一般媒介と(専属)専任媒介契約の違いと選び方

一般媒介と(専属)専任媒介契約の違いと選び方

媒介契約
家や土地を売る場合、不動産会社に売却依頼して市場に物件情報を流してもらい、購入希望者が現れるのを待つのが一般的な流れです。
このとき、不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」と呼びます。

媒介契約には3種類あり、専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約と呼ばれます。
媒介契約によって、不動産会社の法的義務は変わり、依頼者にも制限が出てくるので、安易に契約せず予備知識を蓄えておきましょう。

この記事では、媒介契約による違いの説明と、選び方を解説しています。

専属専任媒介とは

ほとんどの不動産会社は、売却依頼をするときに専属専任媒介で契約を結ぼうとします。
その理由は、専属専任媒介の拘束力が強く、成約すれば必ず不動産会社に仲介手数料が入るからです。

自己発見取引ができない

専属専任媒介の最大の特徴は、自己発見取引ができなくなる点です。
自己発見取引とは、不動産会社を通さずに見つけた買主と売買契約を結ぶことで、3つの方法の内、専属専任媒介だけが自己発見取引を許していません。

売主が買主を見つけることは制限されませんが、売主が買主を見つけた場合でも、不動産会社を通じて売買契約を結ぶことになります。
よって、専属専任媒介では必ず不動産会社に仲介手数料を支払うわけです。

契約できるのは1社のみ

専属専任媒介では、契約する不動産会社が1社に絞られます。
1社であることが有利か不利かは議論の余地があり、一般に専属専任媒介は不動産会社が営業に力を入れやすいのは確かでしょう。

なぜなら、専属専任媒介は自己発見取引が許されないので、何としても成約させて仲介手数料を貰いたいと不動産会社は考えるからです。
また、成約までが長引くほど営業コストがかかり、契約更新をしてもらえるとも限らないので、可能な限り早く成約させようと動きます。

業務報告の義務がある

専属専任媒介では、1週間に1度の業務報告をしなければならず、法律で定められているため定期報告がなければ法令違反です。
定期報告は書面である必要はなく、メールによる方法も許されています。

もっとも、1週間で劇的な進展があることは少ないので、問い合わせがあったなど、何か動きがなければ、定期報告も内容が薄くなるのは否めません。
それでも、進展がないから定期報告をしなくてよいことにはならないので、きちんと法令を遵守する不動産会社かどうか見極めましょう。

レインズへの登録義務がある

レインズ指定流通機構とも呼ばれ、不動産業者が利用する物件のデータベースです。
レインズに登録された物件は、他の不動産会社が情報を確認できるので、他の不動産会社でも買主を探すことが可能になります。

レインズへの登録は義務ですが、媒介契約の日からレインズ登録まで5営業日以内と猶予が設けられており、契約した不動産会社が情報を外部に出さず、自社の顧客やネットワークで買主を探すことができる期間が確保されています。

契約期間は最長3ヶ月

専属専任媒介の契約期間は、最長3ヶ月になっており、これは法律で定められているので、3ヶ月を超える契約をしても3ヶ月とみなされます。
売主から契約更新を申し出た場合のみ契約更新されますが、その場合も最長3ヶ月です。

ただし、契約期間は当事者の合意で定めるものですから、必ずしも3ヶ月とは限りません。
初めて契約する不動産会社で信用できないときは、1ヶ月で様子を見るなど、状況に応じて契約期間を決めましょう。

専任媒介とは

専属専任媒介と似たような契約内容になりますが、専任媒介は専属専任媒介よりも制約が緩くなっており、専属専任媒介と一般媒介の中間的な契約内容です。

自己発見取引ができる

専属専任媒介と異なり、専任媒介は自己発見取引が認められています。
ただし、自己発見取引が成立した場合には、不動産会社に実費請求されることもあります。

契約できるのは1社のみ

専属専任媒介契約と同じく、専任媒介契約でも1社のみの契約です。
したがって、不動産会社に営業を任せる点で違いはないですが、専属専任媒介のように必ず不動産会社を通じて売買契約することが決まっているわけではありません。

業務報告の義務がある

専属専任媒介では1週間に1度だった業務報告が、専任媒介では2週間に1回です。
こちらも、法律に定められた不動産会社の義務なので怠ることはできません。

レインズへの登録義務がある

専任媒介でもレインズに登録する義務はありますが、媒介契約の日から7営業日以内に猶予期間が緩和されています。
専属専任媒介との差は2日ですから、あまり気にしなくてもよいでしょう。

契約期間は最長3ヶ月

契約期間は、専任媒介でも専属専任媒介と同じ最長3ヶ月です。
3ヶ月を超える契約は3ヶ月とみなされ、売主からの申し出で更新されるのも同じです。

一般媒介とは

専属専任媒介や専任媒介は、専任させる不動産会社を選んで契約するのに対し、制限を受けず自由に契約できるのが一般媒介です。
専属専任媒介と専任媒介は大差ありませんが、一般媒介は大きく異なるので、専属専任媒介・専任媒介と一般媒介で、どちらにするか悩むかもしれません。

自己発見取引ができる

一般媒介では専任媒介と同様に、自己発見取引が可能な契約です。
その際、不動産会社が実費請求できるかどうかは、明示型非明示型(後述)に依存しますので注意しましょう。

何社と契約しても良い

専任ではない一般媒介では、他の不動産会社と契約することに制限はありません。
1社と一般媒介契約するのなら、専属専任媒介か専任媒介で契約すればよく、一般媒介契約は複数社と契約することがほとんどです。

複数社との契約には、メリットとデメリットがあり悩ましいところです。
メリットについては、複数社と同時契約することで情報の拡散が早く、不動産会社間で競争を促せること点でしょうか。

特に、相場よりも価格を下げて売る場合や、人気エリアで間違いなく売れ筋の物件のときは、集客力があるのでどの不動産会社も積極的になり、複数の購入希望者を同時に比較する売主主導の売買ができる可能性を持っています。

逆にデメリットは、情報の拡散が早いことで売れ残ると鮮度が落ち、ますます売れにくくなることや、他社に成約を取られるリスクから、不動産会社が営業に力を入れてくれない点も考えられます。

業務報告の義務はない

専属専任媒介・専任媒介と異なり、一般媒介に定期報告の義務はありません。
したがって、打診があれば連絡が来る程度で、長期化すると本当に営業しているのか?と疑問を持つほど連絡が来ないこともあるでしょう。

もちろん、一般媒介でも手を抜かず報告する不動産会社もあるはずですが、そのような不動産会社なら、最初から専属専任媒介・専任媒介で任せる余地があり、一般媒介は不動産会社にリスクのある契約だということを知っておいてください。

レインズへの登録義務はない

一般媒介にレインズへの登録義務はないのですが、それでも登録してもらえないか(契約に盛り込めないか)確認した方がよいでしょう。
また、売主から言われなくても、レインズに登録する不動産会社もあります。

不動産会社が両手取引(売主も買主も同じ不動産会社が仲介する取引)を狙っていなければ、レインズへ登録することに不利益はなく、複数の不動産会社と一般媒介で契約する際は、登録してくれる業者を1社は選びたいところです。

契約期間に定めはない

3ヶ月以内に限定される専属専任媒介・専任媒介と異なり、一般媒介に法定の契約期間はなく、当事者が自由に契約期間を定めることができます。
ただし、ほとんどは一般媒介でも3ヶ月以内になるでしょう。

その理由は、国土交通省の標準媒介契約約款が、一般媒介でも契約期間を3ヶ月としているからで、ガイドラインである標準媒介契約約款を守っている不動産会社なら、3ヶ月以内の契約期間になると思われます。

3ヶ月を超える契約期間を提示されても、それだけで悪徳な不動産会社ではないのですが、長期間の契約をしてしまうことで、契約期間は他の不動産会社と専属専任媒介・専任媒介を結ぶことができなくなります。

明示型と非明示型

一般媒介契約には、他の不動産会社と契約していることを伝える「明示型」と、他の不動産会社と契約していることを伝えない「非明示型」があります。
明示型になるか非明示型になるかは、その旨を定める契約内容次第です。

非明示型になると、不動産会社は自社以外にどこへ依頼しているのか分かりません。
依頼する側としては、他の不動産会社へ依頼していることを隠して、それぞれの業者に頑張ってもらいたいと思うかもしれません。

しかしながら、他に契約している不動産会社すら知らせずに、頑張って営業して欲しいと考えるのは、少し虫の良い話です。
どのような契約でも信頼関係は重要なので、非明示型が不動産会社のやる気を失わせる可能性まで考えれば、明示型の方が後でトラブルになりにくいでしょう。

なお、明示型で契約したにもかかわらず、明示していない不動産会社で成約した場合は騙し討ちになってしまい、活発に営業した不動産会社ほど不利益が大きいため、実費請求を可能にする契約が多いです(標準媒介契約約款でも盛り込まれています)。

3つの媒介契約の違いと選び方

まとめとして、3つの違いと選ぶ際の考え方を最後に紹介します。

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
自己発見取引 不可
複数社との契約 不可 不可
業務報告 1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務なし
レインズへの登録 契約日から5日以内 契約日から7日以内 登録義務なし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 定めはない(注)

注:一般媒介に契約期間の定めはないが標準媒介契約では3ヶ月以内

媒介契約の選び方

3種類の媒介契約は、それぞれに特徴を持っているとはいえ、専属専任媒介と専任媒介のどちらがよいか分からない人は少ないでしょう。
というのも、専任媒介で可能な自己発見取引を考える人はそれほどいないからです。

また、買主を自ら見つけたとして、素人が金額の大きい売買契約を結ぶのは非常にリスクが大きく、契約を不動産会社へ依頼することもあります。
つまり、当事者だけで取引できる人でなければ、専任媒介にするメリットはそれほどなく、 取引の安全面からも一般の買主が直接取引を望むことも少ないはずです。

一方、専属専任媒介・専任媒介と一般媒介では、1社と複数社という違いがあって、パターン別に使い分ける方がよいかもしれません。

少しでも高くじっくり売りたい

長期戦を覚悟して価格にこだわる場合や、需要が小さくてかんたんには売れそうにない物件では、専属専任媒介・専任媒介が適しています。
魅力がない物件は、懸命に営業してもらうことが最低限必要になるからです。
もし結果が出なくても、不動産会社を変更して対応できます。

売れる確信があり早く売りたい

売買価格に捉われず、早く売りたい事情があるのなら一般媒介が適しています。
例えば、住み替えで期限がある、相続税の納付期限が迫っているなどです。
価格を下げると媒介契約に関係なく売れますが、専属専任媒介と専任媒介では、囲い込みで他社が排除される可能性もあり危険です。

手間を少しでも減らしたい

不動産会社にすべてを任せたい場合は、専属専任媒介と専任媒介にしましょう。
どちらも他社に邪魔されることなく営業できるので、依頼者の信頼に応えようと不動産会社は積極的に動いてくれます。
営業経費をかけられない一般媒介では、逆に不動産会社が手間を減らしたい側面があって、これは依頼する側の考えと反してしまいます。

不動産会社が信用できない

そもそも、信用できない不動産会社と契約するのは避けるべきですが、契約期間中に身動きが取れない専属専任媒介や専任媒介はなおさら避けるべきです。
まずは短期間の一般媒介で2,3社の様子を見て、信用できそうな業者と専属専任媒介と専任媒介で再契約すればよいのではないでしょうか?
もちろん、他の不動産会社は契約更新しない、または解約することが条件です。

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