マンションを売る流れを知ろう。一括査定サイトの利用がおすすめ

子供の成長によって現在の間取りが手狭になったり、急な転勤で拠点を移さなければならないなど、ライフスタイルの変化が住んでいる環境に及ぼす影響は大きいです。

子供が独立した後でも、両親の介護といった事情によって現在の住まいを手放さなくてはならない可能性も考えられます。

また、住宅ローンの残債によっては売却代金を返済に充てても足りず、自己資金を工面しなければなりません。
そのようなことに備えるためにもこの記事を参考にしましょう。

マンションを売却完了するまでの流れを把握し、後悔しない売却を実現させましょう。

1.マンション売却の流れ

マンション売る1

マンションを売却する際には、不動産会社に査定を依頼して売却活動を進めていくのが一般的です。
しかし、買い手がすぐに見つからない場合には、売却までに長い期間を要する可能性があるため、余裕のある売却計画を組んでおきましょう。

1.1 まず売却前に一括査定サイトを利用することがおすすめ

新聞の折り込み広告や住宅情報誌などを参考にして不動産会社を探す方法もあります。
しかし、できるだけ高値で売却するためには複数社に査定を依頼することがポイントです。

なぜなら、どこも不動産会社でもマニュアルに沿って査定額を算出するものの、立地条件などが考慮されることで不動産会社によって査定額が異なるからです。

インターネット上で運営されている一括査定サイトを利用すれば、物件の種類やエリアを一度入力するだけで複数社に一括査定を依頼できます。

また、不動産会社から言われるがままに売却を進めていくと、相場よりも低い価格で売却してしまうといった失敗も考えられます。

このような失敗を避けるためにも、複数社から提示された査定額を比較し、売却価格の相場を把握することが大切です。

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1.2 契約から売却までの全体の流れ

マンションを売却する際には、以下のような流れで進めていくのが一般的です。

  1. 売却準備と査定依頼
  2. 不動産会社との媒介契約
  3. 不動産会社による売却活動
  4. 売買契約
  5. 買い手への引渡し

一括査定サイトを活用して不動産会社を決めた後は、不動産会社との間に媒介契約を締結します。

媒介契約とは、マンション売却の仲介を依頼するための契約のことを指しており、次の章で詳しく解説していきます。
不動産会社と媒介契約を締結すると、さまざまな方法を駆使して不動産会社による売却活動がスタートします。

その後、購入希望者が現れると内覧を受け入れ、買い手と売買契約を締結します。

売買契約後は1カ月程度の期間をおき、物件の引き渡しをして売却が完了するという流れとなっています。

1.3 マンション売却までに必要な期間

マンションの売却が完了するまでの期間は早くて3カ月平均で6カ月程度と言われています。

売却活動をスタートする時期によっても異なりますが、不動産取引が活発になる1~3月頃を狙うと比較的早く売却しやすくなります。
なお、購入希望者が現れてもスムーズに売買契約につながるとは限らないため、余裕を持った期間で計画を立てるように心がけましょう。

2.マンションの売却成功につながる不動産会社の選び方

マンションの売却を成功させるためには、仲介を依頼する不動産会社選びが重要になります。
仲介手数料目当ての悪徳不動産会社を選んでしまうと、相場よりも安い価格で売却してしまう可能性があるので注意が必要です。

信頼できる不動産会社と出会うためには、不動産会社の特徴を見極める力担当者との相性がポイントとなります。

2.1 不動産会社の得意分野を把握する

不動産会社には大手から中小企業までさまざまあり、得意分野が異なります。

そのため、売却したい物件の売買が得意な不動産会社を選ぶことが大切です。

例えば、戸建ての売買が得意な不動産会社もあれば、マンションの売買に長けた不動産会社も存在します。
特徴を見分けるには、新聞の折り込み広告や住宅情報誌、公式サイトを参考にし、取り扱う物件種類の数や実績を確認すると良いでしょう。

また、誰もが知っているような大手でなくても、地域密着型の不動産会社ならではの特性もあります。
よって、査定を依頼する際には大手から中小企業まで幅広い不動産会社を選ぶこともポイントです。

2.2 担当者との相性が重要

相場よりも高い査定額を提示してくれる不動産会社を見つけたとしても、担当者との相性によっては売却がスムーズに進まない可能性もあります。

例えば、進捗状況の報告義務がない一般媒介契約で締結していたとしても、誠実な担当者なら売却活動の動向をきちんと伝えてくれることでしょう。

また、担当者との相性が良ければ小さなことでも相談しやすく、手続きもスムーズに進みやすいため、相性を確認してから売却活動を進めましょう。

まずは直接、売却に関しての話し合いを行い、今後売却を任せられるか・信頼できるかを確認しょう。
また、担当者の一人よがりではなく、売主と共に売却成功を目指すといった雰囲気やスタンスを感じられるかも重要です。

2.3 査定額が高い不動産会社は要注意

マンションを売却する際には住宅ローンの残債に関わらず、できるだけ高く売却したいと考えることでしょう。
周辺にある類似物件の相場を知らなければ相場よりも安い価格で売却することになるため、損をしてしまう可能性があります。

しかし、相場よりも異常に高い査定額を提示する不動産会社には注意が必要です。

なぜなら、査定の際には高い金額で見積もっていても、売却活動を進めていくうちに値引きを持ち掛けられることがあります。
高い査定額を提示されると心が揺さぶられがちですが、後で損をしないためにも優良な不動産会社を見極めることが大切です。

査定額が高い場合は、なぜその査定額なのか詳しい根拠を聞くようにすると不動産会社選びに失敗しづらいです。
しっかりとした論理的な根拠があった場合は、信頼できる不動産会社である可能性が高いので、確認しましょう。

3.不動産会社との契約の種類

マンションを売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

自分で買い手を見つけて取引することもできますが、売却活動にともなう広告や売買契約書の作成など、慣れていなければ難しいのが現状です。

不動産会社に仲介を依頼すると、広告や売買契約書の作成も任せることができるため非常に便利ですが、媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約には3種類あり、以下のようにそれぞれ特徴が異なります。

3.1 一般媒介契約

複数の不動産会社と契約でき、自ら買い手を見つけた場合でも取引できます。
なお、より多くの人の目に触れる不動産流通情報システムへの登録売り手への進捗状況の報告任意となっています。

3.2 専任媒介契約

一般媒介契約とは異なり、不動産会社一社のみとの契約に制限されていますが、自ら買い手を見つけた場合でも取引できます

また、不動産流通情報システムへの登録義務があり、2週間に一度の頻度で売り手への進捗状況の報告義務があります。

3.3 専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に不動産会社一社のみとの契約に制限されていますが、自ら買い手を見つけた場合でも取引できないことになっています。

また、不動産流通情報システムへの登録義務があり、1週間に1度の頻度で売り手への進捗状況の報告義務があります。
また、報告義務に関しては最低1週間に1度なため、もっと細かく報告を受けたい場合はその旨を伝えて交渉してみましょう。 このように契約内容が異なるため、自分に合った契約で締結するようにしましょう。

なお、これらのうち専任媒介契約は比較的不動産会社が力を入れて活動してくれる傾向です。

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4.マンション売却に関するお金のこと

マンションを売却する際には、住宅ローンの残債がない場合でも手数料や税金がかかります。

また、場合によっては税金の還付が受けられる可能性があるため、売却の翌年には確定申告するようにしましょう。

4.1 住宅ローンが残っている場合

住宅ローンの完済後に売却する場合、残債を気にすることがないので比較的売却しやすいと言えるでしょう。

しかし、売却のタイミングによっては残債額が多い可能性があるため、まずは完済を前提に売却を進めていくようにしましょう。

売却益で完済させる

マンションの売却を検討すると、まずは住宅ローンの残債を確認することが大切です。

築年数や立地条件によっては購入時の価格よりも高値で売却できる可能性もある一方で、築年数と共に価格は下落していく場合がほとんどです。

住宅ローンの残債は、売却で得た利益から返済することになりますが、住宅ローンの残債が多い場合、売却価格では完済できない可能性があります。
このような場合、残りの返済額を自己資金などで補えば完済が目指せます。

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住み替えローンを利用する

住宅ローンの残債を売却で得た利益で補えない場合、自己資金などで補うことになりますが、それでも完済できない可能性もあります。

しかし、ここで売却を諦めるのは早いです。
多くの金融機関では、新たな住宅への住み替える場合に利用できる「住み替えローン」を取り扱っています。

これは、売却しても住宅ローンの残債が完済できない場合でも、新たな住宅を購入する際に残債を上乗せして住宅ローンを新たに借り入れできる仕組みとなっています。
ただし、上乗せできる金額にも上限が設けられており、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しいと言われています。

最終的には任意売却という方法もある

自己資金を充てても住宅ローンの残債を完済できず、上乗せできる残債に制限が設けられているために住み替えローンを利用できない場合もあります。
このような場合は、最終手段として任意売却という方法でマンションを売却できますが、デメリットも多いため、任意売却について理解しておきましょう。

任意売却は、住宅ローンを利用している金融機関から住宅ローンを返済する見込みがないと判断された場合に適用される方法です。
住宅ローンを利用する際には、物件を担保として抵当権が設定されます。抵当権は、債権が回収できなくなった場合に担保になっている物件を競売にかけられる権利のことを指しています。

このように住宅ローンを完済できないと競売にかけられるため、競売の前段階である任意売却を行うことによって残債を少しでも減らすことができます。
ただし、任意売却を行うと信用情報機関に登録されるため、一定期間はどこからも借り入れできないといったデメリットもあるため、よく考えた上で選択しましょう。

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4.2 不動産会社に支払う手数料

マンションを売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

この場合、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を進めていきます。
媒介契約を締結すると、不動産会社はあらゆる手段で広告活動を行い、マンションが売却できるまでをサポートしてくれます。

ただし、無事にマンションが売却できた際には、成功報酬として仲介手数料の支払い義務が生じます。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められており、売却価格に応じて金額が異なります。

4.3 売却時にかかる税金

マンションを売却すると、不動産会社に対して仲介手数料の支払い義務が生じます。
また、売却時に生じた利益に対して税金がかかるため、実際にどのくらいの税金がかかるのか理解おきましょう。

譲渡所得に対して課税される

譲渡所得は所得の一部ですが、税制上では給与とは取り扱いが異なります。
譲渡所得とは、不動産を売却した際に生じた「売却益」から購入や売却にかかった費用を差し引いて算出され、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税は譲渡所得に対して所得税と住民税が課税される仕組みとなっており、不動産の所有期間5年を境にして税率が異なります。
所有期間5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」と呼ばれており、以下の表で示すように短期譲渡所得の方が税率が高くなっています。

区分所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30.63%9%39.63%
長期譲渡所得15.315%5%20.315%

なお、所得税の税率には、東日本大震災の復興支援を目的として制定された「復興特別所得税」が含まれています。

4.3 マンション売却時の費用を抑えるなら特例を利用する

マンションを売却して売却益が出ると、所有期間に応じた譲渡所得税の支払い義務が生じます。

ただし、度重なる消費税率の引き上げや各種税金による消費者への負担が大きいことから、一部の税金に対して特別控除が設けられています。
マンションや戸建てなどの住宅を売却する際には、3,000万円特別控除を利用することによって税金の負担が軽減されます。

3,000万円特別控除とは、譲渡所得が3,000万円より少ない場合は免税される制度です。
また、譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が異なりますが、10年を超える場合には「10年超所得軽減税率の特例」が利用できます。

この特例は、所有期間が5年を超える場合に20.315%が課税されるのに対し、14.21%に軽減される仕組みとなっています。

これらの特例を利用すると節税につながる一方で、適用条件が設けられているため、条件に当てはまらずに適用できなかったということもしばしばあります。

そのことから事前に所有しているマンションはどの特例が適用可能なのかをしっかり確認しておきましょう。

売却後には確定申告を行う

マンションを売却して売却益が出た場合には、譲渡所得税を納税しなければなりません。
納税の手続きは確定申告によって行われるため、売却の翌年に確定申告するようにしましょう。

なお、売却時に損失が出た場合でも減税の対象になることがあるため、確定申告しておくことをおすすめします。

5.マンション売却前に済ませておくこと

マンションの売却前には、清掃はもちろんですが必要に応じて修繕するなど、内覧を受け入れる準備を整えておきましょう。また、売却後のトラブルを回避するために、問題点は正直に伝えることが大切です。

5.1 住宅ローンに関する手続きを行う

住宅ローンを返済中の場合、売却と同時に完済できないと抵当権が抹消できないので注意が必要です。

ローンの返済について銀行へ相談する

住宅ローンを取り扱っている金融機関の多くでは、月々の返済額とは別にまとまった金額を繰上返済できる仕組みとなっています。

まずは住宅ローンの残債を確認し、残債が多い場合は支払い方法を金融機関に相談すると良いでしょう。

なお、繰上返済は窓口で手続きすると手数料がかかる場合が多いですが、インターネットバンキングを利用すると無料な場合が多い傾向にあります。

抵当権を抹消する

住宅ローンを利用する際には、万が一返済が滞った時のために抵当権が設定されています。

残債が多い場合は売却と同時に完済が難しいため、住み替えローンの利用や自己資金を返済に充てるなどの方法を検討しておきましょう。

住宅ローンを完済すれば抵当権は抹消できますが、抵当権が残ったままでは売却できません。
なお、抵当権の抹消手続きには時間を要するため、金融機関には早めに連絡しておきましょう。

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5.2 不動産の問題点は隠さず報告する

マンションや戸建てなどの住宅は、築年数と共に劣化していくのが一般的です。
そのため、居住しているうちにシロアリ被害や水回りの不具合などが発生することも多く、できるだけ高値で売却したいために欠陥部分を隠したいと考えがちです。

しかし、これらの欠陥を隠したまま売却してしまうと、売却後に買い手とのトラブルに発展するリスクがあります。
マンションを売却して手放しても、売却後に発覚した欠陥は瑕疵(かし)担保責任に問われる可能性やトラブルにつながるため、査定や仲介を依頼する不動産会社には隠さずに正直に伝えておくようにしましょう。

5.3 マンションの状態を整える

一般的な売買では売却活動をスタートした後に内覧を受け入れ、購入希望者が実際に物件を見て購入の意思決定する場合がほとんどです。
内覧に備えて清掃や修繕を行い、マンションの状態を必ず整えておきましょう。

目につく場所は綺麗にしておく

目立つ傷や汚れがあると、内覧時に購入の意思がなくなってしまう可能性も考えられます。 内覧が上手くいくと売買契約に繋がりやすいため、内覧時の印象アップを目指してマンションの状態を整えておくことが大切です。 また、日当たりによって室内の印象が左右されやすいため、できるだけ明るく見えるように工夫すると良いでしょう。

修繕は最低限にしておく

できるだけ高値で売却したいがために、売却前に修繕したいと考える人も多いことでしょう。
しかし、大規模なリフォームなどを行っても、リフォーム費用が売却価格に上乗せされる訳ではないため、気になる箇所がある場合は不動産会社に相談してみましょう。

また、リフォームの状態によっては買い手がつきにくくなる場合があるため、目立つ傷や水回りといった最低限の修繕にとどめておくことをおすすめします。

6.スムーズにマンション売却を行うためには

マンションの売却はスムーズに売却活動が進んだとしても3カ月程度かかると言われており、なかなか買い手が現れない場合にはそれ以上の期間を要します。
そのため、売却までのスケジュールをきちんと立て、相場に見合った価格設定をすることが大切です。

また、売却活動を始める前に、不動産会社と今後の売却戦略をしっかりと話し合うことも大切です。

6.1 スケジュールをしっかり組んでおく

急な人事異動で転勤を命じられた場合、転勤に合わせて急いで売却したいと考えがちです。

特に遠方に転居する場合は、売却に伴う手続きのたびに移動しなければならないため、できるだけ早く手放したいと考えることでしょう。
しかし、焦って売却を急ぐことで相場よりも低い価格での売却になってしまったり、買い手がつきにくくなる可能性があります。

不動産取引が活発になる時期を狙って、売却活動をスタートすると買い手がつきやすいため、売却のタイミングを掴むことも大切です。

まずはその部分も踏まえて、不動産会社に相談しましょう。
従って、マンションの売却を検討すると、まずは売却に向けたスケジュールを組み、余裕を持って進めていくように心がけましょう。

6.2 まずは一括査定して売却価格の相場を知ろう

マンションを売却する際には、相場よりも高い価格設定で売り出すと買い手がつきにくい傾向にあります。

一方で相場よりも低い価格設定で売り出すと買い手がつきやすいですが、本来は売却と同時に完済できた住宅ローンの残債が完済できないなど、損をする可能性も考えられます。

そのため、査定を依頼する際には複数の不動産会社に依頼し、査定額を比較することが大切です。

一括査定サイトは、インターネット環境が整っていればいつでも利用でき、一括で複数社に査定を依頼できます。

また、サイトは無料で利用できるため、相場を知りたい場合や優良な不動産会社選びにとても最適です。

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7.後悔しないマンション売却をしよう

マンションを売却する理由は人によってさまざまですが、後悔しない売却の実現が理想だと言えるでしょう。
スムーズで後悔しない売却を目指すには、相場を知ること・不動産会社選びが非常に重要です。

まずは、売却成功の一歩として、一括査定サイトを活用しましょう。
その後、優良な不動産会社を見つけ、納得できる売却を目指しましょう。