新築や買ったばかりの家を売りたい人へ、4つのアドバイス

新築
家を売る理由は人それぞれですが、最近離婚によるものが増えているそうです。
急な転勤もよくある理由の1つでしょう。

それらは住み替えと違って急に起こるもので、購入したばかりでも手放すきっかけとなります。
また、近所とのトラブルや、環境になじめなかったことも、比較的早く売る傾向にあります。
突発的なことなので、その後のことも考え、できるだけ高く売りたいと思うのが心情でしょう。

ただ、築浅物件は難しい位置づけにあります。
そもそも「築浅」という定義は本来なく、新築か中古かです。
しかし、それではほとんど住んでいない家まで中古物件に分類されてしまうため、少しでもアピールしようと考え出されたのが、築浅という表現だと言われています。

ここでは、買ったばかりの築年数の浅い家やマンション、場合によってはまったく住まずに売る場合に知っておきたいことを、4つのアドバイスとして紹介します。

なお、新築に限らず売却の手順については、こちらをご覧ください。

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1.住宅ローンの返済は必須

住宅を現金で建てられる・買える人は少ないので、築浅物件のほとんどは、ローンを組んだばかりなのに売りたい事情を持っています。
ところが、ローンの大小に関係なく、ローンの完済が売却の必須条件です。

これは、今後ローンを支払えるかどうかではなく、買主がローンの残った住宅を買わないからで、住宅に設定されている抵当権が関係しています。
ローンで住宅を取得すると、借り入れた金融機関から、住宅に抵当権の設定を求められ、司法書士に登記を依頼した記憶はないでしょうか?

この抵当権は、ローンの返済に滞納があったとき、返済の代わりに住宅を差し押さえ、裁判所で競売できる権利を意味します。
買主にとって他人の売主がローンを滞納すると、自分の買った住宅が取り上げられてしまうので、そのような危険な物件を買うはずがないのです。

したがって、売却代金でローンの残債と諸費用を支払わなくてはならず、売却代金で不足する場合には、別途資金を補填してでもローンは完済しなくてはなりません。
ローン中の家を売る場合について、詳しくは別ページを用意しました。

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2.新築と築浅中古の差

ローンが完済できないと売れないのですから、いくらで売れるのか気になります。
売却価格については買主次第で変わるため、予測できる価格帯を一括査定などで調べることになるでしょう。

市場価格について、築何年なら新築時の何割に相当するか論じるのはあまり意味がなく、それは不動産の価格が地域性に大きく影響を受けるからです。

築浅中古の下落率は地域性で変動

家だけの価格を考えてみると、物価が極端に変わらない限り、同じ家なら同程度の価格で建築されますから、家の価格は築年数で同じように減少すると思うかもしれません。
しかし、実際はそうならず、人気の地域ほど価格の下落率は低くなります。

一般論では、木造で築20年もすれば、戸建の価値はほとんどないと言われています。
これが人気の地域になると、市場価値がなくなるまで築30年になったり築40年になったりするので、そのくらい家の市場価値は、地域性に大きく影響を受けます。

そして、地域性とは人口密度の高さよりも、地域が持つイメージに左右されます。
首都圏で言えば、住みたい街のランキングで上位に来る吉祥寺や、最近では武蔵小杉など、急速に発展して人気が高まった地域は、中心地ではなくてもそのイメージから築浅物件もそれほど値崩れしないと考えられます。

だからといって、これらの地域が以前から人気があったわけではなく、人気がない当時はやはり築浅物件でも値下がりが大きかったはずです。
人気が出ると投機的な需要も増え、値崩れしにくいのは言うまでもありません。

築浅中古が新築より高くなることはないにしても、大きく下がらず売ることができるとすれば、家が持つ性能よりも、どこに建っているかが大きいです。
同じ傾向は、常に需要が高い都心部の築浅マンションでもみられます。

このように、新築や築浅物件の価値は特に一様には判断できず、一括査定サイトなどで個別に見積もるのが得策です。
程度に関しては非常によいと判断できるでしょうから、一括査定サイトの中でも、まずは手間の少ない机上査定でも十分でしょう。

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まったく住まなかった家は新築?

住むために建築した家や、建て売りの新築物件を購入しても、まったく住まずに家を売りたい状況も少ないながらあるようです。
一度も住んでいなければ、いつまでも新築として売れそうな気がしますが、実際にはそうはならず必ず価格は下がります。

新築住宅の定義と法律

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法とも呼ばれます)では、新築住宅を次のように定義しています。

  • 新たに建設された住宅で一度も人が住んでいないもの
  • 建設工事の完了から1年以内

この定義により、まったく住んでいない新築住宅でも、1年を経過しているかどうかで、新築と築浅中古のどちらで販売されるか決まります。
たとえ1年を経過していても、一度も住んでいないと感覚的には「新築同様」ですが、新築物件として売ることはできず、築浅中古として売ることになります。

その結果、最も程度のよい築浅中古となり、新築物件よりも価格は落ちるとはいえ、住んだことのある築浅中古に比べると高価格になり、中間的な位置付けです。

購入者目線で見る築浅中古のデメリット

築浅中古の人気が高いのは間違いなく、新築に近いきれいな物件が、新築よりも安く手に入るメリットと、物件数の少なさがその理由です。
だからといって、競合が激しくても築浅中古が新築並みの価格にはならず、築年数に応じた価値の下落以外に、次のような購入者側のデメリットから築浅中古の市場価格は下がります。

建材や設備の耐久期間

家を構成する部材の中には、10年程度で修繕が必要になるものもあります。
代表的なのはスレート瓦の屋根、コーキング剤の劣化、内装では水回りの設備も、10年経つと劣化が進んで部品交換等があるでしょう。

築5年の築浅中古なら、平均的には5年程度で修繕費が発生することになり、新築との差を考えると、決して軽視できる費用ではありません。
保証期間が短い状態で設備等も買うことになるのは、築浅中古のデメリットです。

固定資産税の減額がない

新築住宅には、固定資産税が3年間半額(120㎡までに限る)になる特例があり、マンションでは耐火建築物に該当するため特例期間が5年間です。
例えば、課税時点で評価額3,000万円の家では、税率1.4%で42万円の固定資産税が、半分の21万円で済みます。

築浅中古は、固定資産税の減額を受けられない、またはその期間が短いデメリットを持ちます。
これはまったく住んでいなくても同様で、その理由だけで敬遠する人は少ないでしょうが、新築と同じ価格で買おうとは思わないでしょう。

瑕疵担保責任と築浅中古

住宅の品質確保の促進等に関する法律では、新築住宅の建築請負契約における請負人、または新築住宅の売買契約における売主は、それぞれの注文者または買主に対して、10年間の瑕疵担保責任を負うと規定されています。

この規定は、新築住宅にしか適用されませんので、中古住宅に分類される築浅中古はもちろん、新築から一度も住まずに1年を経過した住宅にも適用されません。
また、個人の売主に長い期間の瑕疵担保責任は負担が大きすぎることから、築浅中古でも数ヶ月にするか、長くて1年か2年程度の瑕疵担保責任です。

新築も視野に入れて築浅物件を探している層では、瑕疵担保責任期間が短いのに、新築と同様の価格で買うデメリットは大きく、割安感がなければ買うことを控えるでしょう。

3.売却にかかる費用は?

新築や買ったばかりの家をすぐに売って、仮にローンの残債と同じ金額で売れたとしても、売却代金がそのまま残るのではなく諸経費が引かれます。
ですから、ローンを完済する目的で家を売る場合、ローン残債+諸経費の金額で売れないと、不足分を調達する必要がでてきます。

売買契約時の印紙税

収入印紙を売買契約書に貼りつけることで、納付した扱いになる税金です。
税額は売買金額に応じ、1,000万円を超え5,000万円までは10,000円、5,000万円を超え1億円までは30,000円です(平成30年4月1日以降は倍額)。

また、売買契約書は売主と買主が1通ずつ保管するのですが、両方に収入印紙を貼るのはもったいないので、一方はコピーにすることもあります。
その場合、原本の印紙税は、売主と買主で折半にすることが多いようです。

仲介手数料

売買を仲介してもらう不動産会社に支払う手数料で、上限が法律で決められています。
ほぼ確実に、上限の手数料を請求されるので、以下の速算式が便利です。

仲介手数料=売却価格×3%+6万円(消費税別)

この速算式は、400万円以上の売買金額を条件としていますが、新築や築浅中古では、400万円以上の売買になると思われますので問題ないでしょう。
仲介手数料をいつ請求するかは不動産会社次第で、決済時に支払う場合や、売買契約時に半分、残りは決済時にする扱いが多いです。

ローンがある場合の費用

売却代金でローンを完済(不足すれば自己資金を含めて完済)するとき、繰り上げ返済に該当することから、金融機関によっては手数料を取られます。
その金額は、借り入れている金融機関に問い合わせて調べるしかありません。

また、ローンを完済したことで、住宅に対する抵当権を外すための登記が必要です。
抵当権を外す抵当権抹消登記は、不動産1件につき1,000円で、家と土地に抵当権が設定されていると合計2,000円かかります。

しかし、登記は買主が依頼する司法書士に任せるため、司法書士報酬も発生します。
これも司法書士次第で、1件10,000円程度の報酬が相場のようです。

売却益が出た場合

可能性は低いですが、売却で利益が出ると、利益(譲渡所得といいます)に所得税と住民税が高い税率で課税されます。
新築や築浅物件では、5年以内の所有になっていることがほとんどで、所得税と住民税の合計税率は、39.63%と非常に高いです。

仮に500万円の利益なら、約200万円も税金で失うのですが、家がマイホームの場合には、3,000万円までの利益が非課税で、相当高く売れないと税金は発生しません。
税金が発生したとしても、支払うのは翌年の確定申告以降です。

4.新築で売る理由を問われる場合も

せっかく買った家を、買って早々売る人はなかなかいないので、新築や築浅中古では、買主側が疑念を抱いて、勘ぐられることも少なくありません。
転勤や親の介護等で、家を空けることになった程度なら話せても、プライベートな内容で話したくないことまで無理に話す必要はないです。

しかし、住宅としての性能、住環境に関する内容、住むことで受ける心理的な影響などが理由の場合は、売主として伝えるべきでしょう。
それは、不利益になる事実を隠してする売買契約では、買主がその事実で損害を受ければ損害賠償請求され、または契約解除を請求されるからです。

また、売主は住宅の瑕疵(欠陥)について瑕疵担保責任を負っています。
この場合の瑕疵とは、売主も知らなかった瑕疵のことで、売買後に買主が瑕疵を発見すると、売主に修繕や損害賠償を求めるか、瑕疵が重大なら契約解除も可能です。

つまり、売主が知っていて伝えなかった瑕疵(不利益になる事実)も、知らなくて伝えることができない瑕疵も、売主には責任が生じるのです。
知らなかった瑕疵は、瑕疵担保責任を免責する特約で回避できますが、知っている瑕疵は買主に伝えない限り責任を回避できません。

では、買主に伝えるべき瑕疵とは、どのような欠陥や事実でしょうか?

一般に買主へ伝えるべきと考えられる瑕疵

住宅に関する瑕疵の存在は、住宅が持つ物理的な欠陥だけではなく、住むという目的を害する全般的な広い解釈がされています。
そのため、環境的な要因ですら、瑕疵に該当するケースがあることには注意が必要です。

住宅の物理的な欠陥

雨漏り、シロアリ、設備の異常、異常な傾斜、給排水管の腐食、地盤沈下、埋設物の存在、浄化槽からの汚水漏れなど、数えだすとキリがありません。
これらは分かりやすく影響を与えるので、判断でトラブルになることは少ないです。

周辺の環境

典型例では騒音、異臭ですが、日照、眺望、近隣に暴力団の存在まで争われた例があり、住環境が脅かされる要因であれば該当する可能性があります。
ただし、騒音や異臭は程度の問題があり、日照や眺望に至っては、他者の建築物によって容易に変化する環境ですから、瑕疵に該当するかどうかは難しい問題です。

心理的な要因

住宅に嫌悪を感じる要因、例えば、事件や自殺で亡くなった人がいる事故物件は、敬遠したい人が多く、その事実を知っているなら伝えておくべきでしょう。
それでも、前の所有者で起こった出来事では、瑕疵になるか判断は分かれ、事故から何年経過しているか、人の入れ替わりが激しいかなどでも変わります。

瑕疵は常識の範囲で伝えれば十分

何が瑕疵に該当するかは、住宅自体の欠陥なら調査で分かりますし、騒音や異臭のように計測できる要因も、瑕疵としての線引きは比較的容易です。
ところが、人の感じ方を理由とする瑕疵は、常識の範囲で判断することになります。

例えば、近所トラブルが理由で家を売りたいとして、近所の問題なのか単なる相性なのか不明ですから、伝えるまでもないと考えられますし、逆に売主は馴染めた近所で、買主がトラブルになったからと瑕疵を主張されても認めるわけにはいきません。

また、瑕疵に該当しそうな内容でも、周辺住民は不満なく生活を続けているのに、買主が瑕疵だと感じるかもしれないと思って、過剰に伝える必要もないでしょう。
売主として気を付けるべき点があるとしたら、住宅自体の欠陥と、誰でも不快に感じるほどの劣悪な環境があれば、正直に伝える程度で十分ではないでしょうか。

まとめ

築浅中古に限らず、住宅ローンの残った家は、諸費用まで考えて売却しないと、ローンを返せずに売買契約が不履行になって、手付金倍返しの解約など痛い目にあいます。
そのため、資金不足に陥らないように、余裕を持って準備しておく必要があります。

新築に近い家ほど価値の下落は小さいのですが、多くの人が考える以上に、家の価値は下落が早く、人気の地域でもなければ価格を維持できないです。
むしろ、割安感が築浅中古を支えていると言っても、決して過言ではありません。

また、築浅中古は人気がありながら、事情があると買う側も知っています。
安ければ変に思われて事情を探られやすいので、月並みな言い方しかできないですが、適正価格で売り出すのが無難なのでしょう。

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