一般媒介契約とは何か。特徴とメリット・デメリットを知ろう

不動産を売却する際、運よく近所のひとや知り合いが購入希望者として手を挙げてくれれば良いのですが、通常の場合は個人で買主を探すことは困難です。そのようなときに選ばれる手段が、不動産会社に仲介をお願いすることです。

依頼を受けた不動産会社は、宅地建物取引業法に沿った業務に徹することが求められるようになり、売主にとって不利にならない契約と、法令や規則を遵守した真摯な販売業務を行わなくてはなりません。

そこで取り交わされるのが媒介契約であり、一般・専任・専属専任の3種類が存在します。それぞれにメリット・デメリットがありますが、この記事では一般媒介契約を利用するのに適したシーンとその活用方法を取り上げます。

1.媒介契約とは

一般媒介1

売主であるあなたが土地等の売却を考えた際、買主になってくれる人の目当てがついていないなら、不動産会社に仲介をお願いするのが無難です。仲介は媒介とも呼ばれており、契約を結ぶことで仲介の業務が開始されます。

1.1 媒介契約を結ぶ理由

契約を行う目的はいくつかあります。不動産会社が売買成約の際の成功報酬である仲介手数料を確実に得られるようにするため、また、契約外の宣伝等のトラブルから売主の利益と取引の安全性を保つためということも重要なポイントでしょう。

宅地建物取引業法第34条の2には、媒介の内容や方法、そして手数料の金額等を書面にすることがうたわれています。

1.2 媒介契約の種類

媒介契約には3つの契約方法があります。それぞれの特徴を見てみましょう。

一般媒介契約

複数社に同時に仲介をお願いできる契約です。また、自分で見つけた相手との契約にも制限がありません。駅近や築浅などの人気があり資産価値の高い有力物件の場合は、会社間の競争が激しくなり販売に関する活動が積極化して、成約までスピーディーに進むことも期待できるでしょう。

専属専任媒介契約または専任媒介契約

売買の仲介を1社のみにお願いする契約で、他の不動産会社が仲介を行うことはできません。また、自分で見つけてきた買主(親戚や知人と直接交渉した場合など)の場合であっても、契約を結んだ不動産会社を通して取引するように義務づけられています。

また、専任媒介は専属専任媒介とほぼ同様ですが、自分で見つけてきた買主の場合は、不動産会社を介することなく契約できます。

1.3 一般媒介契約のみに見られる特徴

一般媒介は、専属専任媒介または専任媒介(以下、この記事では「専任媒介等」とします)と対照的で、全体的に制約が少ないといえます。一般媒介のみに見られる特徴をまとめました。

有効期間に制限がない

専任媒介等は、売主への拘束力が強いこともあり、その有効期間は3カ月(契約を更新する場合も3カ月)以内という定めがあります。これに対し、一般媒介の場合、法律上の制限はありません。ただし、行政の指導では3カ月以内とされているため、おおむねそれに従います。

指定流通機構(レインズ)への登録義務がない

レインズ(Real Estate Information Network System)とは不動産流通標準情報システムのことで、国土交通大臣からの指定で運営されてます。

レインズには売主から依頼された不動産情報が登録されており、機構に会員登録をしている不動産会社であれば閲覧可能です。したがって、登録会社はレインズに掲載されている情報をもとに物件の紹介を行うことができます。専任媒介等の場合は、このレインズへの登録義務がありますが、一般媒介の場合は登録義務がなく任意です。そのため、物件情報が広まらず売れない場合もあります。

業務処理状況の報告義務がない

専任媒介等を締結した不動産会社には、活動状況(広告宣伝や販売活動の状況など)を定期的に売主へ報告する必要があります。しかし、一般媒介の場合は報告の必要がありません。とはいえ、売却の進捗は気になるものです。任意で報告を求めることはできるため、状況に応じて確認するようにしましょう。

明示型と非明示型

一般媒介契約には明示型と非明示型の2つがあります。明示型とは、他社とも契約を締結していることを知らせる方法で、非明示型はそれを知らせる必要のない方法です。

売主はどちらも選択できますが、不動産会社側からすると、競争相手がいるのかどうか、そして相手がだれなのか、という点は営業を行ううえでも気になるところでしょう。何か特別な事情がない限りは、明示型を選んだ方が、その後の交渉においても良好な信頼関係を築くことができます。

成約した場合の報告義務、自己発見取引の際の通知義務

一般媒介では複数社に仲介をお願いしているため、売買が成約した際には、他社に対してその旨を通知する必要があります。また、売主が自分で買主を見つけて売買契約をした場合にも、契約を結んでいるすべての不動産会社に対して通知しなければなりません。

自己発見取引を行ったにもかかわらず通知を行わないと、広告や宣伝の費用などの営業経費を請求されることもあるため注意しましょう。

1.4 媒介契約の種類と特徴のまとめ

3種類の媒介契約について、違いを表にまとめました。

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
他社への仲介依頼不可不可
売主が探した相手との契約不可
契約の有効期間3カ月以内3カ月以内制限はない
(行政の指導は3ヶ月以内)
指定流通機構への登録契約締結の日から5日以内契約締結の日から7日以内義務はない
(任意での登録は可能)
業務処理状況の報告義務1回以上/1週間1回以上/2週間義務はない
(任意で報告を求めることは可能)

2. 一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介2

ここからは、一般媒介のメリット・デメリットを確認していきましょう。メリット・デメリットを知ることで、一般媒介がどのような人におすすめかが見えてきます。

2.1 一般媒介契約のメリット

複数社と同時に交渉を行うこととなる一般媒介では、競争原理が働いて早く買手が見つかる場合もあります。また、1社との契約ではないため、より公正な取引も期待できるといえるでしょう。一般媒介のメリットについて、詳しく見ていきます。

市況を見極めてから専任媒介契約等に移行することもできる

いきなり専任媒介等を契約することに不安を覚える場合もあるでしょう。そこで、まずは一般媒介により複数社に仲介の依頼を行い、あなたの物件の市場価値をある程度見極めておくのも一つの手です。

それぞれの不動産会社の特徴や対応を確認できることもメリットのひとつです。物件の評価や不動産会社の優劣を見極めた後で、1社に絞って専任媒介等の契約を結ぶという流れを選ぶこともできます。

HOME4Uの無料一括査定

不動産会社間での競争が高まる可能性がある

不動産会社は、売買の成約により、はじめて仲介手数料というかたちでの収入を得ることができます。したがって、他社が買主を見つけてきた場合、それまで費やしてきた広告費をはじめとする営業経費が無駄になってしまいます。

特に人気の物件の場合は購入希望者が早く見つかる可能性が高いため、競って契約に結びつけようと、積極的な販売活動を行ってくれることが期待できるでしょう。

囲い込みや売り止めを防ぐことができる

不動産会社は、一つの売買契約に対して買主側と売主側双方の仲介を引き受けられれば、得られる利益がほぼ倍になります。これを両手仲介といい、買主も自社で見つけようと画策し、不動産の情報を意図的に出さない場合があります。

このような情報操作を囲い込みと呼んでおり、他社からの購入希望が断られることによって、商談そのものの進捗が妨げられるなど、売主にとって不利益が生じます。一般媒介であれば、複数社が介在するため、このようなことは起こりません。

2.2 一般媒介契約のデメリット

一般媒介では複数の不動産会社との交渉になるため、それにともなうデメリットもあります。

販売活動が消極化する

不動産会社にとって、売主と専属媒介等の契約を結んだ場合は、確実に仲介手数料による収入が得られます。他社との競争がない分、じっくりと販売活動に注力することができるため、積極的に営業展開してくれることも期待できるでしょう。

しかし一般媒介では複数社と契約できるため、広告費をかけて動いても他社に先を越された場合には、それまでの営業経費は水の泡です。販売活動にかかった経費を取り戻せないような商談の場合には、売却が長期化する可能性も否めません。

多くの不動産会社に対応しなければならない

一般媒介の場合は、複数社との交渉になります。物件の下見の際のスケジュール調整や、価格変更時の通知など、すべての不動産会社と連絡を取り合う必要があり、不動産会社に任せっぱなしにはできません。仕事や家業などで時間のとれない人の場合、大きな負担となることでしょう。

不動産会社のサービスが受けられない

不動産会社は、自社の利益確保のために専任媒介等を結びたいと考えています。そのため、契約成立時に売主が多くのメリットを受けられるよう、さまざまな特典を用意していますが、一般媒介の場合には特典がありません。

特典の一例としては、売却前のハウスクリーニングや、補修費用の負担、内覧時に室内をモデルルームのようにコーディネートしてくれるサービスなどです。しかし、ハウスクリーニングなどは必ず行わなければならないものではありません。そして、一般媒介の場合、これらの費用は自分で負担しなければなりません。

2.3 一般媒介契約がおすすめな人

一般媒介は売却の長期化が心配されていますが、売りたい不動産が「駅近く」「築浅」などの人気物件である場合はすぐに売れる可能性が高いです。

そうでない場合、あまり売却を急いでいないが高く売りたい人に一般媒介をおすすめします。また、レインズの登録する必要がないため、物件を売ることを公にしたくない人にもおすすめです。

  • 人気物件を売りたい人におすすめ
  • 売却を急いでいないが高く売りたい人におすすめ
  • 物件の売却を公にしたくない人におすすめ

2.4 一般媒介契約は他より高く売りやすいのか

専任媒介等の契約を結ぶと積極的に宣伝活動をしてくれるので、基本的には高く売りやすいとされています。しかしその背景には、広告宣伝費をしっかりとかけて売却活動をしていることも知っておきましょう。

通常の販売活動にはあたらない広告宣伝費は別途請求されることがあります。一方で一般媒介は専任媒介等よりも宣伝費が抑えられているため、そのような心配はありません。

また、一般媒介契約は、駅近などの好条件の物件であれば不動産会社を競合させることで、よりスムーズに希望の価格で売却できる可能性があります。

3.一般媒介契約で注意するべき点

一般媒介3

不動産会社は、一般媒介契約書で締結した内容に基づいて販売活動を行います。契約を結んだ時点で法的効力が発生するため、内容の確認は入念に行いましょう。契約に際して注意すべき事項をまとめました。

3.1 契約書類の書式

契約書に押印する前に、そこに盛り込まれている内容を今一度よく確認しましょう。

標準約款に基づいているか

国土交通省では、国土交通省が定めた標準約款をベースとして契約条項を定めるよう義務付けています。また、売主であるあなたの側で追加したい条件がある場合には、契約書にその旨を記載しなければなりません。

例えば、レインズへの物件情報の登録や、大手のポータルサイトに登録を行うことを希望する場合には、契約書に記載してもらうとよいでしょう。一般媒介契約の場合、レインズへの登録は義務ではないため、契約書に記載することで確実に登録をしてもらうことができます。

また、大手ポータルサイトは、情報掲載料が高いため登録を行わない不動産会社もあります。これも事前に確認し、必要であれば登録をお願いするとよいでしょう。しかし、この場合、売主からの依頼だと別途料金がかかる可能性があります。

標準約款との相違点が無いかをよく確認するとともに、希望する条件がある場合には事前に伝えるようにしましょう。

一般媒介の契約形態になっているか、明示型・非明示型の記載

当然のことながら、一般媒介契約を結ぶのであれば、その契約形態になっているかを確認しましょう。また、標準約款では「明示型にすること」という規定がありますが、売主が希望すれば非明示型にすることもできます。

3.2 契約書類に記載されている不動産の情報

契約書類には、不動産の情報や売却価格、不動産会社の業務内容のほか、売主であるあなたの義務や責任についても明示されています。

不動産の情報

あなたの大切な不動産についての情報が適正かどうか、まずは確認しましょう。不動産会社による広告や宣伝などの活動は、媒介契約書に記載された情報を基に行われますので、販売活動の成否以前の重要な事項となります。

不動産会社の業務と義務

宣伝活動は、売買成功のカギとなります。不十分な宣伝や営業によって売却時期が大きく遅れてしまうことや、最終的に値下げをしてまで販売しなければならない可能性もあるかもしれません。宣伝媒体や、顧客への紹介方法、他社との連携などについて確認しておきましょう。

また一般媒介においては、売主自身が購入希望者を見つけて売買を行うことができます。それについての記載も確認しておきましょう。

売却価格、仲介手数料の金額と支払時期

売却価格は事前の査定を基に協議で決まります。事前に申し合わせた金額が記載されているか確認しておきましょう。

また、仲介手数料の金額と、その支払い時期についてもあらためて確認が必要です。特に、不動産の売却益から手数料の支払いを計画している場合、支払時期によってはいったん自己資金でまかなう必要もあります。

売主の義務

一般媒介においても売主にも義務が定められており、義務違反が発覚した際には仲介手数料を上限に違約金を支払わなくてはならないため注意しましょう。以下が標準約款で売主の義務とされている内容です。

  • 売買が成立した場合、仲介を依頼したすべての不動産会社に知らせる
  • 媒介契約期間中に売買が成立しなかった場合、契約終了後2年間は媒介契約期間中に不動産会社から紹介された買主と売買契約してはいけない

媒介契約の解除について

媒介契約は期間が決められており、途中で契約を解除したい場合は決められている条件を満たしている必要があります。条件とは以下にある内容です。

  • 不動産会社が媒介契約に定められている義務や業務を行わなかった
  • 不動産会社が売主にとって重要な事実を報告しなかった、または事実と異なることを報告した
  • 不動産会社が宅地建物業に違反する行為をした

4.一般媒介契約では不動産会社との信頼関係が重要

一般媒介4

一般媒介をするなら、駅近くや築浅物件などの人気物件を持っている人が契約を結ぶとよいです。買主からの注目が集まる物件では、不動産会社も売買成立に向けて積極的に動いてくれます。

また、何社もの不動産会社の担当者と連絡などやり取りをしなくてはならないため、複数の人とのやり取りが面倒または苦手な人は避けたほうがよいです。

一般媒介では複数社に仲介を依頼しますが、最終的には一つの不動産会社と取引を行うことになります。一括査定サイトや売却相談を利用して、信頼できるパートナーを見つけましょう。