土地の名義変更に必要な証明と確認事項とは。自分でやることは可能?

土地の名義変更をする

土地を新たに取得したときに避けては通れないことが「名義変更」です。

不動産の購入であれば一連の流れで行うため漏れなく進行するはずですが、相続や贈与の場合は不動産会社が仲介しません。

つまり、手続きや何かしらの手配を自ら積極的に行う必要があります。

全ての手続きを自ら行うことが大変な場合は、司法書士などの専門家に依頼しましょう。

依頼するべきか自分でもできるかは、取得する土地や書類の事情や他の権利者の存在が強く関係するため、一概には言えません。

手続きに必要な書類を理解し、その他の事情も含めて検討してみましょう。

1. 名義変更をしないといけない場合とは

名義変更する場合には
土地や建物、マンションなどの不動産を売買したときや譲り受けた場合は、法務局の登記簿に登録されている土地名義を変更しなければなりません。

引き続き、同じ家で生活していたとしても、できるだけ速く名義変更を行う必要があります。以下で名義変更が必要になるケースを見てみましょう。

1.1 相続による名義変更

名義人である被相続人の死去にともない、土地や家を相続がした場合。

相続に関しては、この日までしなければいけないという期限はありません。

しかし、名義変更していないと、死後何年経過してもなくなられた名義人の名で固定資産税の支払い通知が発送されます。

名義人は亡くなられているため、実際に支払うことはできませんが、納税の義務は相続人に付与されます。

また、遺産分割協議を行い、どのように分割するかを決めないと、相続登記を行うことができません。

そして、家や土地を共有名義で相続すると、将来売却したい時や、活用したい時には、共有者全員の同意が必要になります。

また、相続登記を行わず名義を被相続人のままにしていると、将来、次の相続が発生したときに相続の手続きを進める妨げになります。

そのため、相続の際の名義変更は速やかに手続きを行うほうが後々楽になります。

被相続人が亡くなってから相続登記をするまでの流れは以下の記事を参考にしてください。
↓↓
【土地を相続】流れから相続税・費用まで。兄弟で分割する方法とは|土地カツnet

1.2 両親からの贈与や離婚による財産分与

両親から土地を譲り受けたい場合、贈与という形での名義変更を行いましょう。

贈与後、名義変更をしておかないと名義人が亡くなった場合、相続財産として認定され全相続者の分割になります。

また、贈与で名義変更をすると贈与税がかかることになりますが、相続時精算課税制度を利用すると、累計贈与額が2,500万円までなら生前贈与で支払う贈与税をなくすことができます。

ただし、2,500万円を超える部分においては、一律で20%の税率で相続時に税金の支払いがあるので注意が必要です。

また、離婚した時の財産分与で、土地を夫から妻へと財産分与された場合には名義変更が必要です。

名義変更を行わないと売却もできませんし、担保を設定してお金を借り入れることもできません。

原則、離婚での財産分与の際には贈与税は課税されません。

しかし、この財産分与の登記は離婚後に行わないと、贈与とみなされて贈与税が課税されるので、離婚が成立してから登記を行いましょう。

1.3 売買による名義変更

不動産を購入、売却した場合も速やかに名義変更が必要です。

売買契約が終わっても名義変更をしていないと、不動産は自分のものとはいえません。

基本的に、売買契約は不動産会社を通しておこなうことが多いため、名義変更も契約手続きの中に含まれています。

名義変更も含んだ個人売買した場合は、登記事項証明書等を提出してもらい名義変更をされているか確認しておきましょう。

2. 土地の名義変更は自分でできるのか

名義変更は自分でできる?
土地の名義変更を簡単に説明すれば、登記事項証明書に記載の所有者の名義を変更することです。

委任状を用意すれば司法書士に依頼して変更してもらうことができます。

これは便利な一方で、依頼の費用がかかることがデメリットです。

節約を考えれば自分で手続きすることがおすすめですが、現実的
に可能なのでしょうか。

2.1 自分で名義変更はできる?

自分で土地の名義変更をする場合は、書類を揃えて法務局の登記所で手続きすることになります。

その土地を管轄する法務局でなければならないため、たとえば東京の登記所で北海道の土地を登記することはできません。

まずは、所有する土地がどこの管轄になっているのかは事前に確認しましょう。

確認さえできれば手続きや書類の郵送はオンライン申請によって登記ができます。

2.2 自分でやるリスク

土地の名義を変更するということは資産である土地を贈与したことになるため、一般的に贈与税や不動産取得税が発生します。

資産価値のない土地であれば贈与税が高額になる心配はありませんが、高額の資産価値のある不動産は注意が必要です。

法務局で名義変更登記をする際は贈与税に関する説明を受けることがあまりないため、後日忘れたころに税務署から多額の贈与税支払い通知がくることもあるようです。

そのため、自分で登記の手続きを行う際には贈与税の額や登記に係る費用などがどれくらいかかるのか、事前に確認して準備する必要があります。

専門家である司法書士なら、名義変更後におきる諸費用等の説明もしてくれますし、特例制度などを使って贈与税の節税にも考慮しながら手続きをおこなってくれます。

2.3 司法書士に依頼するメリット

司法書士が土地の名義変更を行う場合、まず不動産がどのような登記状態になっているのか調査を行います

祖父名義の土地がそのままであったり土地と建物が違う名義人だったりと登記事項証明書をみると、思っていたものと違うことも多々あります。

そのため、まず初めに登記事項証明書で現在の所有者を確認し、私道部分の権利の有無の確認をしてから登記の手続きを進めます。

また、相続による名義変更は複数の相続人がいることもあります。

過去に名義変更しておらず3世代前の曽祖父名義のままということもあります。

土地の名義変更がされていないということは、遺産分割協議も行われていない可能性があります。

遺産を相続する時には、遺産をどのように分割して誰が相続するのかを、相続人全てで決めなければなりません。

そして、その内容を文書としてまとめたものが、遺産分割協議書です。

名義変更がされていない土地の場合には、すべての相続人を洗い出し遺産分割協議書に同意してもらう必要があります。

これらの手続きは、個人で行うと時間も手間もかかり、平日仕事で忙しい人にはこの作業は難しいでしょう。

司法書士に登記を依頼すると、これらの煩雑な手続きも確実に行ってもらえます。

2.4 司法書士の選び方

司法書士はすべての事務作業を代行してくれるので、これらの手間を省略できます。

選ぶ際にチェックしたいのは、不動産関係の手続きが得意かどうかです。

司法書士の方にも分野によって、得意不得意があります。

どの分野に力を入れているのか、どんな分野が得意なのかその事務所の実績などを見て判断しましょう。

料金に関しては、司法書士が各人で決められるため、金額にばらつきがあるのが現実です。

高いから良い、安いから良いとは一概には言えないでしょう。

登録申請は前途したとおり、オンラインでも申請できるので、司法書士は申請する土地と同じ場所にいなくても大丈夫です。

司法書士の方と何度かやり取りなども発生しますし、できれば今後名義変更の他にも売却や相続といった問題が出た際には再度お願いしたいですよね。

知識はもちろんですが、話しやすい・相談できるといった相性も重要です。

依頼する前には価格や手続きを確認するとともに、相性を見るためにも電話や直接会うなどして確認すると良いでしょう。

2.5 名義変更にかかる税金

名義変更にかかる費用は以下のとおりです。

相続による名義変更の場合、旧所有者の出生から死亡までの経歴がわかる戸籍謄本を添付する必要があります。

移転や除籍があれば、転居先から追加で戸籍謄本の取り寄せなければなりません。

その際は別途費用がかかります。

個人で名義変更をおこなえば、以下の費用で手続きできますが、司法書士に依頼すると報酬手数料がかかります。

司法書士事務所によって、すべての費用を含めセット料金として提示しているところもあります。

また、名義変更をする時は、登録免許税など税金など結構お金がかかるため、名義変更にお金をできるだけかけたくない人は自分で名義変更することも一つの手段です。

相続贈与離婚
登録免許税固定資産評価額×0.4% 固定資産評価額×20% 固定資産評価額×2%
登記事項証明書不動産の筆数×600円
登記原因証明情報戸籍謄本・450円贈与契約書戸籍謄本・450円
新所有者の住民票約200円
印鑑証明書全相続人×約200円旧所有者・約200円

2.6 共有名義にする場合の費用

共有名義にする場合も申請自体は1件分になるので、各費用は単独の場合とほとんど変わりません。

司法書士への報酬手数料も同額です。

登録免許税なども共有名義者間で折半すれば、個人で登録するより安くなるでしょう。

ただし、住民票や印鑑証明などは名義人1人ずつ必要になります。

3. 自分で名義変更をする手順

名義変更の手順
慣れていれば、自分で名義変更することは難しくはありません。

ただ、相続人が複数いる場合は、全ての人の署名が必要なため、資料の作成に時間がかかります。

分からないことがあったら法務局へ相談しながら進めていきましょう。

3.1 法務局に相談に行く

まずは、法務局に相談です。

Webや本で調べても分からないことなどあると思います。

法務局で相談をし、分からないところを潰していきましょう。

法務局は基本的に予約制になります。

事前に電話をし、相談枠を予約しましょう。

その際、持参した方がいい書類や持ち物なども相談しておきましょう。

相談時間は20~30分です。

次の予約がある場合は相談途中でも打ち切られてしまうので、事前に聞きたいことや書類を整理しておきましょう。

3.2 市役所で書類を集める

市役所などで必要な書類を用意しましょう。

元所有者が亡くなられているときは、元所有者の生まれてからなくなるまでの戸籍謄本が必要です。

遠方の場合は取り寄せてもらうことが必須です。

書類が手元にないと申請ができないため、諸々の書類を集めることを優先にしましょう。

3.3 戸籍謄本を読み書類作成

相続の場合は取り寄せた戸籍謄本をもとに遺産分割協議書を作成します。

戸籍謄本は自筆であったり旧字体のものがあったりと、解読が難しいものがあります。

それを解読しながら提出書類を作成、相続人の同意を得ることも必要です。
  

3.4 法務局に提出

最後に登記申請書を作成し、添付書類をつけて法務局に提出します。

訂正がある場合は、法務局から連絡がきます。

この流れを経て、無事手続き完了です。

最後に登記識別情報が発行されます。

登記識別情報は、昔で言うところの「権利証」なので紛失しないようにしましょう。

土地を売却する際などに必要になります。

その際に、発行された登記識別通知に登記名義人も記載されているので、そちらで名義が確かに変更されているかを確認しておきましょう。

4. 司法書士に任せたほうが良いケース

土地の名義変更の手続きとは

自分で名義変更をすることは可能ですが、状況によっては素人では難しい、手間がかかる場合があります。

そういった場合は、司法書士に任せた方が安心ですし時間的コストも削減できます。

ここでは司法書士に任せた方がいいケースをいくつか紹介します。

4.1 遠方の土地で書類の準備が困難な場合

土地の名義変更自体は郵送によって可能であるため、遠方の土地であってもわざわざ管轄の法務局に出向く必要はありません。

役所発行の書類も郵送してもらうことが可能です。

ただ、郵送でのやり取りが多くなることで書類の準備に労力と時間が非常にかかります。

遠方の土地であれば簡単に登記所へ相談に行けない場合も多いため、最初から司法書士に任せたほうがスムーズ進めることができます。

4.2 書類が古い場合

現在「登記事項証明書」という名前になった書類は、以前は「登記簿」で、手書きで作成されていました。

また、戸籍謄本も古いものであれば手書きでした。

旧字体が含まれているなど、判読しづらいこともあります。

取り寄せた書類が難しそうであればプロである司法書士に依頼することが無難でしょう。

4.3 離婚による財産分与

離婚による財産分与の場合は、全手続きを第三者に依頼することをおすすめします。

当事者間で手続きするとなれば、離婚したにも関わらず頻繁に会わなければなりません。

手続きに不備があれば何度も繰り返すことになります。

財産分与全般に関わる離婚協議書などの作成もあるため、一貫して司法書士に任せたほうが良いでしょう。

4.4 共有名義から単独名義

夫婦共有名義の住宅を単独名義にする場合も、司法書士に依頼したほうがスムーズです。

登録免許税は、住宅分の評価額ではなく共有分の評価額となることなど、複雑な手続きが必要です。

離婚により単独名義への切り替えの場合、第三者に依頼して進めていくことがおすすめです。

5. 土地の名義変更に必要な書類と期間

土地名義変更に必要な書類
土地の名義変更を自分でする場合に必要な書類を確認しておきましょう。

とくに相続に関しては書類の数が膨大であるため、漏れなく用意しなければなりません。

また、名義変更後に土地を売却する予定がある場合には、手続きにかかる目安となる期間も知っておくと便利です。

基本的には郵送手続で完了できますが、各種書類の手続きのために役所に行かなくていけない場合もあります。

ここでは、土地を取得する状況別に、必要な書類を見ていきましょう。

管轄の役所の開館時間に動けるかどうかも考慮しましょう。

5.1 相続

相続の場合、一人しか相続人がいない、あるいは遺言書に明確な相続分が記載されているのであれば名義変更までの手続きはしやすいです。

しかし、相続人が複数いて遺産分割協議をした上での相続となれば、遺産分割協議書の作成が必要となります。

明確に試算した上での分割協議となれば、数カ月はかかるでしょう。

書類集めや手続きだけでも4週間程度はかかります。

必要書類は下記の通りです。

  • 故人の戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本
  • 故人の住民票の除票
  • 相続人全員分の戸籍謄本と印鑑証明書
  • 新たに名義人になる人の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 権利証書と納税通知書
  • 遺産分割協議書または遺言書
  • 相続関係説明図

5.2 贈与

親子間の贈与、いわゆる生前贈与のほかに夫婦間での名義変更も贈与にあたります。

贈与の場合は相続よりも高い税金がかかるため、税務署での確認をしておくと良いでしょう。

贈与契約書の作成も必要ですが、これはフォーマットにのっとれば簡単に作成できます。

全ての書類が揃っていれば、郵送による手続きでも2週間あれば完了するでしょう。

必要書類は下記の通りです。

  • 登記識別情報通知
  • 印鑑証明書
  • 新たに名義人になる人の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 贈与契約書などの贈与を示す書類

ただし、生前贈与によって得た不動産は遺産分割協議で揉める原因になりやすいです。

たとえば兄弟の父が亡くなり、他に相続人はいないとします。

遺産は現金で1,000万円でしたが、一方で兄は父の生前に2,000万円の土地を贈与されていたという場合です。

本来であればその土地を含めた3,000万円を兄弟で2等分できたはずですが、弟としては現金1,000万円を全額相続しても不公平を感じるでしょう。

法的には差額の500万円を兄から弟へ支払う必要はないとしても、将来の相続人を抜きにして贈与の話を進めるのは得策ではありません。

そのため、生前贈与についても、事前に兄弟両方の了解を得てから贈与を行う方がよいでしょう。

5.3 財産分与

離婚による財産分与は、名義変更そのものよりも離婚協議に時間がかかります。

土地を売却して現金を分割する場合でも、どちらの名義で売るかなどを考えなければなりません。

財産分与の請求権は2年間でなくなってしまうため、弁護士や司法書士に依頼してスムーズに進めることがおすすめです。

自分で行う場合の必要書類は下記が挙げられます。

  • 登記識別情報通知
  • 固定資産評価証明書
  • 印鑑証明書
  • 新たに名義人になる人の住民票
  • 離婚協議書などの財産分与に関する書類
  • 戸籍謄本

5.4 土地の購入

土地を他者から購入して取得する場合には、仲介の不動産会社に相談しながら進めることで自力でも手続きしやすいです。

また、土地の売却をする場合にも買主への所有権の移転も同様です。

いずれにしても1~2週間を見込んでおけば問題ありません。

基本的には必要書類も取り寄せやすいものばかりであり、売買契約書の作成も仲介の不動産会社が行うことがほとんどです。

  • 登記識別情報通知
  • 固定資産評価証明書
  • 印鑑証明書
  • 新たに名義人になる人の住民票
  • 売買契約書

6. 相続と土地の名義変更の関係

土地の名義変更をしよう
土地の名義を変更するにあたって、最も悩むのは相続の場合でしょう。

元の所有者が亡くなっている以上、相続人だけで手続きをしなければなりません。

複数の相続人がいて、遺言書も無いとなれば協議する必要も出てきます。

今相続の問題に直面している方も将来起こる可能性がある方も、相続を上手に行うためのポイントを把握しておきましょう。

6.1 相続後の名義変更に期限はない

相続してからも親などの故人の名義のままにすることは可能です。

ただし、固定資産税等の税金は必ず徴収することになっているため、名義が故人のままでも相続した方には税の支払い義務が生じます。

これを混同し、税金を払っているのは自分だからと土地の権利を主張するケースがあります。

しかし、名義を変更していなければ土地の権利を主張することはできません。

名義変更に期限がないとはいえとくにメリットはないため、相続したらすぐに名義変更することをおすすめします。

6.2 土地を売却するなら名義変更が必要

親の土地を子が代理で売却することは可能ですが、親の委任状が必要となるため、亡くなってしまった後では委任状を作成できなくなります。

そして、土地の売却は故人の名義のまま行うことはできません。

名義変更前でも売却活動をすることは可能ですが、実際に売却するとなれば名義変更は必須です。

買主が決まってからでは遅いため、余裕をもって行動しましょう。

なお、土地を売却して複数の相続人で分ける場合は、一旦誰かの名義にして売却した後で分割することが一般的です。

兄弟との共有は後から揉めやすい

遺産分割協議が困難になり、問題を棚上げするために土地を共有にするケースがあります。

しかし、できることならこの手段は避けるべきです。

一旦共有してしまうと、その後から土地を売却ないし活用する場合、共有している相続人全員の許可を得なければならないのです。

また、もしその相続人の一人が亡くなっていて、その子や配偶者に権利が引き継がれているとなれば人数も増えて許可を得ることが大変になります。

将来的に揉めやすくなるため、土地の名義人は一人に絞るようにしましょう。

6.3 清算型遺贈という手段

「清算型遺贈」は、売却代金を相続人に遺贈する旨を故人が遺言に書いていたときに可能な方法です。

この方法を用いるとき、一般的には遺言執行者を決めておきます。

この遺言執行者には遺言に基づいて遺産を分配するために土地売却などの手続きを行う義務があります。

遺言執行者は、相続人と同じ人を指定することもできますが、トラブルを回避するため、事前に司法書士等の専門家を選定することが多いです。

この場合、まず相続人全員を名義人にした後で全員の同意として遺言執行者が単独で売却することになります。

7. 土地の名義変更前に確認すべきこと

名義変更は土地の運用の始まりです。

個人で行う場合でも司法書士に任せる場合でも、名義変更をする場合は以下のことを確認しておきましょう。

7.1 固定資産税や売却にかかる費用の問題

遺産分割にあたって一旦とはいえ名義人になると、固定資産税の支払いは名義人に通知されます。

固定資産税は毎年1月1日時点で所有している土地にかかることに注意が必要です。

仮に10月に相続した土地が12月に売れれば問題ありませんが、年をまたいで売れた場合には固定資産税を払わなければなりません。

売却額だけ平等に分けて固定資産税の支払いは名義人というのは不平等感が出るため、事前に話し合いましょう。

また、売却自体にも費用が発生します。

建物が老朽化しているなど価値がつかない場合には、解体費用が必要になるかもしれません。

解体費用は依頼する解体業者によって金額が大きく異なります。

そのため、解体を行う時には複数の解体業者の見積もりを取って、解体業者を選びましょう。

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7.2 相続人の中に借金がある者がいるか

相続によって土地の所有者が決定しても、名義変更せずに放置していた場合に問題が発生することがあります。

たとえば兄弟間で遺産分割協議が進行せず、とりあえず土地の名義変更を留保していたとしましょう。

しかし、いざ兄の名義にすることが決まり売却しようとした時、既に土地が弟に登記されてしまっていた、といったケースです。

実は、相続人の中に借金がある者がいた場合、その返済が滞っていると債権者が債権を回収するために法定相続分を確保するべく債務者名義に登記できてしまうのです。

これは法的に認められている手段ですから、後から権利を主張できなくなります。

このような事態にならないよう、名義変更を留保するのであれば、相続人に借金のある者がいないか確認する必要があります。

7.3 被相続人が土地の名義人であるか否か

たとえば父が亡くなり母も既に他界していたため、一人息子が父の土地を相続しようとしたとします。

当然、土地の名義変更だけで済むはずです。

しかし、いざ登記を確認すると祖父の名義になったままであるということがあり得ます。

この場合、父の名義ではない以上、祖父の遺産分割をした父の兄弟たちに確認をとらなければならなくなります。

さらに言えば、父の兄弟も亡くなっていた場合にはその兄弟たちの子孫にまで確認をとらなければなりません。

こうなると、到底自力では全ての手続きをすることが難しいため、司法書士に相談するべきといえます。

土地の売却活動をしていた中での発覚であれば、名義変更は急いで行いましょう。

8. 土地の名義変更は慎重に

土地の名義変更は賢く
土地の名義変更は取得から数日で行わなければならないものでもありませんが、放置すると様々なトラブルに関わります。

売る際に名義変更してなくて、売却できない場合もあるため、後でトラブルにならないように速やかにおこないましょう。

書類の取り寄せは自分でできるとしても、その判読が難しかったり、時間と労力がかかります。

費用を抑えたいのであれば自分で手続きするのもいいですが、他の権利者との関係が複雑であれば司法書士などの専門家に依頼することが無難と言えます。

司法書士に依頼する金額は幅があるため、自身の考える金額でやってもらえる司法書士を探すというのも手です。

また、売却時は名義変更を含めて信頼できる不動産会社に相談することが大切です。思わぬトラブルに発展させないよう、確認事項を忘れず、慎重に進めるようにしましょう。