旗竿地の評価とは?買っていいのかメリット・デメリットを調べる

旗竿地の評価とは

土地のすべてが正方形や長方形など綺麗に区切れるわけではありません。

都心部など人が多く集まる場所では、まるでパズルのように土地が区切られています。

不整形な土地の1つを旗竿地といいます。

旗竿地とはどんな形をしていて、売買する際にどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

旗竿地がどのように評価をされているのかを解説します。

土地を売買する際の参考にしてください。

1. 旗竿地とはなにか

旗竿地とは何か

旗竿地とは上から見ると土地の形が旗のような形をしている土地のことを言います。

道路から入るために無理やり道を作ったような形をしています。

旗竿地は都会に多くあり、狭い土地に効率よく家を建てるために考えられた土地の形状です。

旗竿地はその土地の形が正方形や長方形ではないことから不整形地と呼ばれています。

家は奥の広い土地に建てて、竿の部分(路地状部分)は駐車スペースとして活用している人が多いようです。

この竿の部分は「敷地延長」とも呼ばれています。

旗竿地の図説

都市計画区域では、道路に2m以上接していないと家を建てることができません。

そのため、道路幅というような敷地延長部分を作り土地区画として販売されます。

形が特殊なことから土地の価格が安いことが最大の特徴です。

そのため、家の購入費を抑えて家の内装や設備などに費用を充てることができるので旗竿地を探して家を建てる人もいます。

2. 旗竿地の評価が低くなる原因

旗竿地の評価が低い理由
なぜ、旗竿地は安いのでしょうか?その理由は土地を売却したり、活用したりする際に現れます。

2.1 土地の形状が正方形や長方形でないため

土地の形が正方形や長方形だと、家を建てる時にスムーズに建築をすることができます。

しかし、三角形や台形、旗竿地など形が特殊で扱いにくい土地も多く存在します。

このような土地に建物を建てる場合には、その土地に合った建築方法や建物の形を選ぶ必要があります。

一般的に家を建てる時には、整形地を想定しているため、旗竿地には建築に制限があったり重機の使用ができない場合があります。

そのため、建築費が通常の家を建てるよりも高めになることもあります。

このように家を建てる時に制限ができてしまうので、評価が低くなってしまいます。

2.2 活用しにくいため

旗竿地はアパート経営などをすることができないケースが多いです。

中には建物の高さや床面積、部屋数などの制限をすればアパートを建てることができる自治体もありますがそれは少数です。

そのため、活用方法も限られてきます。

また、旗竿地は戸建てを建てる以外に活用することが難しく売りにくいため評価が下がります。

旗竿地を利用して土地活用を考えているのなら、戸建てを賃貸物件として貸し出すことが考えられます。

3. 旗竿地の評価の仕方

旗竿地の評価の仕方

旗竿地の評価額は同じ場所だと普通の整形地に比べて10%から30%も低くなる場合があります。

3.1 旗竿地の評価とは

旗竿地の評価は路地状部分の長さや道路に接している幅などが影響します。

道路に面していない無道路地の場合はさらに評価は下がり整形地より30%も低くなってしまうケースもあります。

家を建てる時の土地には接道義務があり、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません

この義務を満たしていないと、再建築不可の土地となり家を取り壊して建て直すことができません。

そのため、売ることが難しくなり、このように土地は評価が低くなってしまいます。

3.2 旗竿地の評価方法

  • 旗竿地の面積
    間口幅:2m × 路地長さ:10m = 20㎡
    旗部分の面積:20m × 路地長さ:10m = 200㎡
    計220㎡

  • 前面路線価
    20万円/㎡

  • 地区区分
    普通住宅 500㎡未満でA

  • 想定整形地の地積
    400㎡
    かげ地の地積:18m × 10m = 180㎡

    かげ地割合:(400-180)÷ 400 × 100 = 55%

国税庁の不整形地補正率表から55%の不整形地補正率は0.75となります。

なお、奥行長大補正率は間口2m、奥行20mなので表に当てはめると0.9となります。

そして、間口狭小補正率表から間口の幅が2mなので0.9となります。

上記の旗竿地の評価額は以下のように計算できます。

なお、地区区分は国税庁の地積区分表で確認することができます。

奥行価格補正率表|国税庁

想定整形地とは、旗竿地を前面の道路に面しているものとして、旗の端の部分から道路に向けて直角になるように線引きした中の面積のことです。

そして、かげ地とは想定整形地から、旗竿地の面積を除いた部分の面積のことです。

不整形地補正率 × 間口狭小補正率
0.75 × 0.9 = 0.675

間口狭小補正率 × 奥行長大補正率
0.9 × 0.9 = 0.081
20万円 × 0.675 = 13万5,000円/㎡

このように同じ場所での評価額が旗竿地の場合には大きく低くなることがわかります。

上記の計算で求めた数の小さい方を利用して補正価格の計算をします。

4. 旗竿地を選ぶメリット

旗竿地のメリット

旗竿地に家を建てて生活する場合、費用面や生活環境においてもメリットがあります。

4.1 人気のある土地を安く購入できる

旗竿地のメリットはその価格面でしょう。

旗竿地は家を建てにくかったり、土地を売りにくいことから土地の評価は低くなります。

そして、土地自体の価格も低くなる場合が多いです。

そのため、人気のエリアで普通の形状の土地であれば手が出せない価格の場合も、旗竿地なら比較的価格が安くなるため、購入できる可能性が高まります。

4.2 購入後の税金が安い

家を購入すると固定資産税や、都市計画税の支払いが毎年あります。

この固定資産税や都市計画税は、土地の評価額で決まります。

そのため、評価額の低い旗竿地は固定資産税や都市計画税も3割程度安くなります。

固定資産税や都市計画税は不動産を所有している限り毎年支払わなければならないものなため、その支払いが安く済むことは大きなメリットになります。

また、路線価も評価額と同じように低くなるため、路線価をもとに計算される相続税、贈与税も安くなります。

4.3 静かな環境で生活できる

旗竿地は家を建てている部分は、道路に面していません。

そのため、道路からの車の走る音などが気になることが少ないです。

家を奥まった位置に建てる分、排気ガスの心配もなく、洗濯物も干しやすいというメリットがあります。

4.4 プライバシーが守られる

道に面している家の場合、歩道からの視線が気になることがあります。

しかし、旗竿地なら道路に面していないので歩行者の視線を気にすることがありません。

不特定多数の人の目にさらされることがないため、プライバシーが確保しやすいという特徴があります。

ただし、旗竿地では隣接する家と距離が近い場合が多いため、窓の位置や高さ、家の建てる向きなどに工夫が必要です。

4.5 駐車スペースとして利用できる

旗竿地には家を建てている部分と道路と家をつなぐ細長い土地があります。

そして、道路に接地している土地は2m以上の幅が必要です。

都心部の多くの人はそのスペースを車の駐車スペースとして利用しています。

しかし、この路地状部分の幅が2mだと駐車スペースとしては狭いのため、できれば3mほど幅がある土地を選ぶのが望ましいでしょう。

5. 旗竿地のデメリット

旗竿地のデメリット

旗竿地には、その形ゆえに不便だったり、売却時に困ることもあります。

旗竿地を売買する前にデメリットを知り、対策や土地を決める際の優先順位に合うかを判断できるようにしておきましょう。

5.1 日当たりや風通しが悪いことも

旗竿地は四方を建物で囲まれているため、日当たりが悪い場合や風通しが悪くなる場合があります。

しかし、家を建てる時に工夫することで日当たりを良くすることも、風通しを確保することもできます。

そのためには、旗竿地に建てる家の設計を得意とする建築士に相談すると良いでしょう。

旗竿地での家の建設は大手のハウスメーカーでは敬遠されがちですが、特殊な土地に家を建てることが得意な建築士に依頼すると窓の位置や家の向きなどを考えて、日当たりや風通しも考慮に入れて設計してもらうことができます。

5.2 防犯面では注意が必要

土地の入り口部分しか道路に面していない旗竿地は、家が建っている部分が道路から見にくく不審者が侵入しても気が付きにくいことがあります。

空き巣は人目に付きにくい死角が多い家を狙う傾向にあるため、旗竿地では泥棒や不審者の侵入により注意した方が良いかもしれません。

特に日中、周りの家の人も仕事で誰もいなくなるなどの場合には、注意が必要です。

旗竿地に家を建てる時には防犯対策もしっかりと検討しましょう。

5.3 騒音のリスクがある

旗竿地では道路に面していないため、比較的静かですが隣家密接している場合は騒音トラブルが起こる可能性があります。

旗竿地は家が密集している都心部に多く、土地自体が広くないため、隣家との距離が近い場合が多いです。

そのため、隣の家の騒音が気になることもしばしばあります。

騒音リスクは旗竿地に限ったことではないですが、音や臭いなども部屋の位置などによっては気になることもあるでしょう。

隣の音が聞こえるということは、自分の家の音も隣家に聞こえているということを意識する必要があります。

5.4 解体費用が高額になることも

前段で説明した通り、旗竿地は建物に入るまでに細い部分を通ります。

この接地部分は2m以上の幅を確保されている場合が多いです。

しかし、建物の建築の際や解体の際の小型重機が敷地に入るためには最低でも2.7mの幅がないと重機が侵入できません。

路地状部分の幅が十分でないと重機が侵入できず建物の解体を行うときにも人力で行うことになります。

そのため、通常の解体費用よりも高額になるケースが多いです。

将来、家の建て替えや取り壊しを予定している人その点を事前に把握しておきましょう。

また、建物の解体費用は、どれくらいかかるのか予測がつかない人も多いでしょう。

業者から解体費用の見積もりをとっても、その費用が妥当なものであるかも見当がつかないこともあります。

解体費用や解体をする際に気をつけたいことなどはこちらの記事を参考にしてください。

老朽化や空き家になってしまったなどの理由により家を解体をすることになった場合、どのように物事を進めればよいかを学んでいきます。事前準備や解体の流れを把握して、スムーズに解体工事を行うことで費用も抑えられるでしょう。

6. 旗竿地を購入する時の注意点

旗竿地購入の注意点
ここでは旗竿地を購入するときにどのようなことに気をつければ良いかをみていきましょう。

6.1 インフラを確認する

旗竿地を購入して家を建てる場合には、水道やガス等のインフラがどこまで敷かれているかを確認する必要があります。

路地状部分は個人の土地になるため、家の敷地部分まで個人の負担でガス管や水道管を敷かなければなりません。

そのため、その路地状部分が長いほど工事費用が高くなる可能性があります。

例えば、通常の土地の形状の住宅の水道管の引き込み工事ならば、工事費用は50万円くらいになるようです。

6.2 接道義務を満たしているか確認する

都市部などエリアによっては、土地が2m以上道路に接していないといけない接道義務がある土地もあります。

道路に接している部分が2m以下だと、建物が再建築不可となってしまいます。

安いからと購入した結果、現在建っている家を解体することができず、理想の家が建てられなかった…なんてことにならないよう、チェックしておきましょう。

6.3 住宅ローンの融資が受けれないことがある

旗竿地は評価が低いため、担保としての評価も低くなります。

そのため、金融機関は貸し倒れを避けるために融資金額が低くなる場合があります。

また、接道義務が満たされていないと法律に違反しているため、融資を受けることができない可能性があります。

住宅ローンを組んで旗竿地を購入し、家の建築を考えている時には、接道義務をきちんと満たしているかを確認しましょう。

旗竿地の住宅ローンの審査は厳しくなるケースが多い傾向です。

7. 旗竿地を売却する時の注意点

旗竿地売却の注意点
提示売却価格は良いですが、土地の形状が気になるのが旗竿地です。

条件をクリアさえすれば整形地よりも安くなるため、お買得物件になる可能性があり売却することもできます。

ここでは、売却時に注意しなければならない点を見てみましょう。

7.1 再建築不可になる土地がある

購入時の注意点でも解説しましたが、建築基準法によって定められた接道義務を満たしていない土地には家を建てることはできません。

これは昭和25年に制定されたもので、それ以前に建てられ家も多くあるのですが、その家を壊して再建築するとなれば、今の建築基準法にそって再建築不可となってしまいます。

建物が古いからと確認をせずに更地にしてしまうと、家が建てられない、建てられても今より小さくなってしまう場合があります。

自身の家が再建築不可でないかどうか、調べてから更地にするのか検討しましょう。

自身の土地が再建築不可か否かを調べるには、物件購入時にもらう土地の図面をもらうと、接地面と道路幅が書いてあるのでわかりやすいです。

購入して時間が経っていて道幅が分からない場合は、市区町村に置いてある道路台帳を見れば、道幅が分かります。

市区町村によってはインターネットで公開しているため、まずは検索してみましょう。

都市計画区域内の4m未満の私道は接道義務を満たしていません。

しかし、その私道に他にも建物が建っている場合には、救済措置として役所(特別行政庁)が道路として指定する場合があります。

その後、セットバックすることが条件で私道が道路として認定されると、接道義務が満たせます。

また、接道義務を満たしていない土地であっても、周りに広い公園や広場などがあり、防火上、安全上問題ないとされている場所であれば、建築審査会の同意のもと建築が可能になります。

このような情報は、不動産会社が知っていることも多いため、直接聞いてみましょう。

7.2 旗竿地評価を適用できる奥行き距離の限界とは

旗竿地の評価を左右する奥行き距離は、距離が長ければ長いほど不整形地補正による減額割合が大きくなってしまいます。

その結果、評価額が低くなってしまう可能性があります。

そのため、以下AとB2つの計算式で計算を行い、より少ない距離の方を奥行き距離と設定します。

【奥行き距離の求め方】
土地面積÷開口距離=A
推定正形地の奥行距離=B
<計算例>
土地面積:250㎡÷開口距離:5m=50m(A)
推定正形地の奥行距離:=60m(B)

この場合、Aの方がBより距離が短いです。

そのため評価額で計算される奥行き距離は50mになります。

7.3 都心の旗竿地は高く売ることが可能なのか

高く売却したいのであれば、まずは、接道条件をクリアしましょう。

購入したが再建築不可となれば、高く売るどころか買い手も見つかりにくくなります。

売却する土地が接道義務を満たしているかがポイントになります。

近くに地価をあげるような環境が備わっているか確認しましょう。

都心の1戸建ては地価が高いイメージですが、安く戸建て住宅を購入できるのであれば需要はあります。

建物のグレードをあげることも価格をあげることにつながります。

デザイナーズ住宅のような住んでみたいと思わせる家であれば、旗竿地のデメリットをおさえることができます。

敷地延長している部分を、エクステリアとしてアレンジもおすすめです。

7.4 私道も合わせて売る場合はどうなるのか?

旗竿地の場合、周辺の土地所有者と私道を共有しながら生活していることも多くあります。

共有部分の私道を使用者と分割して登記しているのであれば安心ですが、登記上では単独所有になっていることも考えられます。

今まで使っていたので、いきなり使えなくなることは少ないかもしれませんが、所有者が通らせないという意志を持つと難しくなります。

私道を使わないと家に入れない場合は、私道の所有者を確認しておきましょう。

共有持分になっていない場合は共有割合の持分として購入しておき、それも含めて売却するほうが、購入者の権利を守ることができます。

8. 旗竿地を上手に利用して快適な家を手に入れよう

旗竿地の評価を知る

都心の人気のある土地でも旗竿地なら土地の価格が安くなるため、希望の地域に家を建てることができる場合があります。

しかし、家に入るための道が細く不便だったり、日当たりが悪かったりとデメリットもあります。

そのため、旗竿地を選んで家を建てる時には、特殊な形状の土地での建築を依頼できる建築士を探すことが大切です。

そして、建築士と相談しながら日当たりや風通しが良い設計をしてもらうことで、快適に暮らすことができます。

旗竿地でも周りの環境によっては高額で売れる可能性があります

そのため、路線価や実勢価格だけでなく、周辺の環境などの情報も収集してきましょう。

旗竿地でも高く売れるかどうかは、不動産会社の方が情報をもっている場合が多いです。

まずは、不動産会社の方に相談してみましょう。

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