家を売るベストなタイミングは?売れる時期や価値、税金の兼ね合い

タイミング
家を売る理由は人それぞれで、計画的に次の家へ引っ越す場合もあれば、突然売らなくてはならない場合もあるでしょう。
転勤、相続、離婚などが売る機会になり、期限付きになることも多いです。

次の家に備える資金が必要、もしくはすぐに現金化したい事情があるならともかく、生活面や資金面で、売却時期をコントロールできる余裕があるなら、早く売るか待つべきか検討も必要です。

売れない家を抱えるよりも、早く売ってスッキリとしたいのは当然で、基本的には早く売れるに越したことはありません。
したがって、待つ場合は限定的だと思われますが、両方を考察してみました。

早く売りたい理由

たとえ早く売りたい事情があっても、買主がいなければどうにもならず、時期をコントロールして売却するのは至難の業です。
あくまでも、自分のタイミングで売れることを前提にすると、以下のような理由は、早く売りたいきっかけになるのではないでしょうか。

マイホーム特例

居住用不動産(いわゆるマイホーム)には、売却益(譲渡所得)に対して3,000万円の控除が認められ、これをマイホーム特例と呼びます。
マイホーム特例は、住んでいる家を売る場合はもちろん、空き家にしてから売る場合でも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売れば適用されます。

譲渡所得に対する税率は高く、マイホーム特例はできれば使いたい制度でしょう。
ただし、譲渡所得が出るほど高く売れること自体が、今の不動産市場ではそれほどないため、高く売れる見込みがないなら意識する必要はありません。

相続税の申告期限と取得費の特例

相続税には相続開始から10ヶ月以内に申告しなければならず、現金納付が原則です。
そのため、相続税を支払う現金が用意できないときは、相続した家を売ってでも現金を作るしかなく、10ヶ月はそれほど長い期間ではないです。

また、相続開始から3年10ヶ月まで(申告期限から3年まで)に売ると、相続税の一部を家の取得費に加算できる特例があり、それだけ譲渡所得が減ります。
その結果、譲渡所得がなくなることもあり得るので、譲渡所得が出そうなら、3年10ヶ月の期限は覚えておきましょう。

なお、相続した家(土地)の場合には、親がいつ購入したか不明、親も相続したといった事情で、取得費が算出できないことも多いです。
取得費が不明なときは、売却金額の5%を取得費として計算することも可能なのですが、譲渡所得が大きくなって税金が高いので、売却時期は要注意です。

資産価値の減少

家は築年数が経過するほど価値が下がり、基本的には早く売るほど高く売れます。
法定の耐用年数と不動産鑑定士による鑑定評価を考慮すると、木造戸建なら築20年程度になれば、人気があって取引が盛んな地域以外は、家の価値がほとんど残りません。

土地については、早く売らなくても地価が急落する事情は少なく、売り急ぐ必要もないのですが、長期的には下落傾向が見られます(特に地方)。
したがって、住宅としてトータルの価値は、時間が経つほど下がり、賃貸で運用する場合を除くと、早く売ってしまったほうが手残りは多くなります。
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築20年以上は買い手が不利に

木造などの非耐火建築物は築20年、RC造などの耐火建築物は築25年を超えると、税制上の軽減措置や控除を受けられなくなり、買い手にとって不利な状況です。
対象になるのは、登記の際に負担する登録免許税と住宅ローン控除です。

  • 所有権移転登記の税率が0.3%→2.0%
  • 抵当権設定登記の税率が0.1%→0.4%
  • 住宅ローン控除:適用あり→適用なし

ただし、これらの軽減措置や控除は、現行の耐震基準を満たしている証明ができれば、築年数の制限を受けずに利用できるので、耐震基準について確認は必要です。

場合によって待ちたい理由

タイミングを計りたくても、いつ売れるかわからないのが家の売却で、チャンスを逃さずに売り切ることは大切な心掛けです。
ところが、早く売るのが絶対とは限らず、ほんの数ヶ月待つだけで、税金が大きく変わるケースもあるため、家を売るタイミングは侮れません。

譲渡所得と所有期間による税金

家を売ったことによる譲渡所得(売却益)は、所有期間が5年以下を短期譲渡所得、5年超を長期譲渡所得として、異なる税率で課税されます。
譲渡所得税の税率は高く、短期譲渡所得なら39%、長期譲渡所得なら20%です。

この場合の所有期間とは、売却した年の1月1日時点で判断されるため、実際の所有期間よりも必ず短くなる点がポイントです。
例えば家の購入が4月1日で、5年先の4月1日に売ろうと12月31日に売ろうと、その年の1月1日時点では4年9ヶ月になってしまい、短期譲渡所得と扱われます。

そのため、所有期間が5年程度の家では、少し待って長期譲渡所得にしたほうが有利ですが、そもそも売却益が出なければ、譲渡所得税もないので待って売る必要はなく、少しくらいの売却益でも、待って価値を下げるくらいなら売るべきでしょう。

譲渡損失には損益通算がある

家を売って譲渡損失(売却損)が出てしまったとき、マイホームの買い替えがある場合と、買い替えがなくても住宅ローンの残債を下回る価格で売却した場合は、特定の要件を満たすと、給与所得など他の所得と損益通算できる特例があります。

例えば給与所得と通算することによって、源泉徴収された所得税が還付され、所得が減るので住民税も減額されます。
しかも、単年で損失が控除しきれなければ、3年間損失を繰り越し可能です。

ただし、特例によって損益通算する場合、買い替えがあってもなくても共通している要件が所有期間で、5年超の所有期間を前提としています。
そのため、売却損が出る場合でも、所有期間を5年超に調整して売るほうが、税金面では有利になる可能性があります。

引っ越しとの兼ね合い

次の家に住み替えるとき、家を売るタイミングはとても重要です。
資金に余裕があれば、先に引っ越しして空き家で売るのもよいのですが、2つの家にかかる費用を考えると、できるだけ売却と同時の引っ越しが望ましいはずです。

次の家が決まる前に売れてしまった場合、引き渡しまでに急な引っ越しを迫られ、場合によっては仮住まいを借りる費用も発生します。
逆になかなか売れないと計画が狂って、売れるまでの維持費用が負担ですし、現在の家と次の家で二重ローンになるかもしれません。

不動産は売りたいと思ったときに売れるものではなく、不動産会社の選定から買主に引き渡すまで、早くても3ヶ月程度はかかるでしょう。
ということは、売れない期間を含めると、引っ越しの3ヶ月前から半年前には活動を開始したいところで、計画どおりに売れないときは資金面での柔軟さも大切です。

不動産取引が活発になるのは春と秋

4月からの新年度を迎える初春と、年内に入居したい秋は、不動産の取引量が増えるので、売りやすくなるというのが通説です。
しかし、同時にライバル物件も増えるため、単純に春と秋まで待ったから売れるというものではないですし、季節を問わず売れるときに売ってしまうべきです。

また、買い手目線では、いつまでも売れない物件が敬遠される傾向にあり、だらだらと長く売り出していても売れないかもしれません。
取引が活発な春と秋には、新しい物件として扱われるように、売り出しのタイミングや不動産会社を変えてみる方法も有効です。

まとめ

日本全体では、住宅供給が過剰な状況になっており、買うよりも売るほうが一般に難しいので、売れるときに売る選択は基本的に正しいです。
ただし、税制上における所有期間の長期と短期の違いは大きく、待ったほうが税金で明らかに得をするなら、待つ選択も有効なのではないでしょうか。

その場合でも、待ったことで家の価値が失われる点は考慮しておかなくてはならず、待ったからといって売れるわけでもありません。
将来は誰にも予測できず、いつ売るのが正解であるか、はっきりした答えはないのです。

今は不動産神話を信じて値上がりを待つのではなく、積極的に売りに出て、待つとしても損失や税金を減らすために待つ時代です。
売れ残って不良資産となる前に、安くても売り切る意識を持ちましょう。

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