買取をおこなっている不動産の種類は幅広く、一般の住宅からマンション、投資用のアパートなどの買い取りも行っています。

空き家などで建物が老朽化していたり、経年劣化で設備が古い住宅も基本的には買い取りを行っています。

買取業者は物件を買い取ってリノベーションなどの付加価値を付け、それを再販して利益を出しています。

そのため、個人では売却できないような物件でも買い取ってもらえるのです。

しかし、買い取っても再販できないような物件の場合には、買い取りを断られることもあるので注意が必要です。

1.5 リフォームの費用が不要

家を仲介業者を通して売却する時には、購入希望者に対して内覧を行うのが一般的です。

この場合、売却できるようにリフォームやハウスクリーニングが必要になる場合があります。

対して、買取業者に売却する時には、買取業者がリフォームやリノベーションを行って再度販売します。

そのため、売主がリフォームなどを行う必要がなく、余計な費用がかからずに済みます

2. 家の買取売却のデメリットとは

家、買取のデメリット

買取の場合のデメリットは1つ。

仲介で売却するより売却額が安くなってしまうことです。

先程解説した通り、買取の場合は買い取った後に家のリフォームやクリーニングが行われます。

そのため買取業者はその分を差し引いた額で不動産を購入しなくてなりません。

そのため、一般売却より安い価格で買取になってしまうのです。

買取業者が買い取る価格は仲介での売却価格よりも30%程度安くなることが多いようです

そのため、住むつもりのない家を相続してしまった人や、空き家化した家、離婚転勤などで早急に売却し住み替えた家と考えている人、近所に知られずに売却したいなどの理由がある人には最適な売却方法ですが、売却金額には妥協が必要です。

住宅ローンの残債が多く残っていて高値で売却したい人や、駅近や東京都心などですぐに買主が見つかり高値で売却できる可能性がある場合には、買取よりも仲介で売却したほうがよいでしょう。

買取についてより詳しく知りたいなら以下の記事もあわせて参考にしてください。

https://www.tochikatsuyou.net/sell/purchase/

3. 不動産買取業者を選ぶポイント

家の買取業者を選ぶポイント

仲介を行っている不動産会社は基本的には仲介のみで買い取りをしていません。

大手の不動産会社であれば関連会社での買い取りを行っています。

そのため、買取を依頼する時には、買取業者を選ぶ必要があります。

下記の特徴を見て比べながら不動産会社を選んでみましょう。

仲介業者買取業者
  • 買取よりも高値で売れる
  • 仲介手数料がかからない
  • 売却時期や売却価格が売れるまでわからない
  • 売却に時間がかかる
  • 資金計画がたてにくい
  • 瑕疵(かし)担保責任あり
  • 売却活動が近所に知れる
  • 仲介手数料が必要
  • 買取価格は安くなる
  • 現金が早く手に入る
  • 資金計画が立てやすい
  • 瑕疵(かし)担保責任が免責
  • 近所に知られることなく売却できる
  • 仲介手数料不要

3.1 大手不動産メーカーに依頼する

不動産会社は業務内容によっていくつかにわかれています。

そのため、不動産会社によっては買取を行っていない不動産会社もあります。

家の買い取りを依頼する時には買取を専門に行っている不動産会社を選ぶことが重要です。

大手の不動産会社メーカーであれば資金力もあり、補償内容もしっかりしているので積極的に買取を行っているところが多いです。

中小の不動産会社だと資金力が足りず、買取の際に即決できずに一番のメリットである速さが失われる可能性があります。

3.2 買取を得意とする業者を選ぶ

住宅や都市の開発を行う不動産会社や新築物件を販売する不動産会社、賃貸物件を管理する不動産会社、売買を専門とする不動産会社などそれぞれに得意な分野があります。

そして、買取は大手の不動産会社が行っていることが多いです。

中小や地域密着型の不動産会社では、物件を買い取る資金力の不足から買取を行っていない場合もあります。

これらの不動産会社は仲介や賃貸をメインで行っていることが多いです。

そのため、買取を依頼するのであれば、買取を専門に行っている不動産会社を選ぶ必要があります。

この買取業者の選択を間違うと、売却価格が低くなる可能性があります。

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4. 買取で住宅を売却する時の流れ

家の買取の流れ

買取での売却は販売期間がないので早く売却することができます。

そのため、売主の行動にもスピードが求められます。

せっかくの早く売れるというメリットを自分で潰さないように、買取の流れは把握しておきましょう。

4.1 家を売却する時に必要な書類

家を売却する時には以下の書類を用意しましょう。

  • 身分証明書
  • 住民票
  • 印鑑証明
  • 登記済み権利証(または登記識別情報)
  • 実印

上記のものは売却する時に必ず必要な書類です。

また、査定を行う時には以下の書類を準備しておくと査定をよりスムーズに正確に行うことができます。

  • 固定資産評価証明書
  • 登記済み権利証(または登記識別情報)
  • 建物図面
  • 地積測量図
  • 購入時のパンフレット

これらの書類を用意し詳細な物件データを提出することで、より正確な査定額が出せます。

できれば査定を依頼する前に用意しておきましょう。

4.2 買取価格の提示と打ち合わせ

複数社に査定を依頼後、買取価格を提示してもらいます。

そして、その買取価格や担当者の対応の仕方などを見ながら買取業者を選びましょう。

その後、売買のスケジュールを決めたり、物件の引き渡しの際の条件や時期、代金の決済時期なども打ち合わせの際に確認を行います。

この時に物件内にある家具を処分するのかや、空調設備をどうするかなども確認しておくとよいでしょう。

場合によっては買取業者が一緒に回収を行ってくれる場合もあります。

4.3 売買契約を締結と残金決済

売買契約当日に残金の決済も行います。

売買契約は通常、金融機関で司法書士立会いの下行われます。

住宅ローンが残っている場合には、売却代金で完済し抵当権抹消手続きも併せて行います。

売却代金を受け取って、固定資産税などの清算金を受領します。

そして、売主は引っ越しを行い、不動産会社に鍵を渡して取引が終了です。

5. 家を高く買取ってもらうポイント

家の買取ポイント

家を売るタイミングは売却価格に影響します。

時間に余裕があるのであれば、高値で売却できる時期に売却することをおすすめします。

5.1 家を売るタイミングを考える

家を売る時には売る時期を考えることで、高値での売却の可能性が上がります

今は2020年のオリンピックを控え東京の都心部の駅周辺やホテル街、繁華街など観光客が多く集まる場所では地価が上昇しています。

ただし、この地価の上昇はオリンピック直前までだと予測されています。

また、地価は新しく駅が作られるなど、再開発が予定されている地域でも上昇します。

2019年の公示地価が発表されましたふが、田舎の土地でも27年ぶりに上昇しました。

今不動産の価格は上がっている時期でしょう。

そして、季節で考えるなら2月・3月がおすすめです。

4月の新生活がスタートする前の時期が一番高く売れる可能性があるからです。

家の売却価格には築年数も大きく影響します。

戸建てでは築15年までが売り時と言われています。

マンションなら6年から15年の間に売ると良いでしょう。

そして、売却の時にかかる税金も家の所有期間が5年と10年のタイミングでも税率は変わります。

居住用の家であれば3,000万円の特別控除があるので、税金の支払いがなくなることが多いです。

所有期間10年超えた家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税の税率が低くなる軽減税率の特例を受けることもできます。

この場合、税率は14.21%に軽減されます。

ただし、適用されるためには課税譲渡所得が6,000万円以下だけで、それを超えると20.315%となります。

5.2 査定は数社に依頼する

家の買取価格は買取業者によって金額が異なります。

なぜならそれまでの買取実績やその不動産会社のノウハウなどが影響するからです。

そのため、買取業者を選ぶ時には少なくとも3社以上に買取査定を依頼するのがポイントです

複数の買取業者に査定を依頼することで、査定額を比較して買取業者を選ぶことができます。

また、買い取り価格を交渉するときにも、他社の査定額を提示して交渉することが可能です。

買取価格は仲介での売買価格の6割から8割程度になるため、少しでも高値で買い取ってもらえるように工夫が必要です。

そのため一括査定を利用すると、一度に複数の不動産会社に買取査定を依頼できるので信頼できる業者を見つけられます。

自宅にインターネットがあれば簡単な入力をするだけで査定の依頼ができるため、早くたくさんの査定を依頼することができます。

複数の査定額を見ることで相場価格の把握にもつながるので、家の買い取りを予定しているのなら、一括査定を利用することがおすすめです。

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6. ローンが残っている場合は抵当権抹消登記が必要

家買取のために抵当権抹消
住宅ローンが残っていて抵当権が設定されたままの家を購入する人はいません。

これは買取でも同じです。

抵当権が設定されたままの家を購入すると、返済が滞った時点で抵当権が実行され所有権を失うリスクがあるからです。

そのため、買主は抵当権の抹消を契約条件に入れることが通例です。

そのため、売主は抵当権が設定されたままで家の売却はできません。

住宅ローンが残っていて抵当権が設定されている場合には、売却代金でローンを完済し、同時に抵当権の抹消手続きを行います

家の売却の際には抵当権抹消登記のほかに、所有者移転登記もしなければなりません。

同時に二つの登記の手続きを行うことになり、手続きが複雑になります。

7. 抵当権抹消登記の手続きの仕方について


法律が関連してくる申請は難しく、なかなか自分でやるのは億劫ですよね。

しかし、お願いした場合は、料金も気になります。

自分でやると司法書士にお願いするのと、どのように違うのでしょうか。
 

7.1 自分で行う

抵当権抹消登記は自分で行うことができます。

必要書類を揃えて抵当権抹消登記申請書を作成して、法務局に持ち込んで申請を行います。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円、戸建てなら土地と建物で2,000円です。

マンションなら敷地権の数で変わりますが、敷地権が2つあるなら専有部分の建物をプラスして3,000円です。

そして、申請書類を作成する際に必要な登記事項証明書を入手するのに600円かかります。

これはオンラインで請求することで少し安くすることが可能です。

そのほか、郵送代などを入れても2,900円程度で済ますことができます

ただし、自分で登記を行う時には物件のある所在地の法務局に平日の8時30分から5時15分の間に手続きを行わなければなりません。

また、登記完了後にも書類の受け取りに行く必要があります。

抵当権抹消をする際の注意点やコツを詳しく知りたい場合は下記リンクを参考にしてください。

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消手続きを行います。抵当権は、設定するときには金融機関が行ってくれますが、抵当権抹消手続きは自分で行わなくてはなりません。この記事では、自分でもできる抵当権抹消の流れについて徹底解説します。

7.2 司法書士に依頼する

平日に忙しくて時間がとれない人や申請書の作成が苦手な人は司法書士に依頼するとよいでしょう。

司法書士に依頼すると、法務局に出向く時間を節約できますし、正確に書類を作成してもらえるため、スムーズに手続きを進められます。

費用は司法書士への報酬も含めて18,000円ほどかかりますが、早く確実に登記をすませることができます。

8. 買取は価格が低くなるがすぐに現金化したい場合はおすすめ

家買取のすすめ
買取は価格が低くなるため高値で売却したい人には向いていません。

しかし、買取の場合は早く売却できます

そして、売却価格も提示額に納得しての契約なので、その後の値下げもありません。

そのため、相続で税金の支払い期日が迫っている人や転勤などで売却を急いでいる人には最適です。

また、相続した家を売却して遺産を分割する時には、買取価格がすぐにわかり、はっきりしているので分けやすくなります。

住み替えの際の資金計画も立てやすいでしょう。

家の買い取りにはこのようにメリットがたくさんあります。

家の状況に合わせて、買い取りを検討してみてはいかがでしょうか。